Финансирование, анализ и оценка девелоперских проектов

Министерство образования и науки Российской Федерации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ 
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ

Е.А. Соболева, В.С. Канхва

ФИНАНСИРОВАНИЕ,
АНАЛИЗ И ОЦЕНКА
ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

Учебное пособие

Москва  2017

2-å èçäàíèå (ýëåêòðîííîå)

УДК 338:69
ББК 65.263
          С54

Рецензенты:
кандидат технических наук, доцент М. Ю. Мишланова, 
доцент кафедры ЭУС НИУ МГСУ;
доктор экономических наук, профессор А. Н. Ларионов, 
генеральный директор «НИЦ «Стратегия»

Соболева, Елена Алексеевна.
С54 
    Финансирование, анализ и оценка девелоперских проектов 
[Электронный ресурс] : учебное пособие / Е. А. Соболева, 
В. С. Канхва ; М-во образования и науки Рос. Федерации, 
Моск. гос. строит. ун-т. — 2-е изд. (эл.). — Электрон. 
текстовые дан. (1 файл pdf : 150 с.). — М. : Издательство 
МИСИ—МГСУ, 2017. — Систем. требования: Adobe Reader XI 
либо Adobe Digital Editions 4.5 ; экран 10".

ISBN 978-5-7264-1593-2

Рассмотрены вопросы и проблемы финансирования, оценки рисков, 
анализа стратегий развития и принятия решений для финансовых инвестиций в девелоперский проект, необходимые и достаточные условия 
реализации девелоперского проекта и оценка его эффективности. Проанализированы основные характеристики девелоперского проекта, а 
также достоинства и недостатки оценки эффективности реализации 
проектов, методы, принципы и технологии.
Для студентов магистратуры по направлению подготовки 38.04.01 
Экономика.

УДК 338:69
ББК 65.263

ISBN 978-5-7264-1593-2 
© Национальный исследовательский
 
Московский государственный
строительный университет, 2016

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: 
Финансирование, анализ и оценка девелоперских проектов : 
учебное пособие / Е. А. Соболева, В. С. Канхва ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. — 
М. : Издательство МИСИ—МГСУ, 2016. — 152 с. — ISBN 
978-5-7264-1423-2.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных техническими средствами заиты авторских прав, правообладатель вправе 
требовать от наруителя возмеения убытков или выплаты компенсации.

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ ...........................................................................................5

1. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ, АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ  .............8
1.1. Девелоперский проект: специфика, понятия, 
анализ и эффективность ...........................................................8
1.2. Методика проведения анализа и оценки эффективности 
девелоперского проекта..........................................................18
1.3. Основы проведения анализа внешней 
и внутренней среды девелоперского проекта ........................27
1.4. Классификация инвестиций и проектов ...............................27
1.5. Финансирование девелоперских проектов ...........................31
1.6. Варианты расчетов показателей эффективности 
девелоперских проектов .........................................................33
1.7. Основные ошибки и недостатки при оценке 
эффективности девелоперского проекта ...............................37

2. АНАЛИЗ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ  ................................................39
2.1. Традиционный подход к оценке эффективности на основе 
показателей эффективности капиталовложений ..................39
2.2. Современный подход к оценке эффективности проектов, 
используемый в различных странах .......................................42
2.3. Оценка эффективности на основе показателя чистой 
приведенной стоимости .........................................................46
2.4. Оценка эффективности с использованием индекса 
рентабельности инвестиций ...................................................48
2.5. Оценка эффективности с использованием 
внутренней нормы доходности ..............................................49
2.6. Оценка эффективности девелоперского проекта 
с использованием показателя срока окупаемости 
инвестиций .............................................................................51
2.7. Анализ различных подходов к оценке эффективности 
девелоперских проектов .........................................................53

3. ВЫБОР НОРМЫ ДИСКОНТА ДЛЯ ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ............55

4. УЧЕТ РИСКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ 
ПРОЕКТОВ ....................................................................................58
4.1. Идентификация рисков ..........................................................60
4.2. Оценка рисков ........................................................................63
4.3. Выбор и обоснование методов управления рисками ............66
4.4. Учет влияния рисков на цели и показатели 
девелоперского проекта..........................................................68

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................70

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ ..........................................71

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ ................................................96

ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ ...........................................................98

ЗАДАЧИ И РЕШЕНИЯ ....................................................................101

Библиографический список .............................................................140

ВВЕДЕНИЕ

Строительство, являясь подлинным локомотивом экономики 
страны в целом, не только аккумулирует существенные финансовые 
и инвестиционные потоки, но и обеспечивает занятость населения 
в обслуживающих и смежных отраслях. Строительство может и 
должно являться отраслью, где активно развиваются инновационные технологии. Это относится и к процессу сооружения гражданских и промышленных объектов, и к сфере производства строительных материалов, и к вопросам эксплуатации зданий [38].
Строительная отрасль показывает состояние инвестиционной 
привлекательности страны и является отражением всей российской 
экономики: через строительный комплекс проходят все инвестиции — и в промышленность, и в другие сферы. Эта отрасль, вступая 
во взаимодействие со всеми отраслями, с любыми инвестиционными проектами, имеет очень активную конкурентную среду, при 
этом она относится к тем отраслям, которые являются движущей 
силой экономики. 
Строительство — это отрасль материального производства, в 
состав которой входят: строительные фирмы, том числе специализированные; проектные и изыскательские организации; структурные подразделения, находящиеся на балансе строительных фирм, 
занимающиеся производством строительных материалов, снабжением и комплектацией, оказывающие транспортные услуги.
Строительство отличается от других отраслей материального 
производства характером готовой продукции, фактором времени, 
многообразием и уникальностью проектных решений и тем, что 
строительство объекта осуществляется в определенной естественной природной среде, которая характеризуется своими топографическими, инженерно-геологическими и климатическими условиями.
Поиск адекватных современным условиям развития национальной экономики, а следовательно, и строительной отрасли в целом, 
способов инвестиционно-строительной деятельности, которые в 
состоянии разрешать противоречия развития, реализуется в девелоперской модели деятельности, широко распространившейся в России и за рубежом. Оптимизация инвестиционно-строительной деятельности может быть осуществлена посредством инструментария 
девелопмента — управления созданием, качественным преобразованием, функционированием и рыночной ценностью объектов недвижи

мости. Роль девелоперской деятельности в социально-экономическом развитии страны существенна, что достигается посредством 
сочетания коммерческой, социальной, бюджетной и экономической 
эффективности реализуемых проектов.
Применительно к рынку недвижимости девелопмент — это инициирование, развитие и продвижение проектов, связанных с созданием новых объектов недвижимости и реконструкцией существующих, с целью получения прибыли и развития территории. 
Толковый словарь по недвижимости дает следующее толкование 
термина девелопмент: выполнение строительных, инженерных, 
земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или 
осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [93]. Создание каждого объекта 
недвижимости — особый инвестиционный проект, поэтому при 
анализе девелоперских проектов также необходимо применять подходы и методы и инвестиционных проектов. 
Совокупность определений девелопмента и девелоперского про-
екта дает понимание сложности, многогранности, объемности и 
важности задач девелоперского процесса.
В настоящее время инновационная и инвестиционная деятельность в строительстве характеризуется дефицитом инвестиционных 
ресурсов, неблагоприятным инвестиционным климатом, отсутствием активной инновационной политики государства, высокой 
стоимостью и рискованностью инновационных проектов.
В текущих условиях рынка строительных услуг и реализации 
строительных проектов важно предвидеть основные экономические 
и технические проблемы, связанные с реализацией девелоперских 
проектов. Бизнес-планирование как особая форма планирования 
в рыночных условиях является важнейшим инструментом управления в экономике в целом и в строительстве в частности. В современных условиях без бизнес-планирования невозможно решать 
многие задачи реализации девелоперских проектов, таких как:
1) обоснование целесообразности реализации того или иного
проекта;
2) оценка внутренних и внешних факторов, влияющих на возможности и эффективность реализации проектов девелопмента;
3) анализ конкурентной среды девелоперского проекта и выработка рекомендаций по повышению конкурентоспособности 
реализуемого проекта;

4) анализ сильных и слабых сторон компании, реализующей
проект, для использования всех преимуществ и нейтрализации слабых сторон путем разработки комплекса мероприятий; 
5) анализ и оценка различного рода рисков, связанных с реализацией девелоперского проекта, разработка методов управления 
рисками проекта;
6) анализ потребности в необходимых для реализации девелоперских проектов производственных, материальных, трудовых и 
финансовых ресурсах;
7) технико-экономическое обоснование реализации проекта
девелопмента;
8) расчет экономических и социальных последствий реализации
проекта путем расчета показателей эффективности проекта;
9) обоснование различных методов и источников финансирования девелоперского проекта;
10) решение других задач реализации девелоперских проектов.
Девелоперский проект является самостоятельной формацией, 
претерпевающей качественное развитие в течение жизненного цикла прохождения всех стадий развития проекта: от концепции до 
физического воплощения и реализации с получением максимальной прибыли и достижением комплексной эффективности заданной миссии.
При оценке эффективности инвестиций в девелоперский проект 
следует учесть их особенности: требование большой доходности в 
сочетании со значительными рисками; многообразие типов нововведений; взаимозависимость элементов технической и технологической новизны; существенную значимость всех видов эффективности; приоритетную роль потребителя при обосновании и 
принятии решений. 
В современных условиях особенно важно комплексно подходить 
к реализации девелоперских проектов, руководствоваться четкими 
экономически обоснованными расчетами плановых показателей 
эффективности, графиков проектирования, строительства, продаж; 
техническими и технологическими регламентами, аккумулировать 
соединение заданных основных параметров девелоперского проекта — себестоимость, качество, сроки и цены реализации конечного продукта девелопмента. 

1. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ, АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ 
ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ 

1.1. Девелоперский проект: специфика, понятия, 
анализ и эффективность

Специфика девелопмента требует соответствующих инструментов 
для оценки эффективности реализации девелоперского проекта, 
что влечет за собой оптимизацию процессов финансирования, анализа текущего контроля, управляемости и оценки эффективности 
результатов проекта. 
Проектом является целенаправленное изменение системы — 
процесс перевода системы из исходного в заданное состояние, который осуществляется в течение запланированного периода и в 
рамках установленного бюджета.
Девелоперский проект — система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для реализации физических объектов, технологических процессов, технической и 
организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых, интеллектуальных и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Анализ современного состояния девелопмента в России и необходимость его развития позволяют сформулировать основные 
задачи этого важного для экономики вида деятельности. Перечислим основные задачи развития девелоперской деятельности в Российской Федерации в условиях современной рыночной экономики: 
1) защита прав акционеров/собственников;
2) разграничение прав и ответственности участников проекта;
3) повышение договорной дисциплины;
4) стратегическая ориентация деятельности руководства и проектной команды;
5) развитие аналитического, оценочного и юридического направлений девелопмента;
6) разработка и внедрение форм экономического стимулирования работников, задействованных в девелоперском проекте;
7) создание адекватных финансовых технологий для формализации, планирования, учета и контроля деятельности девелоперских компаний;

8) развитие профессионального коммуникационного менеджмента девелоперского проекта;
9) повышение квалификации кадров с направленностью на универсальность профессионализма топ-менеджмента компаний девелоперов;
10) внедрение логистических моделей для точности и контролируемости исполнения задач реализуемости проекта;
11) развитие и внедрение учетных и контрольных технологий в 
виде моделей финансово-экономической направленности с взаимосвязью маркетинговой составляющей и инженерных изысканий 
с учетом инноваций научно-технических разработок;
12) обеспечение инвестиционной привлекательности и социальной значимости;
13) обеспечение позиционирования необходимости развития 
девелоперской деятельности;
14) разработка адекватных методов оценки эффективности и 
управления девелоперскими проектами. 
Экономический и финансовый аспекты девелопмента реализуются в качественном повышении ценности объекта недвижимости 
девелоперского проекта [60]. Этот процесс может быть осуществлен 
посредством физических и технологических изменений недвижимости. 
При этом такие изменения еще не являются весомым аргументом 
в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке [111].
Увеличение ценности объектов недвижимости в рамках реализуемых девелоперских проектов может быть обеспечено физическими и технологическими преобразованиями, которые четко соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей и текущей экономической ситуации в целом. Чем четче это соответствие, тем выше 
эффективность девелоперского проекта [60].
Основная цель девелоперского проекта — извлечение дохода из 
приращения стоимости недвижимости. 
Условия достижения цели девелоперского проекта — соединение 
земли, инвестиций и труда в процессе реализации проекта и обеспечение их взаимодействия, которое даст новое качество, реализующееся в том, что стоимость созданного объекта будет выше, чем 
это необходимо для возмещения затрат [93].

Под управлением девелоперским проектом понимается взаимосвязь корректного планирования (прогнозирования), технических 
знаний, организации и координации процессов, контроля исполнения и мотивации участников с целью развития проекта и прогнозирования достижения планируемых на старте результатов. 
Для достижения эффективности девелоперского проекта в современных условиях развития отечественной экономики необходимо четкое командное взаимодействие его участников — основного элемента организационной структуры проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию. 
Классическая структура девелоперского проекта: инвестор — девелопер — заказчик — генеральный проектировщик — генеральный 
подрядчик. В зависимости от сложности реализуемого проекта состав и количество участников могут меняться. У каждого из участников свои функции, задачи, поле деятельности и ответственности. 
Аккумулирует результат и осуществляет руководство проектом девелопер, который о результатах проектной деятельности сообщает 
инвестору. Иногда девелопер может выступать инвестором. 
Эффективность девелоперского проекта — финансовая реализуемость, экономическая выгода и коммерческое приращение для 
участников проекта, а также социальная значимость проекта.
Виды эффективности девелоперского проекта:
1) экономическая — осуществляется в положительном влиянии, 
которое оказывает развитие возводимой недвижимости на экономические процессы;
2) социальная — проявляется в улучшении условий среды проживания и жизнедеятельности населения, увеличении доходов, 
возрастании качества жизни населения под влиянием происходящих изменений в недвижимости;
3) коммерческая — представляет собой финансовые последствия 
от реализации проекта для его непосредственных участников;
4) бюджетная — проявляет себя прежде всего в платежах девелопера в бюджет в виде налогов, арендной платы и пр.
Финансирование девелоперского проекта на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 
30%-ной строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта 
девелопер должен финансировать за счет собственного капитала 
или путем привлечения кредитных средств.

Девелоперский проект имеет специфический жизненный цикл и 
горизонт управления эффективностью проекта. Для решения задачи комплексной оценки и управления эффективностью девелоперского проекта необходимо учитывать специфику жизненного 
цикла проекта, фазы и стадии (рис. 1). 

ФАЗЫ

Концептуальная фаза

Фаза создания объекта
  

Фаза завершения проекта
 

СТАДИИ

Разработка концепции

Разработка бизнес-плана

Получение разрешений, необходимых
согласований, проектирование

Строительство объекта(ов) недвижимости

Сдача в аренду, эксплуатация 
и содержание объекта(ов) недвижимости

Продажа объекта(ов) недвижимости

Рис. 1. Взаимосвязь фаз и стадий девелоперского проекта

Горизонт оперативного управления девелоперским проектом — это 
период жизненного цикла девелоперского проекта, находящийся 
в статусе управления после момента принятия идеи и решения его 
осуществимости до реализации объекта недвижимости, т.е. его продажи либо сдачи в аренду. В горизонт оперативного управления 
входят следующие стадии: получение разрешений, необходимых 
согласований, проектирование объекта недвижимости; строительство объекта недвижимости; сдача в аренду, эксплуатация, содержание и продажа объекта недвижимости.
Таким образом, цикл девелоперского проекта существенно отличается от цикла инвестиционно-строительного проекта: стадия 
физического воплощения объектов недвижимости в рамках проекта (строительство, реконструкция и т.п.) составляет только один 
из этапов всего жизненного цикла процесса девелопмента, для 

успешной реализации которого необходимо воплощение и других 
стадий и процессов.
Проблемы современного российского рынка девелопмента подразделяются на внешние и внутренние для реализации и управления девелоперскими проектами. 
Внешние проблемы:
1) небольшой опыт девелоперской деятельности;
2) многие компании, занимающиеся девелопментом, называют 
себя инвестиционными, строительно-инвестиционными, а иногда 
и управляющими компаниями, т.е. нет общего понимания идентификационных отличий;
3) девелоперский рынок сильно размыт: многие компании совмещают девелоперскую деятельность со строительной, инвестиционной и/или консультационной деятельностью;
4) несовершенство законодательства в отношении института 
собственности: девелоперская деятельность вообще не регулируется законом;
5) несовершенство системы кредитования и инвестирования: 
излишняя длительность с утверждением необходимой документации по девелоперскому проекту;
6) нестабильная ситуация в экономике страны. 
Внутренние проблемы:
1) противоречие целей, методов и форм деятельности;
2) некорректность долгосрочного планирования, а зачастую его 
отсутствие;
3) непрозрачность цены административных ресурсов;
4) приоритет административных методов решения проблемных 
ситуаций;
5) неэкономичный и неэффективный менеджмент: низкий уровень квалификации персонала и отсутствие трудовой мотивации; 
6) непрофессиональный учет и контроль: некачественное бюджетирование девелоперского проекта либо отсутствие такового; 
7) юридическая уязвимость; 
8) использование устаревших методов командного взаимодействия; 
9) манипулирование потребительскими амбициями; 
10) некорректность используемых методов оценки результатов 
деятельности девелопером [93].