Регулирование регионального рынка жилой недвижимости

 
Москва 
Красноярск
 
ИНФРА-М 
СФУ

2018

РЕГУЛИРОВАНИЕ 
РЕГУЛИРОВАНИЕ 

РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА 
РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА 

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ÌÎÍÎÃÐÀÔÈß
ÌÎÍÎÃÐÀÔÈß

Ñ.Á. ÃËÎÁÀ, Þ.À. ÆÓÐÀÂËÅÂ
Ñ.Á. ÃËÎÁÀ, Þ.À. ÆÓÐÀÂËÅÂ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

УДК 332.834.13
ББК 65.315.441.2
 
Г52

ISBN 978-5-16-006367-6 (ИНФРА-М)
ISBN 978-5-7638-2415-5 (СФУ)

Глоба С.Б.
Регулирование регионального рынка жилой недвижимости : 
монография / С.Б. Глоба, Ю.А. Журавлев. — М. : ИНФРА-М; 
Красноярск : Сиб. федер. ун-т, 2018. — 96 с. — (Научная 
мысль). — www.dx.doi.org/10.12737/352.

ISBN 978-5-16-006367-6 (ИНФРА-М)
ISBN 978-5-7638-2415-5 (СФУ)

В монографии изложены проблемы управления региональным рынком 
жилой недвижимости. Рассмотрены эффективные системы регулирования 
объемов спроса и предложения жилья, методы оценки потенциалов спроса 
и предложения жилья в регионе, стоимости инновационной продукции предприятий строительного комплекса. 
Предназначена для преподавателей и студентов экономических специальностей, а также для всех интересующихся проблемами функционирования 
рынка жилой недвижимости.

УДК 332.834.13
ББК 65.315.441.2

Г52

© Сибирский федеральный 
университет, 2013

Р е ц е н з е н т ы:

А.И. Таюрский — д-р экон. наук, проф., председатель Сибирского отделения Российской академии образования;
А.А. Колесняк — д-р экон. наук, проф., зав. кафедрой «Государственное 
управление. Мировая и национальная экономика» Красноярского государственного аграрного университета

ВВЕДЕНИЕ

Переход России к рыночным отношениям и структурная перестройка 
экономики привели к коренным изменениям в строительной отрасли, превратив ее в инвестиционно-строительный комплекс с интенсивным использованием инновационных программ. Экономика страны стала на путь 
массового обновления устаревшего производственного аппарата отраслей 
народного хозяйства, в том числе строительного комплекса, на новой – 
инновационной – основе.
Для народнохозяйственной системы региона инвестиционно-строительный комплекс является одним из ключевых элементов. Он объединяет 
множество участников для решения основных задач регионального планирования: удовлетворения потребностей в улучшении уровня жизни населения, развития производственной и непроизводственной инфраструктуры, 
поиска источников финансирования для реализации целей развития территории.
В современных условиях под влиянием таких факторов, как реструктуризация производства, новейшие технологии в области строительной индустрии, процессы совершенствования технологической и воспроизводственной структур инвестиций, происходит значительное увеличение разнообразия рынка строительных услуг и отношений его участников. Между 
тем потенциал развития строительного комплекса реализуется преимущественно именно на региональном уровне.
Стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие рынка недвижимости, поэтому второе 
условие является одним из необходимых в сфере преобразований экономических отношений в России.
Необходимость совершенствования функционирования регионального 
рынка жилой недвижимости обусловливается тем, что проблема обеспечения населения жильем в современной России приоритетна, а становление 
рыночных отношений в жилищном секторе имеет ряд проблем, связанных 
с неразвитостью экономических отношений и инфраструктуры в данной 
сфере, таких как постоянный рост стоимости квадратного метра жилья, 
ведущий, в свою очередь, к снижению обеспеченности населения жильем; 
увеличение количества ветхого жилья и др., что требует построения новых 
механизмов регулирования деятельности на региональном рынке жилой 
недвижимости. От выбора того или иного методического инструментария 
решения этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы роста жилищного строительства в регионе и мотивация потребительского 
поведения на рынке жилья.
Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон его функционирования.
Поэтому актуальным и своевременным является решение проблемы 
совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья 
как важнейшего элемента его функционирования.

В отечественной экономической науке недостаточное внимание уделяется разработке элементов, составляющих механизм регулирования жилищного рынка с учетом согласования спроса и предложения на рынке 
недвижимости, хотя решение этих проблем имеет важнейшее социальноэкономическое значение. Актуальность, научная и практическая значимость 
данной проблемы на современном этапе при недостаточной ее разработанности предопределили выбор темы нашего исследования.
Цель настоящей монографии – теоретически обосновать и разработать механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости 
с целью его адаптации к современным рыночным условиям. Для достижения поставленной цели определены основные задачи:
 
•
исследовать теоретические и методологические основы регулирования 
рынка жилой недвижимости в регионе;
 
•
провести анализ существующих механизмов регулирования рынка жилой недвижимости;
 
•
выявить и систематизировать факторы, определяющие его функционирование, в том числе спрос и предложение жилья на рынке жилой недвижимости;
 
•
вскрыть резервы повышения предложения жилья на рынке жилой недвижимости;
 
•
разработать механизм регулирования рынка жилья в регионе.
Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью использования полученных выводов в ходе разработки программ 
развития рынка жилой недвижимости в регионе. Результаты данного исследования могут найти применение: в нормативно-правовой деятельности 
представительных органов власти субъектов РФ, регулирующих процесс 
социально-экономического развития рынка жилой недвижимости в регионе; 
организационно-управленческой деятельности исполнительных органов 
региональной власти, разрабатывающих программы и планы регионального 
развития; практической деятельности региональных подразделений исполнительных органов государственного управления, а также при подготовке 
специалистов по региональной экономике, государственному и муниципальному управлению.
Предложенный в рамках разработанного механизма дополнительный 
источник финансирования – целевой региональный строительный финансовый ресурс – позволит увеличить объемы внебюджетного финансирования предложения или спроса жилья при реализации программ жилищного 
строительства. Образованный на основе его аккумулирования ресурсный 
фонд жилищного развития предлагается использовать в качестве регионального источника финансирования обеспечения земельных участков 
коммунальной инфраструктурой, в том числе энергомощностями, кредитования строительных организаций и субсидий семьям, относящимся к малообеспеченной категории.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ 
АСПЕКТЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ 
ПРЕДПРИЯТИЙ ИНВЕСТИЦИОННОСТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА 
НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ 
НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. 
РОЛЬ И МЕСТО ИНВЕСТИЦИОННОСТРОИТЕЛЬНОГО 
КОМПЛЕКСА В ЭКОНОМИКЕ РЕГИОНА

Инвестиционно-строительный комплекс включает совокупность всех 
фондообразующих отраслей: проектные и подрядные организации, отрасли инвестиционного машиностроения, промышленность строительных 
материалов и конструкций, поставщиков оборудования и строительных 
материалов, предприятия социально-бытовой инфраструктуры. Центральное звено комплекса – капитальное строительство как отрасль народного 
хозяйства,завершающая усилия всех инвестиционных отраслей и превращающая материальные ресурсы в основные фонды.
На федеральном уровне инвестиционно-строительный комплекс можно рассматривать как совокупность производственных, функциональных 
и институциональных структур. Инвестиционно-строительный комплекс 
обретает конкретное содержание и экономическое наполнение только на 
региональном уровне. Общегосударственный (федеральный) инвестиционно-строительный комплекс может быть представлен как совокупность локальных, региональных комплексов. При этом каждый региональный инвестиционно-строительный комплекс характеризуется определенной уникальностью процессов своего формирования, функционирования 
и развития.
В результате исследований современных условий функционирования 
инвестиционно-строительного комплекса выявлены основные проблемы 
его развития, заключающиеся в устаревании парка машин и оборудования, 
отсутствии финансовых ресурсов на обновление активной части основных 
фондов, необходимости инновационного подхода к развитию строительных 
организаций, поиску новых форм интеграции и кооперации, созданию 
новых схем и моделей организации инвестиционного процесса.
За последние годы произошли глобальные изменения основных экономических и производственных показателей внешней среды, влияющих на 
деятельность предприятий. К важнейшим из них относятся: усложнение 
продукции; высокие требования к качеству продукции и срокам сдачи продукции заказчикам; появление индивидуальных требований к продукции, 
что обусловило необходимость перехода практически к индивидуальному 
производству со всем комплексом сложнейших организационно-технических мероприятий и системы реорганизаций; ужесточение конкурентной 
борьбы.

Характерными особенностями инвестиционно-строительной сферы 
являются рассредоточенность технических средств и коллективов людей на 
территории, мобильность значительной массы технических средств при 
физической неперемещаемости создаваемых объектов, высокая фондоемкость технических средств, зависимость от результатов работы большого 
числа смежных подсистем.
Проводимый в сегодняшних условиях курс на децентрализацию хозяйствования и управления, перераспределение полномочий между федеральным центром, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями усиливает внимание экономической науки и практики управления к проблемам регионального уровня социально-экономического 
развития.

1.2. 
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К АНАЛИЗУ СУЩНОСТИ 
РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, 
ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ

Фундаментальной особенностью рынка недвижимости является ее 
территориальная закрепленность, что придает любым исследованиям 
в области жилищного комплекса четко выраженный региональный аспект.
Функционированию рынка недвижимости посвящено множество исследований. Д.В. Виноградов определяет рынок недвижимости как систему 
правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, 
распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости [50].
Дж. Фридман и Н. Ордуэй характеризуют рынок недвижимости как 
определенный набор механизмов, посредством которых передаются права 
на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [61, с. 5].
Кроме того, рынок недвижимости рассматривается как совокупность 
региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от 
друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций в недвижимость 
и т.д. [60, с. 15].
С. В. Грибовский определяет рынок недвижимости как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса 
и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на 
собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены 
и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого 
замкнутого территориального образования [59, с. 10].
С учетом отечественного опыта региональный рынок жилой недвижимости 
предлагается рассматривать как организованную территориальную совокупность субъектов, объектов и процессов, обеспечивающих осуществление 
деятельности по строительству и распределению жилья, реализацию государственной политики в жилищной сфере и удовлетворение потребностей 
населения территории в жилище.

Формирование и функционирование региональных рынков жилой недвижимости в значительной степени зависит от многих факторов, основные 
из которых авторами предлагается рассматривать:
 
•
качество законодательного обеспечения функционирования регионального рынка жилой недвижимости;
 
•
уровень развития и потенциал строительной отрасли региона, определяемый количеством работающих в регионе строительных организаций, 
их производственной мощностью, характеристиками их основных фондов (структура, изношенность и т.п.), обеспеченностью оборотными 
средствами, наличием и состоянием предприятий стройиндустрии;
 
•
особенности региональных рынков недвижимости (первичного и вторичного) – количество и объемы сделок, структуру жилого фонда региона, стоимость строительства и цена 1 кв. м различных типов жилья;
 
•
уровень развития и потенциал региональной банковской системы – 
количество банков, работающих в регионе, условия предоставления ими 
кредитов, характеристики реализуемых программ;
 
•
степень концентрации капитала в регионе – количество реализуемых 
в регионе инвестиционных проектов, в том числе строительных, оборот 
предприятий региона;
 
•
природные и экономико-географические факторы – наличие запасов 
минеральных ресурсов, геополитическое положение, климатические 
условия и т.п.;
 
•
уровень развития инженерной, транспортной и социально-бытовой инфраструктур – характеристики дорог, социальных объектов, предприятий, обеспечивающих энерго- и водоснабжение;
 
•
характеристики состава, динамики и доходности групп населения региона – численность населения, его социально-экономическая дифференциация.
Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является 
необходимость постоянного осуществления управленческих воздействий 
в течение всего жизненного цикла объекта: коммунального обслуживания 
помещений, ремонта и технической эксплуатации, охраны, контролирования и регулирования отношений с арендаторами и др.
На основе анализа теоретических и собственных исследований состояния рынков жилья выделим специфические особенности рынка жилой 
недвижимости, оказывающие влияние на управление и регулирование им:
 
•
локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их 
в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
 
•
низкая взаимозаменяемость объектов из-за существенной зависимости 
величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости;
 
•
особенности затрат при владении недвижимостью и осуществлении 
сделок с ней. Можно выделить четыре вида таких затрат: единовременные крупные инвестиционные затраты; текущие затраты на поддержание объекта в действующем состоянии (ремонты, коммунальное обслуживание); затраты в виде налогов на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
 
•
сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка 
законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется 

земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
 
•
сезонные колебания, вызванные изменениями ожиданий и предпочтений покупателей;
 
•
высокая степень нелегального оборота наличных денег на рынке жилья 
вследствие жесткой политики государства по налогообложению сделок 
с недвижимостью. Цены продаж, указанные в регистрационных документах, в большинстве случаях не соответствуют реальной сумме, выплаченной по сделке;
 
•
дефицитность и адекватность рыночной информации, что обусловлено, 
главным образом, географическим разделением рынка с локализацией 
спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, об их содержании.
Регулирование рынка жилой недвижимости необходимо в целях предупреждения и разрешения конфликтов участников, снижения вероятности 
мошенничества, решения социальных задач региона, внедрения лучших 
стандартов деятельности. Все эти цели регулирования общие как у участников рынка, так и у государства. Но при реализации этих целей, установлении оптимального уровня и способа регулирования необходимо учитывать, что чувствительность рынка жилья к изменениям условий его функционирования различна для спроса и предложения: чувствительность 
предложения мала, а время реагирования довольно велико в отличие от 
спроса на жилье. Эти особенности рынка жилой недвижимости не позволяют регулировать его традиционными методами.
Государственное регулирование регионального рынка жилой недвижимости определим как систему организационно-экономического взаимодействия совокупности экономических субъектов, обеспечивающих производство и распределение жилья в целях наибольшего удовлетворения конечных 
потребителей и наиболее полного решения социальных задач региональной 
администрацией.
Субъектами регионального рынка жилой недвижимости выступают: 
региональная администрация; инвесторы – физические и юридические 
лица; строительные организации; органы регистрации прав на недвижимое 
имущество; банки; фирмы, обеспечивающие специфические функции 
(страховые, оценочные, риелторские фирмы, рекламные агентства, средства 
массовой информации, нотариусы, налоговые органы).
Объектом регулирования являются инвестиционно-экономические отношения, возникающие в процессе функционирования регионального 
рынка жилой недвижимости при строительстве, приобретении жилья по 
различным схемам и потреблении жилищных услуг.
Выделим основные задачи системы регулирования рынка жилой недвижимости для региональной администрации (табл. 1.1).
Функционирование объекта недвижимости характеризуется несколькими составляющими [50]: физической, правовой, экономической и социальной средами функционирования объекта недвижимости.
Рассмотрим данные составляющие применительно ко всему региональному рынку жилой недвижимости, а также уточним и дополним их.

Т а б л и ц а  1.1

Задачи системы регулирования рынка жилой недвижимости 
для администрации региона

Задача
Содержание

Законодательнорегулирующая
Создание нормативно-правовой базы функционирования регионального 
рынка жилой недвижимости; защита его субъектов от недобросовестной 
и мошеннической деятельности; определение принципов взаимоотношений субъектов регионального рынка жилой недвижимости, оперативное 
доведение до них необходимой информации; установление обязательных 
требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на 
рынке жилой недвижимости; координация деятельности субъектов инвестиционной деятельности в области жилищного строительства; обеспечение достоверной и своевременной регистрации прав и обременений на 
объекты жилой недвижимости
Фискальная
Создание базы для определения величины платежей за жилую недвижимость, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т.д.), на основе мониторинга их рыночной стоимости
Экономическая
Создание и использование экономических рычагов и методов регулирования рынка жилой недвижимости и строительной отрасли региона, а также 
условий и стимулов по расширению использования средств населения, 
бюджетных источников финансирования жилищного строительства
Инвестиционная
Выбор направлений инвестирования в объекты, необходимые для функционирования регионального рынка жилой недвижимости (выделение земельных участков и их обеспечение коммунальной инфраструктурой) и решения социальных задач в регионе (жилье для малообеспеченных семей)
Социальная
Создание благоприятных условий для решения жилищной проблемы 
в регионе; обеспечение качественным жильем жителей региона
Информационная Информационное обеспечение функционирования регионального рынка 
жилой недвижимости
Контрольная
Учет обеспеченности отдельных групп населения жильем и контроль за ее 
динамикой, изменением соотношений параметров спроса и предложения 
в регионе; проведение градостроительной, экологической и других экспертиз инвестиционных проектов, осуществляемых в регионе

Физическая среда функционирования рынка недвижимости создается природой, а также характеризуется природными явлениями и изменениями 
природы в результате деятельности человека. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития рынка недвижимости.
Физическая среда, внешняя по отношению к объекту, имеет следующие 
характеристики [50]:
 
•
климат – атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток, влажность, тип, количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза ветров, 
облачность и солнечные дни;
 
•
предрасположенность к природным катастрофам – землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, подъем грунтовых вод, 
смерчи и ураганы, сходы снежных лавин и селевых потоков, обледенения, эпидемии, нашествие насекомых и грызунов;

•
экология и предрасположенность к техногенным катастрофам – уровень 
загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум, пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов, наличие источников потенциальной опасности (производство, места хранения или транспортировки химикатов, нефтепродуктов, взрывчатых веществ, радиационных 
материалов, бактериальных препаратов и др.);
 
•
рельеф местности – равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы, 
болота, ледники, лесные массивы, природные скальные образования, 
пещеры и т.д.;
 
•
характер ландшафта – открытый, характерный, организованный;
 
•
характер застройки с выделением ее типа – периметральная, фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая, ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная;
 
•
характер застройки с выделением ее характеристик – этажность, архитектурные стили, плотность, наличие и свойства рекреационных зон, 
композиционное единство и психологическая совместимость застройки 
с ландшафтом;
 
•
обеспеченность территории инфраструктурой – транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети, 
системы связи, парковки, автозаправочные станции, рекреационные 
зоны, центры деловой активности.
Дополнительно здесь предлагается рассматривать: структуру жилого 
фонда региона по типам квартир – количество комнат, планировка (типовая, улучшенная, индивидуальная и т.д.), тип строительного материала дома 
(кирпич, панель, дерево и т.д.), район размещения (загородная, внутригородская, местоположение в городе); качество жилого фонда – срок эксплуатации объекта жилой недвижимости, физическое состояние архитектурных элементов и коммуникаций, степень физического и морального 
износа.
Правовая среда функционирования рынка недвижимости формируется 
системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти 
и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками с применением властных полномочий 
на основании нормативных актов. Правовая среда создает систему стимулов 
и ограничений для функционирования и развития недвижимости.
К основным характеристикам правовой среды относят [50]:
 
•
уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
 
•
уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
 
•
стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
 
•
нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
 
•
законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
 
•
уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со 
стороны органов охраны памятников, ведомств;
 
•
наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
 
•
уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.