Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах

Москва

ЮСТИЦИНФОРМ

2019

О.В. КИРИЧЕНКО, Е.В. НАКУШНОВА

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  

ГРАЖДАН — СОБСТВЕННИКОВ 

ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 
В МНОГОКВАРТИРНЫХ 

ДОМАХ

Учебное пособие

УДК 342.7+64
ББК 67.404.1
         К43

Рецензент:
Гриценко Ю.М. — кандидат юридических наук, доцент кафедры 

гражданско-правовых дисциплин Ульяновского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте 
Российской Федерации

Кириченко О.В.
Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в 

многоквартирных домах: учебное пособие / О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова. — М.: Юстицинформ. — 2019. — 636 с.

Учебное пособие дает наглядное представление об особенностях 

правового положения граждан — собственников жилых помещений в 
многоквартирных домах, раскрывает их основные права и обязанности в 
жилищной сфере. Содержит учебный и научно-практический материал.

Предназначено для студентов, аспирантов, преподавателей юриди
ческих вузов, а также всех, кто интересуется жилищным правом.

Ключевые слова: жилое помещение, многоквартирный дом, квар
тира, право собственности на жилое помещение, жилищные права и 
обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирном доме, управление многоквартирным домом, наем жилого помещения, осуществление и защита жилищных прав.

К43 

УДК 342.7+64
ББК 67.404.1

© ООО «Юстицинформ», 2019

ISBN 978-5-7205-1520-1

ISBN 978-5-7205-1520-1

Moscow

YUSTITSINFORM

2019

O.V. KIRICHENKO, E.V. NAKUSHNOVA

RIGHTS AND OBLIGATIONS 

OF INDIVIDUAL OWNERS 

OF RESIDENTIAL PREMISES 
IN APARTMENT BUILDINGS

Training manual

УДК 342.7+64
ББК 67.404.1
         К43

Reviewer:
Gritsenko Yu.M. — Ph.D. in Law, Assistant Professor at the Civil Law 

Disciplines Department of Ulyanovsk branch of the Russian Presidential 
Academy of National Economy and Public Administration

Kirichenko O.V.
Rights and obligations of individual owners of residential premises in 

apartment buildings: training manual / O.V. Kirichenko, E.V. Nakushnova. — 
M.: Yustitsinform, 2019. — 636 p.

This training manual provides clear presentation of specific aspects 

concerning the legal status of individual owners of residential premises in 
apartment buildings, explains their fundamental rights and obligations in the 
housing and utilities sector. It contains educational and research and practical 
information.

It is intended for students, postgraduate students, professors in law 

schools, as well as for those who is interested in housing legislation.

Keywords: residential premises, apartment building, flat, ownership of 

residential premises, housing rights and obligations of individual owners of 
residential premises in an apartment building, management of an apartment 
building, renting of residential premises, implementation and protection of 
housing rights.

К43 

УДК 342.7+64
ББК 67.404.1

      © LLC «Yustitsinform», 2019

ISBN 978-5-7205-1520-1

ISBN 978-5-7205-1520-1

ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. Жилое помещение как объект жилищных прав 
                гражданина — собственника в многоквартирном доме ........6

1.1. Понятие и признаки жилого помещения. 

Требования к жилым помещениям ................................... 6

1.2. Виды жилых помещений. Многоквартирный дом......... 47
1.3. Назначение жилого помещения и пределы его 

использования ................................................................. 59

1.4. Перевод жилого помещения в нежилое помещение 

и нежилого помещения в жилое помещение .................. 64

1.5. Переустройство и перепланировка жилого помещения ... 74
1.6. Общее имущество многоквартирного дома ................... 89

Глава 2. Осуществление жилищных прав и обязанностей 
                гражданами — собственниками жилых помещений 
                в многоквартирном доме ..............................................144

2.1. Вселение собственником граждан в принадлежащее 

ему жилое помещение. Жилищные права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения ...145

2.2. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные 

услуги. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома .......................................................... 159

2.3. Участие граждан — собственников жилых помещений 

в управлении многоквартирным домом ....................... 259

2.4. Вселение собственником в жилое помещение времен
ных жильцов. Предоставление жилого помещения 
в коммерческий наем ..................................................... 363

Глава 3. Защита жилищных прав граждан — собственников 
                жилых помещений в многоквартирном доме ..................494

3.1. Характеристика отдельных форм злоупотребления 

правом в жилищных отношениях с участием 
граждан — собственников жилых помещений 
в многоквартирном доме ............................................... 495

3.2. Формы и способы защиты нарушенных жилищных 

прав ........................................................................................540

3.3. Выселение из жилого помещения ................................ 562

Библиографический список .......................................................607

ГЛАВА 1. 
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ 
ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАНИНА — 
СОБСТВЕННИКА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

1.1. Понятие и признаки жилого помещения. 
Требования к жилым помещениям

Часть 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (да
лее по тексту — ЖК РФ) определяет жилые помещения в качестве 
объектов жилищных прав. При этом в ряде статей ЖК РФ наряду 
с понятием «жилое помещение» используется понятие «жилище», 
значение которого не раскрывается. Использование категории 
«жилище» в нормах жилищного законодательства, в т. ч. ЖК РФ, 
ограничивается изложением конституционных положений о праве граждан на жилище, о его неприкосновенности (ст. 25, 40 Конституции РФ).

Под жилищем следует понимать не только место жительства, 

т. е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, 
далее по тексту — ГК РФ) (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха 
и т. п.).

Согласно примечанию к ст. 139 Уголовного кодекса Рос
сийской Федерации (далее по тексту — УК РФ) под жилищем в 
указанной статье, а также в других статьях УК РФ понимаются 
индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы 
собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение 
или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания.

Применительно же к целям гражданского и жилищного право
вого регулирования используется категория «жилое помещение», 

1.1. Понятие и признаки жилого помещения. 

Требования к жилым помещениям

сущность которой состоит в официальном установлении нормативов и требований, отражающих достигнутый в обществе уровень жилищной обеспеченности, исходя из существующих социально-экономических условий и представлений о потребностях 
человека. Помещение, соответствующее таким официально установленным нормативам, признается государством пригодным для 
постоянного проживания — жилым помещением — и уже в данном качестве участвует в имущественных отношениях как объект 
гражданских и жилищных прав, наделенный специальным правовым режимом. Таким образом, жилищное право имеет дело лишь 
с частью объектов, охватываемых понятием «жилище», — жилыми помещениями, включенными в жилищный фонд и пригодными для постоянного проживания граждан1.

Таким образом, по смыслу приведенной императивной нормы 

ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются исключительно жилые помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением призна
ется изолированное помещение, которое является недвижимым 
имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан 
(отвечает установленным санитарным и техническим правилам и 
нормам, иным требованиям законодательства).

Выделим и рассмотрим признаки жилого помещения, а также тре
бования, предъявляемые к нему действующим законодательством.

1. Сущностным признаком жилого помещения выступает его при
годность для постоянного проживания граждан. Анализ ст. 671, п. 1 
ст. 673, 676 ГК РФ, ст. 15, 17, 60, 62 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что жилое помещение предоставляется для постоянного проживания граждан в целях удовлетворения жилищной потребности, носящей постоянный характер.

1   См. об этом: Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных 

прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве // 
Жилищное право. 2005. № 11. С. 26–27; Халдеев В.А. Соотношение правовых 
категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические 
аспекты // Жилищное право. 2006. № 6. С. 38–45; Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. Август. С. 9–10; Молчанов А.О. Соотношение 
понятий «жилое помещение», «жилище», «право на жилище», «право прожи-
вания» // Вестник МЮИ при Минюсте РФ. 2007. № 2 (22). С. 46–58.

Глава 1. Жилое помещение как объект жилищных прав гражданина — 
собственника в многоквартирном доме

В ряде зарубежных стран жилые помещения считаются пригод
ными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Так, во Франции жилье должно состоять по крайней мере из одной жилой комнаты и вспомогательных 
помещений — кухни или кухонного угла, ванной и т. д. Помещение 
должно быть газифицировано, электрифицировано, обеспечено 
горячей и холодной водой, канализацией, вентиляцией2.

Понятие «благоустроенность» в жилищном законодательстве 

не раскрывается, но широко используется (ст. 84–89 ЖК РФ). 
Анализ ч. 1 ст. 89 ЖК РФ позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, благоустроенность зависит от условий конкретно
го населенного пункта (согласно п. 37 Постановления Пленума 
ВС РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в 
судебной практике при применении ЖК РФ») во внимание принимается прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в 
этом населенном пункте), т. е. в разных населенных пунктах уровень достигнутой благоустроенности различен.

Во-вторых, благоустроенное жилое помещение должно отве
чать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Общие требования к 
благоустроенности жилых помещений, в т. ч. расположенных в 
многоквартирных жилых домах, определены Постановлением 
Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома 
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Выделим 
некоторые из них:

— жилые помещения должны располагаться преимуществен
но в домах, расположенных в жилой зоне;

— несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, 

в том числе входящие в состав общего имущества собственников 
помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуа
2   См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма 

жилых помещений // Журнал российского права. 2003. № 2. С. 128–129.

1.1. Понятие и признаки жилого помещения. 

Требования к жилым помещениям

тации нарушения в части деформативности (а в железобетонных 
конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, 
надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание 
граждан и сохранность инженерного оборудования;

— основания и несущие конструкции жилого дома, а также 

основания и несущие конструкции, входящие в состав общего 
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, 
не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их 
деформации или образованию трещин, снижающие их несущую 
способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

— жилое помещение, равно как и общее имущество собствен
ников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск 
получения травм жильцами при передвижении внутри и около 
жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом 
и выходе из них;

— жилое помещение должно быть обеспечено инженерными 

системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее 
водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях 
без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных 
зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных 
уборных;

— инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснаб
жение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, 
находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном 
доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы 
жилых помещений должно исключать поступление воздуха из 
одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных 
помещений) с жилыми комнатами;

— наружные ограждающие конструкции жилого помещения, 

входящие в состав общего имущества собственников помещений в 

Глава 1. Жилое помещение как объект жилищных прав гражданина — 
собственника в многоквартирном доме

многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру 
отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а 
также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, 
пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

— жилые помещения, а также помещения, входящие в состав 

общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, 
талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;

— доступ к жилому помещению, расположенному в много
квартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;

— объемно-планировочное решение жилых помещений и их 

расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь 
комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных 
нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме 
прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики;

— размещение жилого помещения в подвальном и цокольном 

этажах не допускается;

— размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и 

кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в 
верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях;

— комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непо
средственное естественное освещение;

— в жилом помещении допустимые уровни звукового давле
ния в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные 

1.1. Понятие и признаки жилого помещения. 

Требования к жилым помещениям

уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых 
актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в 
комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 
дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБ указанных 
уровней в дневное и ночное время суток.

Для определения благоустроенности жилого помещения суще
ствуют различные архитектурно-планировочные и технические 
критерии, установленные государственными стандартами, строительными нормами и правилами. К таким критериям относят: выделение в жилом помещении жилой зоны, подсобных помещений 
(веранда, кладовая, кухня) и санитарно-технических помещений 
(санузел, ванная), а также теплоснабжение, электроснабжение, 
водоснабжение, канализирование, радиофикация, телефонизация, мусороудаление с использованием современных технических 
решений и т.п.3 Кроме того, в благоустроенных жилых помещениях должны выполняться требования санитарных правил и норм4. 
При этом если жилое помещение не соответствует санитарным и 

3   См., в частности: Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техни
ческом регулировании» // СЗ РФ. 2002. № 52. Ст. 5140; Межгосударственный 
стандарт ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» (введен Постановлением Госстроя РФ от 6.01.1999 
№ 1); Государственный стандарт РФ «Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия». Принят и введен в действие Постановлением Госстандарта России от 28.05.2003 № 162-ст; СНиП 
2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»; СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха»; СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий»; СНиП 23-05-95 «Естественное и 
искусственное освещение» и др.

4   См.: Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидеми
ологическом благополучии населения» // СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650; Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» (утв. 
Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000); Санитарные 
правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 19.02.2001) и др.