Экономика недвижимости: Оценка жилой недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

№ 1395

Кафедра экономики и менеджмента

Б.Г. Киселёв
П.А. Завяльский

Экономика недвижимости

Оценка жилой недвижимости

Учебное пособие

Рекомендовано редакционно-издательским
советом университета

Москва     Издательский Дом МИСиС     2010

УДК 332.21.8
 
К44

Р е ц е н з е н т
директор департамента оценки
ЗАО «АКГ Развитие бизнес-систем» М.В. Тищенко

Киселев Б.Г., Завяльский П.А.
К44  
Экономика недвижимости: Оценка жилой недвижимости: 
Учеб. пособие. – М.: Изд. Дом МИСиС, 2010. – 77 с.
ISBN 978-5-87623-295-3 

Выполнение домашних заданий по оценке квартиры (реального объекта 
оценки) позволит студентам на практике использовать изученные принципы, 
подходы и методы оценки объектов недвижимости как одного из видов имущества (собственности).
Предназначено для выполнения домашних заданий студентами, обучающимися по специальностям 080502 «Экономика и управление на предприятии» и 080105 «Финансы и кредит», изучающими курсы лекций по оценочной деятельности.

УДК 332.21.8

ISBN 978-5-87623-295-3 
© Б.Г. Киселев,
П.А. Завяльский, 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Задание на оценку квартиры ................................................................4
2. Отчет об определении рыночной стоимости квартиры ....................5
2.1. Титульный лист ................................................................................. 5
2.2. Сопроводительное письмо  .............................................................. 6
3. Общие сведения ....................................................................................8
3.1. Задание на оценку и результаты оценки ......................................... 8
3.2. Сертификат качества оценки ......................................................... 10
3.3. Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете ..................11
3.4. Сведения об оценках и специалистах, участвовавших
в составлении Отчета ............................................................................ 13
4. Используемая терминологияи процесс оценки ................................14
4.1. Стандартизированные термины и определения .......................... 14
4.2. Оцениваемые права ......................................................................... 26
4.3. Процесс оценки ............................................................................... 26
4.4. Обзор общепринятых подходов оценки ....................................... 28
5. Анализ социально-экономической ситуации в регионе ..................31
6. Анализ местоположения объекта оценки .........................................32
7. Общая характеристика здания ...........................................................35
8. Описание объекта оценки ..................................................................37
9. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Москва
(Московской области) .............................................................................39
10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки ..............................................................40
11. Оценка затратным подходом ............................................................41
11.1. Расчет стоимости строительства квартиры ................................ 41
11.2. Расчет прибыли предпринимателя .............................................. 43
11.3. Расчет износа квартиры ................................................................ 45
12. Оценка квартиры сравнительным подходом ..................................46
13. Оценка квартиры доходным подходом............................................51
14. Согласование результатов расчетов стоимости квартиры.............55
Библиографический список ...................................................................58
Приложения .............................................................................................59

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ

Цель пособия – на реальном примере научиться искать, отбирать, 
анализировать первичные данные и материалы, на основе которых 
можно рассчитать выбранный вид стоимости квартиры. Работа выполняется в форме отчета по определению рыночной (или другой) 
стоимости жилого помещения (квартиры) без земельного участка.
Техническое задание составляется студентом самостоятельно. При 
этом выбираются:
− объект оценки (собственная квартира или квартира, выставленная на продажу без указания цены предложения);
− вид стоимости (рыночная);
− метод оценки, характерный для каждого из трех подходов.
Условия выполнения работы
1. Оценка квартиры осуществляется всеми тремя подходами – затратным, сравнительным, доходным.
2. Дата оценки – в пределах периода чтения лекций по курсам 
«Экономика (оценка) недвижимости», «Основы оценочной деятельности» и «Оценка собственности», но не ранее чем за месяц до сдачи 
домашней работы на проверку.
3. Выбор сравнимых объектов (аналогов, объектов сравнения) осуществляется по первичным источникам – публикациями в печатных 
изданиях (газеты, журналы) и Интернету. Печатное издание (или его 
часть) с помеченными объектами сравнения и датой издания и/или 
распечатка с сайта Интернета прилагаются к домашней работе.
4. Выбор одной и той же квартиры для оценки студентами одного 
потока не допускается.
5. Данные по объектам сравнения, использованные в сравнительном подходе, нельзя использовать в доходном подходе (и наоборот).
6. Расчетные, косвенные (количественные и качественные) данные, 
используемые для оценки квартиры, должны корреспондироваться с 
реальными данными.
7. Результаты расчетов округляются: промежуточные – до целых 
единиц, окончательные – до тысяч единиц (рубли).
8. В почтовом адресе номер квартиры не указывается, возможно 
использование символа N.
9. Исправленный и дополненный (вместе с замечаниями преподавателя) вариант домашней работы сдается вновь на проверку вместе с 
тем вариантом, по которому даны замечания.
Отчет (домашняя работа) по оценке квартиры представлен ниже.

2. ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ 
СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

2.1. Титульный лист

Ниже приведен титульный лист отчета.

УТВЕРЖДАЮ:
Руководитель организации

______________________________

(наименование организации)

______________________________
(ФИО)

«__» __________20__г.

ОТЧЕТ № _________

об определении 
рыночной стоимости___ - комнатной квартиры,
расположенной по адресу:

______________________________________
(индекс, почтовый адрес)

Москва
201_ г.

2.2. Сопроводительное письмо 

Ниже приведена форма сопроводительного письма к отчету об определении рыночной стоимости квартиры.

Генеральному директору

_________________________________
(название организации-Заказчика)

г-ну_______________________
(ФИО)

Уважаемый  _____________________________________________
В соответствии с договором № _________ от «__» _______201__г. 
произведен расчет рыночной стоимости __ -комнатной квартиры, расположенной по адресу: _______________________________________
_____________, с целью определения ее рыночной стоимости по состоянию на «___» ____________ 201__г.
Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа проектно-сметной и иной документации, представленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств 
массовой и деловой информации, включая Интернет и др. Аудиторская 
и иная проверка информации, предоставленной Заказчиком, не проводилась, так как Оценщик полагается на ее достоверность.
Профессиональное суждение оценщика, основанное на результатах анализа указанной информации, позволяют сделать вывод о том, 
что рыночная стоимость с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением составляет: 
Объект 
оценки ___________ (_________________________________) руб. 
                                              (сумма прописью)

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование 
полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих 
условий, а также собранную фактическую информацию.
Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской 
Федерации», Федеральным законом «Об оценочной деятельности в 

Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральными 
стандартами оценки №1, №2, №3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 
от 20 июля 2007 г. №254-256, со стандартами оценки Российского общества оценщиков (РОО) и «Международными стандартами оценки» 
(седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки 
имущества (пер. с англ. под ред. Г.И. Микерина. М., 2005). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом 
отчета.
На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, 
Оценщик готов дать дополнительные разъяснения.
С благодарностью за возможность оказать Вам услугу.

Генеральный директор_________________________   _________________
 
 
 
   (название организации-Исполнителя) 
              (ФИО)

Оценщик 
 
 
 
                       _________________
 
 
 
 
 
 
 
               (ФИО)

«___» ____________201__г.

3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

3.1. Задание на оценку и результаты оценки

Задание на оценку и ее результаты представлены в табл. 3.1.
Задание на оценку объекта жилой недвижимости

Таблица 3.1

Объект оценки1
__ - комнатная квартира, расположенная по адресу:

____________________________________________________________
(индекс, почтовый адрес)

Заказчик (собственник) 
оценки, его адрес и банковские реквизиты2

____________________________________________________________
(наименование организации)

____________________________________________________________
(индекс, почтовый адрес)

____________________________________________________________
(банковские реквизиты)

Основание проведения 
оценки
Договор №__________от «__» __________ 201_ г.
на проведение оценки Объекта оценки

Оцениваемые права
Право полной собственности

Цель оценки
Определение рыночной стоимости Объекта оценки

Задача (назначение) 
оценки
Консультирование Заказчика о рыночной стоимости
Объекта оценки

Собственник Объекта 
оценки3

Дата осмотра Объекта 
оценки4
«___» ____________ 201_ г.

Действительная дата 
оценки
«___» ____________ 201_ г.

Дата составления 
отчета
«___» ____________ 201_ г.

Срок экспозиции
_____________201_г. – _____________201_г.

Курс доллара США, 
руб/долл.5
_________ руб/долл. США

Текущее использование 
Объекта оценки
Жилое помещение (отдельное изолированное жилье)

Продолжение табл. 3.1

Наиболее эффективное 
использование Объекта 
оценки

Оценщики, ФИО, 
диплом о профессиональном образовании, 
членство в СРО6

Организация, с которой 
Оценщики заключили 
трудовой договор, ее 
юридический адрес, 
бан ковские реквизиты и 
страхование 7

Применяемые стандарты оценочной деятельности, законодательные 
и нормативные документы

Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в 
Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия 
оценки, подходы к оценке и требования к проведению 
оценки (ФСО № 1)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.
Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и 
виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом 
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.
Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к 
отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденный приказом 
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.
Стандарты Российского общества оценщиков (РОО).
«Международные стандарты оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки 
имущества

Балансовая стоимость 
Объекта оценки на 
«__»_________ 201_г.8
___________________ руб.

Привлекаемые к 
проведению оценки и 
подготовке отчета об 
оценке организации и 
специалисты

Окончание табл. 3.1

Рыночная стоимость 
Объекта оценки, 
рассчитанная с применением:

затратного
подхода
__________ тыс. руб.

сравнительного подхода
__________ тыс. руб.

доходного 
подхода
__________ тыс. руб.

Итоговая величина 
рыночной стоимости 
Объекта оценки
__________ тыс. руб.

Форма отчета
Полная повествовательная
_________

1 Далее по тексту «Объект оценки».

2 Далее по тексту «Заказчик».

3 Далее по тексту «Собственник».

4 Дата осмотра Объекта оценки и дата проведения оценки должны 
совпадать.

5 Указывается курс ЦБ РФ на дату оценки.

6 Далее по тексту «Оценщик».

7 Далее по тексту «Организация-оценщик».

8 Имеющиеся данные по наиболее близкой дате к дате оценки.

3.2. Сертификат качества оценки

3.2.1. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена и 
Отчет составлен в соответствии с Федеральными стандартами оценки 
№1, №2, №3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. №254–256, со стандартами оценки Российского общества оценщиков и Международными стандартами оценки (седьмое издание) Международного комитета 
по стандартам оценки имущества.
3.2.2. Оценщик рыночной стоимости Объекта оценки имеет профессиональное образование в области оценки стоимости предприятия 
(бизнеса).

3.2.3. Оценщик удостоверяет, что настоящий отчет об оценке рыночной стоимости Объекта оценки (далее по тексту «Отчет») составлен на основании фактов, которые он считает существенными, 
обоснованными и достаточными для однозначных и проверяемых положений и выводов, содержащихся в Отчете, не гарантируя при этом 
абсолютную точность каждого из указанных фактов (см. ссылки на 
источники информации) в Отчете об определении рыночной стоимости квартиры.
3.2.4. Содержащиеся в Отчете положения и выводы действительны строго в пределах допущений и ограничений, изложенных в п. 3.3 
Отчета.
3.2.5. Оценщик не имеет и не намерен иметь заинтересованность в 
Объекте оценки.
3.2.6. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена 
Оценщиком самостоятельно вне какой-либо зависимости от его отношений с Заказчиком, без какого-либо влияния и профессионального 
содействия со стороны третьих лиц.
3.2.7. Задание Заказчика на оценку Объекта оценки не содержало 
указание о формировании определенной величины его рыночной стоимости.
3.2.8. Вознаграждение Оценщика по договору с Заказчиком на 
оценку Объекта оценки установлено вне зависимости от уровня итоговой оценки его рыночной стоимости, а также от последствий использования Заказчиком или третьими лицами положений и выводов, 
содержащихся в Отчете.

3.3. Допущения и ограничения,
содержащиеся в Отчете

Сертификат качества оценки рыночной стоимости Объекта оценки (п. 3.2 Отчета) использован при составлении Отчета с указанными 
ниже допущениями и ограничениями.
3.3.1. При выполнении оценки рыночной стоимости Объекта оценки Оценщик исходил:
• из заявленной Заказчиком бесспорности прав собственности на 
Объект оценки, указанной в п. 3.1, юридических (физических) лиц, из 
отсутствия обременений, связанных с Объектом оценки, кроме оговоренных в Отчете, а также каких-либо законодательных и администра