Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ИСПОЛНЕНИЯ НАКАЗАНИЙ РОССИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

ВОРОНЕЖСКИЙ ИНСТИТУТ ФСИН РОССИИ

Ю. Н. Андреев

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР УЧАСТИЯ 

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: 
ТЕОРИЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Монография

Воронеж

2019

УДК 347
ББК 67.404

А36

Рекомендовано советом по научно-исследовательской и редакционно-издательской 

деятельности ФКОУ ВО Воронежский институт ФСИН России 28 октября 2019 г., протокол № 10.

Р е ц е н з е н т ы:

доцент кафедры гражданского права Южного федерального университета, 

кандидат юридических наук О. В. Дмитриева;

начальник кафедры уголовно-процессуальных и административно-правовых 

дисциплин, кандидат юридических наук, доцент Ю. В. Помогалова

Андреев Ю. Н.

Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законо
дательство и судебная практика: монография / Ю. Н. Андреев ; ФКОУ ВО Воронежский 
институт ФСИН России. – Воронеж : Издательско-полиграфический центр «Научная 
книга», 2019. – 160 с.

ISBN 978-5-4446-1359-7

В работе исследуются актуальные проблемы долевого строительства: понятие дого
вора участия в долевом строительстве, его место в системе гражданско-правовых договоров, соотношение с другими (смежными) договорами, порядок его заключения, исполнения и прекращения, права и обязанности сторон, их юридическая ответственность. 

Выявлены стороны, предмет и иные элементы договора участия в долевом 

строительстве, меры ответственности сторон такого договора, особенности договора 
банковского счета эскроу, освещены материалы судебной практики по долевому 
строительству, внесены предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в исследуемой сфере. 

Для научных сотрудников, преподавателей и студентов юридических факуль
тетов образовательных  организаций.

УДК 347
ББК 67.404

Издано в авторской редакции.

Н а у ч н о е  и з д а н и е

Андреев Юрий Николаевич

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: 

ТЕОРИЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Монография

Подготовлено к печати организационно-научным и редакционным отделом

Воронежского института ФСИН России

394072 г. Воронеж, ул. Иркутская, 1а

Подписано в печать 26.11.2019 г.

Формат 60 × 84 1/16. Усл. печ. л. 9,3. Печ. л. 10.

Тираж 500 экз. Заказ  № 304

Отпечатано с готового оригинала-макета в типографии ООО ИПЦ «Научная книга»

394030 г. Воронеж, Московский пр-т, д. 11б

Тел.: (473) 220-57-15. http:/www.n-kniga.ru. E-mail: zakaz@n-kniga.ru

© ФКОУ ВО Воронежский институт ФСИН 
России, 2019     
© Андреев Ю.Н., 2019
© Издательско-полиграфический центр 
«Научная книга, 2019»

А36

ISBN 978-5-4446-1359-7

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение………………………………………………………………………
4

Глава I. Гражданско-правовая характеристика договора участия 

в долевом строительстве………………………………………………..….
7

1.1. Правовая природа, существенные черты договора участия 

в долевом строительстве и его отличие от смежных  договоров…….
7

1.2. Основные элементы договора участия

в долевом строительстве…………………………………………………..
42

1.3. Договор счета эскроу в договорной системе участия в долевом 

строительстве………………………………………………………………... 
65

1.4. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору 

участия в долевом строительстве…………………………………………
73

Глава II. Судебная практика применения норм гражданского 

законодательства об участии в долевом строительстве………………
84

2.1. Юридическая практика разрешения судебных споров, 

связанных с возникновением, заключением и исполнением 

договора участия в долевом строительстве…………………………….
84

2.2. Судебная практика о государственной регистрации договоров 

об участии в долевом строительстве и перехода прав на объекты 

долевого строительства………………………………………………….…
120

Заключение…………………………………………………………………...
131

Библиографический список…….………………………………………...
134

ВВЕДЕНИЕ

Нормы конституционного права признают Российское государство соци
альным публично-правовым образованием, деятельность которого на
правлена на создание благоприятных условий для нормального и всесто
роннего развития своих граждан (ч.1 ст. 7 Конституции Российской Феде
рации (далее – Конституция РФ) [1]. Право на жилище является важней
шей составной частью социальных прав граждан государства, государст
венные (муниципальные) органы которого призваны содействовать жи
лищному строительству (ч. 1 и 2 ст. 40 Конституции РФ). Участие граждан 

в долевом строительстве способствует приобретению жилых помещений 

(домов, квартир) и иных объектов недвижимости на праве собственности, 

удовлетворению их личных (жилищных) потребностей.  

С принятием в 2004 г. Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) [4] 

уменьшилось количество лиц, имеющих право на получение государст
венного жилья. Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК 

РФ) [2, 3] организационно-правовых форм участия в долевом строитель
стве в судебной практике использовались договоры о совместной дея
тельности (простого товарищества), об уступке права требования, так 

называемые договоры долевого финансирования (инвестирования), 

различные смешанные (непоименованные) договоры и т.д. При этом 

участились случаи мошеннических действий (схем) по  приобретению 

(строительству) 
жилья, 
возникли 
различного 
рода 
жилищно
финансовые пирамиды, появились двойные, тройные перепродажи 

строящихся квартир, многочисленные факты обмана заказчиков, лже
банкротства застройщиков и т.д. 

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 

27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных до
мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото
рые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об 

участии в долевом строительстве) [7] создал правовую основу для при
обретения жилья в многоквартирных домах путем привлечения (акку
мулирования) денежных средств населения на долевых началах в рам
ках договора участия в долевом строительстве. Данный закон позволяет 

приобретать квартиры или иные объекты долевого строительства на 

праве собственности после их возведения (строительства) на основе до
говора об участии в долевом строительстве и предварительной оплаты 

цены договора. Закон об участии в долевом строительстве подвергался 

неоднократным изменениям, дополнениям (2006, 2008–2019 гг.), его 

нормы совершенствовались с учетом научных рекомендаций, приобре
тенного опыта, судебной практики. 

Большое внимание правовым проблемам участия в долевом строи
тельстве уделили такие российские ученые, как Е.Х. Акчулпанова (Право
вое регулирование договора участия в долевом строительстве : автореф. 

дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2006); Е.Н. Горбунова (Правовое регули
рование защиты прав участников долевого строительства : автореф. дис. 

… канд. юрид. наук. М., 2014); А.В. Дикун (Договор участия в долевом 

строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики : ав
тореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2011); О.Л. Капица (Пра
вовое регулирование участия граждан в долевом строительстве : автореф. 

дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2005); Т.С. Майборода (Договор до
левого участия в строительстве жилья : автореф. дис. … канд. юрид. наук. –

Екатеринбург, 2007); А.В. Майфат (Гражданско-правовые конструкции 

инвестирования : дис. … д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2006); М. В. Пет
рухин (Проблемы правового регулирования договора участия в долевом 

строительстве объектов недвижимости : автореф. дис. … канд. юрид. наук.

М., 2011); Е.А. Пустовалова (Государственная регистрация прав на недви
жимое имущество на современном этапе развития гражданского законо
дательства : автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012); Д.А. Соболев 

(Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия 

в долевом строительстве : автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2011); 

О.Ю. Тархова (Договор долевого участия в строительстве как основание 

возникновения права собственности на жилое помещение : дис. ... канд. 

юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006) и др. 

Однако авторы перечисленных работ исследовали лишь отдельные 

стороны правового регулирования отношений в сфере долевого строи
тельства. Упомянутый закон 2004 г. и судебная практика выявили новые 

теоретические и практические проблемы в указанной области. Возникла 

необходимость формирования комплексного учения о договорной 

форме участия в долевом строительстве, выявлении ее правовой приро
ды и места в договорной системе, внесении аргументированных пред
ложений о внесении соответствующих новелл в ГК РФ с учетом новей
шей теории и практики участия в долевом строительстве.

Именно решению этих задач посвящен предлагаемый научный 

труд, и автор будет, безусловно, рад, если его скромный труд окажет по
сильную помощь научным сотрудникам, преподавателям и студентам 

юридических  факультетов образовательных организаций в России.

В первой главе освещаются теоретические вопросы, связанные с 

понятием гражданско-правового договора участия в долевом строитель
стве, выявлением его правовой природы и места в системе гражданско
правовых договоров. Автор пытается выявить соотношение исследуемо
го вида договора со смежными договорными конструкциями (включая 

договор эскроу), основные элементы этого договора, права, юридиче
ские обязанности и ответственность сторон. Во второй главе речь идет о 

судебной практике применения норм ГК РФ и Закона об участии в до
левом  строительстве.

Глава I

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА 

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1.
Правовая природа, существенные черты договора участия

в долевом строительстве и его отличие от смежных  договоров

Как уже отмечалось, договор участия в долевом строительстве играет 

большую роль в регулировании отношений, связанных с привлечением 

денежных ресурсов граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищ
ных условий. Данный договор упорядочивает имущественные (денеж
ные) отношения между участником долевого строительства и заказчи
ком. С помощью этого договора  согласовываются, формируются и ис
полняются условия о сборе, аккумулировании, хранении и выплате де
нежных средств, внесенных участником (участниками) на специализи
рованные денежные счета эскроу [2, 3] после государственной регистра
ции договора в предусмотренный договором срок. Обсуждаемый вид 

договора предопределен предметом, субъектным составом, правами и 

юридическими обязанностями сторон, их юридической ответственно
стью порядком заключения, изменения и прекращения.

К сожалению, ГК РФ не содержит института договора участия в до
левом строительстве (договор продажи будущих квартир в многоквар
тирном доме с предварительной оплатой их стоимости), но его правовой 

режим формирует Закон об участии в долевом строительстве. Согласно 

этому закону, граждане и юридические лица передают застройщику 

свои денежные средства на определенных договорных условиях (вклю
чая условия договора счета эскроу) в счет оплаты ещё не существующей 

части (доли) объекта недвижимости (квартиры в многоквартирном до

ме, машино-места, иного объекта), а застройщик обязан передать в соб
ственность участника возведенные в дальнейшем и принятые в эксплуа
тацию объекты долевого строительства в предусмотренном законом 

и договором порядке (ч.1 ст. 1).  

В цивилистической науке продолжаются теоретические споры 

о правовой природе, типовой и видовой принадлежности договора об 

участии в долевом строительстве [80, с. 24; 82, с. 9; 83, с. 39; 103, с. 46; 106, 

с. 13; 126, с. 37; 129, с. 48]  Острота и длительная продолжительность этих 

споров обусловлена спецификой предмета договора участия в долевом 

строительстве, умолчанием ГК РФ о данном виде (подвиде) договора, 

сложностью его содержания и функционирования. 

В целях более полного исследования правовой природы, типовой и 

видовой принадлежности договора участия в долевом строительстве, 

необходимо, на наш взгляд, исследовать предлагаемый Законом об уча
стии в долевом строительстве правовой режим этого договора в сравни
тельно-правовом ключе в соотношении со смежными договорными 

формами (например, нормы статей 4, 6, 8, 12, 15.4 Закона об участии в 

долевом строительстве).  

В  юридической литературе высказываются мнения о том, что дого
вор участия в долевом строительстве относится к категории предвари
тельных  договоров либо договоров поручения, строительного подряда, 

займа, инвестиционных договоров, смешанных договоров, договоров 

простого товарищества [34, с. 9; 132, с. 8; 39, с. 180; 138, с. 12; 141, с. 8; 80, 

с. 50; 150, с. 3; 97, с. 18; 155, с. 4; 160, с. 170; 121, с. 17]. По утверждению 

проф. В.В. Витрянского, с позиции современного  гражданско-правового 

понимания, договор «запродажи» входит в систему предварительных 

договоров [39, с. 189]. Отдельные исследователи относят данную дого
ворную конструкцию к договору по оказанию возмездных услуг (гл. 39

ГК РФ «Возмездное оказание услуг»), в рамках которого исполнитель 

(юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) обязуется 

выполнить 
определенные 
действия 
по 
обеспечению 
заказчика
гражданина надлежащими жилищными условиями (жильем) на плат
ной основе [108, с. 36]. 

По нашему мнению, высказанные точки зрения нуждаются в до
полнительном 
обсуждении 
и 
аргументировании. 
Действительно, 

на первый взгляд, договор участия в долевом строительстве относится 

к категории договоров по оказанию возмездных услуг (гл. 39 ГК РФ), 

как и договоры поручения, перевозки, подряда, хранения, страхования, 

комиссии, агентирования и т.д. Однако при этом не следует забывать 

отличительные признаки сравниваемых видов договорных конструк
ций: если результатом исполнения договора по возмездному оказанию 

услуг являются действия (деятельность) исполнителя в интересах заказ
чика (ст. 779–782 ГК РФ), то итогом исполнения договора долевого 

строительства застройщиком является возведенный (построенный) мно
гоквартирный дом и/или иной объект недвижимости, конкретный объ
ект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, маши
но-место или иной объект, переданный в собственность участника (уча
стников) договора на основе предварительного привлечения его (их) де
нежных средств в обусловленные законом и договором порядке, сроки и 

размере (ст. 1, 4, 6, 8,12. 15.4 Закона об участии в долевом строительстве). 

Иными словами, по договору участия в долевом строительстве речь 

идет не об осуществлении однотипных действий (деятельности) в тече
ние определенного договором периода без создания объективизирован
ного (овеществленного) результата этой деятельности в интересах заказ
чика, а  о материализованном (овеществленном) объекте (предмете), ко
нечном результате исполнения договора (opus) – квартире, производст
венном помещении, машино-месте и пр., которые застройщик обязан 

построить и передать в собственность участнику долевого строительства 

за соответствующее денежное вознаграждение на согласованных дого
ворных условиях в установленные законом и договором сроки и поряд

ке. Сделанный вывод подтверждается диспозицией статей 1 и 4 Закона 

об участии в долевом строительстве.        

Полагаю, что договор участия в долевом строительстве не относится 

и к категории предварительных договоров, так как не отвечает качест
венным признакам этого вида договоров (ст. 429 ГК РФ). Заключение до
говора участия в долевом строительстве не требует совершения второго 

(так называемого основного) договора, так как сам договор участия в до
левом строительстве является основным и по своему содержанию и 

форме не соответствует правовому режиму предварительного договора. 

Договор участия в долевом строительстве является основным (единст
венным) договором, призванным содержать в себе все необходимые све
дения о сторонах, условиях и содержании соглашения, включая сущест
венные условия договора, его предмет, права и обязанности сторон, це
ну договора, срок его исполнения, ответственность сторон, порядок за
ключения, исполнения и прекращения договора, без заключения иных 

договоров, начинает действовать в обусловленный договором срок на 

согласованных условиях. В изложенной
правовой ситуации нет необ
ходимости заключения второго договора. 

Наименование некоторыми сторонами договора по привлечению 

денежных средств его участников в предварительном порядке с даль
нейшим возведением многоквартирного дома, иного объекта недвижи
мости на долевой основе застройщиком и его передачи в собственность 

плательщика (участника) «предварительным договором» вовсе не озна
чает, что именованные таким образом договоры являются, действитель
но, предварительными, и соответствуют правовому режиму предвари
тельных договоров. Некоторая часть населения (и даже практикующих 

юристов) смешивает договор участия в долевом строительстве с «пред
варительным договором» из-за предварительной (до завершения строи
тельства объекта) оплаты цены договора. 

Высшие судебные органы страны рекомендуют судьям выяснять 

при рассмотрении конкретного судебного дела подлинную сущность 

заключенного сторонами соглашения, использовать для этого все ле
гальные средства толкования договора (ст. 431 ГК РФ) и применять нор
мы гражданского законодательства, адекватные (соответствующие) 

спорным правоотношениям (ст. 429 ГК РФ, ч. 1 ст. 1 Закона об участии 

в долевом строительстве). Согласно правовой позиции Верховного Суда 

РФ, кассационных и апелляционных судов страны, нормы об участии 

в долевом строительстве распространяются на договор, поименованный 

сторонами предварительным, но фактически заключенный на условиях 

договора участия в долевом строительстве [187, 188, 193, 206, 210, 

209, 207]. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении 

№ 54 от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения спо
ров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет 

создана или приобретена в будущем» [182] разъяснил, что суды должны 

квалифицировать  именуемый сторонами предварительный договор о 

продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобре
тено в будущем с возложением на будущего собственника обязанности 

уплатить до заключения договора стоимость недвижимого имущества 

или его части, как договор купли-продажи будущей недвижимой ве
щи с условием о его предварительной оплате (п. 4).

Договор участия в долевом строительстве не относится к договорам 

поручения (гл. 49 ГК РФ). Как известно, последние отличаются по своей 

сущности, содержанию, целевому назначению и форме от двустороннего 

(взаимного) договора участия в долевом строительстве:  по договору пору
чения поверенный обязан совершать только юридические, а не физиче
ские, действия, причем в интересах и за счет доверителя. В отличие от это
го вида договора, каждая из сторон договора участия в долевом строитель
стве фактически и юридически действует в своем интересе и за свой счет,