Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости

№ 12

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Êàôåäðà ýêîíîìèêè è ìåíåäæìåíòà

Á.Ã. Êèñåëåâ
À.Â. Ãåðìàíîâà

Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè

Îöåíêà æèëîé íåäâèæèìîñòè

Ó÷åáíîå ïîñîáèå

Ðåêîìåíäîâàíî ðåäàêöèîííî-èçäàòåëüñêèì
ñîâåòîì èíñòèòóòà

Ìîñêâà  Èçäàòåëüñòâî «Ó×ÅÁÀ»
2007

УДК 332.81 
 
К44 

Р е ц е н з е н т  
канд. техн. наук Э.И. Бадер 

Киселев Б.Г., Германова А.В. 
К44  
Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: 
Учеб. пособие. – М.: МИСиС, 2007. – 57 с. 

Пособие предназначено для выполнения курсовой работы студентами 
экономических специальностей, изучающими курсы «Экономика (оценка) 
недвижимости» и «Оценка собственности». Оценка квартиры позволит на 
практике использовать изученные принципы, подходы и методы оценки объектов недвижимости как одного из элементов собственности. 
Для студентов специальностей 080502 «Экономика и управление (в металлургии)» и 080105 «Финансы и кредит». 

© Московский государственный институт

стали и сплавов (технологический  
университет) (МИСиС), 2007 

ОГЛАВЛЕНИЕ 

1. Задание на оценку квартиры................................................................4 
2. Отчет об определении рыночной стоимости квартиры ....................5 
2.1. Титульный лист .............................................................................5 
2.2. Сопроводительное письмо............................................................6 
3. Общие сведения....................................................................................8 
3.1. Задание на оценку и результаты оценки .....................................8 
3.2. Сертификат качества оценки......................................................10 
3.3. Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете ...............10 
3.4. Сведения об Оценщике и специалистах, участвовавших 
в составлении Отчета .........................................................................12 
4. Используемая терминология и процесс оценки ..............................13 
4.1. Стандартизированные термины и определения .......................13 
4.2. Оцениваемые права .....................................................................21 
4.3. Процесс оценки............................................................................22 
4.4. Обзор общепринятых подходов оценки....................................22 
5. Анализ социально-экономической ситуации в регионе .................24 
6. Анализ местоположения Объекта оценки........................................25 
7. Общая характеристика здания...........................................................26 
8. Описание Объекта оценки .................................................................28 
9. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Москва и 
Московской области...............................................................................30 
10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного 
использования Объекта оценки.............................................................31 
11. Оценка квартиры затратным подходом..........................................32 
11.1. Расчет стоимости строительства квартиры.............................32 
11.2. Расчет прибыли предпринимателя...........................................33 
11.3. Расчет износа квартиры ............................................................35 
12. Оценка квартиры сравнительным подходом .................................36 
13. Оценка квартиры доходным подходом ..........................................40 
14. Согласование результатов расчетов стоимости квартиры............44 
Рекомендуемый список источников информации...............................47 
Приложения ............................................................................................49 

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ 

Цель пособия – на реальном примере научиться искать, отбирать, 
анализировать первичные данные и материалы, на основе которых 
рассчитать выбранный вид стоимости квартиры. Работа выполняется 
в форме отчета по определению рыночной (или другой) стоимости 
жилого помещения (квартиры) без земельного участка. 
Техническое задание составляется студентом самостоятельно. При 
этом выбираются: 
– объект оценки (собственная квартира или квартира, выставленная на продажу без указания цены предложения); 
– вид стоимости (рыночная или другая); 
– метод оценки в каждом из трех подходов. 
Условия выполнения работы 
1. Оценка квартиры осуществляется тремя подходами: затратным, 
сравнительным, доходным. 
2. Дата оценки – в пределах периода чтения лекций по курсу 
«Экономика недвижимости» и «Оценка собственности», но не ранее 
чем за месяц до сдачи курсовой работы на проверку. 
3. Выбор сравнимых объектов (аналогов, объектов сравнения) 
осуществляется по первичным источникам – публикациям в печатных изданиях (газетах, журналах) и Интернету. Печатное издание 
(или его часть) с помеченными объектами сравнения и датой издания 
и/или распечатка с сайта Интернета прилагаются к курсовой работе. 
4. Выбор одной и той же квартиры для оценки студентами одного 
потока не допускается. 
5. Данные по объектам сравнения, использованные в сравнительном подходе, нельзя использовать в доходном подходе (и наоборот). 
6. Расчетные, косвенные (количественные и качественные) данные, используемые для оценки квартиры, должны корреспондироваться с реальными данными. 
7. Результаты расчетов округляются: промежуточные до целых единиц, окончательные до тысяч (рубли) или сотен (доллары США) единиц. 
8. В почтовом адресе номер квартиры не указывается, возможно 
использование символа N. 
9. Исправленный и дополненный (по замечаниям преподавателя)  
вариант работы сдается на проверку вместе с тем вариантом, по которому даны замечания. 
Отчет (курсовая работа) по оценке квартиры представлен ниже. 

2. ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ 
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ 

2.1. Титульный лист 

Ниже приведен титульный лист отчета. 

УТВЕРЖДАЮ:

Руководитель организации

______________________________

(наименование организации)

______________________________

(ФИО)

«__» __________20__г.

 

 

ОТЧЕТ № _________ 

 

об определении  

рыночной стоимости ___- комнатной квартиры, 

расположенной по адресу: 

______________________________________ 
(индекс, почтовый адрес) 

 

 

 

 

 

Москва  20__ г. 
 

2.2. Сопроводительное письмо 

Ниже приведена форма сопроводительного письма к договору на 
оценку жилой недвижимости. 
Генеральному директору 
_________________________________ 
(название организации - Заказчика) 

г-ну_______________________ 
(ФИО) 
Уважаемый ________________________________, 
в соответствии с договором № _________ от «__» __________ 20__г. 
произведена оценка __ -комнатной квартиры, расположенной по адресу: ______________________________________________________, 
с целью определения ее рыночной стоимости по состоянию на 
«___» ____________ 20__г. 
Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа 
проектно-сметной и иной документации, представленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств массовой и деловой информации, включая Интернет и 
др. Аудиторская и иная проверка информации, представленной Заказчиком, не проводилась, так как Оценщик полагается на ее достоверность. 
Результаты анализа указанной информации позволяют сделать 
вывод о том, что рыночная стоимость __ -комнатной квартиры с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением составляет:  
___________ руб. ( _________________________________________ ) 
(сумма прописью) 

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование 
полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих 
условий, а также собранную фактическую информацию. 
Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности 
в Российской Федерации» № 157-ФЗ от 27 июля 2006 г., государственными стандартами в области оценки, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. 
№ 519 «Об утверждении стандартов оценки», со стандартами Рос

сийского общества оценщиков (РОО) и Международными стандартами оценки (шестое издание), принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC, русский перевод РОО. 
М., 2003). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета. 
На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, 
Оценщик готов дать дополнительные разъяснения. 
С благодарностью за возможность оказать Вам услугу. 
 
Генеральный директор ________________________   ______________ 
 
(название организации - Исполнителя) 
(ФИО) 

Оценщик 
______________ 
 
(ФИО) 

«___» ____________20___г. 

3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 

3.1. Задание на оценку и результаты оценки 

Задание на оценку и ее результаты представлены в табл. 3.1. 

Таблица 3.1 

Задание на оценку объекта жилой недвижимости 

Объект оценки1 
__ -комнатная квартира, расположенная по адресу: 
______________________________________________. 
(индекс, почтовый адрес) 

Заказчик (собственник) 
оценки2  
______________________________________________ 
(наименование организации) 

______________________________________________ 
(индекс, почтовый адрес) 

______________________________________________ 
(банковские реквизиты) 

_______________________________________________ 

Основание проведения 
оценки 
Договор №__________от «__» __________ 20__ г. 
на проведение оценки Объекта оценки 

Оцениваемые права 
Право полной собственности 

Цель оценки 
Определение рыночной стоимости Объекта оценки 

Задача (назначение) 
оценки 
Консультирование Заказчика о рыночной стоимости Объекта оценки 

Дата осмотра Объекта 
оценки3 
«___» ____________ 20__ г. 

Дата проведения оценки 
«___» ____________ 20__ г. 

Дата составления отчета 
«___» ____________ 20__ г. 

Срок экспозиции 
_____________20__г. - _____________20__г. 

Курс доллара США4 
_________ руб/долл. 

Текущее использование 
Объекта оценки 
 

Наилучшее и наиболее 
эффективное использование Объекта оценки 

 

_________ 
1 Далее по тексту – Объект оценки. 
2 Далее по тексту – Заказчик или Собственник. 
3 Дата осмотра Объекта оценки и дата проведения оценки должны совпадать. 
4 Указывается курс ЦБ РФ на дату оценки. 

Продолжение табл. 3.1 

Оценщик, его юридический адрес и банковские реквизиты1 

_________________________________________________ 
(наименование организации) 

_________________________________________________ 

(почтовый адрес) 

_________________________________________________ 
(банковские реквизиты) 

Лицензия на оценочную деятельность или 
членство в профессиональной саморегулируемой организации 

_________________________________________________ 
(название организации, дата и номер подтверждающего документа) 

от «__»__________20__г. № ____________ 
на срок до «__» __________20__г. 

Страхование гражданской ответственности 
Оценщика 

_________________________________________________ 
(название страховой организации, дата и номер документа) 

от «__»__________20__г. № ____________ 
на срок до «__» __________20__г. 

Применяемые законодательные и нормативные документы 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в 
Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ 
2. Государственные стандарты в области оценки, утвержденные постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519 
3. Стандарты Российского общества оценщиков 
4. Международные стандарты оценки (шестое издание) 
Международного комитета по стандартам оценки имущества (JVSC) русский перевод РОО. М., 2003. 

Балансовая стоимость 
Объекта оценки на 
«__»________20__г.2 

 
______________________ руб. 

Рыночная стоимость 
Объекта оценки, рассчитанная с применением: 

 

затратного подхода 
______________ тыс. руб. 

сравнительного подхода 
______________ тыс. руб. 

доходного подхода 
______________ тыс. руб. 

Итоговая величина 
рыночной стоимости 
Объекта оценки  
(включая НДС)  

 
 
 
______________ тыс. руб. 

Форма отчета 
Полная повествовательная 

_________ 
1 Далее по тексту – Оценщик. 
2 Имеющиеся данные по наиболее близкой дате к дате оценки. 

3.2. Сертификат качества оценки 

3.2.1. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена и 
Отчет составлен в соответствии с Государственными стандартами 
оценки, со стандартами Российского общества оценщиков и Международными стандартами оценки MCOJ-MCO4, принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC). 
3.2.2. Руководитель работ по оценке рыночной стоимости Объекта 
оценки имеет профессиональное образование в области оценки 
стоимости предприятия (бизнеса) и недвижимости. 
3.2.3. Оценщик удостоверяет, что настоящий отчет об оценке рыночной стоимости Объекта оценки (далее по тексту – Отчет) составлен на основании фактов, которые он считает достоверными и достаточными для доказательности содержащихся в Отчете положений и 
выводов, не гарантируя при этом абсолютную точность каждого из 
указанных фактов (см. рекомендуемый список источников информации). 
3.2.4. Содержащиеся в Отчете положения и выводы действительны строго в пределах допущений и ограничений, изложенных в п. 3.3 
Отчета оценки. 
3.2.5. Оценщик не имеет и не намерен иметь заинтересованность в 
Объекте оценки. 
3.2.6. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена 
Оценщиком самостоятельно вне какой-либо зависимости от его отношений с Заказчиком, без  какого-либо влияния и профессионального содействия со стороны третьих лиц. 
3.2.7. Задание Заказчика на оценку Объекта оценки не содержало 
указания о формировании определенной величины его рыночной 
стоимости. 
3.2.8. Вознаграждение Оценщика по его договору с Заказчиком на 
оценку Объекта оценки установлено вне зависимости от уровня итоговой оценки его рыночной стоимости, а также от последствий использования Заказчиком или третьими лицами положений и выводов, 
содержащихся в Отчете. 

3.3. Допущения и ограничения, 
содержащиеся в Отчете 

Сертификат качества оценки рыночной стоимости Объекта оценки (п. 3.2 Отчета) использован при составлении Отчета с указанными 
ниже допущениями и ограничениями. 

3.3.1. При выполнении оценки рыночной стоимости Объекта 
оценки Оценщик исходил: 
• из заявленной Заказчиком бесспорности его прав собственности на Объект оценки, из отсутствия отягощений и ограничений указанных прав, кроме оговоренных в Отчете, а также каких-либо законодательных и административных препятствий для использования 
Объекта оценки по указанному Заказчиком назначению; 
• из информации Заказчика об отсутствии каких-либо скрытых 
от визуального наблюдения качеств Объекта оценки или невыявленных обстоятельств его использования, влияющих на его рыночную 
стоимость. Оценщик не несет ответственность за выявление этих качеств и обстоятельств, а также за то, что выявленные впоследствии 
указанные качества и обстоятельства не были учтены при выполнении оценки Объекта. 
3.3.2. Содержащаяся в Отчете оценка рыночной стоимости Объекта оценки действительна только на дату проведения оценки. Оценщик не несет ответственность за изменение рыночной или иной рассчитанной стоимости Объекта оценки, вызванное политическими, 
экономическими, юридическими, социальными, природными воздействиями, которые не могли быть учтены при выполнении оценки 
Объекта оценки. 
3.3.3. Оценщик не обязан: 
• участвовать в заседаниях суда и других юридических расследованиях для дачи свидетельских показаний по поводу содержания 
Отчета или имущественных конфликтов, связанных с Объектом 
оценки, если это не предусмотрено в договоре об оценке Объекта 
оценки или в специальном соглашении между Заказчиком и Оценщиком, кроме случаев официального вызова Оценщика в суд; 
• консультировать Заказчика по оценке рыночной стоимости 
Объекта оценки после принятия Отчета Заказчиком, если указанное 
консультирование не предусмотрено в договоре об оценке Объекта 
оценки и не является предметом нового договора; 
• отвечать по искам третьих лиц, легально использующих содержание Отчета, кроме случаев, когда судебным постановлением 
определено, что причинение ущерба указанным лицам вызвано халатностью, умышленной неправомочностью или незаконностью действий Оценщика при выполнении оценки рыночной стоимости Объекта оценки;