Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
Российский госудаРственный унивеРситет пРавосудия

Москва
2017

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ 
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  
В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Лекция

Н. И. Бурмакина

А в т о р

Н. И. Бурмакина, зав. кафедрой экономики и управления 
недвижимостью РГУП, канд. эконом. наук

Р е ц е н з е н т ы:

А. А. Яковлев, доцент кафедры производственного менеджмента 
и маркетинга МАИ (НИУ), канд. юрид. наук;

В. Н. Власенко, зам. зав. кафедрой земельного и экологического права 
РГУП, канд. юрид. наук

Бурмакина Н. И.
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости: Лекция. — М.: РГУП, 2017.

ISBN 978-5-93916-590-7

В Лекции рассматриваются вопросы правового обеспечения оценочной деятельности в России, в том числе проблемы и зарубежный опыт в данной сфере.
Лекция по дисциплине «Правовое регулирование оценочной деятельности 
в сфере недвижимости» предназначена обучающимся по магистерской программе «Юрист в сфере недвижимости», направление подготовки 04.04.01 
«Юриспруденция».

 
    © Бурмакина Н. И., 2017
 
    © Российский государственный  
ISBN 978-5-93916-590-7 
         университет правосудия, 2017

Б 912

УДК 332.6
ББК 65.290
Б 912

Содержание

Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Часть 1. Федеральное законодательство как основа правового 
регулирования оценки недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Часть 2. Регулирование оценочной деятельности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Часть 3. Административные регламенты по исполнению государственных 
функций и услуг в сфере оценочной деятельности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Часть 4. Стандарты оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Часть 5. Нормативно-правовое регулирование государственной 
кадастровой оценки земель. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой 
и рыночной оценки недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Часть 7. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой 
стоимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Часть 8. Особенности оценки и налогообложения недвижимости 
в развитых странах . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Рекомендуемая литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Введение

В России оценка земли и недвижимости начинает проводиться с конца XV в., а к середине XVII в. приобретает системный характер. 19 сентября 1765 г. императрицей Екатериной II был принят Манифест в целях генерального межевания земель, положивший начало учету и оценке 
дворянских поместий.
В период Петровских реформ (середина XVIII в.) была поставлена 
цель оценить недвижимое имущество для его налогообложения.
8 июня 1883 г. были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами».
8 июня 1893 г. был издан Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества в России» и утверждены «Правила оценки недвижимых 
имуществ».
4 июня 1894 г. Министр финансов Витте утвердил Инструкцию в целях разъяснения положений вышеуказанного закона.
18 января 1899 г. был принят Закон «Об оценке недвижимого имущества». Государство увеличило финансирование для целей проведения 
работ по оценке и поручило их проведение не только уездным оценочным 
комиссиям, а и земским управам.
Общественно-политические события начала ХХ в. (крестьянские 
волнения в 1901–1902 гг., Русско-японская война (1904–1905 гг.), революционные события 1905–1906 гг. и т. д.) не позволили создать единую 
методологию и закончить работы по оценке недвижимости в России.
Вместе с тем, до революции 1917 г. была сформирована необходимая 
нормативная правовая база для регулирования оценочной деятельности 
в России и проводилась оценка с целью определения качества земли, 
исчисления чистого дохода при операциях купли-продажи земель, установлении поземельной подати.
Начиная с 1917 г. земельные отношения в России претерпевают 
глубокие изменения. Земля становится объектом исключительной собственности государства, ликвидирован институт частной собственности 
на землю.

Введение


Начиная с 20-х годов ХХ в. получила распространение точка зрения 
о том, что, поскольку в социалистическом обществе земля не может быть 
предметом экономических отношений, оценочные работы не нужны. 
Однако практические потребности плановой экономики страны требовали учета и оценки земельных ресурсов СССР. В 30-х — 40-х годах 
в этом направлении работала большая группа ученых под руководством 
академика С. Г. Струмилина, в 50-е — 60-е годы — коллектив Совета 
по изучению производительных сил при Госплане СССР.
В 1968 г. Верховным Советом СССР были приняты «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», устанавливающие введение в стране государственного земельного кадастра, а в 1971 г. 
были утверждены Методические указания по бонитировке почв.
Однако запрет на экономические отношения по поводу земель сохранялся, поэтому вплоть до реформ 90-х годов в России оценка сельскохозяйственных угодий продолжала выполнять только функции экономического обоснования размещения и специализации сельхозпроизводства, 
дифференциации закупочных цен на сельхозпродукцию. Оценка земель 
других (несельскохозяйственных) видов использования не производилась. Кадастровая, рыночная или какая-либо иная стоимость земель 
не определялась.
В 90-е годы в России была осуществлена земельная реформа. Использование земли стало платным. Во-первых, была введена разовая плата 
за приобретение земель в собственность, во-вторых, ежегодная плата 
в виде земельного налога или арендных платежей. Цены на сельхозпродукцию стали свободными, рыночными, а оценка земель перестала быть 
основой государственной дифференциации закупочных цен.
В процессе приватизации потребовалась оценка стоимости выкупаемого недвижимого имущества, что дало толчок к созданию нормативноправовой базы для регулирования оборота недвижимости.
21 октября 2001 г. был принят новый Земельный кодекс Российской 
Федерации, и принципиально изменилась сущность государственной 
оценки земель. Ее целью стало — определение кадастровой стоимости 
земельных участков для налогообложения.

ЧаСть 1.  
Федеральное законодательство 
как основа правового регулирования 
оценки недвижимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или 
муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, 
для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной 
или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъекты оценочной деятельности — физические лица, являющиеся 
членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона (далее — оценщики). Оценщик может 
осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным 
в квалификационном аттестате.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует 
условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом предусмотрена независимость оценщика 
и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество 

Часть1.Федеральноезаконодательствокакосноваправовогорегулирования
оценкинедвижимости

определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или 
отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства 
(долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, 
в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае 
вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или 
частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации 
либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении 
стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, 
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, 
в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо 
передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо 
муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже 
или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской 
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным 
образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных 
с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при 
передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, 
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, 
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том 
числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании 
физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров 
о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных 
контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора 
о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов 
оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае 
возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ 
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 
установлены также случаи, когда ее действие не распространяется на отдельные отношения.

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости 

8

Основанием для проведения оценки является договор на проведение 
оценки объектов оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или 
с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или 
иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе 
и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом 
по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном 
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В таких случаях оценка объекта оценки, в том числе повторная, может 
быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного 
суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе 
оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, 
а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению 
(выплате) в порядке, установленном законодательством Российской 
Федерации (ч. 1, 3, 4 ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской 
Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения 
стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, 
является отчет об оценке объекта оценки.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов 
оценки, нормативных правовых актов Минэкономразвития России.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить 
в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели 
и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, 
необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов 
проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В целях реализации положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ приказом Минэкономразвития России1 

1 Приказ Минэкономразвития России от 07.05.2010 № 166 «Об утверждении Положения о порядке подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника или имущества должника — унитарного предприятия либо имущества должника — 
акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого 
находится в государственной или муниципальной собственности».

Часть1.Федеральноезаконодательствокакосноваправовогорегулирования
оценкинедвижимости

утверждено Положение о порядке подготовки заключений по отчетам 
об оценке предприятия должника или имущества должника — унитарного предприятия либо имущества должника — акционерного общества, 
более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится 
в государственной или муниципальной собственности.
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены права и обязанности оценщика:

оценщик имеет право (ст. 14):
оценщик обязан (ст. 15):

• применять самостоятельно 
методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами 
оценки;
• требовать от заказчика при 
проведении обязательной 
оценки объекта оценки 
обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
• получать разъяснения и дополнительные сведения, 
необходимые для осуществления данной оценки;
• запрашивать в письменной 
или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения 
оценки объекта оценки, 
за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если 
отказ в предоставлении 
указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки 
объекта оценки, оценщик 
указывает это в отчете;
• привлекать по мере необходимости на договорной

• быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной 
деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;
• соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом 
которой он является, а также уплачивать 
взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;
• сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения 
обстоятельств, препятствующих проведению 
объективной оценки;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе 
проведения оценки;
• представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой 
договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям,

Продолжение таблицы 

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости 

10

оценщик имеет право (ст. 14):
оценщик обязан (ст. 15):

основе к участию в проведении оценки объекта 
оценки иных оценщиков 
либо других специалистов;
• отказаться от проведения 
оценки объекта оценки 
в случаях, если заказчик 
нарушил условия договора, 
не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки 
либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
• требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта 
оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки 
по определению суда, арбитражного суда или третейского суда;
• добровольно приостанавливать право осуществления оценочной деятельности по личному заявлению, 
направленному в саморегулируемую организацию 
оценщиков, в порядке, который установлен внутренними документами саморегулируемой организации 
оценщиков.

установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной 
деятельности в Российской Федерации», 
а также сведения о любых изменениях этой 
информации в течение десяти дней с даты 
заключения трудового договора и (или) возникновения изменений; 
• представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный 
период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости;
• представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение 
профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
• не разглашать информацию, в отношении 
которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая 
получена от заказчика в ходе проведения 
оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
• хранить копии подписанных им отчетов, 
а также копии документов и материалов, 
на основании которых проводилась оценка, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов 
в течение трех лет с даты составления отчета;
• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять 
копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
• по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией 
оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Продолжение таблицы

Часть1.Федеральноезаконодательствокакосноваправовогорегулирования
оценкинедвижимости

С 1 января 2017 г. (за исключением ст. 19) вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. 
№ 237-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие при проведении государственной (массовой) кадастровой оценки на территории 
Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка — совокупность установленных ч. 3 
ст. 6 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, 
установленном Законом об оценке (п. 1 ч. 1 ст. 3 ФЗ «О государственной 
кадастровой оценке»).

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой 
оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной 
кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных 
законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования 
объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями 
о государственной кадастровой оценке (ч. 2 ст. 3 ФЗ «О государственной 
кадастровой оценке»).
Основные принципы проведения государственной кадастровой оценки: 
единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости; независимость и открытость процедур государственной 
кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления; экономическая 
обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой 
стоимости.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее — уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет 
полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости,