Теоретические основы кадастра

В.А. СВИТИН

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ 
ОСНОВЫ КАДАСТРА

2020

 
Минск 
Москва
 
«Новое знание» 
«ИНФРАМ»

Допущено 
Министерством образования Республики Беларусь 
в качестве учебного пособия для студентов 
высших учебных заведений 
по специальности «Земельный кадастр»

УДК 332.334(075.8)
ББК 65.32 5я73
 
С24

Свитин, В.А.
Теоретические основы кадастра : учебное пособие / В.А. Свитин. — Минск : Новое знание ; Москва : ИНФРА-М, 2020. — 
256 с. — (Высшее образование: Бакалавриат).

ISBN 978516009975-0.

Изложены основные методологические положения и раскрыто содержание государственного земельного кадастра в Республике Беларусь. 
Рассмотрены предпосылки возникновения, принципы, составные части, общие правовые и теоретические положения государственной 
регистрации, учета и оценки недвижимости в Республике Беларусь.
Для студентов и преподавателей высших и средних учебных заведений, аспирантов, магистрантов и научных сотрудников, а также 
специалистов в области управления земельными ресурсами.

УДК 332.334(075.8)
ББК 65.32 5я73

С24

 
© Свитин В.А., 2011
 
© ООО «Новое знание», 2011
ISBN 978516009975-0

Рецензенты:
кафедра геодезии и кадастров УО «Полоцкий государственный университет» (зав. кафедрой — кандидат технических наук И.Г. Картавенков);
начальник управления учета земель и оценки недвижимости Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь А.М. Долженков

Оригиналмакет подготовлен ООО «Новое знание».

Подписано в печать 10.03.2020. 
Формат 6090 1/16. Бумага офсетная. Гарнитура Школьная. 
Печать цифровая. Усл. печ. л. 16,0.
ППТ20. Заказ № 00000

ТК 147800-1090546-250111

Отпечатано в типографии ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127214, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

Почтовый адрес: а/я 79, 220050, Минск, Республика Беларусь.
Телефон/факс: (10-375-17) 360-20-02
E-mail: nk@wnk.biz               http://wnk.biz

Оригинал-макет подготовлен в НИЦ ИНФРА-М
ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127214, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29
E-mail: books@infra-m.ru        http://www.infra-m.ru

ÏÐÅÄÈÑËÎÂÈÅ

В настоящее время земельный кадастр рассматривается как один
из видов государственных кадастров, используемый в качестве важнейшего механизма регулирования земельных отношений, а также
объективно необходимого условия развития имущественных отношений в рыночной экономике. Всего на территории Республики Беларусь функционирует около четырех десятков различных учетов,
реестров и кадастров, многие из которых являются государственными,
однако системообразующим признается земельный кадастр, и вся
история недвижимости следует за историей земельного участка. Создаваемая в стране единая кадастровая система учета, регистрации и оценки земельных участков и привязанных к ним объектов недвижимости, выступая главным инструментом проведения земельных преобразований, позволяет упорядочить отношения с правами собственности, служит надежной гарантией инвестициям, которые активно
внедряются в развитие экономики. Поэтому очень важно при подготовке специалистов высшего образования для работы в системе Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, Министерства строительства и архитектуры и в исполнительных комитетах
дать необходимые теоретические знания о государственном земельном
кадастре. Рассматривая кадастр как одну из основных функций управления земельными ресурсами, важно раскрыть сущность и содержание
земельно-кадастровых работ в Республике Беларусь, определить роль
и назначение кадастра в формировании рыночных экономических
отношений.
Теоретические основы кадастра являются одной из важнейших дисциплин в учебном процессе при подготовке инженеров по кадастру.
Данное учебное пособие состоит из восьми глав. В первой главе
последовательно раскрываются понятия кадастра и кадастровой деятельности, выявлены социально-экономические предпосылки возникновения и условия необходимости функционирования земельного
кадастра, рассмотрены его особенности как функции государственного управления земельными ресурсами и недвижимым имуществом,
определено место земельного кадастра в системе других государственных кадастров.

Предисловие

Во второй главе дано определение современного земельного кадастра, раскрыты его цели и задачи, теоретически обосновано деление его
на виды и составные части, изложены принципы ведения кадастра,
а также определен предмет и общие методы кадастра как науки и учебной дисциплины.
В третьей главе раскрыты правовые основы кадастра в Республике
Беларусь, определены рамки имущественных и земельных отношений,
регулируемые с помощью государственных кадастров, субъекты и объекты кадастровой деятельности.
Четвертая глава учебного пособия характеризует земельные ресурсы
(земельный фонд) как объект земельного кадастра и кадастровой деятельности в Республике Беларусь. В ней раскрывается общее понятие
земельных ресурсов, обосновываются их функции и основные свойства, учитываемые в земельном кадастре, методологические основы
классификации земель по категориям и их видам. Здесь же приводятся
данные о распределении земель по целевому назначению, классификации земель для целей государственного земельного кадастра, а также
даются сведения о качественном состоянии земель.
В последующих главах учебного пособия обосновываются и раскрываются теоретические основы регистрации недвижимости, государственного учета и кадастровой оценки земель и земельных участков.
Излагаются правовые последствия, дается общее содержание и строгая
последовательность процедур и действий государственной регистрации недвижимого имущества. Обосновываются общие положения государственного учета земель по категориям и видам, а также сущность,
общие принципы и содержание учетной деятельности. Дается определение понятию оценочной деятельности, а также методологические
основы оценки земель. Проанализированы основные факторы, определяющие ценность и полезность земельных участков, раскрываются
виды, основные методы и приемы оценки недвижимости.
В учебном пособии приводятся требования к системе профессиональных знаний, умений и навыков кадастрового инженера. Уделено
также внимание применению данных земельного кадастра в организации рационального использования и охраны земельных ресурсов,
определены общие подходы к оценке его эффективности.

ÌÅÒÎÄÎËÎÃÈ×ÅÑÊÈÅ ÎÑÍÎÂÛ ÊÀÄÀÑÒÐÀ
ÇÅÌÅËÜ

1.1. Ïîíÿòèå êàäàñòðà è êàäàñòðîâîé äåÿòåëüíîñòè

На каждом историческом этапе развития человеческого общества 
земля являлась материальной основой социально-экономических отношений и главным объектом хозяйствования. Поэтому возникали
проблемы разграничения, раздела, перераспределения земельных
участков, упо рядочения хозяйственного использования и охраны земель. Всегда осуществлялся процесс приспособления тех или иных
земель к различным видам деятельности. На первых порах использование и разграничение земли носило случайный характер, в дальнейшем все большую роль играла потребность в более подробном
описании отдельных характеристик земельных участков и оценке
качественного их состояния. На этой основе стали формироваться
отдельные элементы земельного кадастра.
Исторически кадастр возник в силу объективной необходимости
получения сведений о земле как о месте проживания, первоисточнике материальных благ и дохода, а с возникновением государственности — как объекте налогообложения. Таким образом, с самого начала
использования земли человеком возникает необходимость в некоторых элементарных процедурах, с помощью которых можно было бы
производить учет земельных участков, фиксировать их принадлежность и оценивать величину и стоимость этого недвижимого имущества, т.е. в проведении специальных кадастровых работ.
Земельный кадастр в разное время своего существования имел
отличия как в содержании, так и в организации его проведения. Не
сразу и не одновременно возникли и оформились все его операции.
Так, на самых ранних этапах общественного развития проводился лишь
простой учет и разграничение земель на местности, затем появилась
необходимость в регистрации участков в специальных документах, а позже стали проводить земельно-оценочные работы.
Потребность в учете земель возникла в тот момент, когда человек
начал использовать земельные участки для получения пищи и выпаса

1. Методологические основы кадастра земель

скота, т.е. с возникновением скотоводства и земледелия (первобытнообщинный строй). С развитием земледелия, роль которого увеличивалась в жизни родовых общин, происходит освоение земельных
участков и использование их под посевы и пастбища. Пограничными
ориентирами между земельными участками служили камни, деревья 
и другие элементы ландшафта, на которые наносились определенные
знаки, что, по сути, являлось началом простого учета земель. Корни 
возникновения простейших кадастровых работ, проводимых с целью
учета земель, исходят от возникшей необходимости указания границ
земельных участков и их площадей. В VI в. до н.э. правителем Сервием
Туллием был введен первый римский кадастр. Он назывался «Табулес
цезуалес». Этот вариант описания земель интересен тем, что отражал
сведения не только о площади земельных участков, но и о типах почв,
их качестве и продуктивности. При этом для кадастровой съемки использовались только веревка и жезл. Фактически геометрические знания и способы вычисления не имели большого значения.
Дальнейшее развитие земледелия и скотоводства, совершенствование средств производства и способов добывания пищи привели
к общественному распределению труда, появлению частной собственности, разделению общества на классы и сословия и переходу от
первобытнообщинного способа производства к рабовладельческому.
Земли стали сосредоточиваться в руках государства и рабовладельцев,
которые облагали крестьян различными налогами и повинностями.
Для того чтобы наилучшим образом вести свое хозяйство, владелец 
земли должен был знать, какими средствами производства он располагает, какая земля находится в его собственности. При любом экономическом строе значительные площади земель принадлежали государству. Поэтому возникает необходимость проведения переписи
и учета земель и землевладений, для чего составляли планы и вели
специальную документацию с указанием сведений о площадях земель. В тот же период земли начинают учитывать по их качеству, что
породило потребность в сравнительной оценке качества земель.
Слово «кадастр» происходит от латинского слова «caput», что означало «податный предмет» и возникло во времена римского императора Августа (27 г. до н. э. — 14 г. н. э.). В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю — «caputigum». В дальнейшем
в связи с установлением более точного размера поземельной дани
с учетом переписи населения («capitum registrum») эти латинские слова
превраща ются в «capitastrum» и «catastrum», и затем во французское

1.1. Понятие кадастра и кадастровой деятельности 
7

«cadastre» — дословно «книга-реестр». В настоящее время кадастр
представляет собой систематизированный свод сведений, составляемый периодически или путем непрерывных наблюдений над соответствующим объектом, чаще всего недвижимым. Наряду с земельным
различают также кадастр водный, кадастр лесной, кадастр месторождений полезных ископаемых, кадастр животного мира и другие виды
кадастров. В случаях, когда слово «кадастр» употребляется без указания его родовой разновидности, как правило, имеется в виду кадастр
земли (земельный кадастр).
Таким образом, с развитием общества и государства появляются
специальные документы (списки, реестры, книги), в которые вносятся сведения о земле, устанавливается определенный порядок учета
участков и земледельческих операций. Земельно-кадастровые сведения стали фиксироваться не только в текстовой документации, но
и на планово-картографических материалах. В зависимости от качества почвенного покрова земли начали подразделять на группы или 
классы. С развитием государства и гражданского общества все большее значение приобретает правовая сторона кадастра, которая включает земельно-регистрационные сведения и связана с оформлением
права собственности на землю. Земельный кадастр становится основой правового обеспечения земельной собственности и решения
различных гражданских дел по поводу границ владений и землепользований.
Наряду с понятием «кадастр» используются также термины «регистр» и «реестр», произошедшие от латинских и польских слов —
список, перечень, опись, книга для записей и т.д. Нормативные документы отдельных стран описывают земельный кадастр именно
данной точки зрения.
Итак, кадастр в узком значении — это документ (книга, реестр)
о предметах поземельного обложения, представляющий собой систему сведений о свойствах земли и расположенных на ней других
недвижимых объектах, которые «достойны» записи в эти специальные документы. В дальнейшем, по мере развития правовых и экономических систем общества, кадастр в более широком смысле стал
означать определенную систему мероприятий по учету, описанию,
регистрации и оценке земли, проводимых государством с целью получения сведений как для поземельного налогообложения, так и для
выполнения других функций по управлению землей и всем другим
недвижимым имуществом.

1. Методологические основы кадастра земель

Выполнение необходимых для функционирования кадастра работ
постепенно выделяется в особый, специфический вид деятельности — кадастровую деятельность. В настоящее время кадастровая
деятельность — деятельность специально уполномоченных государственных органов по осуществлению учета и инвентаризации недвижимых объектов, регистрации недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним, по оценке земли и другой недвижимости. Кадастровая
деятельность регламентируется законодательством, в соответствии
с которым определяются состав, структура и компетенция специальных органов, принципы, цели и задачи их деятельности. Данную деятельность осуществляют специальные организации (службы, агентства), а также физические лица — кадастровые инженеры, регистраторы, оценщики, другие уполномоченные на это государственные
или частные лица.
В каждой стране формируется и функционирует своя национальная кадастровая система — специальная информационная система
на основе кадастра территории страны или ее части.
На всех этапах развития общественно-экономических формаций 
кадастр продолжал носить фискальный характер (от лат. fiscus — государственная казна), служил и продолжает служить главным образом
целям налогообложения. Затем он становится также важным условием для обеспечения рационального использования земельных ресурсов и все больше сосредоточивает в себе совокупность достоверных
и необходимых сведений о правовом, природном и хозяйственном
положении земель.
Состав и содержание данных кадастра различаются в зависимости
от социально-экономических, исторических и политических условий
государства, однако в самом общем виде на протяжении всех этапов
развития общества он выполняет три обязательные основные функции: учет, регистрацию и оценку недвижимого имущества и прежде
всего земельных ресурсов как важнейшего национального богатства.
Кадастр выступает важным элементом государственной политики
в области территориального устройства, управления экономикой,
землепользованием и недвижимостью. Естественно, что по своей
сущности и «природе» он отражает господствующие в данной стране
и на данном историческом этапе экономические и общественные
отношения, политический строй, установившийся земельный порядок и способы управления недвижимостью.

1.2. Предпосылки возникновения кадастра 
9

1.2. Ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèå ïðåäïîñûëêè 
âîçíèêíîâåíèÿ è óñëîâèÿ ôóíêöèîíèðîâàíèÿ 
êàäàñòðà

В любом государстве права собственности и другие вещные права
на недвижимость (в настоящем учебном пособии термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как термины одного порядка и применяются в зависимости от контекста) возникают из-за по требности людей регулировать 
использование земли, построек и других различных материальных
объектов. Собственнику или владельцу очень важно иметь возможность разумно и с пользой распорядиться своей недвижимостью:
продолжать эффективно использовать, передать по наследству, улучшить, а при необходимости продать, разделить или совершить иные
сделки с нею. Во все времена людей волновала проблема надежной
защиты своих прав на землю или другую недвижимость. Каким способом можно защитить свою собственность в настоящее время и обеспечить надежность ее существования в будущем? Оградиться высоким забором или глубоким рвом от злых соседей? Выставить стражу 
по границам участка? Или вообще отказаться от притязаний на право
распоряжаться им? Развитие гражданского общества и государства
позволило выработать представление о том, что, лишь имея специальные (понятные всем) правила, положения или законы, можно
обезопасить функционирование и эволюционное развитие своей недвижимости. В любом государстве только законы устанавливают
права, их содержание, сферу действия. Именно законы каждой страны определяют, какие права и в какой степени могут осуществляться
и защищаться. Поэтому если создать специальный механизм регистрации прав на недвижимость, узаконить процедуры ее учета и оценки,
то можно обес печить высшую форму защиты этой недвижимости.
Уже на ранних этапах развития общественных отношений была
очевидна необходимость осуществления земельных сделок гласно и публично. Земля не может передаваться как другое, например, движимое имущество буквально из рук в руки. Любое соглашение само по
себе не может исключить возможности одновременной передачи или
продажи владельцем своего земельного участка различным потенциальным владельцам или покупателям. Важно также справедливо и законно осуществить право передачи земельного участка по наследству. Поэтому требовалось официальное подтверждение того, что нет

1. Методологические основы кадастра земель

никаких преград для передачи прав собственности на землю. Уже
в Библии упоминается о пророке Иеремии, купившем земельный
участок: «Я купил поле у моего кузена Ханамела из Анатота и заплатил ему цену: семнадцать серебряных шекелей. Я составил документ
и поставил печать, призвал свидетелей и взвесил деньги на весах. Затем
я взял этот документ с печатью и его открытую копию в соответствии
с требованиями закона и передал документ о покупке Баруху».
Описание подобных процедур найдено в ассирийско-вавилонских
и египетских литературных источниках. Уже тогда требовалась публичность для того, чтобы сделка была признана законной, поэтому 
она должна была происходить в присутствии свидетелей. Древние
скандинавские законы устанавливали правила, требующие, чтобы
земельная сделка была объявлена в народном суде и подтверждена
12 свидетелями. Схожие правила существовали в других европейских
странах.
Позднее в развитых странах стала обычной практика хранения
и официальной регистрации документов в суде или у нотариуса. Хотя
эта процедура и не обеспечивала защиту прав собственности, она
могла предотвратить двойную продажу или, в случае ее совершения,
легко устанавливала приоритет требований собственника. Единственным обозначением проданной земли было ее словесное описание
в документе о продаже.
В обобщенном виде все основные социально-экономические предпосылки и условия возникновения, функционирования и совершенствования кадастра можно сформулировать следующим образом.

Одной из важнейших предпосылок необходимости создания 
кадастра является то, что он представляет собой реальное отображение и воплощение действующего законодательства в области земельных и имущественных отношений, касающихся конкретных субъектов (граждан, организаций, фирм) и объектов
недвижимости на определенной территории.

В государстве может быть принято множество законов по поводу
формирования, использования или распоряжения имуществом. Однако если не создана система кадастра, то данные законы не находят 
конкретного адресата. Любого субъекта земельно-имущественных
отношений интересует в первую очередь законность прав в отношении