Управление сферой жилищного строительства для повышения комфортности проживания населения при формировании проектов комплексного развития территорий

Исследованы концептуальные основы и методологические вопросы 
управления  сферой жилищного строительства  в контексте удовлетворения жилищных потребностей граждан и устойчивого развития общества и территорий, концепции управления и направления развития 
сферы жилищного строительства. Описаны взаимодействие участников сферы жилищного строительства и согласование их экономических интересов при формировании проектов комплексного развития 
территорий с учетом дифференцированных потребностей населения.

И. А. Саенко, С. А. Астафьев
УПРАВЛЕНИЕ  СФЕРОЙ  
ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА
ДЛЯ  ПОВЫШЕНИЯ  КОМФОРТНОСТИ 
ПРОЖИВАНИЯ  НАСЕЛЕНИЯ 
ПРИ  ФОРМИРОВАНИИ  ПРОЕКТОВ 

КОМПЛЕКСНОГО  РАЗВИТИЯ  ТЕРРИТОРИЙ

Оглавление 
 

1 
 

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации 
Сибирский федеральный университет 
 
 
 
 
 
 
 
И. А. Саенко, С. А. Астафьев 
 
 
 

УПРАВЛЕНИЕ  СФЕРОЙ   

ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА 

ДЛЯ  ПОВЫШЕНИЯ  КОМФОРТНОСТИ  

ПРОЖИВАНИЯ  НАСЕЛЕНИЯ  

ПРИ  ФОРМИРОВАНИИ  ПРОЕКТОВ  

КОМПЛЕКСНОГО  РАЗВИТИЯ  ТЕРРИТОРИЙ 
 
Монография 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Красноярск 
СФУ 
2020 

Оглавление 
 

2 

УДК 728.1:332.82 
ББК 38.711 
        С146 
 
 
 
 
 
Р е ц е н з е н т ы:  
О. В. Максимчук, доктор экономических наук, профессор Волгоградского государственного технического университета; 
О. В. Грушина, доктор экономических наук, профессор Байкальского государственного университета 
 
 
 
 
 
 
 
Саенко, И. А.  

С146          Управление  сферой жилищного  строительства для  повышения  

комфортности проживания  населения при  формировании  проектов 
комплексного  развития  территорий : монография / И. А. Саенко,        
С. А. Астафьев. – Красноярск : Сиб. федер. ун-т, 2020. – 160 с. 
ISBN 978-5-7638-4253-1 
 
Исследованы концептуальные основы и методологические вопросы 
управления  сферой жилищного строительства  в контексте удовлетворения жилищных потребностей граждан и устойчивого развития общества и территорий, 
концепции управления и направления развития сферы жилищного строительства. 
Описаны взаимодействие участников сферы жилищного строительства и согласование их экономических интересов при формировании проектов комплексного 
развития территорий с учетом дифференцированных потребностей населения.   
Предназначена исследователям и специалистам в области жилищного 
строительства, а также аспирантам и студентам вузов, изучающим экономику 
инвестиционно-строительной деятельности. 
 
Электронный вариант издания см.: 
http://catalog.sfu-kras.ru 
УДК 728.1:332.82  
ББК 38.711 
 
ISBN 978-5-7638-4253-1                                                           © Сибирский федеральный  
                                                                                             университет, 2020 

Оглавление 
 

3 
 

 
ОГЛАВЛЕНИЕ 
 
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................... 4 

1. СТРУКТУРИЗАЦИЯ  ПРОБЛЕМНОГО  ПРОСТРАНСТВА   
    УПРАВЛЕНИЯ  СФЕРОЙ  ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА   
    И  ЕЁ  РАЗВИТИЯ ............................................................................................................... 5 
1.1. Концептуальные основы управления сферой жилищного строительства  
       и её развития ................................................................................................................. 5 
1.2. Оценка жилищных условий как основы проживания ............................................. 26 
1.3. Стратегические вопросы развития жилищного строительства.............................. 36 

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ  УПРАВЛЕНИЯ   СФЕРОЙ   
ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА  И  ЕЁ  РАЗВИТИЯ    
В  КОНТЕКСТЕ  УДОВЛЕТВОРЕНИЯ  ЖИЛИЩНЫХ  ПОТРЕБНОСТЕЙ ............. 48 
2.1. Системный подход к жилищной потребности ........................................................ 48 
2.2. Факторы, определяющие комфортность, ценность  
       и стоимость объектов жилой недвижимости ........................................................... 61 
2.3. Систематизация требований к управлению и развитию сферы  
жилищного строительства в контексте удовлетворения населения  
качеством жилья ......................................................................................................... 73 

3. КОНЦЕПЦИИ  УПРАВЛЕНИЯ  И  РАЗВИТИЯ  СФЕРЫ   
ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА .............................................................................. 81 
3.1. Концепция устойчивого развития общества как методологическая основа  
       управления сферой жилищного строительства ....................................................... 81 
3.2. Экономическая концепция жилой недвижимости  
как интегрирующий процесс управления и развития сферы  
жилищного строительства ......................................................................................... 88 
3.3. Жилищная политика и жилищная стратегия как государственная  концепция 
       управления и развития сферы жилищного строительства ..................................... 94 

4. УПРАВЛЕНИЕ  СФЕРОЙ  ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА   
И  ЕЁ  РАЗВИТИЕ  С  УЧЕТОМ  ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ   ОБЪЕКТОВ   
ЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ  ПО  СТЕПЕНИ  КОМФОРТНОСТИ   
НА  ОСНОВЕ  КОМЛЕКСНОГО  РАЗВИТИЯ  ТЕРРИТОРИЙ ................................ 102 
4.1. Жилищный спрос и инвестиционная привлекательность  
жилой  недвижимости как ключевые факторы развития  
сферы жилищного строительства ........................................................................... 102 
4.2. Дифференциация объектов жилой недвижимости по степени комфортности  
       как условие развития сферы жилищного строительства ...................................... 107 
4.3. Управление развитием сферы жилищного строительства  
       на основе комплексной застройки территорий ..................................................... 119 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................................... 133 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ ................................................................................................... 134

1. Структуризация проблемного пространства управления сферой жилищного строительства… 
 

4 

 
ВВЕДЕНИЕ 
 
Особенностью функционирования сферы жилищного строительства 
является большое количество ее участников и необходимость согласования 
их интересов в целях эффективного для всех сторон взаимодействия 
в процессе создания и использования объектов жилой недвижимости для 
удовлетворения жилищных потребностей людей. 
В последнее время перед сферой жилищного строительства поставлена противоречивая в силу действия экономических законов цель: с одной 
стороны, создание комфортного жилья, а с другой – обеспечение его доступности. При этом степень комфортности жилья, определяемая его потребительскими характеристиками, может быть разной, а доступность жилья 
различной степени комфортности зависит от уровня доходов домохозяйств. Более комфортные жилищные условия требуют больше затрат всех 
видов ресурсов на создание и обслуживание, что приводит к увеличению 
стоимости жилищного блага и снижению его доступности для граждан 
в целях удовлетворения жилищных потребностей. В этой связи принимаемые решения должны обеспечивать условия для всех социальных групп 
населения в реализации их права на жилище, закрепленное Конституцией 
Российской Федерации, способствовать созданию и устойчивому развитию 
безопасной комфортной и доступной жилой среды, а также возможности 
для бизнеса быть эффективным в инвестиционно-строительном процессе.  
В последние годы эти вопросы нередко обсуждаются в научных кругах, разрабатываются и принимаются соответствующие законодательные 
и нормативно-правовые документы, однако проблемы функционирования 
сферы жилищного строительства и синхронизации деятельности её  участников нуждаются в комплексном исследовании совершенствования методологического инструментария в области её управления и развития.  
В данной монографии обоснована необходимость эффективного 
взаимодействия участников сферы жилищного строительства в целях формирования комфортной экономически привлекательной городской среды 
и создания доступных возможностей для удовлетворения разнородных 
жилищных потребностей граждан на основе реализации проектов комплексной жилой застройки территории, предусматривающих строительство 
объектов жилой недвижимости, дифференцированных по степени комфортности. 
 
 

1.1. Концептуальные основы управления сферой жилищного строительства и её развития 
 

5 
 

 
1. СТРУКТУРИЗАЦИЯ  
ПРОБЛЕМНОГО  ПРОСТРАНСТВА  
УПРАВЛЕНИЯ  СФЕРОЙ  
ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА  И  ЕЁ  РАЗВИТИЯ 
 
 
1.1. Концептуальные основы управления  
сферой жилищного строительства и её развития 
 
Понятие «жилая недвижимость» применяется, как правило, в контексте 
недвижимого имущества. Классическая теория недвижимости указывает 
на двойственную природу недвижимого имущества: с одной стороны – это 
прочно связанные с землей физические объекты (непосредственно или через 
объект, частью которого оно является), а также собственно земельные участки, а с другой стороны, имущество – это один из самых ценных объектов 
гражданских прав [55; 93; 206; 292]. 
Жилая недвижимость, как любой вид недвижимости, рассматривается, 
прежде всего, как элемент среды обитания и жизнеустройства – объект материального мира, изменяющегося во времени и пространстве на основе 
воздействия природных явлений и хозяйственного взаимодействия отдельных людей и человеческих сообществ, обладающих правом собственности 
на объекты материального мира. Отметим, что под собственностью в современной экономической теории понимается не некое благо, но пакет 
прав по использованию данного блага и распоряжению им, а как общественный институт собственность устанавливает рамки, в пределах которых 
ведется хозяйственное взаимодействие, определяет «правила игры» путем 
спецификации прав собственности, ключевым из которых является время 
владения [93; 206; 264; 292]. 
Использование каждого объекта недвижимости определяется его полезными свойствами, т. е. способностью удовлетворять потребности людей, 
характеризующих его как благо и представляющих ценность для отдельного 
человека и общества в целом, выступая общественным благом. Полезные 
свойства жилой недвижимости – это быть местом, пригодным для жилья 
и по возможности быть наиболее удобным или комфортным, что позволяет 
лучше восстанавливать и развивать человеческий капитал и обусловливает 
характеристики и особенности жилой недвижимости в окружающей среде. 

1. Структуризация проблемного пространства управления сферой жилищного строительства… 
 

6 

На формирование условий, которые определяются как комфортность 
жилой среды, оказывают воздействие субъективные и объективные факторы жилищного спроса, который изменяется в зависимости от уровня развитости общества и хозяйственных отношений, исторически складывающихся на каждой определенной территории, жилищных условий и требований к степени комфортности объектов жилой недвижимости, а также 
формируемых обществом в целом представлений о необходимом уровне 
обустроенности пространственной жилой среды и т. д. [76; 92; 115;  240].  
С этих позиций жилую недвижимость следует рассматривать как относительно обособленную и устойчивую во времени с точки зрения общества 
часть окружающего мира, обладающую внешней целостностью и внутренним многообразием. Такое представление о жилой недвижимости подтверждается постулатами нового развивающегося с конца прошлого века 
направления в экономической теории – системной экономики [118–120]. 
В новой постановке под системой понимается не множество элементов, связанных между собой определенным образом (эндогенное определение), а относительно устойчивая в пространстве и времени целостная 
часть окружающего мира, выделяемая из него наблюдателем по пространственным или функциональным признакам (экзогенное определение). Новая системность связана с отказом от признания теоретико-множественной 
основы системы и признанием её как некоторого частичного образа реальности в индивидуальном или общественном сознании (гештальтсистема).  
Создание и функционирование систем обеспечивает процессы производства, распределения, обмена и потребления благ и невозможно без участия человека, поэтому они характеризуются как социально-экономические. 
К числу социально-экономических систем согласно общепринятым взглядам относятся предприятия, организации, страны и другие виды объектов. 
Однако в качестве таких систем в теории новой системности рассматриваются и другие экономические образования и явления: институты и институциональные совокупности, социально-экономические процессы, программы и проекты и т. п. 
В России системная экономика как новое направление в экономической теории активно поддерживается Г. Б. Клейнером, в его работах процессы создания, функционирования, взаимодействия и трансформации       
социально-экономических систем рассматриваются на примере среды, 
процесса, проекта, объекта. 
Представляя жилую недвижимость как социально-экономическую 
систему для обеспечения удовлетворения жилищной потребности, следует 
выделить её элементы и взаимосвязи в процессе создания, функционирования, взаимодействия и трансформации. 

1.1. Концептуальные основы управления сферой жилищного строительства и её развития 
 

7 
 

Основными элементами в этой системе выступают люди и их жилищные потребности, т. е. потребности в жилищном благе, которые они 
удовлетворяют на основе имеющихся прав на владение, распоряжение 
и пользование объектами жилой недвижимости в течение определенного 
времени; совокупность объектов жилой недвижимости, созданных людьми, 
и определяемая ими пространственная жилая среда; жилая среда, изменение 
которой происходят в процессе жизнедеятельности людей, главным образом, на основе реализации разнообразных инвестиционно-строительных 
проектов; процесс жизнедеятельности людей как взаимоотношения и взаимодействия в обществе по поводу обустройства и устойчивого развития 
жилой среды, призванной удовлетворять потребности каждого человека 
и общества в целом (рис. 1.1). 
 

 
Рис. 1.1. Элементы и взаимосвязи в процессе создания,  
функционирования, взаимодействия и трансформации жилой недвижимости 
(составлено авторами) 
 
При этом мы полагаем, что жилая недвижимость – это определенная в правовом поле часть недвижимого имущества, которая обособлена 
или может быть обособлена физически в такой мере, при которой обеспечивается возможность пользования ею по назначению – удовлетворять 
жилищные потребности, и эта выделяемая часть является структурным 
элементом жилой среды, в котором продуцируется жилищное благо. 
Рядом исследователей выделяются следующие уровни жилой среды 
для удовлетворения жилищных потребностей людей [60; 80; 96; 102]: 
● комната, квартира или индивидуальный жилой дом – реализуют 
возможность индивидуального обустройства пространства для человека 
и отдельной семьи и создания бытовых удобств внутри жилых помещений, 

- 
- 

1. Структуризация проблемного пространства управления сферой жилищного строительства… 
 

8 

формируют тесные межличностные контакты близких людей, предоставляют жилищное благо для отдельно взятого домохозяйства; 
● многоквартирный жилой дом или группа домов (комплекс) с прилегающим земельным участком – позволяют совместно с соседями принимать 
решения и конкретные действия по обустройству своего дома и двора 
и формировать бытовые удобства мест общего пользования, определяют 
условия для личностного общения людей, предоставляют жилищное благо 
для проживающих в этом доме или комплексе; 
● микрорайон или район – определяют бытовые удобства территориально обозначенной в рамках населенного пункта жилой зоны, формируют 
её социально-пространственную инфраструктуру и обезличенные контакты общения, предоставляют жилищное благо для населения микрорайона; 
● поселение или регион – уровень пространственного обустройства, 
характеризующий жилищное благо как комфортность проживания в конкретном населенном пункте с позиции природно-климатических характеристик, транспортной доступности, особенностей рынка труда и развитости социальной инфраструктуры, т. е. совокупности факторов, влияющих 
на удовлетворенность человека не только жилищными условиями, но в целом качеством жизни. 
Формообразующим элементом жилой недвижимости в жилой среде 
выступает жилое здание как объект капитального строительства и прилегающая к нему территория в процессе реализации инвестиционностроительных проектов. Инвестиционно-строительные проекты реализуются в сфере жилищного строительства.  
Как показало исследование, понятие «сфера жилищного строительства» 
достаточно часто употребляется сегодня [56; 57; 172; 205; 248; 249]. С учетом 
существующих подходов авторское понимание сущности этой категории 
следующее: сфера жилищного строительства – это область функционирования субъектов хозяйственной деятельности с целью обустройства жилой 
среды, осуществляющих инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, ликвидацию объектов 
жилой недвижимости, а также органов государственной власти, поставщиков 
строительных материалов, изделий и конструкций, профессиональных общественных организаций, в том числе саморегулируемых организаций, и инвесторов (табл. 1.1). Мы считаем, что в состав участников сферы жилищного 
строительства должны быть включены инвесторы, осуществляющие вложения денежных средств (собственных, заемных или привлеченных) в строительство объектов жилой недвижимости, являющихся элементами жилой 
среды муниципального образования, для получения в перспективе экономических выгод от распоряжения ими в виде потребления как жилищного 
блага или получения дохода при продаже или сдаче в аренду.  

1.1. Концептуальные основы управления сферой жилищного строительства и её развития 
 

9 
 

Таблица 1.1 

Состав, основные цели и функции участников сферы жилищного строительства  
в Российской Федерации 

Субъекты 
Цели 
Функции 

Инвестор 

Осуществление вложения денежных 
средств (собственных, заемных или 
привлеченных) в строительство для 
получения в собственность объектов 
жилой недвижимости и распоряжения ими в целях удовлетворения собственной жилищной потребности или 
получения доходов от продажи или 
сдачи в аренду 

Финансирование строительства 
объектов жилой  
недвижимости 

Застройщик 

Получение финансового результата, 
который образуется как разница между инвестиционными взносами на 
строительство и фактическими затратами на его проведение (если строительство осуществляет сам застройщик) или же суммой затрат, понесенных в связи с привлечением подрядных организаций для осуществления 
строительства 

Приобретение участка и разрешительной документации на 
строительство объектов; поиск 
источников 
финансирования; 
организация 
и 
проведение 
строительства; получение дохода от продажи на рынке построенного жилья 

Заказчик 

Сооружение объекта и ввод в эксплуатацию в интересах инвестора и 
застройщика в наиболее короткие 
сроки с целью получения дохода от 
ввода в эксплуатацию объектов в более ранние сроки 

Организаторские функции для 
реализации 
инвестиционного 
строительного проекта от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию. Планирует и отвечает за финансирование и возведение объектов, 
контролирует сроки и качество 

Строительно- 
монтажные 
организации 
(подрядчик) 

Выполнение  необходимых видов работ 
в ходе строительного процесса, 
максимум рентабельности работ 

Выполнение СМР, обеспечение 
их качества 

Проектноизыскательские 
организации 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Удовлетворение потребностей предприятий и организаций в проектной 
документации на новое строительство, расширение, реконструкцию, капитальный ремонт и техническое перевооружение действующих зданий и 
сооружений, а также в другой проектной и научно- технической продукции, обеспечивающей повышение эффективности капитальных вложений и 
комфортности объектов на основе новейших достижений архитектуры,  

Проектирование объекта; 
авторский надзор за производством работ 

1. Структуризация проблемного пространства управления сферой жилищного строительства… 
 

10 

Окончание табл. 1.1 

Субъекты 
Цели 
Функции 

 
науки, техники и передового опыта; 
получение дохода и прибыли за оказанные услуги и выполненные работы
 

Изготовители и 
поставщики 
ресурсов 

Обеспечение строительных организаций 
необходимыми 
материалами, 
техникой и другой продукцией для 
выполнения работ, максимум рентабельности производства продукции 

Производство 
строительных 
материалов, изделий и конструкций 

Органы 
государственной власти 

Деятельность, цель которой удовлетворение жилищных потребностей 
различных категорий граждан страны

Выработка и реализация политики и нормативно- правового 
регулирования в сфере жилищного строительства, контроль 
градостроительной  и 
строительной деятельности 

Профессиональные общественные 
организации 

Объединение индивидуальных предпринимателей и юридических лиц с 
целью  
осуществления 
самостоятельной предпринимательской и 
профессиональной деятельности 
в 
сфере строительства и смежных с ней 
отраслях; консолидированная ответственность за результаты градостроительной и строительной деятельности

Разработка и установление правил и стандартов деятельности, 
контроль над соблюдением требований законодательства РФ и 
указанных требований и стандартов. Выдача свидетельств о 
допуске к работам в области 
строительства, реконструкции, 
капитального ремонта объектов 
жилой недвижимости 

Источник: составлено авторами. 
 
Как сложную социально-экономическую систему сферу жилищного 
строительства характеризуют: многообразие структуры, выражающееся 
в большом количестве составляющих её элементов в лице участников, отличающихся природой происхождения и целевыми функциями; масштабность, определяемая условнотерриториальными границами выделяемой 
системы; сложность взаимоотношений и взаимодействий составляющих ее 
элементов, необходимость управления протекающими процессами, что необходимо для согласования интересов участников и достижения целей 
управления сферой жилищного строительства. 
В общем случае под управлением понимается сознательная и целенаправленная деятельность субъекта управления по организации эффективного функционирования какой-либо управляемой системы (процесса 
или объекта управления) в условиях изменяющейся внешней среды для 
достижения определенных результатов [91; 98; 129; 133; 207; 269; 176]. Задача субъекта управления заключается в том, чтобы осуществить такие 
управляющие воздействия, которые с учетом информации о внешних воз