Вещное право

ÌÎÑÊÂÀ 2017

Е.А. СУХАНОВ

ВЕЩНОЕ ПРАВО

Научно-познавательный очерк

УДК 347.2/.3
ББК 67.404.1
С 91

 
Суханов Е.А.
С 91  
Вещное право: Научно-познавательный очерк. – М.: Статут, 
2017. – 560 с.

ISBN 978-5-8354-1320-1 (в пер.)

Настоящая работа посвящена понятию, системе и основным институтам вещного права – основополагающей подотрасли гражданского (частного) права, все 
еще не получившей должного развития и законодательного оформления в действующем российском гражданском законодательстве. В ней анализируются как 
теоретические взгляды относительно права собственности и других вещных прав, 
так и их воплощение и развитие в отечественном праве, а также в правоприменительной практике. Значительное внимание уделено сравнительно-правовым 
аспектам рассматриваемой проблематики – законодательному и теоретическому 
оформлению вещного права в континентально-европейском (главным образом 
в германском) и в англо-американском праве, а также освещению исторического 
развития доктрины вещного права. Особое место занимает анализ соответствующих положений Концепции развития гражданского законодательства РФ и основанных на них предложений по реформированию отечественного вещного права. 
В качестве приложения даны Концепции развития законодательства о вещном 
праве и подготовленный на их основе вариант законопроекта новой редакции 
раздела II ГК РФ о вещном праве (переработанный для планировавшегося ранее 
второго чтения в Государственной Думе РФ).
Книга рассчитана на юристов, изучающих и преподающих проблемы гражданского, в том числе вещного, права, и на тех, кто связан с их практическим 
применением. Она может быть использована как в научной и законопроектной 
работе, так и в преподавании гражданского права при подготовке бакалавров, 
магистров и аспирантов, а также в деятельности практикующих юристов, которым 
необходимы углубленные знания вещного права.

УДК 347.2/.3
ББК 67.404.1

ISBN 978-5-8354-1320-1
© Суханов Е.А., 2016
© Статут, 2016

СОДЕРЖАНИЕ 

Предисловие ..........................................................................................8

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНОМ ПРАВЕ 
 
Глава 1. вещное Право в Правовой системе .........................................14
§ 1. Вещное право в системе гражданского права .......................14
1. Вещное право как подотрасль гражданского права .........14
2. Генезис вещного права в европейском  
континентальном праве ....................................................17
§ 2. Права владения в англо-американском праве ......................25 
1. «Права собственности» в англо-американском праве .....25
2. Титулы на недвижимость (земельные участки)  
в англо-американском праве ............................................28
§ 3. Вещное право в российском гражданском праве ..................32
1. Вещное право в дореволюционном российском  
праве ...................................................................................32
2. Вещное право в советском гражданском праве ................35
3. Вещное право в современном гражданском праве  
Российской Федерации .....................................................39

Глава 2. Понятие и виды вещных Прав ................................................44
§ 1. Понятие вещного права.........................................................44
1. Признаки вещных прав и принципы вещного права.......44
2. Различия вещных и обязательственных прав ...................52
§ 2. Виды вещных прав .................................................................61
1. Отдельные виды вещных прав и их классификация ........61
2. Юридическая природа владения ......................................66

Глава 3. объекты вещных Прав ............................................................70
§ 1. Вещи как объекты вещных прав ...........................................70
1. Понятие вещей в гражданском праве ...............................70
2. «Бестелесные вещи» (права) как объекты   
гражданских прав ..............................................................72
3. Особенности гражданско-правового режима   
отдельных видов вещей .....................................................80
§ 2. Недвижимые вещи как объекты вещных прав .....................84
1. Понятие и виды недвижимых вещей.   
«Недвижимости по природе» ............................................84

Содержание

2. «Недвижимости по закону» и «недвижимости  
по назначению» .................................................................89
3. Жилые и нежилые помещения как недвижимые  
вещи ...................................................................................94
4. Предприятие как объект гражданских прав .....................97

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ 

Глава 4. собственность и Право собственности ................................103
§ 1. Экономические и юридические отношения  
собственности ......................................................................103
1. Собственность как экономико-правовая категория ......103
2. Формы собственности и право собственности ..............110
§ 2. Право собственности как юридическая категория ............120
1. Понятие и содержание права собственности .................120
2. «Доверительная собственность» (траст) .........................129

Глава 5. Приобретение и Прекращение Права собственности ............140
§ 1. Общие положения о приобретении и прекращении  
права собственности ............................................................140
1. Основания и способы приобретения права  
собственности ..................................................................140
2. Прекращение права собственности ................................142
§ 2. Первоначальное приобретение права собственности ........144
1. Приобретение права собственности  
на самовольную постройку .............................................144
2. Приобретение права собственности  
по давности владения ......................................................148
§ 3. Производное приобретение права собственности .............152
1. Передача движимой вещи ...............................................152
2. Приобретение права собственности  
на недвижимость по договору .........................................156

Глава 6. особые Гражданско-Правовые режимы отношений 

собственности ....................................................................................161
§ 1. Право общей собственности ...............................................161
1. Понятие и особенности права общей  
собственности ..................................................................161
2. Виды права общей собственности ..................................165
3. Особенности гражданско-правового режима  
общей долевой собственности ........................................167

Содержание

4. Особенности гражданско-правового режима  
общей совместной собственности ..................................171
5. Особые гражданско-правовые режимы общей  
(долевой) собственности .................................................173
§ 2. Жилищная собственность ...................................................177
1. Понятие и виды жилищной собственности ...................177
2. Особенности правового режима «подлинной  
жилищной собственности» .............................................180
3. «Жилищная собственность» как разновидность  
общей долевой собственности ........................................183
4. «Жилищная собственность» в российском праве ..........186 
§ 3. Особенности права собственности юридических лиц  
и публично-правовых образований ....................................188
1. Особенности права собственности юридических  
лиц ....................................................................................188
2. Особенности права собственности публично- 
правовых образований ....................................................192
3. Проблема правового режима «всенародного  
достояния» .......................................................................200

Раздел III. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Глава 7. оГраниченные вещные Права как Права 

на чужие недвижимые вещи ..............................................................206
§ 1. Понятие ограниченного вещного права .............................206
1. Ограниченное вещное право и право собственности ....206
2. Основные признаки и понятие ограниченных  
вещных прав ....................................................................208
3. Ограниченные вещные права в современном  
российском праве ............................................................210
§ 2. Отдельные виды ограниченных вещных прав ....................215
1. Вещные права по использованию земельных  
участков ............................................................................215
2. Вещные права по использованию жилых  
помещений.......................................................................220
3. Обеспечительные вещные права .....................................224
4. Преимущественное право покупки недвижимой  
вещи .................................................................................229
5. Права на хозяйствование с имуществом публичного  
собственника ...................................................................232
6. Дифференциация права оперативного управления .......235

Содержание

§ 3. Ограниченные вещные права и модернизация ГК РФ ......242
1. Развитие действующей системы ограниченных  
вещных прав ....................................................................242
2. Право застройки ..............................................................243
3. Иные ограниченные вещные права de lege ferenda .........248

Раздел IV. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА 
ВЕЩНЫХ ПРАВ

Глава 8. Гражданско-Правовые сПособы защиты вещных Прав .........251
§ 1. Понятие и основные гражданско-правовые способы  
защиты вещных прав ...........................................................251 
1. Гражданско-правовая охрана и защита вещных прав ....251
2. Гражданско-правовая защита вещных прав  
от неправомерных действий публичной власти .............256
§ 2. Вещно-правовые иски .........................................................260
1. Виндикационный иск .....................................................260
2. Особенности виндикационной защиты вещных прав  
на недвижимость .............................................................269
3. «Конкуренция исков» при защите вещных прав ............275
4. Негаторный иск ...............................................................281

Раздел V. ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА  О ВЕЩНОМ ПРАВЕ 

Глава 9. основные наПравления реформирования  

российскоГо вещноГо Права ...............................................................285
§ 1. Проблемы развития вещного права как подотрасли  
гражданского права .............................................................285
1. Развитие законодательной основы вещного права ........285
2. Реформирование общих положений о вещном  
праве .................................................................................291
3. Новая система ограниченных вещных прав ...................295
§ 2. Реформирование отдельных институтов вещного  
права .....................................................................................298
1. Гражданско-правовая регламентация владения  
и владельческой защиты .................................................298
2. Реформирование положений о праве собственности ....301
3. Реформирование традиционных видов ограниченных 
вещных прав ....................................................................307

Содержание

4. Новые виды ограниченных вещных прав пользования  
чужой недвижимостью ....................................................310
5. Ограниченные вещные права по приобретению  
чужой недвижимости и получению ценности из нее .....318

заключение ........................................................................................323

литература ..........................................................................................328

ПРИЛОЖЕНИЯ 

Приложение 1. Указ Президента Российской Федерации 
«О совершенствовании Гражданского кодекса
Российской Федерации» (извлечение) ..............................................340
 
Приложение 2. Концепция развития законодательства  
о вещном праве (проект) ..................................................................342

Приложение 3. Концепция развития гражданского 
законодательства  Российской Федерации (извлечение) ..................436

Приложение 4. Проект Федерального закона «О внесении  
изменений  в часть первую Гражданского кодекса  
Российской Федерации» (ко второму чтению) (извлечение) ...........466
 

ПРЕДИСЛОВИЕ

Вещное право составляет фундамент гражданско-правового регулирования, который в современном отечественном правопорядке, 
пользуясь строительной терминологией, до сих пор остается не только 
незавершенным, но в некоторых важных отношениях еще и не до конца спроектированным. С сожалением можно констатировать сохранение актуальности оценки, данной Г.Ф. Шершеневичем еще в конце 
XIX в.: «Рассматривая результаты сделанных исследований в области 
вещного права, мы должны заметить, что эта часть гражданского права 
менее всего разработана в современной русской литературе»
1. 
В советское время вещное право как научная и законодательная категория отсутствовало; оно было сведено исключительно к праву собственности, на котором основывался тогдашний крайне обедненный 
и упрощенный гражданский оборот. Более того, при отпадении других 
вещных прав право собственности стало не только центральным, но и 
крайне политизированным и идеологизированным правовым институтом, основанным на фактическом отождествлении экономических 
отношений собственности (присвоения) и юридических положений 
о праве собственности. Это придало ему чужеродные черты не только 
политэкономического, но даже философского характера, а серьезный юридический анализ его содержания и применения вынужденно 
отошел на второй план и был существенно «разбавлен» политэкономическими рассуждениями, которыми изобиловали ставшие уже 
классическими труды С.Н. Братуся, А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина 
и других корифеев советской цивилистики. К сожалению, в этом русле 
до сих пор следуют многие современные отечественные исследования 
права собственности. 
Этим объясняется то обстоятельство, что предпринятая в новом 
гражданском законодательстве, прежде всего в Гражданском кодексе 
РФ 1994 г., попытка восстановления вещных прав натолкнулась на стереотипы, с одной стороны, отторгающие классические вещно-правовые подходы (что, к сожалению, характерно для многих современных 
отечественных доктринальных исследований), а с другой стороны, 
препятствующие их использованию в важнейшей сфере земельных 
отношений, на которую они главным образом и рассчитаны (что наиболее характерно для Земельного кодекса РФ, который в п. 3 ст. 3 
фактически превратил гражданско-правовое регулирование имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению зе
1 Шершеневич Г.Ф. Наука гражданского права в России. М.: Статут, 2003. С. 159. 

Предисловие

мельными участками в исключительно субсидиарное, дополнительное 
по отношению к их публично-правовой регламентации земельным 
и «природоресурсным» правом). 
В результате этого сложилась парадоксальная ситуация: в самой 
основе правового оформления развивающегося рыночного хозяйства 
находятся категории и представления, во многом сформировавшиеся 
в прежней социально-экономической системе – в условиях максимально огосударствленной экономики, в том числе исключительной 
собственности государства на земельные ресурсы. Предложения о кардинальном реформировании сферы вещного права, закрепленные 
в Концепции развития гражданского законодательства Российской 
Федерации и в проекте новой редакции раздела II Гражданского кодекса РФ, после их принятия Государственной Думой РФ 27 апреля 
2012 г. в первом чтении в составе тогда еще единого законопроекта об 
изменениях ГК РФ на протяжении нескольких лет остаются без движения и по сути без какого-либо внимания законодателя. Между тем 
в Земельный кодекс РФ постоянно вносятся весьма серьезные поправки и изменения, в том числе касающиеся сферы гражданского права, 
не только не согласованные с намеченными изменениями ГК РФ, 
но иногда даже прямо противоречащие им
1. Тем самым искусственно консервируется ситуация, препятствующая нормальному вещноправовому регулированию отношений по использованию земельных 
участков как важнейшего вида недвижимости, составляющего основу 
гражданского оборота. 
В таких условиях необходимым становится как серьезное теоретическое осмысление давно сложившегося, но основательно подзабытого у нас учения о вещном праве, так и его систематизированное 
изложение, учитывающее современные отечественные реалии, в том 
числе активно развивающуюся правоприменительную практику, 
а также наиболее близкий опыт вещно-правовой регламентации, 
сложившейся в высокоразвитых правопорядках европейского континентального (прежде всего пандектного) типа. В связи с этим необходимо отметить, что в последние годы в российской цивилистической науке появились глубокие монографические исследования 
проблем вещного права, в том числе посвященные ограниченным 
вещным правам и правовому режиму недвижимости (в частности, 
работы И.А. Емелькиной, А.В. Копылова, А.Д. Рудокваса, С.А. Си
1 Очередные «порции» таких кардинальных изменений в ЗК РФ были приняты Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ (СЗ РФ. 2014. № 30 (ч. I). Ст. 4218), 
т.е. спустя более двух лет после принятия Госдумой РФ в первом чтении законопроекта о новой редакции ГК РФ, что ясно показывает пренебрежительное отношение отечественного законодателя к предполагаемой реформе вещного права. 

Предисловие

ницына, К.И. Скловского, В.В. Чубарова и других ученых), а также 
ряд серьезных аналитических статей по этой проблематике, в том 
числе подготовленных молодыми авторами. Это дает основания для 
оптимистической оценки перспектив развития учения о вещном 
праве в отечественной цивилистике. 
Автор настоящей работы не может поэтому разделить уничтожающие оценки В.А. Белова, данные им в учебном пособии (!) по вещному праву, как нынешней российской цивилистике в целом, так и ее 
исследованиям в области вещного права: сформулировав в достаточно резких выражениях свое общее критическое отношение ко всей 
современной цивилистической литературе, названный автор начал 
затем даже «подозревать современную цивилистику то ли в мошенничестве, то ли в импотенции»
1. Сделанное им при этом изъятие для 
трудов автора настоящей работы и его коллег по кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова далее 
вполне «компенсировано» их беспощадной критикой. Это заставляет 
вспомнить хрестоматийную и не менее убийственную характеристику, 
данную гоголевским Собакевичем «элите» губернского города NN: 
«Я их знаю всех; это всё мошенники, весь город там такой: мошенник 
на мошеннике сидит и мошенником погоняет. Все христопродавцы. 
Один там только и есть порядочный человек: прокурор; да и тот, если 
сказать правду, свинья». Очевидно, что подобного рода публичные 
оценки не только далеки от действительности, но в значительной мере 
характеризуют и самого их автора.
Стоит обратить внимание и на то, что в ходе обсуждения содержащихся в Концепции развития гражданского законодательства РФ 
и в проекте новой редакции ГК РФ предложений по кардинальному 
обновлению российского вещного права как в профессиональных 
юридических кругах, так и в предпринимательском сообществе и в некоторых министерствах возникло немало вопросов относительно целесообразности этих нововведений, особенно защиты фактического 
владения и системы ограниченных вещных прав, включающей право 
застройки. Высказывались прямые и завуалированные сомнения в необходимости «рецепции» в российский правопорядок «германской 
системы» вещного права и сожаления относительно невозможности 
заимствования гораздо более «простых» и «удобных» институтов английского права, которое якобы столь «удачно», хотя и весьма ограниченно, было использовано при модернизации общих норм ГК РФ 
о договорном праве. 

1 Белов В.А. Очерки вещного права: Научно-полемические заметки: Учеб. пособие 
для бакалавриата и магистратуры. М.: Юрайт, 2015. С. 8–12. 

Предисловие

Несомненно, что для развивающегося российского права важное значение приобретает сравнительно-правовое изучение опыта 
зарубежных правопорядков. Исторически («генетически») наиболее 
близким из них является германское гражданское право, в котором 
родилась и успешно развивалась сама категория вещных прав и ее 
научное обоснование, во многом воспринятые еще дореволюционным российским правом. Ставшие теперь модными у некоторых отечественных юристов разговоры о неких заведомых «преимуществах» 
англо-американского права в сравнении с европейским континентальным (и уж во всяком случае, с российским) правом в отношении 
вещного права несколько поутихли в связи с крайне неудачными попытками «внедрения», или «введения», в отечественное гражданское 
законодательство института траста (хотя энтузиасты этого подхода 
не оставляют попыток ввести в российское право институт «бенефициарного владения» хотя бы для рынка ценных бумаг и банковской 
сферы). 
Следовательно, при определении путей развития российского гражданского права и его отдельных институтов и подотраслей необходимы знание и понимание основ их правового оформления в различных правовых системах, позволяющие сделать объективные выводы 
о целесообразности использования тех или иных подходов. Поэтому 
в настоящей работе значительное место отведено освещению гражданско-правового регулирования вещных отношений в зарубежном праве, 
включая его доктринальное осмысление. Сравнительно-правовой 
анализ представляется неизбежным в современных условиях, когда 
национально-правовое развитие в силу многих причин не может осуществляться изолированно, как это имело место в предшествующем 
отечественном правопорядке. 
Вместе с тем настоящая книга представляет собой определенный 
итог многолетней работы автора в области вещного права, начавшейся с публикаций, посвященных союзному и российскому законам 
о собственности 1990 г.
1 Автору довелось принимать непосредственное 
участие в разработке этих законов, положивших начало кардинальному 
реформированию российского гражданского права. Затем последовала 
деятельность в рабочих группах по созданию Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. и части первой Гражданского кодекса РФ 1994 г., закрепивших первые результаты работы над 
новым гражданским правом современной России. После этого автор 
участвовал в деятельности рабочих групп, созданных Советом при 

1 Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991; Он же. Российский закон о собственности: Научно-практический комментарий. М.: БЕК, 1993. 

Предисловие

Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского 
законодательства для разработки Концепции развития гражданского 
законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. и Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 2009 г., 
которые наметили пути необходимого развития и совершенствования 
отечественного вещного права. Автор был участником основной рабочей группы по разработке проекта новой редакции Гражданского 
кодекса РФ (2010–2012 гг.) и сводной рабочей группы по обсуждению 
поправок и предложений, поступивших после принятия этого законопроекта Государственной Думой РФ в первом чтении. 
Участие в этой законопроектной работе дало возможность наглядно 
проследить эволюцию законодательных подходов к вещно-правовому регулированию в развивающемся российском праве и достаточно 
адекватно оценить его содержание исходя не только из собственных 
теоретических воззрений (что свойственно многим современным 
доктринальным исследованиям в рассматриваемой области). Работа в перечисленных группах и постоянное общение с их участниками – выдающимися представителями отечественной цивилистики 
(в числе которых необходимо назвать А.Л. Маковского, Г.Е. Авилова, 
М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, Г.Д. Голубова, 
Ю.Х. Калмыкова, С.А. Хохлова, В.Ф. Яковлева и других членов Совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева 
при Президенте РФ), которых автор всегда вспоминает с неизменной 
признательностью, стали основным источником его творческих усилий 
и в наибольшей мере способствовали формированию развиваемых им 
взглядов и подходов относительно вещного права, которые ему удается 
воплотить в научной и учебной литературе. 
Поскольку данная работа носит научно-познавательный характер, 
полезным представляется ознакомление читателя с упомянутыми выше 
концепциями развития законодательства и подготовленным на их основе вариантом проекта новой редакции раздела II ГК РФ о вещном 
праве (подготовленном для планировавшегося ранее второго чтения 
в Государственной Думе РФ), тексты которых приводятся в конце 
настоящей книги. Автор уверен в неизбежности законодательного закрепления (в том или ином виде) основных идей этого законопроекта, 
поскольку им оформляется подход, основанный на многолетнем отечественном и зарубежном опыте и вполне отвечающий как современным, 
так и формирующимся потребностям правового и экономического 
развития страны. Поэтому его основные положения, определяющие 
главный вектор законодательного развития в этой важнейшей сфере 
общественных отношений, в необходимой мере использованы и отчасти прокомментированы в настоящей работе. 

Предисловие

Автор надеется на использование этой книги в учебном процессе 
юридических вузов при подготовке бакалавров, магистров и аспирантов в области гражданского (частного) права, а также при изучении 
и дальнейшей разработке проблем вещного права юристами, занимающимися как научными исследованиями, так и правоприменительной 
практикой. 

Москва, август 2016 г. 

Профессор Е.А. Суханов 
 

раздел I

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНОМ ПРАВЕ 

Глава 1. вещное Право в Правовой системе 

§ 1. Вещное право в системе гражданского права

1. Вещное право как подотрасль гражданского права

Вещное право – одна из главных подотраслей гражданского (частного) права, которая охватывает нормы о правах конкретных лиц 
на вещи – традиционные и наиболее распространенные объекты 
гражданских правоотношений. Возникающие на основе этих норм 
субъективные вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они отличаются 
от обязательственных прав, оформляющих переход как вещей, так 
и иных объектов гражданских правоотношений от одних их участников (субъектов) к другим (динамику имущественных отношений, 
т.е. собственно гражданский оборот), а также от исключительных 
прав, имеющих объектом не вещи, а нематериальные результаты 
творческой деятельности либо средства индивидуализации товаров 
и их производителей. 
Установление прав конкретных лиц на вещи как основные, главные объекты экономической деятельности составляет важнейшее 
условие функционирования всякого хозяйства, основанного на началах свободного товарообмена. В рамках такого хозяйства одни 
лица присваивают те или иные вещи, относясь к ним как к своим, 
а для всех других лиц эти вещи становятся чужими. Нормы о вещных 
правах закрепляют эти фактические (экономические) отношения, 
придавая им общеобязательное, юридическое (гражданско-правовое) 
значение. Поэтому субъективное вещное право, и прежде всего право 
собственности, как отмечал крупнейший отечественный цивилист 
и романист И.А. Покровский, «отнюдь не является для человечества 
исконным и, так сказать, прирожденным: оно созидалось с трудом 
путем медленного исторического процесса. Оно было одним из первых требований развивающейся личности, и создание его явилось 
в реальной исторической обстановке прошлого важнейшей победой 

Глава 1. Вещное право в правовой системе

для этой последней»
1, обеспечив материальную основу для всей ее 
деятельности. 
Фактические (экономические) отношения присвоения обычно 
рассматриваются как отношения собственности на вещи и иные 
результаты человеческой деятельности. С помощью различных имущественных, прежде всего вещных, прав они получают юридическое 
оформление. Типичным правом такого вида является право собственности на вещь, которое становится основным, хотя и далеко 
не единственным вещным правом. Ведь одним правом собственности, 
по словам И.А. Покровского, «мог бы удовлетвориться только разве 
самый примитивный экономический быт»
2. Таковым, например, был 
феодальный порядок землепользования, юридически оформлявшийся путем признания нескольких «прав собственности» разных лиц 
(обычно сюзерена и его вассала) на один и тот же земельный участок. 
Ситуация «расщепления» права собственности на один объект между 
разными лицами создавала неизбежные затруднения в реализации 
этих прав и свидетельствовала об их фактически неодинаковом, различном характере (содержании). 
Хозяйственное развитие неизбежно требовало и иных юридических форм, которые обеспечивали бы экономически необходимое 
и вместе с тем юридически прочно защищенное участие одного лица 
в праве собственности другого лица на такие важные виды вещей, как 
земельные участки (недвижимость). Ведь созданная самой природой 
естественная ограниченность объектов земельной собственности в сочетании с монополией их частных собственников постепенно стала 
препятствием для их широкого хозяйственного использования. Поэтому с развитием и усложнением товарного хозяйства в континентальной Европе была единодушно отвергнута обоснованная глоссаторами 
и постглоссаторами для времен феодализма идея «разделенной», или 
«расщепленной», собственности. Она получила здесь замену в виде 
разработанной германскими пандектистами в XVIII–XIX вв. теории 
ограниченных вещных прав, объектами которых стали земельные участки 
(в других правопорядках и иные недвижимые вещи). 
Вещные права неизвестны англо-американской правовой системе, 
которая, следуя собственным историческим традициям, выработала 
особую систему имущественных прав на вещи, в частности исключающую право собственности частных лиц на земельные участки 
как недвижимые вещи. Это принципиально различное юридическое 
оформление однородных экономических отношений в европейской 

1 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 192.
2 Там же. С. 207.