Книжная полка Сохранить
Размер шрифта:
А
А
А
|  Шрифт:
Arial
Times
|  Интервал:
Стандартный
Средний
Большой
|  Цвет сайта:
Ц
Ц
Ц
Ц
Ц

Стандартизация оценки недвижимого имущества

Покупка
Основная коллекция
Артикул: 695140.01.99
Доступ онлайн
от 728 ₽
В корзину
Концепция стандартизации оценки недвижимого имущества в данной книге системно связана с практической реализацией положений новой редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при соединении ее правовых, экономических, математических и информационно-технологических аспектов. Показана возможность использования при разработке Национальных стандартов оценки Международных и Европейских стандартов, а также ряда действующих нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность. Разработанные информационные технологии для практического применения стандартов оценки базируются на современных математических моделях создания экспертных систем с базами знаний, нейросетевых алгоритмах и ГИС-технологиях. Перечисленные проблемы и описанные способы их решения освещаются на основе обобщения многолетнего научного и практического опыта работы автора в содружестве с ведущими специалистами в данной области. Книга рассчитана на широкий круг профессионалов в области оценки и экспертизы оценочной деятельности.
Прорвич, В. А. Стандартизация оценки недвижимого имущества : монография / В.А. Прорвич. — Москва : ИНФРА-М, 2018. — 604 с. - ISBN 978-5-16-107390-2. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.com/catalog/product/1010012 (дата обращения: 29.03.2024). – Режим доступа: по подписке.
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов. Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в ридер.
В.А. ПРОРВИЧ

Монография

Москва

ИНФРА-М

2018

Прорвич В.А.
2

УДК 332.62+006(075.4)
ББК 65.422.5

П81 

Издание осуществлено при информационной и спонсорской поддержке:

НП «Лига оценщиков земли»

Комитета земельно-имущественных отношений «Московской ассоциации предпринимателей»

ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз»

НП Коллегия судебных экспертов

«Оценка, земельные отношения и иная судебно-экономическая экспертиза»

Прорвич В.А.

Стандартизация оценки недвижимого имущества : монография / В.А. Прорвич. — М. : 

ИНФРА-М, 2018. — 604 с.

ISBN 978-5-16-107390-2 (online)

Концепция стандартизации оценки недвижимого имущества в данной книге системно связана 

с практической реализацией положений новой редакции Федерального закона «Об оценочной 
деятельности в Российской Федерации» при соединении ее правовых, экономических, математических и информационно-технологических аспектов. Показана возможность использования при 
разработке Национальных стандартов оценки Международных и Европейских стандартов, а также ряда действующих нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность. Разработанные информационные технологии для практического применения стандартов оценки базируются на современных математических моделях создания экспертных систем с базами знаний, 
нейросетевых алгоритмах и ГИС-технологиях. Перечисленные проблемы и описанные способы их 
решения освещаются на основе обобщения многолетнего научного и практического опыта работы автора 
в содружестве с ведущими специалистами в данной области. 

Книга рассчитана на широкий круг профессионалов в области оценки и экспертизы оценочной 

деятельности.

УДК 332.62+006(075.4)

ББК 65.422.5

ISBN 978-5-16-107390-2 (online)
© Прорвич В.А., 2018

П81

ФЗ № 
436-ФЗ

Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1

Стандартизация оценки недвижимого имущества
3

СОДЕРЖАНИЕ 

ОТ АВТОРА................................................................................................................20

ЧАСТЬ 1. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ  
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В  РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ ..........................24

Раздел 1. Проблемы формирования  понятийного аппарата  для 

стандартизации оценки недвижимого имущества ............................................. 24
1.1.  Особенности интерпретации понятий  «недвижимость» и «недвижимое имущество»  в 

российской практике оценки.........................................................................................................................24

1.2. Некоторые проблемы формирования объектов  земельно-имущественных отношений в ходе 

приватизации недвижимости.......................................................................................................................26

1.3. Финансово-экономические и правовые проблемы  ценообразования городской недвижимости в 

условиях реформирования земельно-имущественных отношений ............................................................28

1.4. Основные источники возникновения неопределенностей в системе «рыночной» оценки объектов 

недвижимости................................................................................................................................................29

1.5. Проблемы математического и информационно-технологического обеспечения системы 

стандартизации оценки недвижимого имущества....................................................................................31

Раздел 2.  Роль действующих стандартов оценки и ведомственных 

методических рекомендаций в стандартизации  массовой и 
индивидуальной оценки  недвижимости, включая объекты  земельноимущественных отношений .................................................................................... 32
2.1. Важнейшие уроки практического применения российских стандартов оценки.....................................32
2.2. Примеры влияния законодательства об оценочной  деятельности в части корректировки 

действующего  законодательства...............................................................................................................36

2.3. Роль ведомственных методических рекомендаций в  формализации правил индивидуальной 

оценки объектов недвижимости..................................................................................................................37

2.4. Регулирование правил оценки недвижимости на местном уровне ...........................................................38
2.5. Формирование основных принципов регулирования  оценки городских земель после принятия 

Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .....................................41

2.6. Роль морально-этических факторов в регулировании и саморегулировании оценочной 

деятельности..................................................................................................................................................43

Раздел 3. Взаимосвязи проблем  структурирования рынка недвижимости со 

стандартизованным описанием основных процедур массовой и 
индивидуальной оценки объектов  недвижимого имущества........................ 46
3.1. Особенности сегментации рынка недвижимости, включая землю, в российских условиях...................46
3.2. Важнейшие аспекты формализации работ по различным видам оценки недвижимого имущества ...48
3.3. Основные этапы работ по оценке объектов недвижимого имущества различного вида .....................49
3.4. Классификация объектов недвижимого имущества для стандартизации важнейших процедур 

их оценки..........................................................................................................................................................50

3.5. Важнейшие аспекты объектно-субъектных отношений в сфере недвижимости, их публично
правового и  административного регулирования........................................................................................52

Раздел 4. Организационное и  информационно-технологическое 

обеспечение работ по стандартизации оценки недвижимого имущества ... 54
4.1. Некоторые организационные аспекты разработки,  согласования и принятия стандартов 

оценки  недвижимости..................................................................................................................................54

4.2. Научно-методическое обоснование системы  стандартизованных процедур оценки недвижимого

имущества и мониторинга ее результатов ................................................................................................55

4.3. Некоторые варианты классификации объектов  недвижимости для стандартизации их оценки......55
4.4. Роль кадастровых систем в стандартизации  информационного обеспечения для оценки  

недвижимости................................................................................................................................................58

Прорвич В.А.
4

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ  СОДЕРЖАНИЮ ВВОДНОЙ ЧАСТИ 
СТАНДАРТОВ  И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО 
ИМУЩЕСТВА, А ТАКЖЕ ИХ ВОЗМОЖНОЙ  СТРУКТУРЫ...................................59

ЧАСТЬ 2. ВЗАИМОСВЯЗЬ ПРАВОВЫХ, ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ, 
МАТЕМАТИЧЕСКИХ И ИНФОРМАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ 
СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ..........................60

Раздел 5. Правовые аспекты стандартизации  индивидуальной и массовой 

оценки  недвижимого имущества........................................................................... 60
5.1. Роль административного регулирования в формировании нормативно-методического 

обеспечения оценки  недвижимого имущества...........................................................................................60

5.2. Правовые аспекты формирования понятий  «недвижимость» и «недвижимое имущество» в 

системе урбанизированных земельно-имущественных отношений..........................................................62

5.3. Классификация основных прав на недвижимость,  включая «землю», и оснований для их 

возникновения..................................................................................................................................................65

5.4. Особенности формирования объектно-субъектных  отношений в сфере недвижимости ...................68
5.5. Классификация сделок с недвижимым имуществом, включая земельные участки ................................69
5.6. Некоторые особенности купли-продажи земельных  участков ...............................................................75

Раздел 6.  Правовое регулирование оценки недвижимого имущества ............ 78

6.1. Основные нормативные акты, регламентирующие  проведение оценки недвижимого 

имущества на  федеральном и местном уровнях........................................................................................78

6.2. Регламентация проведения обязательной оценки  объектов недвижимости.........................................79
6.3. Регламентация оценки арендной платы по объектам  недвижимости, включая земли, 

находящиеся в  государственной или муниципальной собственности, а также стоимости 
«права аренды» и «права заключения договора аренды» земельных участков........................................82

6.4. Правовые аспекты проведения массовой оценки объектов  недвижимости ..........................................84
6.5. Правовые основы экспертизы оценки недвижимости  различного вида..................................................86

Раздел 7. Финансово-экономические  аспекты стандартизации оценки 

объектов земельно-имущественных отношений ............................................... 88
7.1. Экономическое содержание проблем реформирования правоотношений в системе

урбанизированного  землепользования..........................................................................................................88

7.2. Влияние реального состояния основных институтов  рынка недвижимости на ценообразование 

и систему оценки основных объектов..........................................................................................................89

7.3. Ценообразование объектов недвижимости различного вида с учетом специфики 

экономического  воспроизводства в урбанизированной среде ...................................................................93

7.4. Роль «инвестиционных контрактов» в развитии рынка  недвижимости, включая землю....................93
7.5. Влияние процессов приватизации урбанизированных  земельных участков на ценообразование 

объектов  недвижимости .............................................................................................................................94

Раздел 8. Математические и информационно-технологические аспекты  

стандартизации индивидуальной  оценки объектов недвижимости......... 96
8.1. Стандартизация информационного обеспечения оценки недвижимого имущества. Базы знаний 

и базы данных .................................................................................................................................................96

8.2. Информационное обеспечение процесса постановки  задач оценки недвижимости различного вида .97
8.3. Основные экономико-математические модели  ценообразования объектов недвижимости в  

урбанизированной среде.................................................................................................................................99

8.4. Математические модели оценки недвижимости,  обеспечивающие контроль за процессом 

накопления погрешностей итогового результата и их минимизацию ...................................................101

8.4.1. Точность представления исходных данных для оценки и записи ее результатов................................102

8.4.2. О накоплении погрешностей при проведении оценок в рамках мультипликативных и 

мультипликативно-аддитивных моделей оценки..............................................................................105

8.4.3. Особенности построения математических моделей при  реализации сравнительного подхода к 

оценке и ее построению  на основе сопоставления с аналогом .......................................................107

8.5. Важнейшие алгоритмы и информационные технологии решения задачи оценки объектов 

недвижимости,  позволяющие контролировать надежность и достоверность результатов оценки108

Стандартизация оценки недвижимого имущества
5

8.6. Экспертные системы для оценки недвижимости....................................................................................110
8.7. Информационные системы для мониторинга и экспертизы результатов оценки недвижимости .....111

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ  СОДЕРЖАНИЮ БЛОКА 
СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО  
ИМУЩЕСТВА, РАСКРЫВАЮЩИХ ЕЕ ПРАВОВЫЕ, ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И 
ИНФОРМАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ......................................113

ЧАСТЬ 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕЖДУНАРОДНЫХ И ЕВРОПЕЙСКИХ 
СТАНДАРТОВ  ОЦЕНКИ ДЛЯ РОССИЙСКОЙ СИСТЕМЫ 
СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ .........................................114

Раздел 9.  Возможность непосредственного  использования 

международных  стандартов оценки в российской  системе 
стандартизации оценки объектов недвижимости............................................ 114
9.1. Основная суть и правовой статус международных  стандартов оценки ............................................115
9.2. Основные положения Европейских стандартов оценки и их особенности по сравнению с 

Международными  стандартами оценки..................................................................................................117

9.3. Общие подходы к использованию международных и  европейских стандартов оценки для 

стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего российского 
законодательства........................................................................................................................................120

9.4. Особенности раскрытия сути объектно-субъектных  отношений в сфере недвижимости в 

Международных и Европейских стандартах оценки...............................................................................121

9.5. Морально-этические требования Международных и  Европейских стандартов оценки к 

специалистам-оценщикам ...........................................................................................................................124

9.6. Требования Международных и Европейских стандартов к профессиональным качествам 

оценщиков......................................................................................................................................................126

Раздел 10. Основные положения  Международных и Европейских 

стандартов применительно к индивидуальной оценке объектов  
недвижимого имущества, включая  земельные участки................................ 128
10.1. Особенности определения объекта оценки в  Международных и Европейских стандартах оценки .128
10.2. Особенности определения понятия рыночной стоимости  и иных видов стоимости 

недвижимого имущества в  Международных и Европейских стандартах оценки...............................129

10.3. Особенности описания важнейших принципов и подходов к оценке недвижимого имущества в 

Международных и Европейских стандартах оценки...............................................................................135

10.4. Основные методы и процедуры оценки недвижимости  в соответствии с Международными и 

Европейскими  стандартами оценки .........................................................................................................139

10.5. Оценка стоимости прав аренды на недвижимое  имущество по Международным и Европейским  

стандартам оценки .....................................................................................................................................143

10.6. Амортизированные затраты замещения ..................................................................................................149
10.7. Особенности оценки недвижимого имущества для целей  кредитования.............................................152
10.8. Особенности оценки недвижимого имущества для целей налогообложения в соответствии с 

Международными и Европейскими стандартами оценки.......................................................................157

Раздел 11. Важнейшие этапы работ и  процедуры проведения оценки 

недвижимости в соответствии с Международными и Европейскими 
стандартами оценки ................................................................................................ 158
11.1. Правила подготовки задания на оценку в соответствии с международными стандартами 

оценки ............................................................................................................................................................158

11.2. Особенности подготовки задания на оценку в  соответствии с Европейскими стандартами 

оценки ............................................................................................................................................................159

11.3. Дополнительные требования подготовки задания на оценку в контексте «условий найма» 

оценщика в  соответствии с Европейскими стандартами оценки........................................................160

11.4. Процедуры выполнения предварительного анализа  информации, необходимой для оценки, в 

соответствии с методическим руководством МР-1 и Европейскими  стандартами оценки............162

Прорвич В.А.
6

11.5. Порядок выполнения оценки в соответствии с  Международными и Европейскими 

стандартами оценки, включая специфические особенности применения метода 
дисконтирования денежных потоков........................................................................................................164

11.6. Основные методы оценки земельного участка в  соответствии с Международными (МР-1) и 

Европейскими стандартами оценки ..........................................................................................................169

11.7. Правила проведения оценки имущества, находящегося в государственной и муниципальной 

собственности в  соответствии с Международными и Европейскими  стандартами оценки .........172

11.8. Порядок выполнения оценки стоимости исторических объектов в соответствии с 

Международными и  Европейскими стандартами оценки......................................................................175

11.9. Порядок оформления отчета об оценке недвижимости в соответствии с Международными и 

Европейскими  стандартами оценки. ........................................................................................................176

11.10. Порядок проведения экспертизы результатов оценки  недвижимого имущества в 

соответствии с  Международными и Европейскими стандартами оценки.........................................179

Раздел 12. Роль саморегулируемых  организаций в разработке и принятии 

международных и национальных  стандартов оценки недвижимого  
имущества ................................................................................................................. 184
12.1. Особенности объединения работ саморегулируемых  организаций оценщиков в рамках МКСО и 

ЕГАО..............................................................................................................................................................184

12.2. Особенности работ саморегулируемых организаций оценщиков при разработке и принятии 

национальных стандартов оценки недвижимости..................................................................................185

12.3. Общая схема построения стандартов индивидуальной и массовой оценки недвижимости на основе 

важнейших положений международных стандартов оценки и  российского законодательства......186

12.4. Основные этапы массовой или «кадастровой» оценки объектов недвижимости, включая 

земельные участки  в урбанизированной среде, в соответствии с  Международными и 
Европейскими стандартами оценки ..........................................................................................................187

12.5. Основные варианты использования формализованных процедур индивидуальной оценки 

объектов  недвижимости для стандартизации их массовой оценки.....................................................188

12.6. Роль саморегулируемых организаций в разработке и принятии стандартов и правил оценки 

недвижимости..............................................................................................................................................189

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ  ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПОЛОЖЕНИЙ  
МЕЖДУНАРОДНЫХ И ЕВРОПЕЙСКИХ  СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ ПРИ 
РАЗРАБОТКЕ  РОССИЙСКИХ СТАНДАРТОВ И 
ПРАВИЛ ОЦЕНКИ  ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА .....................191

ЧАСТЬ 4. СТАНДАРТИЗАЦИЯ ВАЖНЕЙШИХ  ЭТАПОВ РАБОТЫ 
НАДЛЕЖАЩЕГО  ОЦЕНЩИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА194

Раздел 13. Формализация первой стадии  работ – постановки задачи  

индивидуальной оценки недвижимого  имущества и подготовки 
задания на  оценку................................................................................................... 194
13.1. Особенности формализации основных этапов  подготовки задания на оценку....................................194
13.2. Примерная структура задания на оценку объектов  недвижимого имущества и возможности 

его  корректировки на первом этапе оценки.............................................................................................198

13.3. Особенности процедур надлежащего формирования  характеристик объекта оценки .....................201
13.4. Формализация целей и функций оценки недвижимости, исходя из конкретных особенностей 

планируемой сделки (классификатор объекта оценки в динамике)........................................................203

13.5. Формализация процедур натурного обследования объекта оценки и оформления 

документации по ее итогам........................................................................................................................206

13.6. Определение вида стоимости объекта оценки в контексте задачи оценки .........................................207
13.7. Классификация основных задач оценки недвижимости и недвижимого имущества...........................210

Раздел 14. Особенности стандартизации  второго этапа оценки 

недвижимого  имущества – решения задачи оценки....................................... 212
14.1. Варианты формализации решения задачи оценки с  учетом особенностей ее постановки 

на первом этапе............................................................................................................................................212

Стандартизация оценки недвижимого имущества
7

14.2. Формализация процессов ценообразования объекта оценки с учетом особенностей постановки 

задачи оценки и характеристик урбанизированной среды ......................................................................213

14.3. Варианты формализации основных подходов к оценке  на основе важнейших принципов оценки 

недвижимости..............................................................................................................................................216
14.3.1. Группировка основных принципов ценообразования и оценки объектов реальных рыночных 

земельных отношений для  российских городов ................................................................................218

14.3.2. Принцип последовательных приближений при постановке задачи оценки и отыскании 

подходов к ее решению.........................................................................................................................219

14.3.3. Принцип «детального равновесия» по экономическим балансам урбанизированного 

землепользования ..................................................................................................................................220

14.3.4. Принципы оценки объектов земельных отношений, связанные с особенностями 

правоотношений на стыке земельного и градостроительного законодательства......................221

14.3.5. Принципы оценки, опирающиеся на систему реальных рыночных отношений, а также 

учитывающие интересы субъектов земельно-имущественных отношений..................................224

14.4. Основные подходы к оценке объектов недвижимости в системе земельно-имущественных 

отношений ....................................................................................................................................................226
14.4.1. Затратный подход ............................................................................................................................227
14.4.2. Доходный подход ...............................................................................................................................228
14.4.3. Сравнительный подход .....................................................................................................................229

14.5. Основные варианты стандартизации применения  основных подходов к оценке в рамках 

важнейших  методов оценки различных объектов недвижимости .......................................................231

14.6. Основные особенности стандартизации методического обеспечения индивидуальной оценки 

объектов  недвижимого имущества..........................................................................................................233

14.7. Варианты стандартизации процедур согласования  результатов оценки, полученных в рамках 

трех подходов, с учетом особенностей ее постановки на первом этапе..............................................235

Раздел 15. Особенности стандартизации  техники экономических расчетов 

по оценке недвижимости с учетом  реальных рыночных условий ............. 238
15.1. Кажущееся сходство и действительные различия  экономических расчетов для сделок 

«первичного» и «вторичного» рынков........................................................................................................238

15.2. Варианты сопоставления альтернативного вложения средств в недвижимость и финансовые 

инструменты и институты.......................................................................................................................241

15.3. Особенности экономических расчетов при коммерческом использовании объектов, находящихся 

в публичной  собственности .......................................................................................................................242

15.4. Особенности расчетов простого и сложного процентов при оценке недвижимости ........................244
15.5. Риски..............................................................................................................................................................245

15.5.1. Виды рисков, возникающих при совершении сделок с  недвижимым имуществом и способы 

их покрытия ..........................................................................................................................................246

15.5.2. Вещно-правовые способы защиты (покрытия рисков) .................................................................248
15.5.3. Обязательственно-правовые способы защиты (покрытия рисков)............................................249
15.5.4. Иные способы защиты имущественных интересов (покрытия  рисков)....................................250

15.6. Особенности стандартизации оценки недвижимости на основе строительных смет......................252
15.7. Современные модели ипотечно-инвестиционного анализа в условиях российской переходной 

экономики......................................................................................................................................................255

Раздел 16. Особенности стандартизации третьего этапа работ по оценке  

недвижимого имущества – оформления отчета об оценке............................ 257
16.1. Общие проблемы разработки и принятия стандартов и правил оформления отчета об оценке 

объектов  недвижимого имущества..........................................................................................................257

16.2. Требования к отчету об оценке недвижимого имущества как документу доказательственного 

значения.........................................................................................................................................................258

16.3. Требования законодательства к обеспечению  доказательной силы основных разделов отчета 

об оценке........................................................................................................................................................261

16.4. Примерная структура отчета об оценке объектов  недвижимого имущества ..................................262
16.5. Особенности надлежащего описания постановки задачи оценки..........................................................263
16.6. Особенности описания информационного обеспечения оценки, включая требования к отражению 

специальной информации об объекте оценки............................................................................................264

16.7. Особенности надлежащего описания в отчете об оценке  важнейших процедур решения задач 

оценки различного вида................................................................................................................................265

Прорвич В.А.
8

16.8. Особенности подготовки отчета об оценке для расчета условий инвестиционных контрактов, в 

которые  вовлекается недвижимое имущество, находящееся в  публичной собственности..............268

16.9. Типичные ошибки, совершаемые при оформлении  отчетов об оценке объектов недвижимого 

имущества  различного вида, и некоторые способы их устранения ......................................................269

Раздел 17. Основы стандартизации четвертого этапа оценки 

недвижимости – проведения экспертизы результатов оценки .................... 271
17.1. Общие проблемы стандартизации процедур экспертизы результатов оценки на различных 

уровнях...........................................................................................................................................................271

17.2. Стандартизация процедур экспертизы результатов  оценки на уровне оценочной фирмы ...............272
17.3. Стандартизация процедур независимой экспертизы  результатов оценки на уровне 

саморегулируемых  организаций оценщиков ..............................................................................................272

17.4. Пример регламентации ведомственной экспертизы  оценки недвижимого имущества .....................273
17.5. Роль судебной экспертизы в стандартизации процедур оценки недвижимости .................................280

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОЙ СТРУКТУРЕ И  СОДЕРЖАНИЮ 
ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ РОССИЙСКИХ СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ 
ОБЪЕКТОВ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА......................................................282

ЧАСТЬ 5. СИСТЕМА КЛАССИФИКАТОРОВ ДЛЯ СТАНДАРТИЗАЦИИ 
ПРОЦЕДУР  ПОСТАНОВКИ ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ.................285

Раздел 18. Основные процедуры  формализации подготовки договора  и 

задания на оценку объектов  недвижимости в соответствии с  
действующим законодательством ...................................................................... 285
18.1. Общие проблемы подготовки договорной документации, включая формирование задания на оценку285
18.2. Примерная структура задания на оценку объектов  недвижимого имущества различного вида ......287
18.3. Особенности формализации основных процедур  подготовки задания на оценку для различных 

объектов оценки...........................................................................................................................................289

18.4. Варианты корректировки типовых заданий на оценку с учетом целей и функций оценки, исходя из 

особенностей предполагаемой сделки с оцениваемым объектом  недвижимости...............................293

18.5. Особенности стандартизации процедур подготовки  задания на оценку объектов недвижимости, 

находящихся в государственной или муниципальной собственности ....................................................295

18.6. Особенности подготовки задания на оценку при  проведении массовой (кадастровой) оценки 

объектов  недвижимости ...........................................................................................................................296

Раздел 19. Основные способы  классификации объектов оценки  для 

стандартизации постановки  задачи оценки ..................................................... 299
19.1. Основные классифицирующие признаки земельно-имущественных комплексов и иного 

недвижимого  имущества  как объектов оценки......................................................................................299

19.2. Матрицы состояния объекта оценки в двумерном и многомерных вариантах....................................301
19.3. Варианты анализа особенностей объекта оценки по  «расщеплению» его правового титула в 

матрице  состояния.....................................................................................................................................305

19.4. Использование классификаторов объектов оценки для анализа документации с исходными 

данными для оценки......................................................................................................................................309

Раздел 20. Классификация целей и задач оценки с учетом особенностей 

предполагаемой сделки с объектом недвижимости ....................................... 311
20.1. Классификаторы сделок с объектами недвижимого  имущества для формализации процессов 

постановки и решения задач оценки различного вида ..............................................................................311

20.2. Использование системы классификаторов оценки и  сделок с ними для формализации целей и 

функций  оценки на этапе постановки задачи оценки..............................................................................316

20.3. Варианты формализации основных переходов из  исходного состояния объекта оценки в 

конечное, по  завершении планируемой сделки ..........................................................................................318

20.4. Матрица формализованных вариантов сделок с  объектами земельно-имущественных 

отношений в  зависимости от правового титула объекта оценки .......................................................322

Стандартизация оценки недвижимого имущества
9

20.5. Варианты формализации ценообразования по  разностным величинам начального и конечного  

состояний объектов оценки для различных задач оценки........................................................................323

Раздел 21. Классификация основных видов стоимости объекта оценки...... 325

21.1. Особенности детализации понятия рыночной стоимости объекта оценки в зависимости от 

вида планируемой сделки в соответствии с действующим законодательством.................................325

21.2. Классификация основных видов стоимости объектов оценки, отличных от рыночной .....................327
21.3. Классификация основных разновидностей рыночной стоимости объектов недвижимого 

имущества различного типа.......................................................................................................................330

21.4. Особенности формализации разновидностей стоимости объектов с ограниченным рынком в 

системе вещных и обязательственных прав.............................................................................................331

21.5. Классификация видов стоимости, отражающих затраты на создание, воспроизводство или 

замещение объектов оценки........................................................................................................................333

21.6. Особенности формализации описания и применения специальной стоимости объектов 

недвижимого  имущества ...........................................................................................................................334

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО СТРУКТУРЕ И  СОДЕРЖАНИЮ ОТДЕЛЬНЫХ 
ДОКУМЕНТОВ,  РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ПРАВИЛА ПОСТАНОВКИ ЗАДАЧИ 
ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.......................................337

ЧАСТЬ 6. ОСНОВНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ  СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ  
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА  ВТОРОМ ЭТАПЕ – ЭТАПЕ РЕШЕНИЯ  
ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ ...................................................................................................339

Раздел 22. Общие подходы к стандартизации решения типизированных 

задач оценки объектов недвижимого имущества............................................ 339
22.1. Специфика общей постановки и решения задач оценки объектов недвижимого имущества в 

контексте  важнейших проблем реформирования земельно-имущественных отношений .................339

22.2. Системные неопределенности задач оценки  недвижимого имущества различного вида...................341
22.3. Специфика решения задач оценки, связанных с  рыночным оборотом объектов недвижимого 

имущества, применительно к стандартам и правилам оценки  недвижимого имущества ................342

22.4. Формализация постановки и решения задач оценки, не связанных с рыночным оборотом 

объектов недвижимого имущества...........................................................................................................343

22.5. Важнейшие особенности решения задач оценки  недвижимости для фискальных целей ...................344
22.6. Специфика решения задач оценки, связанных с  оборотом ценных бумаг (прав требования), 

обеспеченных недвижимым имуществом..................................................................................................346

22.7. Типичные ошибки в постановке и решении задач оценки, создающие определенный уровень 

рисков при  разработке стандартов оценки.............................................................................................347

Раздел 23. Классификация ценообразующих факторов при обработке 

данных о состоянии рынка недвижимости........................................................ 349
23.1. Классификация основных принципов, определяющих  ценообразование объектов недвижимого 

имущества в  реальных российских условиях.............................................................................................349

23.2. Классификация основных сегментов рынка  недвижимости, включая землю, для информационного 

обеспечения процесса оценки ......................................................................................................................350

23.3. Примеры использования классификаторов объектов оценки для выявления особенностей их 

ценообразования ...........................................................................................................................................351

23.4. Классификация основных способов финансирования рыночных сделок с объектами недвижимого 

имущества различного вида для обеспечения процесса их оценки ..........................................................353

23.5. Использование системы динамических  классификаторов объектов оценки и сделок с ними  для 

выявления особенностей их ценообразования ...........................................................................................354

Раздел 24. Классификация основных принципов оценки, связанных с 

правовыми, экономическими и информационно-технологическими 
аспектами оценки недвижимости......................................................................... 363
24.1. Группировка основных принципов оценки объектов  реальных рыночных отношений в сфере 

недвижимости..............................................................................................................................................363
24.1.1. Принцип последовательных приближений при постановке задачи оценки и поиске способов 

ее решения .............................................................................................................................................363

Прорвич В.А.
10

24.1.2. Принцип «детального равновесия» по экономическим балансам урбанизированного 

землепользования ..................................................................................................................................365

24.1.3. Принципы оценки объектов земельных отношений, связанные  с особенностями 

правоотношений на стыке земельного и  градостроительного законодательства.....................366

24.1.4. Принципы оценки, опирающиеся на систему реальных рыночных отношений, а также 

учитывающие интересы субъектов земельно-имущественных отношений..................................369

24.2. Особенности стандартизации процедур исследования  основных секторов рынка недвижимости 

применительно к поставленной задаче оценки .........................................................................................370

24.3. Проблемы стандартизации обработки и использования рыночной информации в сочетании с 

общими  принципами и подходами для решения задач оценки  различного вида ...................................373

Раздел 25. Формализация процедур применения основных подходов к 

решению задачи оценки ......................................................................................... 375
25.1. Взаимосвязь фундаментальных основ применения трех обязательных подходов при оценке 

недвижимости..............................................................................................................................................375

25.2. Стандартизация процедур применения затратного  подхода при оценке недвижимого имущества377
25.3. Особенности стандартизации процедур применения  доходного подхода к оценке объектов 

недвижимого  имущества различного вида...............................................................................................378

25.4. Стандартизация процедур применения сравнительного (рыночного) подхода к оценке объектов 

недвижимого имущества различного вида................................................................................................380

Раздел 26. Особенности формализации применения основных методов 

и моделей оценки при реализации обязательных подходов к оценке ....... 383
26.1. Общие проблемы стандартизации важнейших методов оценки, реализующих три обязательных 

подхода к  оценке..........................................................................................................................................383

26.2. Стандартизация методов оценки, основанных на  затратном подходе...............................................384
26.3. Стандартизация методов оценки, основанных на  применении доходного подхода............................387
26.4. Стандартизация методов оценки, основанных на  применении техники расчетов «остатка для 

земли» ............................................................................................................................................................390

26.5. Пример стандартизованного метода анализа денежных потоков доходов и затрат при оценке 

городских земельных участков с учетом строительных норм и правил................................................391

26.6. Стандартизация методов оценки объектов недвижимого имущества, не имеющих рыночной 

стоимости, на основе «осмечивания» затрат на их воспроизводство..................................................394

26.7. Стандартизация методов оценки, основанных на  сравнительном подходе ........................................394
26.8. Некоторые особенности формализации процедур  сопоставления объекта оценки с аналогами......396
26.9. Стандартизация применения методов оценки,  основанных на сопоставлении условий 

инвестиционных контрактов для аналогичных объектов недвижимого  имущества .........................400

26.10. Основные особенности стандартизации применения  методов соотнесения и экстракции для 

оценки  урбанизированных земельных участков (выделения и распределения)......................................403

Раздел 27. Стандартизация процедур  согласования результатов оценки,  

полученных в рамках обязательных  подходов по разным методам, с 
учетом их погрешностей для задач различного класса.................................. 405
27.1. Основные источники проблем согласования результатов оценки, полученных в рамках 

обязательных подходов по разным методам............................................................................................405

27.2. Основные источники неопределенностей в результатах оценки объектов недвижимого имущества406
27.3. О математическом содержании основных понятий и  современных вычислительных процедур, 

используемых при проведении оценок.........................................................................................................408

27.4. Основные правила оперирования со случайными  величинами при проведении оценок .........................410
27.5. Основные алгоритмы построения результирующей  оценки для задач оценки различного класса.....415
27.6. Основные способы применения принципа (метода)  последовательных приближений для 

получения итоговой оценки в задачах оценки различного класса ............................................................418

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ  СОДЕРЖАНИЮ РОССИЙСКИХ 
СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ В ЧАСТИ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧ ОЦЕНКИ 
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ВКЛЮЧАЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ 
УЧАСТКИ..................................................................................................................420

Стандартизация оценки недвижимого имущества
11

ЧАСТЬ 7. РОЛЬ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИХ  МОДЕЛЕЙ В 
СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ...............................................423

Раздел 28. Экономические модели  ценообразования объектов 

недвижимого имущества в урбанизированной среде с учетом специфики 
российских условий перехода к рынку и их влияние на  реализацию 
основных подходов к  оценке............................................................................... 423
28.1. Анализ роли экономических моделей для формализации задач оценки недвижимого имущества в 

контексте  фундаментальных особенностей переходной экономики....................................................423

28.2. Особенности финансирования воспроизводственных процессов в городской среде в условиях 

перехода 
к  рынку и их влияние на реализацию обязательных  подходов к оценке.................................................425

28.3. Некоторые особенности построения экономических  моделей воспроизводства городской 

недвижимости,  показывающих взаимосвязи земельной, коммунальной, банковской и иных реформ 427

28.4. Роль земельных активов в конкретной экономике  предприятий для различных моделей 

приватизации................................................................................................................................................429

28.5. Влияние процедур и результатов массовой (кадастровой) оценки на ценообразование объектов 

недвижимости  различного вида ................................................................................................................430

Раздел 29. Влияние различных моделей  приватизации на ценообразование  

объектов недвижимого имущества, включая землю ...................................... 433
29.1. Масштаб проблемы приватизации земли и ее связь с системой источников для внутренних 

инвестиций в  экономику страны ...............................................................................................................433

29.2. Цена выкупа земельных участков: административное давление на предприятия, завершение 

«бесплатной»  приватизации или рыночное ценообразование в системе «длинных денег»?...............434

29.3. Концептуальные возможности обеспечения баланса  публичных и частных интересов при 

осуществлении  выкупа земельных участков приватизированными  предприятиями..........................436

29.4. Особенности системы рассрочки платежа при выкупе земельных участков в рамках Концепции 

Московской  ассоциации предпринимателей.............................................................................................438

Раздел 30. Влияние специфики  воспроизводственных процессов в  

городской среде на ценообразование  объектов недвижимого имущества. 443
30.1. Роль земельной ренты в формировании системы  экономических балансов в городской среде и  

ценообразовании объектов недвижимости ..............................................................................................443

30.2. Макро- и микроэкономические подходы к формализации проблемы ценообразования в условиях 

«рационального» и «эффективного» использования урбанизированных земельных участков.............445

30.3. Система возможных критериев для формализации  проблемы ценообразования урбанизированных 

земельных участков .....................................................................................................................................446

30.4. Особенности использования расчетов некоторых видов балансов в урбанизированной среде для 

формализации процессов ценообразования земельных участков и иной недвижимости.....................450

30.5. Применение расчетов затрат на создание и  воспроизводство инфраструктуры для оценки 

объектов недвижимости на примере г. Москвы.......................................................................................453

30.6. Модели описания основных подсистем городской  инфраструктуры для детализации проблем  

финансирования воспроизводственных процессов и  формирования экономических балансов............457

Раздел 31. Роль ипотечного кредитования в системе ценообразующих 

факторов для объектов недвижимого имущества в  российских условиях 
и специфические особенности применения техники  финансовых 
расчетов при их оценке .......................................................................................... 461
31.1. Особенности развития ипотеки в российских условиях и ее влияние на ценообразование 

объектов недвижимого имущества.................................................................................................................461

31.2. Особенности классификации моделей финансового  анализа для стандартизации оценки 

объектов  недвижимого имущества................................................................................................................463

31.3. Модели финансово-экономических расчетов по  различным схемам погашения долгосрочных 

кредитов ...............................................................................................................................................................466

31.4. Расчет структуры периодического платежа для  различных схем погашения кредита......................469
31.5. Накопление единицы за период, расчеты фактора фонда возмещения....................................................478

Прорвич В.А.
12

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ  РОССИЙСКИХ СТАНДАРТОВ 
И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,  ВКЛЮЧАЯ 
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ЧАСТИ  ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ЭКОНОМИКОМАТЕМАТИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ И ТЕХНИКИ  ФИНАНСОВЫХ РАСЧЕТОВ....480

ЧАСТЬ 8. РОЛЬ МАТЕМАТИЧЕСКОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ И ЭКСПЕРТНЫХ  
СИСТЕМ В СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО 
ИМУЩЕСТВА...........................................................................................................483

Раздел 32. Общие проблемы стандартизации процессов построения 

алгоритмов для различных этапов оценки объектов  недвижимого 
имущества ................................................................................................................. 483
32.1. Особенности построения алгоритмов оценки объектов  урбанизированных земельных отношений 483
32.2. Общие подходы к алгоритмизации решения задач оценки объектов урбанизированных земельных 

отношений ....................................................................................................................................................485

32.3. Алгоритмы проверки и снижения избыточности  исходных данных для оценки..................................488

Раздел 33. Стандартизация процедур  выявления основных источников  

неопределенностей при проведении оценки объектов недвижимого  
имущества ................................................................................................................. 494
33.1. Связь принципиально неустранимых неопределенностей результатов оценки объектов 

недвижимости с  вероятностным характером ценообразующих факторов .......................................494

33.2. Основные понятия теории нечетких множеств......................................................................................496
33.3. Простейшие способы обработки данных при проведении оценки..........................................................500
33.4. Основные правила оперирования со случайными  величинами при проведении оценок .........................502

Раздел 34. Основные аспекты  стандартизации процедур применения 

экспертных систем различного типа для проведения оценки объектов  
недвижимого имущества........................................................................................ 506
34.1. Особенности применения экспертных систем для  формализации постановки и решения задачи 

оценки объектов недвижимости различного вида ...................................................................................506

34.2. Приобретение знаний в рамках экспертной системы стандартизации процесса оценки...................506
34.3. Представление знаний и управление поиском решения проблемы ..........................................................507
34.4. Использование фреймов для представления знаний в экспертных системах........................................510
34.5. Использование прецедентов в экспертных системах по оценке недвижимого имущества ................511
34.6. Разъяснение принятого решения ................................................................................................................512
34.7. Классификация экспертных систем для оценки объектов недвижимого имущества .........................512
34.8. Процесс проектирования экспертных систем для оценки объектов недвижимого имущества 

различного вида.............................................................................................................................................514

Раздел 35. Особенности применения  кластерного анализа для  

стандартизации оценки объектов  недвижимого имущества........................ 516
35.1. Введение в кластерный анализ....................................................................................................................516
35.2. Методы кластеризации при заданном числе кластеров..........................................................................518

35.2.1. Агломеративные методы .................................................................................................................518
35.2.2. Разделяющие методы .......................................................................................................................518
35.2.3. Алгоритм К-средних (K-mean)..........................................................................................................518

35.3. Кластеризация при неизвестном числе кластеров ...................................................................................519

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ РОССИЙСКИХ СТАНДАРТОВ 
И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ВКЛЮЧАЯ 
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ЧАСТИ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ МАТЕМАТИЧЕСКИХ 
МОДЕЛЕЙ, АЛГОРИТМОВ И  ЭКСПЕРТНЫХ СИСТЕМ .....................................520

Стандартизация оценки недвижимого имущества
13

ЧАСТЬ 9. БАЗЫ ЗНАНИЙ, КАДАСТРОВЫЕ  СИСТЕМЫ, БАЗЫ ДАННЫХ  
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СИСТЕМЕ  
СТАНДАРТИЗАЦИИ  ИНФОРМАЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОЦЕНКИ 
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.............................................................................522

Раздел 36. Особенности применения современных информационных 

технологий для практической реализации стандартов и правил оценки 
недвижимого имущества........................................................................................ 522
36.1. Общие подходы к созданию новых информационных технологий для практической реализации 

описанной концепции стандартов и правил оценки недвижимого имущества.....................................522

36.2. Классификация основных видов стандартизованного  информационного обеспечения оценки 

недвижимого  имущества ...........................................................................................................................525

36.3. Особенности применения стандартизованных  информационных технологий на стадии обучения  

оценщиков недвижимого имущества.........................................................................................................526

36.4. Основные функции информационного сопровождения «повседневной» деятельности оценщиков 

недвижимого имущества ............................................................................................................................527

36.5. Роль статусного информационного обеспечения в оценке недвижимого имущества .........................529
36.6. Проблемы стандартизации информационного  сопровождения процедур экспертизы 

результатов оценки недвижимого имущества.........................................................................................530

Раздел 37. Роль Государственного земельного кадастра и иных статусных 

информационных систем в стандартизации оценки недвижимого 
имущества различного вида ................................................................................. 532
37.1. Особенности обеспечения статусного характера  кадастровой информации и ее роль в 

стандартизации оценки недвижимого имущества..................................................................................532
37.1.1. Место государственного земельного кадастра в системе  управления рынком 

недвижимости и создании системы оценки соответствующих объектов...................................532

37.1.2. Роль земельного кадастра в управлении процессами становления рыночных земельных 

отношений.............................................................................................................................................534

37.2. Основные способы обеспечения статусного характера информации по кадастровым объектам....537

37.2.1. Объекты, сведения о которых содержатся в Государственном  земельном кадастре ...........537
37.2.2. Документы Государственного земельного кадастра....................................................................538
37.2.3. Кадастровое деление территории Российской Федерации,  кадастровое зонирование...........538
37.2.4. Система кадастровой нумерации ...................................................................................................541

37.3. Основные работы по созданию и ведению  Государственного земельного кадастра ..........................542

37.3.1. Кадастровый план земельного участка ..........................................................................................542
37.3.2. Инвентаризация земель.....................................................................................................................544
37.3.3. Мониторинг земель ...........................................................................................................................545
37.3.4. Охрана земель и контроль за состоянием и использованием  земель ..........................................546

37.4. Основные проблемы формирования объектов оценки на стыках земельного и градостроительного  

законодательства........................................................................................................................................546

37.5. Концептуальные основы градостроительного  регулирования земельно-имущественных 

отношений ....................................................................................................................................................548

37.6. Основное содержание статусной информационной  системы для регулирования 

градостроительной  деятельности (до 1 июля 2006 г. – градостроительного  кадастра).................551
37.6.1. Связь градостроительного кадастра и генерального плана города ............................................552
37.6.2. Некоторые примеры использования данных градостроительного кадастра для оценки 

земельно-имущественных комплексов................................................................................................555

38.6.3. Возможные направления развития подсистем оценки объектов Градостроительного 

кадастра (информационной системы для обеспечения градостроительной деятельности)......557

37.7. Использование баз данных бюро технической  инвентаризации для стандартизации 

информационного обеспечения оценки объектов недвижимого имущества.........................................558
37.7.1. Нормативно-правовая база для организации государственного технического учета и 

технической инвентаризации объектов  капитального строительства.......................................558

37.7.2. Цели, задачи и порядок организации государственного  технического учета и технической 

инвентаризации в Российской Федерации..........................................................................................558

37.7.3. Функции бюро технической инвентаризации (БТИ) ......................................................................560

Прорвич В.А.
14

37.7.4. Архив БТИ...........................................................................................................................................561
37.7.5. Состав сведений реестра объектов недвижимости.....................................................................561

37.8. Роль кадастра недвижимости в стандартизации оценки объектов недвижимости различного вида562

37.8.1. Связь кадастра недвижимости с государственным земельным кадастром и базой данных 

БТИ.........................................................................................................................................................562

37.8.2. Стандартизация массовой оценки недвижимости.......................................................................562
37.8.3. Возможный порядок организации экспертизы результатов  массовой оценки объектов 

недвижимости......................................................................................................................................563

37.8.4. Возможный алгоритм утверждения результатов массовой оценки объектов недвижимости563

Раздел 38. ГИС-технологии для индивидуальной и массовой оценки 

объектов недвижимости ........................................................................................ 564
38.1. Общие принципы построения ГИС-технологий и их роль  в стандартизации оценки объектов 

недвижимости  различного вида ................................................................................................................564

38.2. Общие принципы построения ГИС-технологий и их роль  в стандартизации оценки объектов 

недвижимости  различного вида ................................................................................................................565

38.3. Математическая постановка задачи массовой оценки  недвижимого имущества с использованием 

ГИС-технологий ...........................................................................................................................................566

38.4. Некоторые способы реконструкции неточно заданных и пропущенных параметров в системе 

исходных данных для оценки .......................................................................................................................568

38.5. Алгоритм выбора эталонных земельных участков или иных объектов недвижимости при их 

массовой оценке............................................................................................................................................571

38.6. Алгоритмы решения задачи пространственной  аппроксимации результатов оценки .......................574
39.7. Алгоритмы нахождения параметров «урбанизированного поля» ..........................................................579
38.8. Особенности практической реализации рассмотренных моделей и алгоритмов оценки при создании 

проблемно-ориентированных ГИС .............................................................................................................581

Раздел 39. Стандартизация содержания баз знаний и информационных 

технологий нового типа для обработки статусной информации при 
оценке недвижимого имущества .......................................................................... 585
39.1. Новые принципы организации баз и библиотек знаний для обеспечения практического 

применения стандартов и правил оценки..................................................................................................585

39.2. Классификация основных видов новых экспертных  систем для стандартизованного 

информационного  обеспечения оценки недвижимого имущества .........................................................587

39.3. Особенности информационных технологий  «динамических» тезаурусов для стандартизации 

оценки недвижимого имущества................................................................................................................589

39.4. Комбинированные информационные технологии для создания стандартизованных 

интерактивных систем оценки недвижимого имущества......................................................................590

39.5. Использование фреймов для представления знаний в экспертных системах........................................592
39.6. Некоторые перспективные направления дальнейшего развития информационных технологий 

для  стандартизации оценки недвижимого имущества ..........................................................................593

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ ПО ВОЗМОЖНОМУ  СОДЕРЖАНИЮ РОССИЙСКИХ 
СТАНДАРТОВ  И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА В 
ЧАСТИ СОЗДАНИЯ  ВЫСОКОТЕХНОЛОГИЧНЫХ СПОСОБОВ  ОБРАБОТКИ 
ТЕКСТОВОЙ И  ГРАФИЧЕСКОЙ ИНФОРМАЦИИ В  ИСХОДНЫХ, 
ПРОМЕЖУТОЧНЫХ И  ИТОГОВЫХ ДОКУМЕНТАХ ...........................................594

ЧАСТЬ 10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ .................................................597

ПРИМЕРНАЯ СТРУКТУРА СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНКИ 
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.............................................................................597

ВОЗМОЖНЫЙ ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ  СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ 
НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА............................................................................601

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ....................................................603

Стандартизация оценки недвижимого имущества
15

А.Ф. ВОЛЫНСКИЙ

Предисловие

Оценка объектов недвижимого имущества носит ярко выраженный междисциплинар
ный характер. Последние решения законодательной власти по изменению концепции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выдвинули на первый 
план вопросы правового обеспечения в совершенно новом сочетании с экономической проблематикой этой деятельности. Причем речь уже идет не только о регламентации процедур оценки 
на ее различных этапах. Кардинально изменились роль оценщика в системе правоотношений 
хозяйствующих субъектов и его ответственность за последствия применения результатов 
оценки.

Но сами оценщики не могут столь же кардинально, в течение нескольких месяцев обно
вить и обогатить свои специальные знания, избавиться от стереотипов мышления, от привычного отношения к устоявшимся методикам и процедурам оценочных исследований. Поэтому 
резко возрастают роль и значение разработки системы новых стандартов и правил их работы. 
От того, на каком научном фундаменте они будут построены, как будут представлены их правовые основы, каким языком и с какой степенью детализации они будут написаны, во многом 
будет зависеть практика оценочной деятельности, а в конечном итоге – успех нового этапа реформирования российской экономики.

Вполне очевидно, что работы такого размаха и уровня сложности усилиями одного оце
ночного сообщества осуществить невозможно. Необходима четкая координация усилий специалистов-правоведов и экономистов, математиков и программистов, оценщиков-практиков и 
правоприменителей, знающих реальные нужды потребителей оценочных услуг. Особую роль 
должны сыграть в этом деле и представители судебно-экономической экспертизы, в частности 
в области сравнительно новой ее разновидности – оценочной деятельности.

С этой точки зрения значение настоящей книги трудно переоценить. Ее автору удалось 

синтезировать широчайший круг знаний из самых различных сфер науки и техники, а на этой
основе представить методические рекомендации по разработке новых стандартов и правил 
оценки объектов недвижимого имущества. Но она интересна не только и не столько широтой 
охвата и глубиной проработки соответствующих проблем. Не менее важным представляется 
оригинальное сочетание методологии экономического анализа с принципами правоотношений 
хозяйствующих субъектов и процедурами разрешения их споров в арбитражном порядке. Это 
позволило существенно уточнить ряд экономических моделей и алгоритмов проведения расчетов, заимствованных из стран с развитой рыночной экономикой, но с принципиально иными 
правовыми системами.

Несомненным достоинством книги является подробное рассмотрение концептуальных 

основ Международных и Европейских стандартов оценки с точки зрения их возможного применения в реальных российских условиях. Очень важно, что автор не ограничился констатацией выявленных отличий, а постарался преломить их с учетом этих условий через свой собственный 
многолетний 
практический 
опыт 
оценки 
сложных 
объектов 
земельно
имущественных отношений. Это позволяет использовать в российских стандартах все наиболее 
важные методические разработки для проведения оценки, но при этом сделать свой собственный шаг вперед. Именно такая концепция разработки национальных стандартов оценки с учетом Международных стандартов оценки предложена законодателем в новой редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Несомненно перспективными представляются положения, касающиеся использования 

возможностей современной математики и информационных технологий в формализации экономико-правового анализа на различных стадиях процесса оценки. На первый взгляд, не 
вполне привычно применение математических моделей к логическим операциям в правовом 
поле. Но при более внимательном анализе можно сделать выводы о том, что именно такую систему логических операций и применяют юристы-правоведы и правоприменители при разработке системы положений нормативно-правовых актов различного уровня и процедур их применения.

Прорвич В.А.
16

Эта часть разработок, названная автором «высокими технологиями» в оценке недвижи
мого имущества, имеет перспективы для более детальной проработки и применения и в судебно-экономической экспертизе. Именно в этой сфере экспертам приходится сталкиваться с 
необходимостью проведения сложных логических построений на основе сочетания правовых 
норм из различных нормативных актов, а затем делать и количественные расчеты. Конечно же, 
полностью заменить судебного эксперта никакие компьютерные системы не смогут. Но существенную часть черновой работы по информационной поддержке правового анализа возложить 
на такие системы вполне реально.

Необходимо специально подчеркнуть важное значение данной книги и в качестве учеб
ного пособия для подготовки специалистов, отвечающих самым высоким современным требованиям. Речь идет не только об оценщиках, но и о судебных экспертах в сфере оценочной деятельности, подготовка которых уже второй год ведется на базе Московского университета 
МВД РФ. Она может стать хорошим подспорьем и в практической деятельности Коллегии судебных экспертов, объединяющей дипломированных специалистов – выпускников МосУ МВД 
РФ. Не исключается возможность использования этой книги в научно-методическом обеспечении деятельности «третейского суда» по оценочной деятельности, необходимость создания которого проявляется все более очевидно.

Подытоживая сказанное, можно сделать вывод о том, что выход в свет данной книги 

станет значительным событием не только в оценочной и судебно-экспертной деятельности, но 
и в сфере экономики, юриспруденции, в частности связанной с формированием цивилизованных экономико-правовых отношений и механизма их обеспечения.

Сопредседатель НП «Коллегия судебных экспертов»,
заслуженный юрист России,
доктор юридических наук, профессор
А.Ф.Волынский

Стандартизация оценки недвижимого имущества
17

В.М. Рутгайзер

О научной школе профессора В.А. Прорвича

Десять лет назад мне уже приходилось открывать своим предисловием одну из первых книг ав
тора, посвященную научному обобщению его практического опыта оценки земельных участков в 
Москве. Десятая книга автора показывает, что ему удалось создать не только прочный научный фундамент оценки городских земель, но и возвести на нем современную, широко востребованную систему 
оценки недвижимости. Нам, его коллегам, довелось участвовать в многочисленных научных дискуссиях, зачастую доходивших до высокого накала, в которых и родились многие элементы конструкции 
по существу стандартизованных процедур оценки недвижимого имущества, которые последовательно 
и, я бы сказал, изящно изложены автором в этой новаторской работе.

Если оценивать книгу в целом, то она поднимает проблемы, безусловно, концептуального ха
рактера. Автор предлагает оригинальные, хотя и спорные в некоторых деталях, но все же весьма эффективные 
решения 
накопившихся 
задач 
правового, 
экономического 
и 
информационно
технологического обоснования конкретной оценочной деятельности профессионалов. Более того, эти 
решения вполне можно рассматривать как новые, «высокие технологии» организации интеллектуального труда оценщиков. Именно от такой организации труда зависит его результативность, существенно поднимающая его производительность и качество.

Рассматривая книгу по отдельным частям, можно сразу же сказать и о ее недостатках. Правда, 

оговорюсь, что при ином ракурсе эти недостатки видятся продолжением достоинств работы. Я имею в 
виду, что В.А. Прорвич сосредоточился на анализе условий оценки традиционных объектов недвижимости. Но уж если быть скрупулезным, то, обратившись к статьям 130 и 132 Гражданского кодекса 
Российской Федерации, можно отметить отсутствие развернутых представлений о механизмах стандартизованной оценки участков недр, лесов и иных многолетних насаждений, сельскохозяйственных 
угодий, не говоря уже о таких экстравагантных объектах недвижимости, как морские, речные и воздушные суда и, наконец, космические аппараты. Его основное внимание сосредоточено на таких видах 
недвижимого имущества, которые относятся к сфере урбанистики. Это придает исследованию особую 
цельность!

Эта сфера оценки недвижимости отличается особой сложностью. Кроме того, в ней занято и 

большинство практикующих оценщиков. Поэтому прагматизм автора и концентрация его усилий 
именно на проблемах стандартизации оценки застроенных и незастроенных земельных участков, зданий и сооружений различного типа понятны даже для тех оценщиков недвижимости, которые занимаются определением стоимости космических аппаратов. Вполне понятно и нежелание автора применять для урбанизированной недвижимости тот «универсальный», но, строго говоря, малообоснованный понятийный аппарат по оценке «земли», который сформировался в системе сельскохозяйственного землеустройства.

Объективно сложная ситуация в оценке урбанизированной недвижимости определяется слож
ными переплетениями положений гражданского, земельного, градостроительного, экологического и 
иного смежного законодательства. Иногда эти переплетения кажутся недостаточно проработанными. 
Стыки между различными ветвями этого законодательства далеко не всегда тщательно обдуманы самими законодателями. К этому добавляется ведомственное и региональное нормотворчество, которое 
нередко носит доморощенный характер, усложняющий работу оценщиков. Поэтому вполне можно 
понять многих наших коллег, которые избегают вдаваться в детали правовых коллизий и сводят понятие «недвижимость» лишь к физическим субстанциям объектов оценки.

Одно из достоинств этой книги я вижу в том, что в ней оценка недвижимости рассматривается 

не только с позиций экономической науки. Автор осведомлен о разнообразных юридических тонкостях подготовки и совершения сделок с недвижимостью, их государственной регистрации, требованиях чистоты правового титула и других подобных проблемах. Оценщик должен знать об этих проблемах. В.А. Прорвич хорошо показал, что если экономическая наука отрывается от конкретной правовой 
основы, то ее выводы превращаются в воздушные замки и нередко становятся иллюзорным предметом 
пустых споров, а не реальных действий.

Отчасти появление таких тенденций отрыва экономических рассуждений и расчетов от юриди
ческой базы можно объяснить тем, что начинали свою работу российские оценщики в то время, когда 

Прорвич В.А.
18

еще законодательство новой России только создавалось. В таких условиях совершенно оправданной 
была сделана ставка на фундаментальные законы экономики. Эти же концептуальные основы были 
приняты и в образовательных программах профессиональной подготовки и переподготовки оценщиков. И совершенно не случайно лидерами в подготовке оценщиков стали Финансовая академия при 
Правительстве РФ и Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова.

Однако по мере совершенствования нормативной базы, кодификации российского законода
тельства создавались условия для того, чтобы и в оценочной деятельности можно было опираться на 
ее правовую основу. Конечно, правовая база оценочной деятельности пока еще только создается. К 
сожалению, этот процесс правового подкрепления оценочных работ затянулся. Правда, в последнее 
время здесь произошли серьезные изменения. Последние решения законодателей по внесению концептуальных поправок в Федеральный закон «Об оценочной деятельности» выдвигают на первый план 
вопросы правового обеспечения работы оценщиков. Складывается принципиально новое сочетание 
правовых и сугубо экономических аспектов оценки. Это касается не только регламентации процедур 
оценки на ее различных этапах. Кардинально меняются роль оценщика в системе правоотношений хозяйствующих субъектов и его ответственность за последствия применения полученных результатов 
оценки.

Но сами оценщики не могут сразу же, как только окончательно оформятся эти поправки к оце
ночному закону, поменять сложившиеся стереотипы мышления, привычное отношение к устоявшимся 
процедурам исполнения оценочных работ. Необходима образовательная переподготовка оценщиков, 
причем не формальная, как это сложилось в последнее время. Нужны новые учебные пособия. От этих 
пособий зависят и условия переподготовки оценщиков. Ясно, что новая версия Федерального закона 
«Об оценочной деятельности» требует обновленного подхода к системе образования оценщиков. Она 
должна впитать в себя не только новые правовые условия деятельности оценщиков, разумную трактовку этих условий, но и достижения экономической мысли в области оценки стоимости недвижимости, нематериальных активов, бизнеса в целом.

Мне кажется, что эта книга профессора В.А. Прорвича, охватывающая практически все аспек
ты оценки объектов недвижимости, т.е. и земельных участков, является серьезной научно обоснованной базой для разработки новых стандартов и правил оценки объектов недвижимого имущества. Эта 
работа интересна не только и не столько широким охватом описанных проблем и глубиной их проработки. Более важным представляется оригинальное сочетание методологии экономического анализа с 
принципами правоотношений хозяйствующих субъектов. Это позволило существенно уточнить ряд 
экономических моделей и алгоритмов проведения расчетов, заимствованных из стран с развитой рыночной экономикой, но с существенно отличающимися правовыми системами.

Автор подробно рассматривает Международные и Европейские стандарты оценки с точки зре
ния их разумного применения в реальных российских условиях. Важно, что профессор В.А. Прорвич 
не ограничивается констатацией выявленных особенностей этих стандартов, затрудняющих их прямое, без каких-либо корректировок использование в российских условиях рынка объектов недвижимости. Его многолетний практический опыт оценки сложных объектов земельно-имущественных отношений позволяет использовать приемлемые положения зарубежных стандартов оценки для совершенствования российских стандартов с учетом изменившихся законодательных условий оценочной деятельности. Накопленные профессором В.А. Прорвичем методические приемы проведения оценки позволяют ему предложить свои собственные решения в рамках общей концепции разработки российских 
стандартов оценки с учетом опыта международной стандартизации оценочной деятельности в США, 
европейских странах. Именно таким образом сформулировано требование совершенствования действующих российских стандартов в новом Федеральном законе «Об оценочной деятельности». Вот 
почему так кстати и, можно сказать, вовремя выходит эта книга.

Пожалуй, самым интересным и оригинальным в данной работе является описание применения 

возможностей современной математики и информационных технологий для формализации экономико-правового анализа на различных стадиях процесса оценки.

Такие, по определению автора, «высокие технологии» в оценке недвижимого имущества име
ют перспективы и для более детальной проработки и применения в сфере оценки стоимости бизнеса и 
других видах оценки. Конечно же, никакие «высокие технологии» не смогут заменить специалистаоценщика. Но существенную часть его черновой работы по переработке нормативно-правовых документов и выявлению их нестыковок возложить на такие «хайтековские» системы вполне реально.

Стандартизация оценки недвижимого имущества
19

В заключение еще раз скажу о важном значении данной книги в качестве учебного пособия для 

подготовки специалистов, отвечающих высоким современным требованиям. Подытоживая сказанное, 
можно сделать однозначный вывод о том, что выход в свет данной книги станет значительным событием не только в оценочном сообществе. Уверен, что и юристы, связанные с оценочной деятельностью, теперь не смогут обойтись без тех знаний, которые они могут почерпнуть в книге В.А. Прорвича. Особенно важны эти знания для тех, кто занимается, судебно-экономической экспертизой результатов работ оценщиков. Впрочем, высокий научный уровень этой экспертизы возможен лишь при взаимодействии юристов и экономистов. Именно на такие взаимодействия* и не только в сфере судебных 
экспертиз, но и в оценочной деятельности в целом, направлена книга В.А. Прорвича.

Доктор экономических наук, 
профессор
В.М.Рутгайзер

* Иногда о таком взаимодействии говорят в шутливом тоне. В современной монографии С.Фишера и соавторов «Экономикс» на с. 232 сказано: «Экономисты льют пули, которыми юристы стреляют друг в друга».

Прорвич В.А.
20

О т  а в т о р а

Предлагаемая вниманию читателей книга является продолжением серии монографий, по
священных анализу и обобщению проблем реального российского рынка недвижимости, включая 
землю, а также освещению накопленного опыта их успешного решения. В разработке ее содержания и способов подачи основного материала мы исходили из того, что к настоящему времени исследование проблем стандартизации оценки объектов недвижимого имущества приобрело особую 
актуальность. Она обусловлена не только внесением существенных изменений в законодательство 
об оценочной деятельности, но и развитием нормативной базы в сфере земельно-имущественных 
отношений, переходом к кадастру недвижимости, рядом особенностей толкования проблемных 
положений в правоприменительной практике. К тому же имеется и отрицательный опыт не вполне 
удачных попыток стандартизации оценки недвижимости на различных уровнях регулирования 
оценочной деятельности.

Поиск и обоснование решения этих проблем уже осуществлялись на институциональном 

уровне, включая общие проблемы городского землеустройства, реформирования земельноимущественных отношений, создания новых земельно-финансовых инструментов. Кроме того, серьезное внимание в наших публикациях уделялось как общим проблемам оценки застроенных и 
незастроенных земельных участков, так и практическому применению разработанных методов и 
информационных технологий для массовой и индивидуальной оценки объектов земельноимущественных отношений в российских городах.

Десять лет назад, в 1996 г., издательством «Экономика» была выпущена в свет книга 

«Оценка земли в Москве». Она стала первой монографией, посвященной обобщению практического опыта создания реальных рыночных земельных отношений и системы оценки застроенных и 
незастроенных земельных участков и иной недвижимости, накопленного в первой половине 90-х 
годов. К тому времени общий объем сделок различного вида с земельными участками, подготовленных с участием оценщиков, только приближался к первой тысяче.

Но объем выборки уже был вполне достаточным для обоснования соответствующих выво
дов и рекомендаций не только для практикующих оценщиков, но и для чиновников. При этом одинаковое внимание уделялось разработке и применению методов не только индивидуальной оценки 
земельных участков, но и их массовой (кадастровой) оценки. Были описаны новые информационные технологии для всех видов оценки и первые результаты их практической апробации специалистами Московского земельного комитета.

По мере развития представлений об особенностях ценообразования объектов земельно
имущественных отношений в условиях переходной экономики и накопления практического опыта
возникли новые возможности для его обобщения. К тому же, новые разработки по экономике городского землепользования были апробированы и при подготовке кадров в ряде высших учебных 
заведений. Все это позволило выпустить в 1998 г. в издательстве «Дело» массовым тиражом следующую книгу – «Основы экономической оценки городских земель». В ней также было уделено 
внимание не только правовым и экономическим основам оценки, но и современным информационным технологиям практического применения разработанных моделей и алгоритмов оценки.

В 1999 г. был завершен многолетний труд по разработке и практическому применению эко
номико-математических моделей и геоинформационных технологий для «многослойной» оценки 
земельных участков в г. Москве. В нем участвовали ведущие ученые и специалисты Московского 
государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК), а также из ряда других организаций, объединенных в Московской ассоциации предпринимателей. По результатам этих работ 
издательством «Экономика» в этом же году был выпущен первый в России «Атлас оценки земель 
Москвы», ставший настольной книгой предпринимателей и практикующих оценщиков.

Следующий этап в развитии работ по научному обобщению накопленного практического 

опыта был тесно связан с подготовкой и принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации. По его итогам был выпущен ряд учебных пособий МИИГАиК: «Основы городского землеустройства и реформирования земельных отношений» (М., 2001, второе издание – 2003), «Формирование земельно-финансовых активов в ходе приватизации урбанизированной недвижимости» 
(М., 2003, второе издание, переработанное и дополненное – 2005). В этих книгах подробно иссле
Стандартизация оценки недвижимого имущества
21

дованы как особенности формирования объектов земельно-имущественных отношений – земельных участков различного вида, так и их ценообразование в городской среде. Это позволило вывести на новый уровень и разработку научных основ оценки объектов земельно-имущественных отношений.

В результате обобщения практического опыта нашей работы и опыта наших коллег на но
вом уровне в 2004 г. была подготовлена и выпущена издательством «Экономика» книга «Оценка 
урбанизированных земель». В ней авторы постарались сконцентрировать знания в критически 
важных для оценщика предметных областях: право, экономика, математика, геоинформационные 
технологии. Причем равное внимание уделялось и индивидуальной, и массовой оценке городских 
земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Учитывался не только положительный, но и отрицательный опыт в этой сфере, позволяющий извлечь важные уроки для развития 
всего оценочного дела.

Главным выводом, который был сделан авторами книги и нашими коллегами, стал систем
но новый характер фундаментальных основ оценки объектов земельно-имущественных отношений 
в сложившихся переходных условиях. Прежде всего, речь идет о правовом фундаменте – федеральном и местном законодательстве, ведомственных нормативных актах, предопределяющих 
специфику подготовки и совершения сделок различного вида с объектами недвижимого имущества и существенно влияющих на их ценообразование. Существенно отличаются от применяемых 
в странах с развитой рыночной экономикой и способы финансирования сделок с объектами недвижимого имущества. Имеются и особенности информационного обеспечения процесса оценки 
недвижимости на всех ее этапах. 

Вся совокупность разработанных моделей и алгоритмов, используемых для правового и 

экономического обоснования методов индивидуальной и массовой оценки, а также их информационно-технологического обеспечения может быть охарактеризована как «high-tech», или «высокотехнологичная оценка». Такой подход к проведению оценки может показаться слишком сложным 
и не вполне привычным ни для российских, ни для иностранных оценщиков. Но многолетняя 
практика уже показала, что применение упрощенных методов в большинстве случаев приводит к 
получению сильно смещенных результатов оценки.

К настоящему времени уже не только стала очевидной назревшая необходимость перехода 

к новой системе государственного регулирования оценочной деятельности, но и начались практические действия по передаче большинства функций по методическому обеспечению оценки и контролю качества работы оценщиков их саморегулируемым организациям. В этой ситуации не только существенно повышаются требования к содержанию основных нормативно-методических документов по оценке, но и усложняется создание единых стандартов и правил оценки, удовлетворяющих требованиям различных саморегулируемых организаций, особенно для таких сложных 
объектов, как земельно-имущественные комплексы различного вида. 

Более того, в новой редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Россий
ской Федерации» вводится положение о подготовке единых стандартов силами Национального 
совета по оценке, который должен найти единый вектор развития оценочного дела. При этом 
должны быть не просто объединены пожелания наиболее влиятельных саморегулируемых организаций оценщиков, а достигнут определенный уровень компромисса в рамках действующего законодательства.

Хорошо известны попытки некоторых саморегулируемых организаций в дополнение к уже 

существующим государственным стандартам оценки принять в качестве своих собственных стандартов переводной текст Международных стандартов оценки, а также печальные последствия таких решений. Другие организации принимают оригинальные стандарты и правила, которые также 
включают элементы Международных и Европейских стандартов оценки. Известны и попытки 
обосновать необходимость принять в качестве российских национальных стандартов оценки Международные стандарты оценки. Но чем бы ни закончились эти попытки, какие бы стандарты ни 
стали бы руководящим документом для оценщиков, в реальной практической работе мы не сможем игнорировать положения гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного 
законодательства, реально сложившуюся правоприменительную практику. Иначе результаты 
оценки просто не будут признаны легитимными, если не заказчиком оценки, то независимыми 
экспертами, а в крайнем случае – в суде.

Прорвич В.А.
22

Безусловно, по прошествии определенного периода российские стандарты оценки будут 

приведены в полное соответствие с действующим законодательством. Конечно же, будет использовано и все наиболее ценное и не противоречащее российскому законодательству из Международных стандартов оценки. Но какое время понадобится для этого, насколько детальным будет 
уровень их проработки, окажутся ли итоговые тексты стандартов простыми для понимания всеми 
практикующими оценщиками пока что предсказать сложно. Еще лучше не тратить время и силы 
на предсказания и ненужные споры, на копирование чужого опыта, а сконцентрировать усилия 
всего оценочного сообщества на научное обобщение своего собственного опыта в строгом соответствии с важнейшими положениями действующего законодательства и реальной правоприменительной практикой. Конечно же, при этом необходимо использовать все полезные идеи и практические рекомендации и из Международных и Европейских стандартов, а также национальных 
стандартов оценки наиболее развитых стран.

Необходимо учитывать и позицию экспертов различного уровня, от которых зависит раз
решение споров заказчика работы и оценщика, в том числе и в суде. Большая часть подобного рода экспертиз, включая судебную экспертизу, проводится также по определенным регламентам, 
позволяющим формализовать применение определенной совокупности норм действующего законодательства для решения конкретной проблемы оценки, знание которых было бы очень полезно 
оценщикам. Есть необходимость включить хотя бы часть регламентов экспертизы отчетов об 
оценке в единый свод стандартов и правил оценки объектов недвижимого имущества различного 
вида.

Для организации такой коллективной работы и подготовлена настоящая книга. Ее специ
фика отражена уже в названии – речь идет не о готовых стандартах, которые мы можем рекомендовать для применения всем оценщикам. Пока еще мы выносим на всеобщее обсуждение только 
ту часть наших наработок, которая касается самого процесса стандартизации оценки недвижимого 
имущества, чтобы раскрыть все «секреты» этой важнейшей для нас работы. Поняв базисные принципы, положенные в основу известных стандартов оценки, а также овладев большей частью технологий и основных направлений работы по стандартизации оценки, каждый оценщик может сделать свой собственный выбор и внести результаты обобщения своего собственного практического 
опыта в общую копилку знаний всего нашего профессионального сообщества.

При этом мы считаем необходимым сделать ряд акцентов именно на правовых аспектах 

проведения оценки на всех ее этапах. Это позволит более точно выявить весь спектр рисков, характеризующих работу российских оценщиков недвижимого имущества, выработать ряд мер для 
их снижения, а также связать погрешности правового характера с их экономическими последствиями. Тогда и работа над правовыми основами стандартизации оценки приобретет более осмысленный характер и практическую направленность. 

Знание базовых основ стандартизации поможет оценщикам также выработать иммунитет 

против излишне упрощенных рецептов и сделать свой собственный выбор в пользу наиболее разумных вариантов стандартов и правил оценки той или иной саморегулируемой организации. Фактически можно будет достаточно быстро сформировать коллективный заказ на разработку Национальных стандартов оценки недвижимого имущества, полностью соответствующих положениям 
действующего законодательства и одновременно в максимальной степени отвечающих требованиям практической полезности для оценщиков. 

Чтобы лучше понять важнейшие проблемы стандартизации оценки недвижимого имуще
ства, логика построения настоящей книги сориентирована на развитие основных идей по восходящей спирали, с постепенным наращиванием степени детализации рассматриваемого материала. 
Поэтому при беглом прочтении книги может показаться, что некоторые темы повторяются. Однако уровень изложения описываемых проблем постепенно усложняется, и для понимания заключительных разделов книги желательно прочитать не ее отдельные фрагменты, а всю ее последовательно.

Здесь необходимо подчеркнуть еще одну особенность изложения материала. Все наши кни
ги используются также и для обучения оценщиков в рамках соответствующих программ профессиональной переподготовки. При этом мы стараемся использовать «педагогику сотрудничества», 
проблемные методы обучения, деловые игры. Чтобы побудить наших коллег к более активному 
участию в учебном процессе, мы сознательно вводим в текст определенные «вольности» и предла
Доступ онлайн
от 728 ₽
В корзину