Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах

Налогообложение
недвижимого имущества
в зарубежных странах

2019

Москва

И
М
НФРАУДК 336.226.212.1(100)(035)
ББК 65.261.411.2(3)я22
Н23

А в т о р ы:
др экон. наук И. В. Горский,
канд. экон. наук О. В. Медведева,
канд. экон. наук Т. Г. Лебединская,
канд. экон. наук Е. А. Юдин

Н23
Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных
странах / И. В. Горский, О. В. Медведева, Т. Г. Лебединская,
Е. А. Юдин — М. : Магистр : ИНФРАМ, 2019. — 176 с.
ISBN 9785977601580
ISBN 9785160043371
Агентство CIP РГБ

Книга посвящена зарубежному опыту налогообложения недвижимости.
Выявлены общие черты и особенности определения объекта обложения, налоговой базы, налоговых ставок и льгот по налогам на недвижимость, на состояние, на наследство и дарение, на прирост капитала, на переход права собственности. Даны предложения по использованию зарубежного опыта в российской
практике.
Может служить справочноинформационным пособием для работников
органов законодательной и исполнительной власти, научных сотрудников, преподавателей, студентов и аспирантов экономических вузов.

УДК 336.226.212.1(100)(035)
ББК 65.261.411.2(3)я22

ISBN 9785977601580
© Авторы, 2010
ISBN 9785160043371
© Издательство «Магистр», 2010

Оглавление

Оглавление
Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах
Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах
Предисловие
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

ГЛАВА
1
Общая характеристика налогообложения недвижимости . . . . . 9
1.1. Налог на недвижимость в системе имущественного
налогообложения
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2. Статистические оценки налогообложения недвижимости
. . . 16

ГЛАВА
2
Поэлементные особенности налогообложения
недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
2.1. Плательщики налога . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
2.2. Объект обложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
2.3. Налоговая база
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
2.4. Налоговые ставки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.5. Налоговые льготы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

ГЛАВА
3
Специфические налоги на недвижимость . . . . . . . . . . . . .
3.1. Налог на состояние
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
3.2. Налоги на наследство и дарение . . . . . . . . . . . . . . . 50
3.3. Налоги на сделки с имуществом
. . . . . . . . . . . . . . . 52

ГЛАВА
4
Особенности налогообложения недвижимости в отдельных
странах . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
4.1. Великобритания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
4.2. Германия
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
4.3. Испания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
4.4. Италия
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
4.5. Канада . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
4.6. Китай
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
4.7. США . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах
5

4.8. Франция . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
4.9. Швейцария . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
4.10. Швеция . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
4.11. Страны СНГ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

ГЛАВА
5
Направления применения зарубежного опыта в России
5.1. Действующий порядок налогообложения объектов
недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
5.2. Совершенствование имущественного налогообложения
. . . 148

Рекомендуемая литература
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

Интернетресурсы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

Приложения
Приложение 1. Налоги на имущество в странах — членах
ОЭСР, % к общей сумме налогов
. . . . . . . . . . . . . . . 163
Приложение 2. Налоги на имущество в странах — членах
ОЭСР, % к ВВП
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
Приложение 3. Налоги на недвижимое имущество
в странах — членах ОЭСР, % к общей сумме налогов . . . . . 167
Приложение 4. Налоги на недвижимое имущество
в странах — членах ОЭСР, % к ВВП . . . . . . . . . . . . . . 169
Приложение 5. Налоги на имущество и недвижимость
в 2007 г., % к налогам соответствующего уровня бюджетной
системы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
Приложение 6. Распределение налогов на имущество
и налогов на недвижимость по уровням бюджета
в 2007 г., % к ВВП
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

Оглавление

Предисловие

Предисловие
Реформирование системы имущественного налогообложения в
направлении обложения недвижимости переходит сегодня из области дискуссий и проектов в область практической разработки.
Вместе с тем наряду с такими важнейшими организационнотехническими вопросами реализации нового налога, как, например,
кадастровая оценка, продолжают оставаться актуальными и многие принципиальные вопросы его действия: что относить к объекту обложения, сколько должно быть налогов, кто устанавливает
налоги, куда они поступают и т.д. В этих условиях вполне резонно
обратиться к зарубежному опыту налогообложения недвижимости.
В предлагаемой вниманию читателей книге на основе анализа
налогообложения недвижимого имущества в зарубежных странах
определены принципы, наиболее общие черты и закономерности
данного вида обложения и высказаны рекомендации относительно
возможного их распространения на Россию. Авторы, принимая во
внимание имеющиеся российские проекты обложения недвижимости, затрагивают более широкий круг отношений, связанных с
обложением недвижимости (включая некоторые вопросы оценки,
обложения перехода имущества и др.), дабы показать специфику
налогов на недвижимость в общей картине имущественного обложения.
От общей характеристики обложения недвижимости авторы
переходят к рассмотрению конкретных элементов налога. Представлен порядок налогообложения недвижимости в Великобритании, Германии, Испании, Италии, Канаде, Китае, США, Франции, Швейцарии, Швеции, странах СНГ. Особое внимание уделено обобщению зарубежного опыта и выработке рекомендаций по
реформированию налогообложения недвижимости в Российской
Федерации.

Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах
7

ГЛАВА

Общая характеристика налогообложения недвижимости
1.1. Налог на недвижимость в системе имущественного налогообложения /
1.2. Статистические оценки налогообложения недвижимости

1.

1.1. Налог на недвижимость в системе имущественного налогообложения
Деление имущества на движимое и недвижимое сложилось во времена римского права. К недвижимому имуществу (недвижимости)
относятся вещи, перемещение которых невозможно без изменения их формы, экономического назначения и потери стоимости
(«...земельные участки... и все, что прочно связано с землей...». —
ГК РФ).
Юридически в недвижимость включаются также недра, воды,
леса и др., но с учетом того, что в России использование таких объектов опосредуется специальными платежами, в данной работе
под недвижимостью будут пониматься (если нет оговорки) исключительно земельный участок и расположенные на нем строения.
Универсальной налоговой классификации недвижимости не
существует. Поэтому на государственном уровне утверждается общая классификация недвижимости, а на уровне муниципалитетов
для целей налогообложения (поскольку налог на недвижимость в
основном является местным) принимается более детализированная классификация1.
Некоторые общие соображения относительно обложения недвижимости (в том числе обоснование) можно связать с научными
разработками теории ренты. В частности, еще А. Смит и Д. РикарНалогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах
9

1
В Словакии, например, разделение недвижимого имущества на две категории
(землю и улучшения на ней) определило использование двух налогов — налога на землю
(land tax) и налога на здания (building tax). В свою очередь в зависимости от площади, качества и целей использования, местоположения земля имеет 11 классов, здания —
6 классов (включая жилые, коммерческие и промышленные здания и строения).

до показали, что обложение земельной ренты «не задерживает развитие ни одной отрасли промышленности», или, говоря современным языком, не влияет на принятие экономических решений, оно
нейтрально, неискажающее.
Обложение недвижимости опирается также на исследования в
области экономики госсектора, где построение налога по принципу выгоды рассматривается как «оплата» местных общественных
благ, что снижает искажающий эффект обложения. Разумеется,
налог каждого отдельного налогоплательщика нельзя соотнести с
объемом потребляемых местных благ. Но при не слишком
абстрактном допущении возможности выбора владельцем недвижимости (налогоплательщиком) места жительства с удовлетворяющим его набором благ (и уровнем обложения) налог на недвижимость соответствует принципу выгоды.
Особо следует отметить, что налоги на недвижимость эффективны не только в экономическом (рыночном) плане, но и в плане
социальной справедливости1.
С точки зрения объемных показателей доля имущественных
налогов в общих доходах государств невелика. Динамика этих показателей по странам ОЭСР за 1990—2007 гг. представлена в приложениях 1 и 2. В среднем в 2006 г. удельный вес налогов на имущество в налоговых доходах и в ВВП стран ОЭСР составлял 5,7 и
2,0% соответственно, а разброс указанных значений в 1990—
2006 гг. не выходил за пределы 5,4—6,1 и 1,8—2,0%.
В зависимости от целей анализа имущественные налоги группируются по разным основаниям: например, одна из самых простых и
давних группировок — налоги на владение имуществом и налоги на
движение имущества. Соответственно, недвижимость как разновидность имущества служит объектом для разных налогов.
Так, согласно принятой ОЭСР классификации налоги на недвижимость входят в состав налогов на имущество. Последние
подразделяются на:
а) налог на недвижимость;
б) налог на состояние (его еще называют налогом на чистое богатство, налогом на собственность);
в) налоги на наследство и дарение;

10
Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах

1. Общая характеристика налогообложения недвижимости

1
...Налог на недвижимость «...усилит представление об общей справедливости...»
[14, с. 249].

г) налоги на операции с капиталом (налог на прирост капитала,
налог на приобретение недвижимости);
д) другие налоги на имущество.
Недвижимое имущество является объектом обложения не
только собственно налогом на недвижимость: оно наряду и вместе
с движимым имуществом облагается также налогами на состояние, на наследство и дарение, на операции с капиталом. В отдельных странах недвижимость входит в состав облагаемой базы налогов, непосредственно не связанных с имуществом, например, профессионального — во Франции, промыслового — в Германии,
налога на бизнес в Канаде, налога на капитал в Швейцарии.
На рис. 1.1 представлена диаграмма, характеризующая структуру имущественных налогов в странах ОЭСР в 2007 г.

В среднем по странам ОЭСР наибольший удельный вес в имущественных налогах занимают налоги на недвижимость (49,1%),
далее следуют налоги на операции с капиталом (33,3%), налоги на
чистое богатство (8,8%), налоги на наследство и дарение (7,0%) и
другие налоги (1,8%).
По уровню полномочий имущественные налоги, включающие
и обложение недвижимости, распределены поразному в различных странах (табл. 1.1). Как правило, они полностью относятся к
местным налогам, устанавливаемым на региональном и муниципальном уровнях (в Германии, Канаде, Италии, Австралии, МекНалогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах
11

1.1. Налог на недвижимость в системе имущественного налогообложения

Налоги на операции с капиталом

Налоги на чистое богатство

Налоги на недвижимое имущество
Налоги на наследство и дарение

Другие налоги

1

1

2

2

3

3

4

4

5

5

Рис. 1.1. Структура имущественных налогов в странах ОЭСР

сике, Польше, Словакии) или частично (в Испании, Великобритании, Франции, Австрии, Бельгии, США, Японии, Дании, Чехии).
Статус общенациональных налоги на имущество имеют лишь в отдельных странах (в Швеции, Греции, Турции, а также в ряде стран
Африки и Карибского бассейна).

Т а б л и ц а 1.1. Уровни полномочий по основным налогам на имущество

Страна
Общегосударственный уровень
Местный уровень
(включая региональный)

Великобритания
Налог на прирост капитала;
налог на наследство;
земельный гербовый сбор;
налог на объекты хозяйственной
деятельности

Муниципальный налог
(налог на жилое имущество)

Германия

—

Земельный налог;
промысловый налог;
налог на наследование и дарение;
налог на приобретение недвижимости;
налог с прибыли от продажи
недвижимости

Испания
Налог на состояние (имущество);
налог на наследство и дарение;
налог на оформление юридических актов;
налог на недвижимое имущество
офшорных компаний;
налог на предполагаемый доход
от сдачи недвижимости в аренду
(на вторую недвижимость)

Налог на недвижимость;
налог на прирост капитала;
налог на сделки с имуществом
и имущественными правами

Италия

—

Налог на недвижимость;
налог на наследство и дарение;
налог на прирост стоимости
недвижимого имущества

Канада

—

Налог на недвижимость;
налог на бизнес (предпринимательство);
налог на прирост капитальных активов;
налог на приобретение недвижимости

12
Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах

1. Общая характеристика налогообложения недвижимости

Страна
Общегосударственный уровень
Местный уровень
(включая региональный)

Франция
Налог на собственность;
налог на наследство и дарение;
налог на прирост капитала;
налог на имущество хозяйствующих субъектов;
налог на передачу недвижимости;
налог на пустующее жилье

Земельный налог на застроенные
участки;
земельный налог на незастроенные участки;
налог на жилье;
профессиональный налог;
надбавки к земельным налогам

Швейцария
Подоходный налог на потенциальный доход от недвижимости
Налог на собственность;
налог на недвижимое имущество;
налог на капитал;
налог на наследование и дарение;
налог на прирост капитала;
налог на передачу недвижимости

Швеция
Налог на недвижимость;
налог на состояние;
налог на доход от операций
с недвижимым имуществом

—

В тех развитых странах, где имущественные налоги с недвижимости представлены и на государственном, и на местном уровнях, общегосударственными налогами являются, как правило, налог на состояние и налоги на наследство и дарение, а местным — налог на недвижимость. В Великобритании налог на жилую недвижимость,
уплачиваемый физическими лицами (муниципальный налог), является местным, а юридическими лицами (налог на объекты хозяйственной деятельности) — общенациональным. В Японии также наряду с муниципальным налогом на земельную собственность действует
общегосударственный налог на недвижимость. Налог на недвижимость как крупный национальный налог существует в Швеции,
Чили, Латвии, Сингапуре, некоторых африканских странах. Однако
это можно рассматривать, скорее, как исключение из правила.
Являясь по преимуществу местным налогом, налог на недвижимое имущество поступает в местные бюджеты. В тех случаях,
когда налог на недвижимость установлен как федеральный — он
распределяется между бюджетами разных уровней.
Неправильно было бы жестко увязывать распределение полномочий по налогообложению с тем статусом, который имеют данНалогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах
13

1.1. Налог на недвижимость в системе имущественного налогообложения

Окончание табл. 1.1