Вестник гражданского права, 2020, том 20, № 2

В
Е
С
Т
Н
И
К
Г Р А Ж Д А Н С К О Г О
П Р А В А

№ 2
2020
Том 20

Редакционный совет
Юрген БАЗЕДОВ
Беа ВЕРШРАЕГЕН
В.В. ВИТРЯНСКИЙ
Г.А. ГАДЖИЕВ
А.Г. ДОЛГОВ
В. ЕМ
И.С. ЗЫКИН
А.А. ИВАНОВ
А.С. КОМАРОВ
Хельмут КОЦИОЛЬ
П.В. КРАШЕНИННИКОВ
А.Л. МАКОВСКИЙ (председатель)
Л.А. НОВОСЕЛОВА
Е.А. СУХАНОВ
В.В. ЧУБАРОВ
В.Ф. ЯКОВЛЕВ 

Помощник ответственного редактора Д.С. Кочергин
Выпускающий редактор О.В. Виноградова
Дизайн: А.Г. Орлова
Верстка: ИП Резниченко A.С.
Интернетподдержка: ИП Труфанов Е.А.

Отдел подписки: mvgp@mvgp.org

Журнал ´Вестник гражданского праваª 
выходит три раза в полугодие. 
´Вестник гражданского праваª за ре ги с т ри ро ван 
Федеральной службой по надзору  
за соблюдением законодательства  
в сфере массовых коммуникаций  
и охране культурного наследия.
Рег. № ФС7725484 от 14 августа 2006 г.

Учредители:
В. Ем , А.Л. Маковский, Е.А. Суханов

Издатель: ООО ´Издательский дом В. Емаª
119454, г. Москва, ул. Лобачевского, д. 92, корп. 2.
тел.: +7 (495) 649 18 06; www.mvgp.org

Главный редактор
Е.А. СУХАНОВ

Зам. главного редактора
А.Е. ШЕРСТОБИТОВ

Ответственный редактор
М.Л. БАШКАТОВ

Редакционная коллегия
Райнер ВЕДДЕ, Е.В. ВЕРШИНИНА,
Ян ДВОРЖАК, А.В. ЕГОРОВ,
О.М. КОЗЫРЬ, А.Н. КУЧЕР,
А.А. МАКОВСКАЯ, Е.А. ПАВЛОВА,
С.В. САРБАШ, С.А. СИНИЦЫН,
С.В. ТРЕТЬЯКОВ, А.М. ШИРВИНДТ

Перепечатка материалов из журнала  
´Вестник гражданского праваª 
допускается только с согласия Издателя. 
Ссылка на источник опубликования обязательна. 
Издатель или Редакция не дают справок  
и консультаций и не вступают в переписку.  
Рукописи не возвращаются. 
Учредитель, Издатель не несут ответственности  
за содержание рекламы и объявлений.

Мнения, высказываемые в публикациях  
авторов, не обязательно отражают  
официальную точку зрения организаций,  
которые они представляют.

ISSN 19922043

Журнал ´Вестник гражданского праваª  
включен в Перечень ведущих рецензируемых  
научных журналов и изданий, в которых  
должны быть опубликованы основные  
научные результаты диссертаций  
на соискание ученой степени 
доктора и кандидата юридических наук

C i v i l  l a w 

R
e
v
I
e
w

No. 2
2020
vol. 20

Editorial Council
Jürgen BASeDOw
Bea veRSCHRAeGeN
v.v. vITRIANSKY
G.A. GADZHIev
A.G. DOLGOv
v. eM
I.S. ZYKIN
A.A. IvANOv
A.S. KOMAROv
Helmut KOZIOL
P.v. KRASHeNINNIKOv
A.L. MAKOvSKY (chairman)
L.A. NOvOSeLOvA
e.A. SUKHANOv
v.v. CHUBAROv
v.F. YAKOvLev

Assistant to executive editor D.S. Kochergin
Production editor O.v. vinogradova 
Design: A.G. Orlova
Layout: A.S. Reznichenko 
Internet Support: e.A. Trufanov

Subscription Dep.: mvgp@mvgp.org

The Journal ´Civil Law Reviewª  
is being published three times  
in a half of the Year.
´Civil Law Reviewª is registered  
by the Federal Service for supervision  
of legislation in mass communications  
and cultural heritage protection (Russia).
Reg. No. FS7725484 of August 14, 2006.

Founders:
v. em , A.L. Makovsky, e.A. Sukhanov

Publisher: LLC ´v. Ем Publishing Houseª
119454, Moscow, Lobachevskogo st., 92, 
building 2.
Phone: +7 (495) 649 18 06; www.mvgp.org

EditorinChief
e.A. SUKHANOv

Deputy EditorinChief
A.e. SHeRSTOBITOv

Managing and Executive Editor
M.L. BASHKATOv

Editorial Board
Reiner weDDe, e.v. veRSHININA,
Jan DvOŘÁK, A.v. eGOROv,
O.M. KOZYR, A.N. KUCHeR,
A.A. MAKOvSKAYA,e.A. PAvLOvA,
S.v. SARBASH, S.A. SINITSYN,
S.v. TReTIAKOv, A.M. SHIRvINDT

Reprint and republication of all the materials  
of the Civil Law Review Journal are allowed  
only with the consent of the Publisher.  
The appropriate reference to the source  
of publication is obligatory.

The Publisher and the editor's office do not  
render information and consultations and  
do not enter into correspondence.
Manuscripts are not being returned. 
The Founders and the Publisher are not 
responsible for the content of advertisements  
and announcements.

The opinions expressed in the publications  
refer to the authors and do not necessarily  
reflect the official view of the organizations  
they represent.

ISNN 19922043

The Civil Law Review Journal  
is included into the official governmental  
List of leading peerreviewed scientific  
periodicals (Russia)

СОДЕРЖАНИЕ

К О Н Ф Е Р Е Н Ц И Я  И С С Л Е Д О В АТ Е Л Ь С К О ГО  Ц Е Н Т РА 
Ч А С Т Н О ГО  П РА В А  2 4  Д Е К А Б Р Я  2 0 1 9  г.

Выступление В.В. Витрянского

9

П Р О Б Л Е М Ы  Ч А С Т Н О ГО  ( Г РА Ж Д А Н С К О ГО )  П РА В А

Субъективное право как «последняя абстракция» цивилистики: 
генезис и структурные компоненты классической  
волевой теории
С.В. Третьяков

18

Принцип единства судьбы прав на земельный участок  
и на строения на нем
Р.С. Бевзенко

60

Разграничение правового и фактического  
на примере заблуждения в природе сделки
М.М. Пестов

124

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 2 2020 ТОМ 20

4

Г РА Ж Д А Н С К О Е  П РА В О  В  К О М М Е Н ТА Р И Я Х

Патентные права на результаты генетических исследований:  
условия предоставления, допустимые изъятия и ограничения
А.С. Ворожевич

176

Уставный капитал хозяйственного общества:  
экономический анализ норм корпоративного права
А.А. Глушецкий

217

П О Л И Т И К А  П РА В А

Из практики Совета при Президенте Российской Федерации 
по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства

Экспертное заключение по проекту федерального закона № 196293-7  
«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации  
и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»»

281

Экспертное заключение по проектам федеральных законов  
«О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации в части 
передачи индивидуальных трудовых споров спортсменов и тренеров  
в профессиональном спорте и спорте высших достижений на рассмотрение 
третейских судов» и «О внесении изменений в Федеральный закон  
«О физической культуре и спорте в Российской Федерации» и статью 221 
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»

288

Экспертное заключение по проекту федерального закона № 866900-7  
«О внесении изменений в Федеральный закон «О железнодорожном 
транспорте в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты 
Российской Федерации в целях реализации приоритетных проектов  

СОДЕРЖАНИЕ

5

по строительству, реконструкции объектов инфраструктуры 
железнодорожного транспорта общего пользования»

297

Экспертное заключение по проекту федерального закона «О внесении 
изменений в Федеральный закон «Об автомобильных дорогах и о дорожной 
деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные 
законодательные акты Российской Федерации» в части совершенствования 
правоотношений, возникающих между владельцами автомобильных дорог  
и владельцами инженерных сооружений»

303

Экспертное заключение по проекту федерального закона  
«О внесении изменения в статью 61.4 Федерального закона  
«О несостоятельности (банкротстве)» в части оспаривания зачета  
требований по обязательным платежам в деле о банкротстве»

309

Экспертное заключение по проекту федерального закона  
«О прямых смешанных (комбинированных) перевозках»

313

Экспертное заключение по проекту федерального закона  
«О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации  
в части исключения указаний на минимальный размер  
оплаты труда»

317

TABLE OF CONTENTS

T H E  L A W  R E S E A R C H  C E N T E R  C O N F E R E N C E  
O F  D E C E M B E R  2 4 ,  2 0 1 9

Speech by v.v. vitryansky

9

P R O B L E M S  O F  C I V I L  L A W

The “German Theory” of Subjective Rights  in the Continental  
Private law Doctrine
S.V. Tretyakov

19

legal Unity of a land Plot and Building on it
R.S. Bevzenko

61

The Demarcation Between Juridical and Factual appearances  
in the light of a Mistake in the Essence of an agreement
M.M. Pestov

125

TABLE OF CONTENTS

7

C I V I L  L A W  I N  C O M M E N TA R I E S

Patent Rights to the Results of Genetic Research:  
Terms and Conditions of acceptance
A.S. Vorozhevich

177

The authorized Capital of an Economic Company:  
Economic analysis of Corporate law
A.A. Glushetsky

218

L E G A L  P O L I C Y

Current Papers of the Council for Codification and improvement 
of Civil legislation attached to the President of the Russian Federation 

Expert Resolution on the Draft Bill No. 196293-7 “On amendments  
to the Housing Code of the Russian Federation and the Federal law  
‘On State Registration of Real Estate’”

281

Expert Resolution on the Draft Bills “On amendments to the labor Code  
of the Russian Federation Regarding the Transfer of individual labor Disputes 
of athletes and Coaches in Professional Sports and Sports of the Highest 
achievements to arbitration Courts” and “On amendments to the Federal law 
‘On Physical Culture and Sports in the Russian Federation’ and article 221  
of the Civil Procedure Code of the Russian Federation”

288

Expert Resolution on the Draft Bill No. 866900-7 “On amendments  
to the Federal law ‘On Railway Transport in the Russian Federation’  
and Some legislative acts of the Russian Federation with a view to implementing 
Priority Projects for the Construction and Reconstruction of Public Railway  
infrastructure Facilities”

297

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 2 2020 ТОМ 20

8

Expert Resolution on the Draft Bill “On amendments to the Federal law  
‘On Roads and Road activities in the Russian Federation and on amendments  
to Some legislative acts of the Russian Federation’ Regarding the improving 
legal Relations arising Between Owners of Roads and Owners  
of Engineering Structures”

303

Expert Resolution on the Draft Bill “On amendments to article 61.4  
of the Federal law ‘On insolvency (Bankruptcy)’ Regarding the Challenge  
the Set-Off of Claims for Mandatory Payments in a Bankruptcy Case”

309

Expert Resolution on the Draft Bill  
“On Direct Mixed (Combined) Transportations”

313

Expert Resolution on the Draft Bill “On amendments to the Civil Code  
of the Russian Federation Regarding the Exclusion of indications  
of the Minimum wage”

317

КОНФЕРЕНЦИЯ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОГО ЦЕНТРА 
ЧАСТНОГО ПРАВА 24 ДЕКАБРЯ 2019 г.

ВЫСТУПЛЕНИЕ В.В. ВИТРЯНСКОГО

SPEECH BY v.v. viTRYaNSKY

https://doi.org/10.24031/1992-2043-2020-20-2-9-17

Слово имеет Василий Владимирович Витрянский – член Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, доктор юридических наук, профессор с докладом на тему «О ходе работы рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах». 
(Аплодисменты.)

ВиТРянСкий В.В.
Уважаемые коллеги!
С моей стороны было бы наивно полагать, что я за отведенные 20 минут сумею 
рассказать или хотя бы раскрыть какие-то основные новеллы, которые вносятся 
в Гражданский кодекс законопроектом «О вещных правах».
Немножко истории. Да, действительно, осенью прошлого года была создана рабочая группа Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, весьма представительная, там были 
и представители бизнеса, и представители Верховного Суда, и правоведы с разными взглядами – очень было интересно. Были в группе и представители Минэкономразвития. Пожалуй, это был первый опыт весьма плодотворного сотрудничества. После выступления Евгения Алексеевича особенно приятно подчеркнуть, 
что представители Минэкономразвития, как мне кажется, внесли большой вклад 
в работу рабочей группы по совершенствованию норм о вещных правах.
Рабочая группа была создана для того, чтобы привести законопроект в актуальное состояние. Это действительно одна из частей единого законопроекта, разработанного на основе Концепции развития гражданского законодательства, 
того законопроекта, который еще в апреле 2012 г. был принят в первом чте

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 2 2020 ТОМ 20

10

нии. К октябрю 2012 г. единый законопроект был подготовлен ко второму чтению, а 16 ноября 2012 г. Госдума приняла интересное Постановление о дальнейшем принятии во втором, третьем чтении этого единого проекта по кускам. 
Таким образом, было подготовлено 10 законопроектов: девять из них принято, 
остался один, последний, для завершения реформы гражданского законодательства так, как она была задумана и описана в Концепции развития гражданского законодательства.
Это, наверное, самый главный акт, именно этот законопроект, ведь все остальные главы Кодекса, разделы Кодекса, кроме вещного права и, кстати, ст. 130–133 
по недвижимости, писались вообще-то без мысли о том, что будут действовать 
какое-то время, только на переходный период. А что касается вещных прав, особенно вещных прав на земельные участки и сделок с недвижимостью, то при подготовке проекта ГК РФ мы сознательно в рабочей группе исходили из того, что 
пишем только какие-то нормы на переходный период, нам надо было обеспечить оборот недвижимости, а вся земля была в собственности государства, когда 
писалась часть первая ГК. Поэтому и принят был принцип единства юридической 
судьбы. Главными объектами недвижимости стали здания, сооружения, а земельным участкам, поскольку они все в госсобственности, была уготована участь права следования, поскольку новый собственник недвижимости в результате сделки 
получал те же права по использованию земельного участка, но это лишь ограниченное вещное право, ибо собственником оставалось государство.
Понятное дело, что это все писалось на переходный этап, пока у нас не появятся частные собственники земельных участков. Механизм приватизации земли был 
запущен Земельным кодексом, хотя, конечно, это странно. Кодекс – центральный кодифицированный акт отрасли права, и вдруг регулирует приватизацию, 
т.е. какие-то чрезвычайные временные меры, переходные и т.д.; но, видимо, у разработчиков Земельного кодекса была именно такая задача.
С 2002 г. был запущен механизм приватизации земельных участков. И к тому 
моменту, когда уже разрабатывалась Концепция развития гражданского законодательства (это 2008–2009 гг.), у нас была масса частных собственников земельных участков и была перспектива дальнейшего увеличения количества частных 
собственников. И, конечно, нужно было переходить к нормальной системе вещных прав, что и было, собственно, предложено в проекте.
В частности, был предложен принцип единого объекта, но он не был доведен 
до конца. В том проекте, который принимался в первом чтении, говорилось о том, 
что если здание и земельный участок, занятый этим зданием, принадлежат одному собственнику на праве собственности, то в этом случае в обороте эти два самостоятельных объекта недвижимости выступают как одна недвижимая вещь.
Мы в рабочей группе довели этот принцип до логического завершения. Если 
мы посмотрим ст. 130, мы увидим там первую норму о том, что недвижимостью 
является земельный участок, там поставлена точка. Что касается зданий и соо

КОНФЕРЕНЦИЯ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОГО ЦЕНТРА ЧАСТНОГО ПРАВА 24 ДЕКАБРЯ 2019 г.

11

ружений, иных объектов, прочно связанных с земельным участком, то если они 
принадлежат собственнику земельного участка, они не являются самостоятельными объектами недвижимости, их участь быть составными частями данного 
земельного участка. Таким образом, в обороте участвует земельный участок с его 
составными частями. Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства сохраняют статус самостоятельных объектов недвижимости только в том 
случае, если они расположены на чужом земельном участке, – тогда здесь сохраняется действие принципа единства юридической судьбы и не работает принцип единого объекта.
А на перспективу, чтобы в обороте все-таки появлялись нормальные объекты недвижимости, имеется в виду земельный участок с составными частями, 
предусмотрено право преимущественного приобретения, которым наделяются 
собственник земли при продаже здания, сооружения и собственник здания при 
продаже земельного участка. Так в обороте постепенно у нас будет складываться все большее и большее число нормальных объектов недвижимости – земельных участков с составными частями.
Сразу оговорюсь, потому что не успели мы даже, по-моему, еще опубликовать первую часть нашей работы по объектам недвижимости, как сразу посыпались критические стрелы и т.д.: а как быть с налогообложением, а как быть 
с кадастровым учетом, с госрегистрацией? Имеются в виду прежде всего те здания, которые потеряют статус самостоятельных объектов недвижимости, а станут составными частями земельных участков. Сразу оговорюсь, что мы исходили из нормального понимания предмета регулирования гражданского права по 
ст. 3 ГК, а именно ГК к публичным, в том числе административным, правоотношениям не применяется, если иное прямо не предусмотрено соответствующим 
специальным законом.
Но, видимо, эту статью мало кто знает из представителей власти, поэтому 
и были упреки. В связи с этим мы специально сказали в Переходных положениях, что во всех случаях сохранится прежняя система кадастрового учета зданий 
и сооружений, в том числе тех из них, которые ранее были объектами недвижимости, но утратят этот статус и станут составными частями земельных участков, 
и что ничего не изменится в налогообложении соответствующих объектов. Это 
для того, чтобы действительно убрать лишний повод для нападок на наш законопроект со стороны фискальных органов. Так что это все сделано.
В системе объектов недвижимости приоритет отдается такому объекту недвижимости, как помещения жилые, нежилые. Наконец-то будет урегулирован правовой режим нежилых помещений, ведь у нас с 1998 г. введены нежилые помещения в состав объектов недвижимости, но никакого регулирования нет. Ведь, как 
ни странно, регулирование все сосредоточено в постановлении Пленума ВАС РФ 
от 23 июля 20009 г. № 64, а потом и в постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 
2015 г. № 25. А в законе до настоящего времени никакого регулирования нежилых 

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 2 2020 ТОМ 20

12

помещений нет. Такое регулирование будет предложено в нашем законопроекте. 
Согласно законопроекту в зданиях, которые являются составными частями земельных участков, не являясь самостоятельными объектами недвижимости, могут быть 
образованы помещения и эти помещения могут отчуждаться в собственность частных лиц. В этих случаях объектом недвижимости будет признаваться особый имущественный комплекс, где помещения будут находиться в собственности частных 
лиц, и к этим помещениям, вернее, к праву собственности на них, будет «привязана» общая долевая собственность на все общее имущество здания и на земельный участок. Здесь все-таки собственники помещений, имея в виду, что это наши 
граждане – собственники квартир, конечно же будут иметь приоритет.
Что касается объектов незавершенного строительства, то когда их вводили 
в состав объектов недвижимости в 1998 г., тоже никакого регулирования не было, 
просто в Перечень недвижимости наряду с нежилыми помещениями включены и объекты незавершенного строительства. Что же мы можем считать объектом незавершенного строительства? В Постановлении Пленума ВС РФ, которое 
я называл, № 25 от 2015 г., в п. 38 для того, чтобы признать объект незавершенного строительства объектом недвижимости, нужно хотя бы завершить работы 
по созданию фундамента. Представляете, объект недвижимости: котлован вырыли, цементом залили – вот вам объект недвижимости. Либо аналогичные работы 
должны быть завершены. В одном из обзоров Президиума ВС РФ (от 30 ноября 
2016 г.) был опубликован пример, когда предприниматель получил в аренду под 
строительство АЗС земельный участок, забил три сваи и пошел регистрировать 
право собственности на объект незавершенного строительства. В связи с отказом в кадастровом учете и регистрации он обратился в суд. Суды разные решения 
принимали, последний судебный акт, который как раз и «рекламируется» в этом 
Обзоре, говорит: ладно, недостаточно трех свай, но ты не лишен права прийти 
попозже. Еще две сваи забьет, пойдет и зарегистрирует – вот вам объект недвижимости. Конечно, надо было что-то менять.
Поэтому у нас в проекте предусмотрено, что для того, чтобы быть признанной объектом недвижимости, «незавершенка» должна быть на чужой земле, ибо 
на своей она всегда будет составной частью земельного участка. Кроме того, данный объект должен возводиться в соответствии со всеми требованиями закона, 
и работы по нему должны быть выполнены не менее чем наполовину. Я не знаю, 
почему раньше в законодательство не были введены подобные правила.
И конечно же предусмотрена главная обязанность собственника объекта 
незавершенного строительства: он обязан достроить его в разумный срок, а если 
он этого не делает, ему дадут нормальный срок уполномоченные органы, а потом 
объект будет продан с публичных торгов. Ведь смысл незавершенного строительства в том, что его надо закончить.
Внесены изменения и в регулирование такого объекта недвижимости, как 
единый недвижимый комплекс. Главный вид единых недвижимых комплек

КОНФЕРЕНЦИЯ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОГО ЦЕНТРА ЧАСТНОГО ПРАВА 24 ДЕКАБРЯ 2019 г.

13

сов – это линейные объекты. В Кодекс будет введена норма о том, что в отношении линейных объектов не будут иметь значение количество земельных участков, на которых они расположены, и права на эти участки. В отношении иных 
единых недвижимых комплексов, которые сегодня рассматриваются как равноценные, когда вещи, объединенные одним назначением, расположены на одном 
земельном участке и на всю совокупность вещей зарегистрировано право как на 
единый недвижимый комплекс, есть свои ограничения. Такие объекты должны 
изначально создаваться на чужом земельном участке в соответствии с проектной 
документацией в качестве единого имущественного комплекса.
Что касается машино-места, то мы понимаем, что впереди должно быть 
детальное регулирование, сегодня такого регулирования нет. Мы в рабочей группе это обсуждали, но не готовы сейчас дать такое регулирование, да еще в тексте 
Гражданского кодекса. Понятно, что режим должен быть дифференцированным. 
Одно дело – у вас машино-место в так называемом народном гараже, и совсем 
другое – в подвале жилого дома, где у вас нет квартиры. Что, подвальное помещение жилого дома, которое мы называем «гараж», уже больше не общее имущество этого дома? Почему у нас квартиры продаются отдельно от машино-мест? 
Налицо серьезный пробел в законодательстве. И вообще, это уже неприятная 
тенденция законодателя, когда он вводит новые объекты недвижимости и не дает 
никакого позитивного регулирования либо хотя бы намека, что́ можно было бы 
применять из известных правил о других объектах, – это же факт. Конечно, мы 
постарались что-то исправить.
Второй блок вопросов в данном законопроекте – это собственно новая редакция разд. ii Гражданского кодекса; это единственный раздел, который целиком 
и полностью предлагается заменить. Новый разд. ii «Вещное право» будет состоять из четырех подразделов: подразд. 1 «Владение», подразд. 2 «Общие положения 
о вещных правах», подразд. 3 «Право собственности» и подразд. 4 «Ограниченные вещные права». Начинаем мы с владения, как это делали наши отечественные правоведы при разработке проекта дореволюционного Гражданского уложения Российской империи, и, наверное, это правильно.
У нас нет владельческой защиты, а для наведения элементарного порядка, 
конечно, нужно прежде всего ввести владельческую защиту, причем защищать 
нужно любое владение, фактическое владение, не разбираясь, есть ли правомочия владеть, нет ли правомочий, но если кто-то совершает самоуправные действия, отбирает вещь, которая у вас во владении, нужно немедленно защищать 
такого владельца.
Поэтому в подразд. 1, я сэкономлю время, мы определяем владение, дифференцируем владение на законное и незаконное. Незаконное дифференцируем 
на добросовестное и иное, т.е. недобросовестное, но все это выделение добросовестного законного владения – это только ради того, чтобы внести маленькое 
уточнение собственно в способ владельческой защиты – требование о возврате 

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 2 2020 ТОМ 20

14

вещи, которая была утрачена владельцем: оно предъявляется в суде к тому лицу, 
у которого эта вещь фактически находится. Не нужно доказывать свой титул для 
предъявления такого требования – нужно доказать, что вы владели этой вещью 
более одного года, и все – ваше право будет защищено. Но если вы добросовестный владелец, а тем паче законный владелец, то в этом случае ваше право будет 
защищено по вашему иску независимо от срока владения, хоть два дня вы владели. Вот только для этого мы выделили добросовестное и законное владение, 
а так в принципе мы регулируем фактическое владение, защищаем фактическое владение, хотя этот же способ может использоваться и для защиты правомочия владения, которое входит в содержание вещного права, т.е. расширяются возможности защиты всякого владения, включая законное владение. На это 
хотелось бы обратить внимание.
Что касается подразд. 2 «Общие положения о вещных правах», то мы теперь 
в результате получили в Гражданском кодексе то, что там будет присутствовать 
общая часть вещного права, чего в Кодексе не было. Сегодня мы регулируем право собственности подробно, детально и по остаточному принципу распространяем какие-то нормы на довольно убогие по содержанию и по количеству вещные права, а теперь будет общая часть вещного права. Там вынесены за скобки 
правила, которые в равной степени распространяются и на право собственности, и на девять ограниченных вещных прав.
Признаки вещных прав традиционны, включая обременение вещи, право следования за вещью, защиту от любого и т.д. Это все остается. В «Общих положениях о вещных правах», на мой взгляд, есть очень интересные новеллы о пределах, об ограничениях в правовом регулировании вещных прав. Ведь у нас стали 
появляться вещные права и в Жилищном кодексе, и в Земельном кое-что появилось, которое никак не называется, но, по сути, мы видим, что речь идет именно 
о вещных правах. Права членов семьи собственника квартиры на жилое помещение, например. Так вот, законопроект предусматривает, что вещное право становится таковым только после того, когда это будет указано прямо в Гражданском 
кодексе; никакой другой федеральный закон не может вводить никакие другие 
новые вещные права, кроме тех, которые перечислены в Кодексе. В Кодексе вещные права будут перечислены в виде закрытого перечня: девять ограниченных 
вещных прав плюс право собственности.
И третий момент – новое принципиальное положение: объекты, субъекты вещных прав, содержание вещных прав, основания возникновения, прекращения вещных прав будут урегулированы исключительно Гражданским кодексом, и лишь порядок осуществления вещных прав может быть предусмотрен 
другими федеральными законами, если о том будет прямо указано в Гражданском кодексе.
Вот так будет строиться регулирование вещных прав, т.е. мы будем наводить 
просто элементарный порядок в этом деле.

КОНФЕРЕНЦИЯ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОГО ЦЕНТРА ЧАСТНОГО ПРАВА 24 ДЕКАБРЯ 2019 г.

15

Тут же, в «Общих положениях о вещных правах», т.е. в общей части вещного права, будет и глава о защите вещных прав. Рассматриваются четыре способа 
защиты. Первые два известны нам как виндикационные и негаторные иски. Негаторным иском мы всегда условно называли тот способ, который предусмотрен 
в ст. 304 ГК, однако судебная практика расширила понятие этого способа защиты, выйдя далеко за пределы негаторного иска. Мы тут ничего менять не будем 
и практику сужать тоже не будем. Мы только чуть подрегулировали, немножечко расширили возможности субъектов по предъявлению виндикационных, негаторных исков. Нет смысла, наверное, мне детально это все рассматривать.
Третий способ – освобождение имущества от ареста (исключение из описи). 
Этот способ, между прочим, тоже раньше в ГК не регулировался. Теперь соответствующее регулирование будет в Гражданском кодексе.
И наконец, четвертый способ – это иски о признании права собственности 
или иных вещных прав. Понятно, что это способ универсальный, он в ст. 12 ГК 
прямо указан как первый в перечне способов защиты всякого субъективного 
гражданского права, но когда речь идет о вещном праве на недвижимость, этот 
способ приобретает свои особенности. Мы поэтому и говорим, что в этом случае 
мы можем его считать особым, четвертым способом защиты вещных прав.
И где-то уже на финише работы, когда мы в третий раз читали проект в рабочей группе, пришла в голову идея сделать отдельный, специальный для защиты 
права собственности и иных вещных прав на недвижимость способ защиты – 
иск о восстановлении регистрационной записи. Во многих случаях, в принципе, 
этот способ может быть самодостаточным, если, к примеру, внесена регистрационная запись о праве другого лица в госреестр недвижимости по подложным 
или сфальсифицированным документам и т.п. В такой ситуации, собственно, для 
защиты права надо просто потребовать восстановить ранее зарегистрированное 
право управомоченного лица. Вот и все. Так будет выглядеть общая часть.
Подраздел 3 – «Право собственности». Здесь мы сохранили наибольшее число норм, да тут и менять особо было нечего. Мы их подредактировали, конечно, 
улучшили немножко содержание. Вместе с тем можно говорить о двух принципиальных изменениях. Во-первых, у нас добросовестное приобретение выглядит 
по нашему законопроекту как нормальный способ приобретения права собственности. Добросовестный приобретатель как движимого, так и недвижимого имущества может стать собственником в случае, если у него не может быть истребована вещь, которую он добросовестно приобрел, например, если вещь выбыла 
из владения собственника по воле собственника. В этом случае добросовестный 
приобретатель просто идет и регистрирует право собственности, если это недвижимость. Вот, собственно, и все.
А поскольку у нас добросовестное приобретение станет основанием возникновения права собственности, необходимо изменить и регулирование приобретательной давности. Из признаков давностного владения, которое дает основа

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 2 2020 ТОМ 20

16

ние по истечении приобретательной давности получить право собственности на 
вещь, мы исключаем такой признак, как добросовестное владение. Получается, 
что давностный владелец – во всех случаях недобросовестный владелец, поэтому 
лицо, считающее себя собственником, вправе истребовать имущество у такого 
давностного владельца в течение всего срока приобретательной давности, а нормы об исковой давности (ст. 196, 200 и др.) не будут подлежать применению.
И наконец, я вам просто назову ограниченные вещные права. Из существующих сегодня пяти ограниченных вещных прав (ст. 216 ГК) сохранятся только 
право оперативного управления и сервитут, но в измененном виде. Во-первых, 
появится новая разновидность права оперативного управления – вещное право 
государственных, муниципальных унитарных предприятий. Право хозяйственного ведения, придуманное известно, когда и зачем, канет в Лету. Эта разновидность права оперативного управления по своему содержанию весьма похожа на 
право хозяйственного ведения.
Второй момент весьма принципиальный. Право оперативного управления государственных, муниципальных предприятий, государственных, муниципальных учреждений будет распространяться и на земельный участок, если 
этот земельный участок находится в государственной или муниципальной 
собственности.
Что касается новых ограниченных вещных прав, то я их только назову, времени на что-то другое у меня. К их числу относятся право постоянного землевладения (эмфитевзис), право застройки (по конструкции суперфиция), сервитут, далее право личного пользовладения (личный узуфрукт), ипотека. Ипотека 
будет урегулирована как ограниченное вещное право, причем два вида ипотеки: 
традиционная акцессорная – то, что мы сегодня имеем, но будет и независимая 
ипотека, когда, собственно говоря, из всех существенных условий будут иметь 
значение лишь условия о том, какую выручку можно получить от продажи предмета ипотеки, и сроке действия ипотеки. Кредитор будет решать, принимать ему 
такую ипотеку в обеспечение или нет. Если какой-то кредитор примет в обеспечение, а это только кредитные организации, то тогда вносится регистрационная 
запись об ипотеке. Будет возможность у самого собственника земельного участка обременять его ипотекой, удостоверенной закладной, и потом искать кредитора под соответствующее обеспечение.
Все это будет, на наш взгляд, способствовать расширению кредита. Субсидиарно к этим отношениям по ипотеке будут применяться все общие положения о вещных правах, в том числе все положения о защите вещных прав. Вот что 
действительно важно.
В законопроекте предусмотрено и такое ограниченное вещное право, как 
преимущественное право приобретения объектов недвижимости. Где оно будет 
использоваться? Может быть, при долевом строительстве, может быть, когда 
будут заключаться договоры купли-продажи будущих квартир в строящемся