Договор аренды

ÌÎÑÊÂÀ 2018

И З Д А Т Е Л Ь С Т В О
С Т А Т У Т

В.А. Белов

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Научно-познавательный очерк

УДК 347.453.1
ББК 67.404.212.4

Б 43

Белов В.А.

Б 43  
Договор аренды: Научно-познавательный очерк. – М.: Ста
тут, 2018. – 159 с.

ISBN 978-5-8354-1446-8 (в обл.)

В рамках настоящей работы предпринята попытка охватить и раскрыть наи
более актуальные и часто встречающиеся в юридической литературе и правоприменительной практике вопросы, связанные с процессами заключения, исполнения и расторжения договора аренды. 

Работа может быть использована как в научной работе, так и при препода
вании гражданского права при подготовке бакалавров, магистров и аспирантов, 
а также в деятельности практикующих юристов, которым необходимы углубленные знания, касающиеся проблематики арендных правоотношений.

УДК 347.453.1

ББК 67.404.212.4

ISBN 978-5-8354-1446-8

© В.А. Белов, 2018

© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2018

СОДЕРЖАНИЕ

Принятые сокращения ...............................................................................4

Предисловие ................................................................................................5

Договор аренды: исторический аспект ......................................................8

Принцип эквивалентности встречного предоставления 
в договоре аренды .....................................................................................16

Владельческо-пользовательский и пользовательский 
договоры аренды .......................................................................................21

Статус лица как цель участников договора аренды .................................30

Соотношение договора аренды с отдельными договорными 
конструкциями ..........................................................................................36

Договор аренды и договор проката ........................................................36

Предварительный договор и договор аренды будущей вещи ...................48

Договор аренды и договор лизинга ..........................................................53

Договор аренды и договоры хранения .....................................................59

Договор аренды и договор фрахтования ................................................63

Момент заключения и государственная регистрация 
договора аренды ........................................................................................67

Об объекте договора аренды.....................................................................78

Судьба земельного участка, переданного в аренду для целей 
строительства ............................................................................................87

Арендная плата как элемент встречного предоставления 
по договору аренды ...................................................................................96

Текущий ремонт объекта аренды как составляющая часть 
содержания договора аренды ..................................................................105

Особенности изменения и расторжения договора аренды ................... 110

О некоторых вопросах изменения и расторжения договора аренды 
по соглашению сторон ......................................................................... 110

Общие положения о расторжении договора аренды 
в судебном порядке по инициативе одной из сторон ............................ 115

Односторонний отказ и утрата интереса к договору аренды ............ 123

О некоторых вопросах изменения и расторжения договора аренды 
в условиях финансового кризиса ..........................................................128

Возвратное обязательство как составляющая часть договора 
аренды ..................................................................................................... 137

Субъективные права участников договора аренды и их защита ...........148

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

Нормативные правовые акты

ГГУ – Германское гражданское уложение
ГК РА – Гражданский кодекс Республики Армения
ГК РБ – Гражданский кодекс Республики Беларусь
ГК КР – Гражданский кодекс Кыргызской Республики
ГК РК – Гражданский кодекс Республики Казахстан
ГК РСФСР 1922 г. – Гражданский кодекс Российской Советской 

Федеративной Социалистической Республики 1922 г.

ГК РСФСР 1964 г. – Гражданский кодекс Российской Советской 

Федеративной Социалистической Республики 1964 г.

ГК РТ – Гражданский кодекс Республики Таджикистан
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

Официальные издания

Ведомости СНД и ВС РСФСР (РФ) – Ведомости Съезда народных 

депутатов и Верховного Совета РСФСР (Российской Федерации)

СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации

Государственные органы

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации

Прочие сокращения

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости 
Закон о защите прав потребителей – Закон РФ от 7 февраля 1992 г. 

№ 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей» 

МКАС при ТПП РФ – Международный коммерческий арбитраж
ный суд при Торгово-промышленной палате Российской Федерации 

ПРЕДИСЛОВИЕ

Договор аренды является широко востребованной правовой ка
тегорией, которую используют участники общественных отношений 
для удовлетворения временной потребности в объектах гражданского 
оборота. Именно ввиду активной вовлеченности в гражданский оборот 
договор аренды достиг невероятной популярности среди участников 
оборота, что позволяет ему в ряде случаев не только быть основанием 
для возникновения соответствующих обязательственных отношений, 
но и породить самостоятельные виды экономической деятельности, 
в связи с этим можно утверждать, что термин «аренда» допустимо 
рассматривать одновременно как экономическую, так и правовую 
категорию.

Целый ряд субъектов общественных отношений строят свою дея
тельность, а в некоторых случаях и прямо создаются (применительно 
к вопросу об основных и дополнительных видах деятельности юридического лица) для организации процесса по передаче имеющегося 
у лица имущества третьим лицам на временной возвратной основе. Так, 
например, Общероссийский классификатор видов экономической деятельности

1 содержит следующие виды: аренда грузового автомобиль
ного транспорта с водителем (49.41.3), аренда морских судов заграничного и каботажного плавания для перевозки пассажиров с экипажем 
(50.10.3), аренда воздушного судна с экипажем для перевозки пассажиров (51.10.3), аренда и управление собственным или арендованным 
недвижимым имуществом (68.2), аренда и управление собственным 
или арендованным жилым недвижимым имуществом (68.20.1), аренда 
и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым 
имуществом (68.20.2), предоставление посреднических услуг по аренде 
недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе 
(68.31.2), аренда и лизинг автотранспортных средств (77.1), прокат 
и аренда предметов личного пользования и хозяйственно-бытового 
назначения (77.2), аренда и лизинг строительных машин и оборудования (77.32), аренда и лизинг офисных машин и оборудования, включая 
вычислительную технику (77.33) и т.п.

В приведенных видах деятельности наглядно усматривается эко
номический аспект понятия «аренда», а его популярность и актуаль
1 ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономи
ческой деятельности (утв. приказом Росстандарта от 31 января 2014 г. № 14-ст) (ред. 
от 07.10.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

В.А. Белов. Договор аренды

ность подчеркиваются статистическими показателями: так, по состоянию на 1 января 2017 г. на территории г. Москвы насчитывается 
77 182 индивидуальных предпринимателя, которые осуществляют 
на постоянной основе операции с недвижимым имуществом, в том 
числе связанные с арендой, что составляет 29,3 % от общего количества зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, при 
этом аналогичную деятельность осуществляют 22,1% предприятий 
и организаций от общего количества хозяйствующих субъектов зарегистрированных предприятий и организаций

1.

С правовой точки зрения под арендой понимается договорная 

конструкция, правовое регулирование которой осуществляется гл. 34 
ГК РФ

2. Актуальность рассмотрения термина «аренда» с правовой 

точки зрения также подчеркивается статистическими данными судов, 
содержащими информацию о количестве рассмотренных споров, возникающих из соответствующих правоотношений, согласно которым 
усматриваются разнонаправленные тенденции, в том числе в сторону 
увеличения количества споров, возникающих между субъектами арендных отношений, по отношению к общему количеству дел, связанных 
с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договорам. К примеру, за 2014–2016 гг. из общего количества дел, рассмотренных арбитражными судами субъектов Российской Федерации, 
в основе которых лежал спор из договорных правоотношений, 10 % 
составляли дела, возникающие из договора аренды. В свою очередь 
нельзя не отметить, что процентное соотношение дел, рассмотренных 
арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций за 
указанный период, по спорам, возникающим из арендных правоотношений, в ряде случаев достигает 14 % и более от общего количества 
споров из договорных правоотношений, рассмотренных указанными 
судами

3.

Представляется, что, учитывая все многообразие существующих 

как поименованных, так и непоименованных договорных конструкций, а следовательно, и возникающих из них отношений, указанные 

1 Пресс-релиз Мосгорстата от 3 февраля 2017 г. № ЛА-51-03/130-ДР «О социаль
но-экономическом положении в г. Москве в январе – декабре 2016 г.» // СПС «КонсультантПлюс».

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. 

№ 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

3 Данные представлены на основании сведений, размещенных на официаль
ном портале ВС РФ // URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79 (дата обращения: 
03.05.2017).

Предисловие

статистические данные дают все основания с уверенностью говорить о популярности и востребованности аренды с точки зрения как 
экономического, так и правового регулирования. А учитывая, что 
деятельность, связанная с арендой имущества, как правило, не осуществляется без заключения соответствующего договора, полагаем, 
что договор аренды является одной из наиболее востребованных 
договорных конструкций.

Настоящая работа представляет собой максимально обобщенный 

накопленный теоретический и практический материал, частично опубликованный в научных и практически ориентированных изданиях. 

*  *  *

Хочу поблагодарить и выразить признательность д-ру юрид. наук 

Игорю Валентиновичу Архипову, д-ру юрид. наук Владимиру Викторовичу Кулакову, д-ру юрид. наук Артему Георгиевичу Карапетову и канд. юрид. наук Лидии Владимировне Зарапиной за помощь 
и организацию научной полемики по вопросам, рассматриваемым 
в настоящей работе. 

В.А. Белов, 

кандидат юридических наук

ДОГОВОР АРЕНДЫ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

Впервые договор аренды (найма)

1 как самостоятельная разновид
ность консенсуальных договоров, сложился в глубокой древности 
и на протяжении столетий практически не менялся, он стабильно 
определялся как единый (без особых модификаций) договор locationconduction

2. Римское право однозначно признавало обязательствен
но-правовую природу договора найма. В нем отсутствовали вещноправовые элементы, такие как право следования и вещно-правовая 
защита нанимателя

3. Аналогичный вывод делает Л.В. Кокоева при 

исследовании вопросов правового регулирования арендных отношений в Древнем Риме, указывая, что характерным примером проявления элементов обязательственной связи в указанный период является 
случай, когда наймодатель до истечения срока имущественного найма 
отчуждал сданное имущество, а новый собственник не был связан 
договором своего предшественника

4. 

Изначально аналогичный подход использовала отечественная 

доктрина, констатировав обязательственную природу арендных 
отношений, что являлось следствием правопреемства и адаптации 
римского права на территории Руси

5. Впоследствии мнение ученых 

о восприятии арендных отношений начало меняться, и некоторые из 
них стали обращать внимание на неоднозначную правовую природу 
исследуемых отношений. Так, И.А. Покровский писал: «…в течение 
средних и дальнейших веков самостоятельная защита была предоставлена мало-помалу арендаторам, поклажепринимателям и т.д., 
словом, почти всем владельцам «от чужого имени»»

6. Однако совер
шенно иной позиции придерживался Г.Ф. Шершеневич, который 
характеризовал имущественный наем в качестве обязательственного 

1 Ныне действующий ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как 

синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилыми помещениями.

2 См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: 

Юристъ, 1996. С. 445–446.

3 Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском граждан
ском законодательстве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. С. 11.

4 Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных 

отношений: Дис. … д-ра юрид. наук. Саратов, 2004. С. 40.

5 Право в Древней Руси. М., 2001. С. 24.
6 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 232.

Договор аренды: исторический аспект

правоотношения. Он делал вывод, что из свойства обязательственного отношения принудить хозяина к выполнению его обязанности 
нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора

1.

Впоследствии в советской правовой доктрине в связи с приня
тием ГК РСФСР в 1922 г.

2, а затем и ГК РСФРС в 1964 г.

3 в договоре 

имущественного найма четко просматривались отдельные элементы 
вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус 
титульного владельца. Передаваемое по договору найма имущество 
стало обременяться правом нанимателя, которое приобретало право 
следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный 
период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при 
переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому 
лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Данное 
положение позволило ученым сформулировать следующее правило: «…сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, 
а владение – такое правомочие, которое может быть нарушено любым 
и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент. Выходит, что договорное (относительное) правоотношение 
по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей 
имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите 
прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому 
лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу 
и для нового собственника»

4.

В дальнейшем законодатель закрепил за арендатором вещные права 

на переданное ему имущество в рамках договора аренды. Так, в п. 14 
Указа Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных 
отношениях в СССР» прямо указывалось, что арендатору обеспечивается защита его права на имущество, полученное по договору аренды, 
наравне с защитой, установленной гражданским законодательством 
в отношении права собственности, где он мог истребовать арендуемое 
имущество из любого незаконного владения, требовать устранения 

1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 164–165.
2 Статья 170 ГК РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 77. 

Ст. 579 (утратил силу).

3 Статья 157 ГК РСФСР 1964 г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 29. Ст. 1689; 

№ 34. Ст. 1966 (утратил силу).

4 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 308.

В.А. Белов. Договор аренды

препятствий в использовании имущества, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя

1. Анало
гичной позиции придерживался законодатель и в дальнейшем при 
принятии Основ законодательства Союза ССР и союзных республик 
об аренде

2.

Между тем Основы гражданского законодательства Союза ССР 

и республик

3 содержали всего четыре статьи, посвященные аренде 

(ст. 85–88), в которых не наблюдалось наличия у арендатора признаков 
вещного права. В общих положениях об ограниченных вещных правах 
(п. 3 ст. 54 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) лишь указывалось, что правом на вещную защиту 
обладают лица, хотя и не являющееся собственниками, но владеющие 
имуществом на праве полного хозяйственного ведения, оперативного 
управления, пожизненно наследуемого владения либо по иному основанию, предусмотренному законодательными актами или договором. 
Следовательно, допустимо предположить, что в то время законом 
однозначно не устанавливалось императивное правило о наличии 
вещных прав у арендатора. А учитывая, что арендодателями зачастую 
являлись соответствующие органы государственной власти, весьма 
сомнительным выглядит предположение о том, что в тексте договора 
могли содержаться нормы о наделении арендатора вещно-правовыми 
способами защиты своих прав на арендуемое имущество.

Постсоветская наука продолжает

4 полемику относительно правовой 

природы арендных отношений, однако исходя из буквального толкования ГК РФ можно сделать вывод, что арендные отношения содержат 
признаки, характерные для вещного права (ст. 305 ГК РФ). Именно 
в данной связи в ряде случаев судебная практика указывает, что аренда
1 См.: Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-XI

«Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. 
№ 15. Ст. 105 (утратил силу).

2 Статья 15 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об арен
де (утв. ВС СССР 23 ноября 1989 г. № 810-1) (ред. от 07.03.1991) // Ведомости СНД 
и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481 (утратили силу).

3 Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 

31 мая 1991 г. № 2211-1) (с изм. от 03.03.1993) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. 
№ 26. Ст. 733.

4 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.1: Общие положения. 

М., 1998. С. 224. См. также: Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки 
и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2. М., 2000. 
С. 39; Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных 
владельцев вещи // Современное право. 2013. № 5. С. 50–54.

Договор аренды: исторический аспект

тор, получивший в пользование соответствующий объект гражданского 
оборота, способен предъявлять иски не только к арендодателю, т.е. субъекту обязательственного правоотношения, но и к третьим лицам, которые нарушили «покой» арендатора при его взаимодействии с объектом 
аренды, в частности, такой вывод следует из утверждения суда: «Право 
использовать вещно-правовые способы защиты может принадлежать 
лишь титульному владельцу, каковым арендатор становится только 
после передачи ему предмета аренды»

1.

В настоящее время подход к восприятию правовой природы арен
дных отношений выходит на новый уровень. В рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации

2 пред
усматривается введение новых для ГК РФ институтов ограниченного 
вещного права: право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, 
заменят вещно-обязательную аренду. Между тем, примечательным 
выглядит то, что еще в начале XX в. в Германии вопрос о возможности 
наделения арендаторов способами вещной защиты своего права решался 
положительно, в связи с чем по сей день арендатор признается лицом, 
которое обладает вещными способами защиты своего нарушенного 
права

3. Кроме того, как отмечает А.Н. Латыев, похожие положения со
держатся в законодательстве Армении (ст. 278 ГК РА), Беларуси (ст. 286 
ГК РБ), Кыргызстана (ст. 294 ГК КР) и Таджикистана (ст. 326 ГК РТ)

4. 

Более того, согласно ст. 563 Гражданского кодекса Республики Казахстан (ГК РК) на наймодателя не возлагается ответственность перед 
нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими 
насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо 
прав на нанятое имущество. Наниматель имеет право предъявлять иски 
и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени

5.

1 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 марта 2016 г. по делу 

№ А41-2573/15 // СПС «КонсультантПлюс». См. также п. 9 информационного письма 
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, 
связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. 

2 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации 

(одобр. решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11 (нояб.). 

3 Статья 869 ГГУ (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) // http://dejure.org/gesetze/BGB (да
та обращения: 20.03.2017).

4 Латыев А.Н. Объем понятия владения в современном гражданском праве // Ар
битражные споры. 2005. № 2. С. 149–159.

5 ГК РК от 1 июля 1999 г. № 409-I (Особенная часть) (с изм. и доп. на 15.01.2014) // 

http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000 (дата обращения: 
01.05.2017).