Жилое помещение и обязательственные отношения

ЖИЛОЕ  ПОМЕЩЕНИЕ 

И  ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫЕ 

ОТНОШЕНИЯ

Москва

ЮСТИЦИНФОРМ

2018

В.А. БЕЛОВ

Белов В.А. 
Жилое помещение и обязательственные отношения: монография / 

В.А. Белов. – М.: Юстицинформ, 2018. – 160 с.

Настоящая работа посвящена одному из наиболее значимых вопросов, 

возникающих в жизнедеятельности человека - обязательственным отношениям, направленным на удовлетворение потребности в жилье. 

Работа может быть интересна студентам высших учебных заведений, 

обучающимся по специальности юриспруденция, научным и практическим 
деятелям, а также всем интересующимся вопросами, связанными с обязательственными отношениями, где объектом выступает жилое помещение.

Ключевые слова: жилое помещение, обязательство, обязательствен
ные отношения, договор купли-продажи жилого помещения, договор дарения жилого помещения, договор пожизненного содержания с иждивением, договор аренды, договор найма. 

УДК 347.254
ББК 67.404.1

ISBN 978-5-7205-1420-4

© ООО «Юстицинформ», 2018

УДК 347.254
ББК 67.404.1
         Б 435

ISBN 978-5-7205-1420-4

Б 435

RESIDENTIAL  PREMISES 

AND  OBLIGATORY 

RELATIONS

V.А. BELOV

Moscow

YUSTITSINFORM

2018

Belov V.A.
Residential premises and obligatory relations: monograph / V.A.Belov. – 

М.:Yustitsinform, 2018. – 160 p.

The present work is devoted to one of the most significant issues arising in 

the life of a person - a relationship which aim is a satisfaction of housing needs.

The work may be of interest to students of higher education studying law, 

to scientific and practical workers, as well as to all those interested in issues 
related to obligations where the object is a dwelling.

Key words: residential premises, obligation, obligatory relationships, 

contract of purchase and sale of premises, donation contract of dwelling, 
life-time maintenance contract with a dependent, lease contract, tenancy 
agreement.

УДК 347.254
ББК 67.404.1

ISBN 978-5-7205-1420-4

© LLC «Yustitsinform», 2018

ISBN 978-5-7205-1420-4

УДК 347.254
ББК 67.404.1
         Б 435

Б 435

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 
 
6

Раздел I.  
Жилище и жилое помещение 
7

 
§1. Понятия «жилище» и «жилое помещение» 
7 

 
§2. Характеристика жилого помещения 
15

Раздел II.  Жилой фонд 
21

Раздел III.  Общие положения о договорных обязательствах,
 
 
направленных на удовлетворение 

 
 
потребностей в жилье 
24

 
§1. Понятие и классификация договорных обязательств, 

 
 
направленных на удовлетворение потребностей 

 
 
в жилье 
24

 
§2. Общая характеристика признаков договорных 

 
 
обязательств, направленных на удовлетворение 

 
 
потребностей в жилье 
30

 
§3. Общая характеристика прав и обязанностей 

 
 
субъектов обязательственных отношений, связанных 

 
 
с удовлетворением потребности в жилье 
36

 
§4. Общая характеристика порядка возникновения, 

 
 
изменения и прекращения договорных 

 
 
обязательственных отношений, связанных 

 
 
с удовлетворением потребности в жилье 
39

Раздел IV. Отдельные виды обязательств, направленных 
 
 
на удовлетворение потребностей в жилье 
49

 
§1. Обязательства, связанные с приобретением 

 
 
статуса собственника 
49

 
§2. Обязательства, связанные с приобретением 

 
 
статуса нанимателя 
85

Литература  
154

ВВЕДЕНИЕ

Настоящая работа посвящено одному из центральных объектов 

жизнедеятельности человека — жилью, а также обязательственным отношениям, складывающимся между лицами относительно удовлетворения потребности в жилище.

Одной из особенностей настоящей работы является то, что при из
ложении и обосновании того или иного подхода к понимаю исследуемого вопроса автор опирается не только на догматические положения, закрепленные в юридической науке, но и на правоприменительную практику, складывающуюся при разрешении спорных вопросов как в административном, так и в судебном порядках. Именно в эмпирическом методе познания существующей правовой доктрины проявляется авторский 
подход к изложению предоставленного читателю материала. Обоснованность использования эмпирического метода заключается в том, что юридические науки входят в область социально-гуманитарного знания, где 
одним из основных критериев отнесения информации к источнику знания является отношение к практике как критерию научности1. В данной 
связи в рамках учебного пособия будет обращено внимание на судебные 
акты, принятые ранее существовавшим Высшим Арбитражным Судом 
РФ и действующим Верховным Судом РФ, а также на судебные позиции, 
изложенные в иных судебных актах нижестоящих судов, содержащие в 
себе порой противоречивое толкование норм материального права. Полагаем, что использование выдержек и цитат из судебных и иных правоприменительных актов позволит читателю наиболее успешно разобраться с тенденцией реализации тех или иных правовых норм на практике.

Содержание работы основывается на устоявшемся принципе изло
жения материала, предполагающим разделение изучаемых вопросов на 
общие и частные, и охватывает наиболее популярные положения, затрагиваемые в юридической доктрине и правоприменительной практике, вытекающие из потребности человека создать комфортные и легитимные условия проживания на территории государства.

Настоящая работа может быть интересна студентам высших учеб
ных заведений, обучающихся по специальности юриспруденция, научным и практическим деятелям, а также всем интересующимся вопросами, затрагиваемыми в рамках настоящей работы.

1    Кохановский В.П. Философия. Учебное пособие для высших учебных заведений 

(Издание 6-е, переработанное и дополненное). Ростов н/Д: Феникс. 2003. С. 454-455.

I. ЖИЛИЩЕ И ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

§1. Понятия «жилище» и «жилое помещение»

Традиционно наличие прав на земельный участок гарантировало 

человеку возможность труда, посредством которого он мог производить продукты питания для себя и своей семьи. Обеспеченность пропитанием в полном объеме позволяла развиваться и вырабатывать лицу 
новые потребности, одной из которых является наличие постройки на 
земельном участке, которая могла бы служить домом для него и его семьи, где они могли бы укрываться от ненастья, хранить свои накопления, а также защищаться от диких животных и врагов. Аналогичным 
образом высказывается А.Х. Маслоу2, который утверждает, что именно 
потребность в указанных двух составляющих — пище и жилище (жилье) — является первоочередными для человека. Следовательно, жилище призвано обеспечить одну из первоочередных потребностей человека — потребность в безопасности.

На законодательном уровне понятие «жилище» раскрывается в 

Уголовно-процессуальном кодексе РФ, согласно которому под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от 
формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое 
для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для 
временного проживания3. Схожую терминологию при характеристике 
понятия «жилище» используют энциклопедические юридические словари4. 

Отличным образом характеризуется понятие жилище в подзакон
ных актах: к жилищам относятся здания, предназначенные для невременного проживания5. 

2   Maslow A.H. A Theory of Human Motivation. Psychological Review. 1943. P.370-396.
Также, Маслоу А. Х. Мотивация и личность. 3-е изд. / Пер. с англ. СПб.: Питер. 2014. 

С. 124-137.

3   Ст.5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации от 18 декабря 

2001 г. № 174-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Собрание законодательства РФ. 24.12.2001. № 
52 (ч. I). ст. 4921.

4   Барихин А.Б. Большая юридическая энциклопедия. Серия Профессиональные 

справочники и энциклопедии. М.: Книжный мир. 2010. С. 242.

5   ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов (утв. Постановле
нием Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359) (дата введения 01.01.1996) (ред. от 
14.04.1998). - М. ИПК Издательство стандартов. 1995.

Зарубежная судебная практика иногда относит к жилищам даже ша
лаши и другие самодельные постройки, если они служат лицу в качестве дома6. Как указал Европейский суд по правам человека, концепция «жилища» по смыслу ст.8 Конвенции7 не ограничена жилищем, занимаемым на законных основаниях или установленным в законном порядке. «Жилище» — это автономная концепция, которая не зависит от 
классификации в национальном праве. То, является ли место конкретного проживания «жилищем», которое бы влекло защиту на основании 
п.1 ст.8 Конвенции, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания8. 

Также в литературе отмечается, что не являются жилищем помеще
ния, предназначенные для временного (гостиница, больница) или недобровольного (тюрьма) пребывания человека9. Между тем представляется, что места временного проживания граждан также могут подпадать под понятие жилища в случае, если они способны удовлетворять 
потребность человека в проживании, а также обеспечить безопасное 
существование (ночлег). Полагаем, что правомерность квалификации 
объекта в качестве жилища зависит от способности удовлетворения таким объектом потребности в безопасности, а факт того, являются ли такие места пребывания добровольными или вынужденными, т.е. связанными с наступлением определенных жизненных ситуаций, не уменьшает возможности квалификации указанных мест в качестве жилища, 
поскольку объединяющим все указанные точки зрения является то, что 
основная цель указанного объекта раскрывается в его направленности 
— в удовлетворении потребностей индивида в безопасном и предсказуемом (стабильном) существовании в обществе.

Между тем понятие «жилище», как представляется, с точки зрения 

права можно рассматривать с помощью одного из следующих подходов: 

6  Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и пераб. / под ред. проф. А.Я. Суха
рева. М.: ИНФРА-М. 2009. С.223.

7  Конвенция о защите прав человека и основных свобод // Собрание законодатель
ства РФ. 08.01.2001. № 2. Ст. 163.

8  Постановление ЕСПЧ от 18 ноября 2004 г. «Дело «Прокопович (Prokopovich) против 

Российской Федерации» (жалоба № 58255/00) По делу обжалуется незаконность выселения из квартиры. По делу допущено нарушение ст.8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод. // Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2006. № 8.

9  Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и пераб. / под ред. проф. А.Я. Суха
рева. М.: ИНФРА-М. 2009. С. 223.

Раздел I. Жилище и жилое помещение

§1. Понятия «жилище» и «жилое помещение»

Конституционный подход

Конституционно-правовой смысл понятия жилища раскрывается в 

ст.19, 25, 40 Конституции Российской Федерации10. Согласно указанным 
нормам Конституция РФ, рассматривая понятие «жилище», интерпретирует его как гарантию, предоставляемую государством человеку по реализации его прав, связанных с удовлетворением потребности в безопасности, в т.ч. путем провозглашения права каждого участника общественных 
отношений на жилище, его защиту и свободу выбора его места нахождения. Нельзя не отметить точку зрения П.И. Седугина, который указывает, что положения о конституционном праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства и всей системы жилищных отношений и прав11, в связи с чем 
ряд авторов приходят к выводу, что конституционное право на жилище по 
своему охвату шире жилищных прав12. Аналогичная позиция встречается 
в энциклопедический литературе, где указывается, что конституционноправовое понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение», поскольку включает не только жилые дома, квартиры и их изолированные части, 
но и другие сооружения (чум, яранга, цыганская кибитка и т.п.)13

Итак, конституционный подход к понятию «жилище» заключается 

в том, что право на жилище рассматривается как основополагающая 
гарантия, признанная обеспечить первичные потребности человека и 
гражданина.

Гражданско-правовой подход

Учитывая, что жилище предназначено для удовлетворения потреб
ностей человека в безопасности, представляется правомерным его отнесение к числу объектов гражданского оборота, поскольку приобретение 
каких-либо прав на жилище, позволяющих обеспечить безопасное существование (ночлег, обогрев и т.п.), являются стимулом для вступления заинтересованных лиц в гражданско-правовые отношения, опосредующие 
возникновение соответствующих обязательственных связей, где объек
10 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 

12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ 
от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, 
от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 04.08.2014. № 31. Ст. 4398.

11  Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. 3-е изд. М.: Норма. 2004. С.15.
12  Харламова М.Л. Понятие и содержание жилищных прав несовершеннолетних // 

Вопросы ювенальной юстиции. 2013. № 6. С. 15-18.

13  Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и пераб. / под ред. проф. А.Я. Суха
рева. М.: ИНФРА-М. 2009. С.223.

том выступает жилище. Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе 
побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения14. 
Следовательно, наличие потребности15 у лица в определенном объекте 
(благе) является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственной связи. В данной связи представляется, что гражданско-правовой подход к понятию жилище реализуется 
преимущественно через ст.128, 130, 150 Гражданского кодекса РФ (далее 
— ГК РФ)16, согласно которым жилище является видом объектов гражданских правоотношений. Нельзя не отметить, что ГК РФ не содержит 
определения жилища, в связи с чем допустимо предположить, что жилище, т.е. материальный объект, способный обеспечить безопасное существование индивида, может являться как недвижимым, так и движимым 
имуществом (палатка, микроавтобус, автобусы для путешествий и т.п). 
Кроме того, ГК РФ охраняет права участников гражданский правоотношений на жилище как на материальный объект, так и на нематериальный 
объект гражданского оборота (право на жилище).

Следовательно, гражданско-правовой подход к понятию «жилище» 

заключается в том, что жилище рассматривается как объект, по поводу 
которого участники гражданско-правовых отношений вступают в обязательственные связи.

Жилищно-правовой подход

Жилищное законодательство не раскрывает термин «жилище» не
смотря на то, что по тексту Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)17

он используется (например, ст.3 ЖК РФ). Вместо этого ЖК РФ вводит понятие жилого помещения, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). 

14  Кулаков В.В. Сложные обязательства в гражданском праве. Дисс... канд. юрид. 

наук: 12.00.03. / Кулаков Владимир Викторович. Москва. 2011. С. 44-45.

15  Под которой понимается, всегда есть известная объективная необходимость, об
условленная материальной жизнью общества. См.: Грибанов В.П. Интерес в гражданском праве / В.П. Грибанов // Сов. государство и право. 1967. №1. С.53.

16  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 

51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

17  Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 

28.11.2015) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). ст. 14.

Раздел I. Жилище и жилое помещение

§1. Понятия «жилище» и «жилое помещение»

Сопоставляя приведенное определение жилого помещения с поня
тием жилища, упомянутого ранее, представляется целесообразным заключить, что термин «жилое помещения» несет в себе куда более узкий 
смысл по сравнению с понятием «жилище», поскольку, как представляется, жилищем может являться любое укрытие, способное обеспечить 
человеку безопасные условия жизнедеятельности. Таким образом, наличие жилища у индивида является воплощением реализации на практике конституционного принципа – права каждого на жилище, которое 
охраняется как конституционным, так и гражданским правом. При этом 
жилое помещение является видом жилища, обладающего своими отличительными признаками:

l Изолированность;

l Пригодность для проживания;

l Соответствие установленным санитарным и техническим прави
лам и нормам;

l Государственная регистрация в качестве объекта недвижимости.
Правомерность утверждения о том, что жилое помещение являет
ся видом жилища, также подтверждается судебными актами Конституционного суда РФ, которые указывают, что жилище есть необходимое 
средство жизнеобеспечения18. Схожая позиция прослеживается у К.И. 
Магомедовой, которая указывает, что жилое помещение способно удовлетворять потребность человека в жилище, служить средством реализации конституционных прав и свобод граждан19. 

Итак, с точки зрения жилищно-правового подхода под жилищем 

понимается его видообразующий объект – жилое помещение со свойственными ему отличительными чертами, благодаря которому субъекты общественных отношений могут реализовать на практике гарантии, 
предусмотренные Конституцией РФ, а также удовлетворить свои первоочередные человеческие потребности.

Сформулированные подходы позволяют выделить следующие осно
18  Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П «По делу о 

проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова» // Собрание законодательства РФ. 21.05.2012. № 
21. ст. 2697.Также, см.: Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй и третий кварталы 2012 г.// Справочно-правовая система «Консультант 
Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

19  Магомедова К.И. Правовая природа жилого помещения // Семейное и жилищное 

право. 2009. № 4. С. 41-43.