Развитие российского девелопмента в современных условиях

Министерство образования и науки Российской Федерации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ 
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ

Е.А. Соболева, В.С. Канхва

РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОГО 
ДЕВЕЛОПМЕНТА 
В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Москва
2017

2-å èçäàíèå (ýëåêòðîííîå)

УДК 338:69
ББК 65.263
С54

СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор А.Н. Ларионов,  
генеральный директор ООО «НИЦ «Стратегия»; кандидат экономических 
наук М.С. Учкин, генеральный директор ООО «Стандарт»
Монография рекомендована к публикации
научно-техническим советом НИУ МГСУ

С54
Соболева, Елена Алексеевна

Развитие российского девелопмента в современных условиях 
[Электронный ресурс] : монография / Е. А. Соболева, В. С. Кан- 
хва ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. 
Моск. гос. строит. ун-т. — 2-е изд. (эл.). — Электрон. текстовые 
дан. (1 файл pdf : 153 с.). — М. : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та, 
2017. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ 
МГСУ). — Систем. требования: Adobe Reader XI либо Adobe Digital 
Editions 4.5 ; экран 10".

ISBN 978-5-7264-1551-2
Изложены основные методы подготовки девелоперских проектов в 
современных условиях кризиса. Рассмотрены проблемы реализации и 
оценки рисков, анализ стратегий развития в условиях кризиса, принятия 
решений для финансовых инвестиций в девелоперский проект, финансирование и оценка эффективности девелоперского проекта. Проанализирован российский девелоперский комплекс и его основные характеристики, показаны достоинства и недостатки эффективной реализации, 
методы, принципы и технологии для будущего развития девелопмента в 
России. Рассмотрены вопросы взаимодействия государства и девелопмента в рамках государственно-частного партнерства. Изложены теоретические основы и практика реализации девелоперских проектов в сфере 
недвижимости.
Для аспирантов, преподавателей, специалистов организаций, занимающихся разработкой и оценкой проектов в инвестиционно-строительной сфере, а также для всех интересующихся проблемами оценки эффективности и управления девелоперскими проектами

УДК 338:69 
ББК 65.263

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Зазвитие 
российского девелопмента в современных условиях : монография / 
Е.А. Соболева, В.С. Канхва ; М-во образования и науки Рос. Федерации, 
Нац. исследоват. Моск. гос. строит. ун-т. — М. : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та, 2016. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ 
МГСУ). — 152 с. — ISBN 978-5-7264-1336-5.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать от нарушителя возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1551-2
© Национальный исследовательский 

Московский государственный 
строительный университет, 2016

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ ...........................................................................................5

Глава 1. ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК СТРАТЕГИЧЕСКИЙ 
ОРИЕНТИР ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 
И ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО 
КОМПЛЕКСА .........................................................................7
1.1. Теоретические основы понятия девелопмента ........................7
1.2. Проблематика функционирования девелоперской 
деятельности в России и адаптация к современным 
условиям ..................................................................................13
1.3. Взаимодействие участников рынка недвижимости 
и построение стратегий девелоперской компании ...............29

Глава 2. МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ 
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ И РЕАЛИЗУЕМЫХ 
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ 
И ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ .....................................36
2.1. Методология проведения анализа наилучшего и наиболее 
эффективного использования недвижимости 
для реализации девелоперского проекта ...............................36
2.2. Современные методы оценки эффективности 
девелоперских проектов .........................................................46
2.3. Методы принятия инвестиционных решений ......................56
2.4. Особенности взаимоотношений девелоперской компании 
с другими участниками строительного рынка .......................57
2.5. Определение источников финансирования 
девелоперского проекта..........................................................63
2.6. Анализ эффективности инвестиционно-строительного 
проекта ....................................................................................67

Глава 3. ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ 
И ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО ........76
3.1. Государственно-частное партнерство: понятие, сущность, 
преимущества и недостатки ...................................................76
3.2. Методика оценки девелоперского проекта в составе 
государственно-частного партнерства ...................................81
3.3. Государственно-частное партнерство в девелопменте: 
актуальные вопросы ...............................................................84

3.4. Правовое регулирование государственно-частного 
партнерства .............................................................................89
3.5. Государственно-частное партнерство как инновационный 
способ финансирования для российского девелопмента ...100

Глава 4. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ И РИСКОВ 
В РЕАЛИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИИ 
ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ ПРОЕКТАМИ ...............................108
4.1. Оценка рисков девелоперского проекта ..............................108
4.2. Способы снижения риска девелоперских проектов 
как фактор повышения эффективности ..............................118
4.3. Методика экономико-организационного моделирования, 
оценки и управления эффективностью девелоперского 
проекта на основе текущей доходности ...............................123
4.4. Организационно-функциональное моделирование 
бизнес-процессов управления эффективностью 
девелоперского проекта........................................................133

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................145

Библиографический список .............................................................148

ВВЕДЕНИЕ

В девелопменте как искусстве увеличения стоимости недвижимости важно использовать весь пул маркетинговых инструментов — 
от организации исследований до реализации рекламных и PRстратегий. Грамотно внедренные маркетинговые инструменты позволяют компании создавать ликвидные объекты недвижимости, 
добиваться повышения капитализации, поддерживать достижение 
плановых показателей экономической эффективности реализуемых 
проектов. Поскольку девелоперские проекты являются финансово 
емкими и существуют за счет заемного финансирования, то указанные управленческие проблемы считаются особенно острыми.
Одним из ключевых маркетинговых инструментов, закладывающих базу для успешной деятельности девелоперской компании, 
является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (так называемый best-used-анализ). Этот 
тип анализа рассматривает возможные варианты использования 
участка и по основным показателям эффективности позволяет судить о том, какой из предполагаемых вариантов является наиболее 
выгодным для девелопера. По сути, best-used-анализ в девелопменте разрабатывает концепцию товара — того продукта, который компания предложит рынку. Именно данный анализ позволяет провести оценку экономической эффективности реализации того или 
иного объекта недвижимости, только на его основе девелопер имеет возможность получить необходимое финансирование в банке, 
только результаты этого анализа являются для инвестора и акционера основанием для принятия решения о вхождении в проект. 
Данные анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка позволяют девелоперу выбрать ту или 
иную концепцию застройки, показывают достижимые цены продажи и необходимый темп продаж объекта, демонстрируют чувствительность проекта к изменению цен продажи, капитальных и 
операционных затрат.
Как правило, для банков и других сторонних инвесторов анализ 
наилучшего и наиболее эффективного использования земельного 
участка разрабатывается ведущими консалтинговыми компаниями 
рынка недвижимости. Тем не менее большинство профессиональных девелоперов предпочитает проводить встречное исследование 
собственными силами. Это позволит сверить собственные позиции 
с мнением других экспертов рынка и учесть все внутренние данные 

компании (которые не всегда открываются сторонним организациям), а также будет являться основой для бизнес-плана проекта.
Основной информационной базой исследования послужили 
данные Госкомстата РФ, Министерства по строительству и архитектуре, научно-исследовательских институтов, ведущих консалтинговых компаний рынка недвижимости, труды таких специалистов, как И. Ансофф, О.С. Виханский, В.А. Жуков, М.И. Ковальский, М.И. Круглов, О.М. Ольшанская, Е.П. Панибратова, 
Н.П. Родинов, в области маркетинга и теории эффективности экономических систем — Г.Л. Багиев, Б. Берман, A.M. Галаева, 
И.Н.Герчикова, Е.П. Голубков, Ф. Котлер, Б.З. Мильнер, Р.А. Фатхутдинов и Эванс Дж. Айдамиров, Ю.Г. Бахтин, Н.С. Быстрицкая, 
Б.М. Кизяев и В.Е. Райнин, а также материалы, собранные в результате личных кабинетных исследований.

Глава 1

ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ОРИЕНТИР 
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 
И ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

1.1. Теоретические основы понятия девелопмента

Девелопмент — вид предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, целью которой является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов (в том числе за счет улучшения 
качественных характеристик земельного участка), в максимально 
возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей 
(покупателей, арендаторов) недвижимости.
Как качественное преобразование недвижимости девелопмент 
представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано 
с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у 
объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть 
кардинальными, могут быть не очень заметными внешне, но они 
всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического 
эффекта от использования объекта.
Девелопер (застройщик) — главный участник инвестиционностроительного проекта, который заинтересован в осуществлении 
проекта и достижении поставленной цели. В отличие от заказчика, 
в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты (выбор коммерчески состоятельного проекта, 
привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости 
проекта и др.). Он является будущим владельцем и пользователем 
результатов проекта.
Всех девелоперов условно можно отнести к одному из трех типов:
1) девелопер «западного» типа — является только организатором 
процесса, предпочитающим привлекать сторонние организации 
для решения той или иной задачи. Как правило, он имеет хорошо 
поставленную маркетинговую службу и на достаточно высоком 
профессиональном уровне умеет работать с привлеченным капиталом. Его бизнес-процессы хорошо отлажены. Такой девелопер 

легко перестраивается при изменении конъюнктуры рынка. К недостаткам можно отнести большую зависимость от внешней среды;
2) вертикально интегрированный холдинг — имеет в своем составе все необходимые строительные мощности и большой штат 
персонала. В основном такие девелоперы есть результат развития 
строительных трестов и управлений советского периода в условиях 
рынка. Естественно, основной упор в таких компаниях делается на 
строительный процесс. Они относительно не зависимы от неблагоприятных изменений рынка и устойчивы к колебаниям спроса и 
предложения. Недостатком компаний такого рода являются негибкость организационной структуры и зависимость от объема 
предложения земельных участков для застройки;
3) горизонтально интегрированный холдинг — является девелоперским бизнес-подразделением больших финансово-промышленных групп. Это результат освоения этими группами новых привлекательных видов бизнеса. С другими бизнес-подразделениями 
своей группы такие девелоперские компании строят отношения на 
чисто рыночной основе, внутри группы часто присутствует внутренний рынок капитала, компании наиболее устойчивы на рынке 
и приспособлены к неблагоприятным колебаниям спроса и предложения.
Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении 
ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще 
не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта — 
они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, 
поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным 
на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше 
это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта и эффективность девелопмента. Это существенно для понимания девелопмента — прирост ценности объекта обеспечивается в первую 
очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем 
исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него 

считается принципиально важным моментом, поскольку только 
после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.
Девелопмент является способом разрешения противоречия 
между изменяющимися и возрастающими потребностями общества 
в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной 
стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой.
Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента не только является 
способом умножения богатства собственника или источником для 
получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения.
С учетом этого эффективность проектов девелопмента может 
быть оценена с разных точек зрения:
 
• с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);
 
• с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом 
(экономическая, народнохозяйственная эффективность);
 
• с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);
 
• с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).
Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой 
нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности — неотъемлемая часть анализа проекта в целом.
Отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной 
и социальной эффективности девелопмента. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические 
процессы и которое может иметь стоимостное измерение.
Девелопмент — это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство: девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и 
только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на 
продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «девелопмент» не при

нято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве 
«под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, 
несомненно, присутствует.
В «рыночности» состоит существенное отличие девелопера от 
заказчика. Заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству. В деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты — выбор коммерчески 
состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение 
финансовой устойчивости проекта и пр.
Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности 
бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в 
ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным 
благам. Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса 
девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Проекты развития недвижимости, целью которых выступает 
создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью 
большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, 
инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.
В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс 
можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.
Цикл девелопмента отличается от строительного цикла тем, что 
стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т.п.) 
составляет лишь один из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента не просто создание объекта недвижимости (это может 
быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента — получение 

дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.
В наиболее общем виде проект развития недвижимости может 
быть сведен к трем основным фазам: концептуальной, организационно-проектной, строительной, причем каждая из них может 
занимать несколько лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.
Выделяются 5 основных этапов реализации проектов развития 
недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается 
на ряд составляющих:
I этап. Разработка концепции и предварительное рассмотрение 
проекта:
 
• постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;
 
• определение основной стратегии девелопмента;
 
• исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.
II этап. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:
 
• анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
 
• проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;
 
• прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;
 
• определение вероятности получения финансов.
III этап. Проектирование и оценка проекта:
 
• формирование команды девелопера;
 
• подготовка бизнес-плана проекта;
 
• проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;
 
• получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;
 
• внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.
IV этап. Заключение контрактов на строительство:
 
• выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

• создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
 
• создание системы контроля за ходом реализации проекта.
V этап. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:
 
• определение периода, способа проведения и набор персонала для маркетинговой кампании;
 
• обеспечение сохранности и безопасности объекта;
 
• анализ и при необходимости внесение изменений в работу 
агентов по продажам;
 
• управление денежными потоками по проекту.

Ответственные за проект в целом 
(девелоперы полного цикла)

Элементы процесса

Инвестиционная идея

Бизнес-планирование

Финансирование

Проектирование

Подготовка площадки

Эксплуатация

Строительство

Поставки

Реализация

ТСЖ

Служба продаж

Служба генподрядчика

Служба снабжения

Служба заказчика

Проектный институт

Финансовый департамент

Служба маркетинга

Владельцы компании

Рис. 1. Элементы инвестиционно-строительного процесса девелопмента

Выделенные этапы не обязательно последовательно сменяют 
друг друга, подчас они протекают параллельно, лишь логически 
вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строи