Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции и реновации

Б.В. ИЛЬИН, А.А. КАЛЬГИНА

ЗАЩИТА ПРАВ ВЛАДЕЛЬЦЕВ 

НЕДВИЖИМОСТИ

ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ 

И РЕНОВАЦИИ

3-е издание, переработанное и дополненное

Москва

ЮСТИЦИНФОРМ

2019

УДК 349.44
ББК 67.404.1
          И46

Ильин Б.В.
Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции 

и реновации / Б.В. Ильин, А.А. Кальгина. — 3-е изд., перераб. и доп. — 
М. : Юстицинформ, 2019. — 340 с.

ISBN 978-5-7205-1564-5

В предлагаемой вниманию читателя книге открыто и правдиво рассказано о 

реконструкции и реновации недвижимости, которые проводятся по инициативе исполнительной власти. Простым и доступным языком говорится о том, как 
защищать права собственников, нанимателей и арендаторов недвижимости от 
незаконной реконструкции (реновации).

Издание предназначено для владельцев недвижимости, но может быть по
лезно инвесторам, строителям, налоговикам, судьям, прокурорам, адвокатам, 
практикующим юристам, а также студентам и преподавателям юридических и 
экономических вузов.

Ключевые слова: реновация, владельцы недвижимости, недвижимое иму
щество, наниматель, арендатор, арендодатель, снос, объект капитального строительства, аварийный жилищный фонд, маневренный фонд, договор социального найма жилого помещения.

УДК 349.44

ББК 67.404.1

ISBN 978-5-7205-1564-5

© ООО «Юстицинформ», 2019

И46

B.V. ILYIN, A.A. KALGINA

PROTECTION OF THE RIGHTS 

OF REAL ESTATE OWNERS 
DURING RECONSTRUCTION 

AND RENOVATION

3rd edition, revised and expanded

Moscow

YUSTITSINFORM

2019

УДК 349.44
ББК 67.404.1
          И46

B.V. Ilyin
Protection of the rights of real estate owners during reconstruction and 

renovation / B.V. Ilyin, A.A. Kalgina. — 3rd ed., rev. and exp. — М. : Yustitsinform, 
2019.  — 340 p.

ISBN 978-5-7205-1564-5

The book is offered to readers’ attention, which tells openly and truthfully about 

reconstruction and renovations of the real estate carried out at the initiative of executive 
power. It says in plain language how to protect the rights of real estate owners, renters 
and tenants from illegal reconstruction (renovation).

The edition is intended for real estate owners, but it can be useful for investors, 

builders, tax specialists, judges, prosecutors, lawyers, practicing lawyers and also 
students and teachers of legal and economic higher education institutions.

Keywords: renovation, real estate owners, real estate, renter, tenant, lessor, 

demolition, capital construction project, emergency housing stock, temporary public 
housing, first-hand contract.

УДК 349.44

ББК 67.404.1

ISBN 978-5-7205-1564-5

© LLC «Yustitsinform», 2019

И46

ОГЛАВЛЕНИЕ:

Обращение к читателю ...................................................................................... 7
Часть I .............................................................................................................. 9
Раздел I. Реконструкция согласно федеральному закону ...................................... 9

Вопрос 1. Что такое «реконструкция» .................................................... 9
Вопрос 2. Предпосылки проведения реконструкции ........................... 20
Вопрос 3. Предоставление помещений при проведении 

реконструкции ...................................................................... 27

Раздел II. Реконструкция на основании актов исполнительной власти ................. 38

Вопрос 1. Суть проводимой реконструкции ....................................... 38
Вопрос 2. Правда и ложь в актах о реконструкции ............................. 47
Вопрос 3. Правовая (юридическая) природа актов 

о реконструкции .................................................................. 62

Вопрос 4. Инвесторам .......................................................................... 71

Раздел III. Защита прав владельцев недвижимости от реконструкции, 

проводимой на основании актов исполнительной власти .................... 89
Вопрос 1. Порядок защиты прав владельцев недвижимости 

(собственников, нанимателей, арендаторов) ................... 89

Вопрос 2. Несоответствие актов о реконструкции 

нормативно-правовым актам ...........................................109

Вопрос 3. Нарушение актами о реконструкции прав 

и интересов владельцев недвижимости .......................... 120

Раздел IV. Реновация. Защита прав владельцев недвижимости ...........................140
Необходимое заключение.................................................................................155
Часть II Приложения ......................................................................................166

Приложение 1 ....................................................................................... 166
Приложение 2 ....................................................................................... 168
Приложение 3 ....................................................................................... 169
Приложение 4 ....................................................................................... 174
Приложение 5 ....................................................................................... 180
Приложение 6 ....................................................................................... 181
Приложение 7 ....................................................................................... 182
Приложение 8 ....................................................................................... 184
Приложение 9 ....................................................................................... 187

Приложение 10 ..................................................................................... 189
Приложение 11 ...................................................................................... 192
Приложение 12 ...................................................................................... 194
Приложение 13 ...................................................................................... 197
Приложение 14 ..................................................................................... 199
Приложение 15 ...................................................................................... 203
Приложение 16 ..................................................................................... 207
Приложение 17 ...................................................................................... 211
Приложение 18 ...................................................................................... 216
Приложение 19 ..................................................................................... 219
Приложение 20 ..................................................................................... 220
Приложение 21 ..................................................................................... 222
Приложение 22 ..................................................................................... 225
Приложение 23 ..................................................................................... 228
Приложение 24 ..................................................................................... 234
Приложение 25 ..................................................................................... 240
Приложение 26 ..................................................................................... 248
Приложение 27 ..................................................................................... 258
Приложение 28 ..................................................................................... 262
Приложение 29 ..................................................................................... 265
Приложение 30 ..................................................................................... 268
Приложение 31 ...................................................................................... 272
Приложение 32 ..................................................................................... 275
Приложение 33 ..................................................................................... 278
Приложение 34 ..................................................................................... 278
Приложение 35 ..................................................................................... 284
Приложение 36 ..................................................................................... 289
Приложение 37 ..................................................................................... 294
Приложение 38 ..................................................................................... 310
Приложение 39 ..................................................................................... 313

Список литературы ..........................................................................................320

ОБРАЩЕНИЕ К ЧИТАТЕЛЮ

Уважаемый читатель!
Вы держите в руках книгу, которая впервые в современной истории 

России раскрывает суть реконструкции и реновации недвижимости, 
проводимых по инициативе исполнительной власти.

Десятки лет исполнительная власть принимает решения о рекон
струкции жилых домов, зданий и целых кварталов. Эти решения исполнительной власти не имеют ничего общего с понятием «реконструкция», 
содержащимся в федеральном законодательстве, нарушают закон, откровенно и грубо попирают права владельцев недвижимости (собственников, нанимателей, арендаторов). То есть права народа, чьи интересы 
исполнительная власть должна представлять и защищать, и который является «единственным источником власти в Российской Федерации»1.

Проводимая исполнительной властью реконструкция, в сущности, 

преследует одну цель — извлечение прибыли. Тем самым исполнительная власть действует как коммерческая организация, что противоречит 
назначению этой власти и принципам ее деятельности.

Сегодня федеральное законодательство предусматривает проведение 

реновации жилищного фонда Москвы, так же не отвечающего интересам владельцев недвижимости. Процесс реновации жилья в столице уже 
запущен и, видимо, получит свое продолжение в новом законе о реновации на территории всей страны.

Не будучи безразличными к судьбе людей, ищущих защиты от безза
кония, творимого под видом реконструкции и реновации, мы поставили 
перед собой задачу помочь им. Помочь тем, кто не согласен с проведением реконструкции или реновации его недвижимости, кто хочет добиться 
от исполнительной власти соблюдения закона, кто готов отстаивать свои 
права, свободы и интересы, бороться за них.

Мы проделали огромную работу — писали статьи2; читали лекции 

и вели семинары, посвященные защитите прав владельцев недвижимости от реконструкции, проводимой по решениям исполнительной власти; тщательно анализировали законодательство, акты исполнительной 

1 Пункт 1 статьи 3 Конституции Российской Федерации (принята всенародным 
голосованием 12.12.1993). Далее — Конституция РФ (в соответствующем падеже).
2 См., например: Ильин Б.В. Осторожно, реконструкция… // Капитал и Право. 
2005. Сентябрь. № 9(14). С. 26–30.

Обращение к читателю

власти (по которым уже реконструированы или должны быть реконструированы дома, здания), решения, постановления и иные акты судов всех 
уровней, а также публикации других авторов; оказывали практическую 
помощь владельцам недвижимости в судах и во внесудебном порядке.

Результат всей нашей многолетней работы изложен в настоящей кни
ге, написанной простым языком, доступным читателю с любым уровнем 
юридических знаний.

Из книги можно узнать, что представляют собой реконструкция 

и реновация, проводимые по инициативе исполнительной власти; какие 
последствия реконструкция и реновация могут повлечь для владельцев 
недвижимости (собственников, нанимателей, арендаторов); что делать 
владельцам недвижимости для защиты своих прав.

Статьями, лекциями и семинарами можно помочь ограниченному 

числу людей, а книгой можно донести знания до многих. Но даже если 
книга поможет только одному человеку в защите его прав, мы будем 
знать, что писали ее не напрасно и наш труд не пропал даром.

С наилучшими пожеланиями! 
 
 
 
Авторы

ЧАСТЬ I

РАЗДЕЛ I. РЕКОНСТРУКЦИЯ СОГЛАСНО 
ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ

Вопрос 1. Что такое «реконструкция»

Представьте себе следующее: физическое лицо (или организация) 

приобретает жилое (или нежилое) помещение в доме (здании), расположенном в каком-либо населенном пункте нашей страны. После государственной регистрации права собственности на это недвижимое имущество и его ремонта (за свой счет) счастливый приобретатель узнает, что на 
основании акта исполнительного органа власти дом (здание), в котором 
находится принадлежащая ему недвижимость, подлежит реконструкции.

В подобной ситуации и оказываются наниматели недвижимости (вла
деющие и пользующиеся жилым помещением для проживания в нем), 
арендаторы недвижимости (владеющие и пользующиеся или временно 
пользующиеся жилой и/или нежилой недвижимостью), собственники 
недвижимости (имеющие право владения, пользования и распоряжения 
жилой недвижимостью) и иные владельцы жилых и/или нежилых помещений, когда местная исполнительная власть издает акт о реконструкции соответствующего дома или здания (далее — акт о реконструкции).

На первый взгляд все выглядит вполне законно и обоснованно: про
являя заботу о собственниках, нанимателях, арендаторах и прочих владельцах помещений, расположенных в ветхом или аварийном жилищном фонде, орган исполнительной власти выносит постановление о его 
реконструкции.

Итак, что такое «реконструкция» и чем это понятие определено?
В настоящее время это интересует огромное число людей: владельцев 

недвижимости, налоговые органы, бизнесменов и других лиц. Посмотрите на эти три совершено разных случая.

Пример 1
Когда у бизнесмена (предпринимателя) есть основные средства (не
движимость), нуждающиеся в улучшении, ему не стоит путать капитальный ремонт с реконструкцией, поскольку они совершенно по-разному 
отражаются в бухгалтерском и налоговом учете. Так как затраты на ре

Часть I. Раздел I. Реконструкция согласно федеральному закону

монт можно учесть при расчете налога на прибыль сразу после того, как 
закончены работы (ст. 260 Налогового кодекса РФ3), а реконструкция 
увеличивает балансовую стоимость основного средства и списывается 
через амортизационные отчисления (п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ), 
то для бизнесмена, в плане налогообложения, финансов, может быть выгоднее ремонт.

Но не всегда бизнесмены, предприниматели (и их работники) пони
мают разницу между ремонтом и реконструкцией. Поэтому зачастую 
налоговые органы, проверив характер выполненных работ и обнаружив, 
что вместо капитального ремонта недвижимости была проведена реконструкция, доначислят налог на прибыль, налог на имущество и штраф. 
Сказанное подтверждается спорами предпринимателей с налоговыми 
органами, когда последние сочли, что выполненные работы неверно отражены в бухгалтерском учете, а значит, неверно уплачены налоги, а не 
согласные с этим предприниматели стали оспаривать данные действия 
налоговиков в суде.

Пример 2
Реконструкция всех объектов капитального строительства осущест
вляются на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ4), а для проведения ремонта (капитального 
ремонта) объектов капитального строительства получения разрешения 
на строительство не требуется (пп. 4.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Если же лицо реконструировало объект капитального строительства 

без получения разрешения на строительство, то, как указывали высшие 
судебные инстанции нашей страны5, такой объект может быть признан 
самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ6). Согласно 
статье 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную 
постройку, не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, 
сдавать в аренду, совершать другие сделки, а сама самовольная построй
3 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117ФЗ. Далее — Налоговый кодекс РФ (в соответствующем падеже).
4 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ. 
Далее — Градостроительный кодекс РФ (в соответствующем падеже).
5 См., в частности: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 2404/10 
по делу № А40-54201/08-53-485 (Вестник ВАС РФ. 2010. № 9); п. 28 совместного 
Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 
29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 
(Российская газета. 2010. № 109. 21 мая).
6 Далее — ГК РФ или Гражданский кодекс РФ (в соответствующем падеже).

Вопрос 1. Что такое «реконструкция»

ка (по общему правилу) подлежит сносу осуществившим ее лицом либо 
за его счет.

Таким образом, даже реконструкция объекта капитального строи
тельства (дома, строения, сооружения) на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или на земельном участке, 
предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, должна 
осуществляться только после получения разрешения на строительство, 
дающего застройщику право провести реконструкцию объекта.

Пример 3
С 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»7. Согласно этому 
закону, все права на недвижимое имущество вносятся в Единый государственный реестр недвижимости8, частью которого является реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости). В кадастр недвижимости 
вносятся сведения об объекте недвижимости, к которым (среди прочего) 
относятся характеристики, определяющиеся и изменяющиеся в результате «строительства и реконструкции зданий, сооружений».

Поэтому любое физическое лицо (включая пенсионеров), владеющее 

недвижимостью, при изменении (в результате реконструкции) характеристик их недвижимости, обязано сообщать об этих изменениях в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной 
власти — в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра 
и картографии9.

Как видите, все приведенные примеры показывают — понимание 

термина «реконструкция» требуется и тем владельцам недвижимости, 
которые не занимаются бизнесом (предпринимательством).

О реконструкции много писали и продолжают писать, но, к сожа
лению, не всегда правильно. Например, в статье «Коктейль из ремонта 
и реконструкции»10 говорится, что «четких критериев, разграничива
7 Опубликован: Российская газета. 2015. № 156. 17 июля.
8 Ранее права на каждый объект недвижимого имущества вносились в Единый 
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним»).
9 Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
10 Дзасежев Р. Коктейль из ремонта и реконструкции // Расчет. 2005. № 1. Январь.

Часть I. Раздел I. Реконструкция согласно федеральному закону

ющих ремонт и реконструкцию», не существует и что отличить их друг 
от друга можно с помощью «не доступного широкой общественности» 
документа — письма Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора № 16-14/63 [Приложение 1; это и последующие Приложения смотрите во II части книги].

По утверждению автора статьи, письма № 16-14/63 нет в отечествен
ных электронных справочных правовых системах, а суть его состоит 
в том, что реконструкция приводит к изменению основных технико-экономических показателей здания или его назначения (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.).

На письмо ссылаются другие авторы, и даже суды ссылаются или упо
минают его при разрешении споров и рассмотрении дел11. Между тем 
это письмо № 16-14/63 не действует, так как было признано утратившим 
силу еще в 2003 году12.

До декабря 2004 года издавалось довольно много документов, кото
рые давали определение термину «реконструкция». Рассмотрим наиболее значимые из них:

1. Приказ Госстроя РФ № 17713. В Приложении 1 к этому приказу дано 

следующее определение:

«Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организа
ционно-технических мероприятий, связанных с изменением основных 
технико-экономических показателей (количества и площади квартир, 
строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения 
физического и морального износа».

Однако данный приказ сегодня не действует, так как был отменен 

в 2000 году14.

11 Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2011 № Ф09-2352/11-С1 по 
делу № А07-10025/2010.
12 См.: Письмо Госстроя РФ от 07.05.2003 № 19-16/47 // Бюллетень «Строй-Информ». 2003. Август. № 8.
13 Приказ Госстроя РФ от 31.12.1999 № 177 «Об утверждении методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания» // 
Бюллетень строительной техники. 2000. № 4.
14 Приказ Госстроя РФ от 15.08.2000 № 181 // Бюллетень строительной техники. 
2000. № 11.