Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  
УНИВЕРСИТЕТ ПРАВОСУДИЯ

Москва
2018

ФОРМИРОВАНИЕ, УЧЕТ 
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ 
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Лекция

Н.И. Бурмакина

А в т о р

Н.И.Бурмакина, зав. кафедрой экономики и управления недвижимостью 
РГУП, канд.эконом.наук, доцент

Р е ц е н з е н т ы :

А.П. Сизов, зав. кафедрой кадастра и основ земельного права МИИГАиК, 
д-р. техн.наук., профессор;

В.Н. Власенко, зам. зав.о кафедрой земельного и экологического права 
РГУП, канд.юрид.наук., доцент.

Бурмакина Н.И.
Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация прав на 
недвижимое имущество: Лекция. – М.: РГУП, 2018.

ISBN 978-5-93916-665-2

В Лекции рассматриваются теоретические и методические основы кадастровой деятельности и государственного кадастрового учета. 
Анализируются информационные технологии, применяемые при ведении 
Единого государственного реестра недвижимости, а также проблемы правоприменительной, в том числе судебной практики в сфере кадастровых отношений.
Предназначена для обучающихся по магистерской программе «Управление недвижимостью, оценка и девелопмент» направления подготовки 38.04.02. «Менеджмент» (дисциплина: «Формирование, учет объекта недвижимости и регистрация 
прав на недвижимое имущество») и специалистов в сфере кадастровых отношений.

Информационная поддержка СПС « КонсультантПлюс»

 
© Бурмакина Н.И., 2018
 
©  Российский государственный 
университет правосудия, 2018

УДК 332.6
ББК 65.290
Б 912

ISBN 978-5-93916-665-2

Б 912

СОДЕРЖАНИЕ

Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной 
регистрации прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

2. Правовое регулирование кадастровых отношений. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

3. Ведение Единого государственного реестра недвижимости. . . . . . . . . . . . 56

4. Предоставление сведений, внесенных в Единый государственный реестр 
недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

5. Информационные технологии, применяемые при ведении Единого 
государственного реестра недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

6. О проблемах правоприменительной практики при осуществлении 
государственного кадастрового учета и ведении Единого государственного 
реестра недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

ВВЕДЕНИЕ

Вопросы государственного технического учета и технической инвентаризации в России регулируются Гражданским, Градостроительным и 
Жилищным кодексами Российской Федерации. Кроме того, был издан 
ряд постановлений Правительства Российской Федерации, относящихся к этой сфере деятельности.
Так, постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. №1301 было 
утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в 
Российской Федерации. 
Из этого Положения следовало, что основу государственного учета 
составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации 
системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию 
жилых строений и жилых помещений. Порядок ведения технического 
учета устанавливал Государственный комитет Российской Федерации 
по жилищной и строительной политике.
Технический учет жилищного фонда возлагался на специализированные государственные и муниципальные организации технической 
инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляла государственная специализированная организация.
Организации технического учета и технической инвентаризации 
(далее – ОТИ) осуществляли технический учет жилищного фонда в 
городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, 
заполняли и представляли формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные 
органы государственной статистики.
ОТИ обязаны были осуществлять: техническую инвентаризацию и 
паспортизацию жилищного фонда;   контроль технического состояния 
жилых строений и жилых помещений;  оценку и переоценку жилых 
строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложе

Введение

ния;  информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения 
(квартиры) составлялся при приемке жилых строений в эксплуатацию 
или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производился путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью 
не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений 
учетных показателей в процессе внеплановых обследований.
ОТИ субъектов Российской Федерации также осуществляли: ведение государственных реестров архивов ОТИ субъектов Российской Федерации;  ежегодную инвентаризацию архивов ОТИ.
Основная задача государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне 
благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении 
этих показателей1.
Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. №921 было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства . 
В этом Положении были более широко определены задачи технической инвентаризации и технического учета (п.2): а) обеспечение полной 
объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности; б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и 
поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной 
деятельности и их территориальном распределении; в) обеспечение полноты и 
достоверности сведений о налоговой базе; г) информационное обеспечение 
функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; д) сбор и предоставление сведений об объектах 
градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.
Федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» был издан для того, чтобы регулировать отношения, 

1 Документ утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ 
от 27.06.2013 г. № 546.

возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений1. 
В 2004 г. в целях создания кадастра государственного кадастра недвижимости Федеральная служба земельного кадастра России (далее - 
Росземкадастр) была преобразована в Федеральное агентство кадастра 
объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость). 
В постановлении Правительства РФ от 19.10.2004 г. №281 был определен порядок проведения Роснедвижимостью аккредитации организаций технической инвентаризации.
Аккредитация ОТИ подтверждала технические и материальные возможности ОТИ осуществлять инвентаризацию объектов градостроительной деятельности на территории одного или нескольких субъектов 
Российской Федерации, а также исполнять в процессе своей деятельности иные обязанности, установленные для ОТИ законодательством 
Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 13.09.2005 г. №560 была утверждена Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)» (далее 
- ФЦП), которая была направлена на создание автоматизированной системы государственного земельного кадастра в Российской Федерации. 
В 2006 г. Минэкономразвития России в установленном порядке  утвердило Правила ведения Единого государственного реестра объектов 
капитального строительства (далее - ЕГРОКС), которые вводились на 
территории России поэтапно, начиная с 1 января 2007 г.
Правилами были определены: состав документов и сведений об объектах капитального строительства, включаемых в ЕГРОКС; основания и порядок отказа во включении таких сведений; порядок предоставления ОТИ 
документов и сведений об объектах учета заинтересованным лицам; основания для отказа в предоставлении документов и сведений из ЕГРОКС.
24 июля 2007 г. был принят Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который вступил в силу с 1 марта 
2008 года2. 

1 Документ утратил силу в связи с изданием Федерального закона №221-ФЗ  «О 
государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г..
2 С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 №361-ФЗ в наименование Закона вносятся изменения (ФЗ «О кадастровой деятельности»).

БурмакинаН.И.Формирование,учетобъектанедвижимости
ирегистрацияправнанедвижимоеимущество

Введение

К Федеральной целевой программе, утвержденной постановлением 
Правительства РФ от 13.09.2005 г. №560, была добавлена Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2012 годы)»,   направленная на создание и развитие автоматизированной системы государственного кадастра недвижимости. 
Цели и задачи Подпрограммы: создание условий обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; создание полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости; совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам 
государственной власти и органам местного самоуправления; создание 
единой системы государственного кадастрового учета, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; 
информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;  сокращение временных издержек при государственном кадастровом учете 
объектов недвижимости и предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости;  создание механизма доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости и развитие 
сервисных услуг на основе Интернет - Интранет технологий.
В результате реализации Подпрограммы была сформирована информационная база, обеспечивающая процесс регулирования общественных отношений в сфере недвижимости,  в которой вся информация 
о недвижимом имуществе представлена в виде единого банка данных 
— государственного кадастра недвижимости.
В 2009 г. Федеральная служба государственной регистрации (далее 
- Росрегистрация) была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), 
которой были переданы полномочия двух упраздненных агентств: Роснедвижимости и Роскартографии.
С 2010 г. реализация Подпрограммы  была связана с решением новых задач, поставленных в Концепции создания единой федеральной 
системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 18.12.2009 г. №534. Положения, 
сформулированные в Концепции, были направлены на объединение 
организационных структур и информационных ресурсов систем госу

дарственной регистрации прав и государственного кадастрового учета 
объектов недвижимости. 
Государственный кадастровый учет выполняет идентификационную 
и фискальные функции, а государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, 
перехода или прекращения прав. Права не могут существовать без объекта прав – недвижимого имущества. Объединение двух систем имеет 
рациональную основу, подтвержденную логикой и практическим опытом европейских стран.
Распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 г. №2236-р был  
утвержден план мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета 
недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На основании вышеуказанного документа к началу 2014 г. в России 
был полностью завершен переход на централизованные технологии 
ведения государственного кадастра недвижимости и предоставление 
сведений из государственного кадастра недвижимости, в том числе в 
электронном виде; подготовлено технологическое решение единого 
информационного ресурса в сфере государственной регистрации прав 
и государственного кадастрового учета недвижимости. 
С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015  г. 
№218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Проведенная оптимизация нормативной базы позволяет в настоящее время решать следующие задачи: сократить срок и упростить процедуры оформления прав на недвижимость; создать единый информационный ресурс об объектах  недвижимого имущества и правах на него; 
открытость и доступность сведений такого ресурса значительно повышает качество и востребованность сведений о недвижимости;  максимально оптимизируется оборот недвижимого имущества; появляется 
механизм реального мониторинга и управления рынком недвижимости;   обеспечивается переход к качественному, рациональному и справедливому налогообложению недвижимого имущества.
Таким образом, в условиях новой учетно - регистрационной политики недвижимости в России дисциплина «Формирование, учет объекта 
недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество» базируется на изучении нормативных правовых актов, регулирующих как кадастровые, так и регистрационные отношения.

БурмакинаН.И.Формирование,учетобъектанедвижимости
ирегистрацияправнанедвижимоеимущество

.

1. Правовая основа государственного кадастрового 
учета и государственной регистрации прав

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс 
РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) 
регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового 
учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных м сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственный кадастровый учет, государственная регистрация 
прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются Росреестром и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).
В целях ведения Единого государственного реестра недвижимости 
была создана федеральная государственная информационная система 
ведения Единого государственного реестра недвижимости, функционирование которой обеспечивается в том числе в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 г. №149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».
Полномочия оператора федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости на основании решения Росреестра осуществляет подведомственное 
ему ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».
Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, 
являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных Законом о регистрации прав случаях, в том числе граждане Рос

сийской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, 
Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, 
субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы 
государственной власти Российской Федерации, органы государственной 
власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, 
с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой.
В случаях, установленных Законом о регистрации недвижимости, актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты Министерства экономического 
развития Российской Федерации (далее -Минэкономразвития России).

Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является 
сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимости недвижимом имуществе, 
о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных вышеуказанным законом сведений.

ЕГРН состоит (ст.7) из: 1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); 3) реестра сведений 
о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных 
зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего 
социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской 
Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах 
муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях 
(границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий 
(далее также - реестр границ); 4) реестровых дел (совокупность документов, на основании которых в ЕГРН внесены сведения, установленные Законом о регистрации недвижимости); 5) кадастровых карт (составленые на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся 

БурмакинаН.И.Формирование,учетобъектанедвижимости
ирегистрацияправнанедвижимоеимущество

1.Правовяосновагосударственногокадастровогоучета
игосударственнойрегистрацииправ

сведения, содержащиеся в ЕГРН: публичные, предназначенные для использования 
неограниченным кругом лиц, и дежурные, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении ЕГРН); 6) книг учета документов.
Реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учета документов ведутся 
в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и 
(или) на бумажном носителе1.
Росреестр (далее - орган регистрации прав) вносит в ЕГРН сведения 
на основании документов, поступивших в порядке, установленном Законом о регистрации недвижимости.
Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, если 
иное не установлено Законом о регистрации недвижимости. Например, 
орган регистрации прав имеет право предоставлять обобщенную информацию и аналитическую информацию, полученные на основе сведений, содержащихся в ЕГРН, если предоставление такой информации 
не нарушает права и законные интересы правообладателей.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН 
сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино 
- местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых 
комплексах, а в случаях, установленных Законом о регистрации недвижимости, и об иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают 
прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом о 
регистрации недвижимости сведений об объектах недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический 
акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

1 Приказ Росреестра от 23.12.2015 г. №П/666 «Об утверждении порядка ведения, 
порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость».