Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика : в 3 ч. Ч. 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования

СЕРВЕЙИНГ И ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ                                    
ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ:                                        
ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА

В трех частях

Научный редактор П.Г. Грабовый

Часть 3
Эксплуатационный модуль сервейинга 
в системе территориально-пространственного 
развития муниципального образования

Москва 2017

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 

СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТБиблиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ

2-е издание (электронное)

УДК 338(–21)
ББК
65.22
C32

СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
канд. техн. наук, проф. А. П. Дубяга, зав. кафедрой экспертизы и управления недвижимостью 
Юго-западного государственного университета (г. Курск); д-р техн. наук, проф. С. А. Болотин, 
зав. кафедрой организации строительства Санкт-Петербургского государственного 
архитектурно-строительного университета
Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом МГСУ
Авторы части 3: В. М. Калинин (гл. 1); С.Н. Попельнюхов (гл. 2, разд. 2.1, 2.3); 
В.Н. Семенов (гл. 2, разд. 2.2, 2.4, 2.5); К. П. Грабовый (гл. 3, разд. 3.1—3.4, заключение), 
Е. А. Солнцев (гл. 3, разд. 3.5); Д. А. Капырин (гл. 3, разд. 3.6, прил. 1, 2)
C32
Сервей инг и профессиональный  девелопмент недвижимости: теория, 
практика [Электронный  ресурс] : Ч. 3. Эксплуатационный  модуль сервей - 
инга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования : монография (в 3 ч.) / В. М. Калинин [и др.] ; науч. ред. 
П. Г. Грабовый  ; М-во образования и науки Рос. Федерации,  Моск. гос. строит. 
ун-т. — 2-е изд. (эл.). — Электрон. текстовые дан. (1 файл pdf : 207 с.). — М. : 
Изд-во МИСИ—МГСУ, 2017. — (Библиотека научных разработок и проектов 
НИУ МГСУ). — Систем. требования: Adobe Reader XI либо Adobe Digital 
Editions 4.5 ; экран 10".

ISBN 978-5-7264-1675-5
ISBN 978-5-7264-1677-9 (Ч. 3)
По большей части жилищный фонд Российской Федерации был приватизирован в начале 90-х гг. прошлого столетия. В последующие 20 лет текущий и 
капитальный ремонты жилых квартир и инфраструктуры не выполнялись. Отсутствовал необходимый объем капиталовложений. Из 59 млн квартир около 
50 % в России нуждаются в санации. Недостаточный объем текущего ремонта в 
прошлом привел к значительным физическим и структурным повреждениям 
зданий и сооружений, которые с учетом общего возраста построек ведут к снижению остаточного срока их эксплуатации. Эффективное управление многоквартирным домом невозможно без применения энергосберегающих технологий, 
направленных на использование современных теплоизоляционных материалов, 
сокращающих потери тепла за счет регулирования энергозатрат без замены 
изношенных трубопроводов и энергосберегающего оборудования. Эти и другие 
вопросы нашли свое отражение в третьей части монографии. 
Для инженеров (сервейеров) — специалистов по недвижимости, работников 
муниципальных и иных предприятий ЖКХ, потребителей коммунальных 
услуг, преподавателей, аспирантов и магистров.

УДК 338(–21) 
ББК 65.22

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Сервейинг и 
профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика : монография 
(в 3 ч.) / В. М. Калинин [и др.] ; науч. ред. П. Г. Грабовый  ; М-во образования и 
науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. — М. : Изд-во МИСИ—МГСУ, 
2012-2013. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — ISBN 
978-5-7264-0636-7. 
    Ч. 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования — М. : 2013.. — 208 с. — ISBN 
978-5-7264-0730-2.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать от нарушителя 
возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1675-5
ISBN 978-5-7264-1677-9 (Ч. 3)
©  Национальный исследовательский Московский 
государственный строительный университет, 2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. МОНИТОРИНГ КАК ОСНОВА СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ
ТЕХНИЧЕСКИМ СОСТОЯНИЕМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ...................................................................5
1.1. Содержание, текущий и капитальный ремонты объектов ..........5
1.2. Показатели, определяющие риск нарушения условий 
безопасности и комфортного использования объекта
и затрат, связанных с предупреждением и ликвидацией
последствий его реализации ......................................................................13
1.3. Практические методы минимизации риска в процессе
эксплуатации объекта ....................................................................................17
1.4. Методологические основы мониторинга состояния 
жилищного фонда .............................................................................................19
1.5. Методика мониторинга геологической среды территории 
муниципального образования ...................................................................27
1.6. Методика мониторинга экологической среды территории
муниципального образования ...................................................................31
1.7. Методология разработки стратегического плана управления 
техническим состоянием жилищного фонда ....................................33

Глава 2.  ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ СИСТЕМОЙ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ 
В ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО 
ОБРАЗОВАНИЯ В СИСТЕМЕ СЕРВЕЙИНГА И ЭКСПЛУАТАЦИОННОГО 
ДЕВЕЛОПМЕНТА  .........................................................................................................37
2.1. Государственно-частное партнерство в жилищнокоммунальной сфере .......................................................................................37
2.2.  Анализ этапов жизненного цикла энергоресурса
в сочетании с функциями организации и управления ................55
2.3. Приоритеты стратегий организации комплексного развития 
коммунальной инфраструктуры муниципального 
образования  ........................................................................................................65
2.4. Разработка организационного механизма проведения работ
по экономии и сохранению энергоресурсов  .....................................76
2.5. Организация управления по изменению организационнотехнической надежности для систем энергосбережения
инфраструктурных объектов недвижимости 
по жизнеобеспечению муниципального образования ................81

Глава 3. УПРАВЛЕНИЕ ЭНЕРГОИ РЕСУРСОСБЕРЕГАЮЩИМИ 
ИННОВАЦИЯМИ В ЖИЛИЩНОМ И КОММУНАЛЬНОМ 
КОМПЛЕКСАХ ................................................................................................................91
3.1. Современный зарубежный опыт и тенденции в решении
проблем энерго- и ресурсосбережения.................................................91
 3.2. Проблемы энерго- и ресурсосбережения в жилищном 
и коммунальном комплексах в системе устойчивого 

социально-экономического развития муниципальных
территорий ........................................................................................................ 100
3.3. Эколого-экономические балансы в оценке энерго- 
и ресурсосбережения предприятий и организаций ЖКХ ....... 112
3.4. Организационно-экономический механизм управления
надежностью энерго- и ресурсосбережения 
в корпоративной системе ЖКК .............................................................. 132
3.5. Основные инновационные мероприятия 
в энерго- и ресурсосбережении зданий ............................................. 146
3.6.  Энерго- и ресурсосбережение — основа стратегии 
устойчивого развития города и сервейинга территории ....... 165

ПОСЛЕСЛОВИЕ ............................................................................................................................. 171

Библиографический список ................................................................................................. 172

ПРИЛОЖЕНИЯ .............................................................................................................................. 194

Г л а в а 1 
МОНИТОРИНГ КАК ОСНОВА 
СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКИМ
СОСТОЯНИЕМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

1.1. Содержание, текущий и капитальный
ремонты объектов

В процессе эксплуатации зданий и сооружений всегда существует 
риск того, что какие-либо отклонения в работе конструкций и инженерных систем приведут к нарушению требований безопасности или 
комфортных условий на объекте. Существование подобного риска — 
событие объективное, не зависящее от воли лиц, занимающихся техническим управлением на всех стадиях жизненного цикла объекта. 
Однако степенью риска можно управлять. На стадии эксплуатации 
управление риском заключается в оптимизации проведения профилактических мероприятий и рационализации аварийного обслуживания, позволяющих:
  минимизировать вероятность возникновения неблагоприятных условий на эксплуатируемом объекте;
  если же нарушение произойдет — минимизировать нежелательные социальные, материальные и экологические последствия, связанные с нарушением.
Причины, вызывающие нарушения в работе элементов объектов, 
зависят от многих случайных факторов. Поэтому изменения состояния объекта в период его эксплуатации могут оцениваться только 
вероятностными методами, а мероприятия, призванные минимизировать риск нарушений требований по безопасности и комфортным 
условиям, должны обосновываться методами теории надежности.
К основным организационным мероприятиям, решающим задачи 
минимизации риска в процессе эксплуатации объектов, относятся:
  техническое обслуживание (ТО) конструктивных элементов и 
инженерного оборудования;
  мониторинг технического состояния объекта в целом, его помещений, конструкций, параметров инженерного оборудования и состояния окружающей среды;
  ремонты элементов объекта.

Техническое обслуживание предполагает выполнение мероприятий, обеспечивающих проектные условия эксплуатации элементов 
объекта, и выполнение регламентированных техническими требованиями специальных работ, обеспечивающих работоспособность отдельных элементов инженерных систем и конструкций объекта. Для 
большинства конструктивных элементов объекта ТО заключается в 
предупреждении воздействия на них нагрузок, не предусмотренных 
проектом, а также предотвращение контакта элементов с потенциально агрессивными средами. Многие из подобных мероприятий 
имеют естественный для персонала и пользователей характер: например, очистка кровли от мусора или элементов инженерного оборудования от грязи, проветривание помещений, где может образоваться конденсат и т.д. Специальные работы, выполняемые во время ТО, 
также имеют очевидный характер — зачистка контактов, замена масла (или смазка движущихся деталей, например в механизмах современных оконных и дверных заполнений). Относительная простота 
восприятия необходимости выполнения мероприятий ТО обусловила 
называть многие из них «содержанием» того или иного элемента объекта. Вместе с тем с позиции надежности мероприятия технического 
обслуживания имеют принципиальное значение — они обеспечивают стабильность в изменении во времени вероятности безотказной 
работы элемента объекта и уменьшают вероятность преждевременного отказа в работе объекта.
При своевременном проведении ТО вероятность безотказной работы элемента объекта монотонно убывает, но темп убывания достаточно стабилен. В случае игнорирования мероприятий ТО темп убывания 
вероятности безотказной работы элемента резко возрастает (рис. 1.1).

При нарушении ТО

Z

При выполнении ТО

0
Момент проведения
регламентного ТО

P(Z)

1

Рис. 1.1. Характер изменения вероятности безотказной работы объекта P(z) 
во времени z при своевременном и спонтанном проведении мероприятий ТО

Элемент объекта имеет некоторое критическое значение расчетного параметра (напряжения и т.п.), который изменяется по определенному закону около среднего значения Xа, которому соответствует 
наибольшая плотность вероятностей отказа. В условиях эксплуатации случайные величины, характеризующие критические нагрузки 
для данного элемента, непрерывно изменяются. В элементе в момент 
времени z = 0 действуют нагрузки Xb. Площадь, лежащая между кривой и осью абсцисс левее точки xb, определит вероятность отказов q0 
при данной действующей нагрузке (рис. 1.2). Несвоевременное выполнение мероприятий технического обслуживания приводит к тому, 
что разброс значений параметра элемента вокруг среднего значения 
увеличивается, что приводит к увеличению вероятности отказа на 
величину q1. 

Рис. 1.2. Влияние мероприятий ТО на вероятность безотказной работы
объекта

Мониторинг технического состояния объекта в современных условиях реализуется в основном следующими способами:
  системой осмотров, определенной в МДК 2-03.2003 «Правила и 
нормы технической эксплуатации жилищного фонда»;
  периодическими техническими освидетельствованиями технического состояния конструкций и инженерного оборудования, выполняемыми в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
  непрерывным инструментальным мониторингом, реализуемым 
по техническим условиям служб эксплуатации, проектных организаций или предприятий, выполняющих мониторинг.

q1

q0
x
xb
Xa

dq
dx
При выполнении ТО

При нарушении ТО

Основная цель любого из приведенных способов мониторинга — 
заблаговременное выявление дефектов или отклонения параметров 
конструкций и инженерных систем, создающих потенциальную угрозу нарушения условий безопасности и комфортного использования 
объекта. По сути, мониторинг является главнейшим средством предотвращения аварийных ситуаций на объекте, но в силу ряда объективных причин полностью устранить риск их возникновения на современном техническом уровне невозможно.
Осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий в основном проводятся периодически (за исключением 
внеплановых осмотров, проводимых после стихийных бедствий и аварий). Дефекты при осмотре определяются органолептическими методами или с использованием простейших измерительных приборов. То 
есть некоторые дефекты в момент осмотра элемента могут оказаться 
невидимыми, а впоследствии проявиться в виде нарушений.
Техническое освидетельствование объекта, проводимое инструментальными методами и сопровождаемое необходимыми расчетами, позволяет получить объективную оценку его технического состояния и с очень большой достоверностью предотвратить аварийные 
ситуации. Но есть обстоятельства, ограничивающие его регулярное 
применение. Это, во-первых, относительно высокая стоимость проведения работ. Кроме того, во многих случаях для инструментального 
обследования требуется вскрытие тех или иных узлов, отбор образцов и других механических воздействий, нарушающих отделку помещения, условия его использования и т.п. В эксплуатируемых объектах, 
особенно в жилых зданиях, регулярное проведение таких действий 
вызывает негативную реакцию со стороны пользователей. Поэтому 
техническое освидетельствование назначается в следующих случаях:
  при наличии дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных 
воздействий, в том числе неравномерных просадок фундаментов), 
которые могут снизить прочностные, деформативные характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние здания в 
целом;
  увеличении эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности здания;
  реконструкции зданий даже в случаях, не сопровождающихся 
увеличением нагрузок;
  выявлении отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;

 отсутствии проектно-технической и исполнительной документации;
  изменении функционального назначения зданий и сооружений;
  возобновлении прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после 
прекращения строительства при выполнении консервации;
  деформации грунтовых оснований;
  необходимости контроля и оценки состояния конструкций зданий, расположенных вблизи от вновь строящихся сооружений;
  необходимости оценки состояния строительных конструкций, 
подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий природного 
характера или техногенных аварий;
  необходимости определения пригодности производственных и 
общественных зданий для нормальной эксплуатации, а также жилых 
зданий для проживания в них.
Перечисленные ситуации за весь период эксплуатации здания 
возникают редко, и, соответственно, период проведения технических 
освидетельствований достаточно большой. Исключение здесь составляет последнее условие — необходимость оценки пригодности 
объекта для нормальной эксплуатации. Для обычных жилых зданий, 
находящихся в неудовлетворительном или аварийном состоянии и 
предназначенных для капитального ремонта либо реконструкции, 
периодичность освидетельствований значительно сокращается. Для 
уникальных зданий и сооружений периодичность освидетельствования наиболее ответственных конструкций назначается в особом порядке.
Непрерывный инструментальный мониторинг, являющийся наиболее перспективным методом оценки технического состояния объекта, в настоящее время находится в начальном этапе развития. Это 
вызвано отсутствием средств автоматического контроля  большинства эксплуатационных параметров конструкций и инженерных 
систем. На сегодня широкое применение имеют лишь средства автоматического контроля деформаций конструкций, параметров инженерных систем, а также средства автоматической индикации уже 
произошедших нарушений.
С позиции обеспечения надежности мониторинг технического состояния объекта представляется следующим образом. Через заданные промежутки времени выполняется оценка технического состояния элемента объекта, во время которой с какой-то вероятностью 
выявляются дефекты, способные привести к отказу в его работе. При 
выявлении дефекта назначаются восстановительные мероприятия. 
Если же дефект не обнаружен, то возможны два сценария развития 

дальнейших событий: либо дефект (или возникший из-за него отказ) 
будет выявлен при следующей оценке технического состояния, либо 
он проявится самостоятельно, что присуще большинству элементов 
здания (рис. 1.3).

t

t

Момент возникновения
предельного состояния
или отказа в работе

Диагностическое выявление
неисправности 
(или предельного состояния)
и аварийный ремонт

Неработоспособное
состояние

Работоспособное
состояние

Моменты 
проведения
контроля

Самостоятельное проявление
неисправности и аварийный
ремонт

Возможные сценарии проявления
неисправности (предельного состояния)

Рис. 1.3. Возможные сценарии проявления отказа элемента объекта
при мониторинге его технического состояния

В любом случае элемент объекта некоторое время будет находиться 
в неработоспособном состоянии, которое определяется из выражения

             
 
(1.1)

где F(t) — функция распределения времени безотказной работы элемента объекта; G(у) — функция распределения времени самостоятельного проявления отказа.
Даже в том случае, если дефект не перерастет в отказ и самостоятельно не проявится, среднее время его существования составляет 
примерно половину от назначенного периода мониторинга.
Ремонты элементов объекта подразделяют на капитальные и 
текущие. Целью капитальных ремонтов является устранение физического износа конструктивных элементов (ФИк.э.) и инженерных 
систем, а также устранение морального износа здания. Если все элементы здания включены в состав капитального ремонта, то его называют комплексным. Если в состав капитального ремонта включены 
отдельные конструкции или инженерные системы, то такой ремонт 
называют выборочным. Итогом любого капитального ремонта становится восстановление всех эксплуатационных характеристик ремон

тируемого элемента до состояния, близкого к новому изделию. С позиции надежности это означает, что вероятность безотказной работы 
элемента в момент завершения капитального ремонта практически 
равна единице (рис. 1.4).

t

P(o)

Момент проведения капитального ремонта

Рис. 1.4. Изменение вероятности безотказной работы объекта 
при проведении капитального ремонта

Текущий ремонт предназначен для: 1) предупреждения преждевременного износа элемента объекта или 2) устранения незначительной его неисправности. В первом случае выполняются работы по 
защите элемента от негативных внешних воздействий, не предусмотренные первоначальным проектом, например обработка фасада здания, выполненного из силикатного кирпича, ГКЖ составами. В этом 
случае в момент завершения текущего ремонта его технические характеристики остаются на прежнем уровне, но дальнейший процесс 
износа замедляется, т.е. вероятность безотказной работы, оставаясь 
на прежнем уровне, уменьшает темп своего снижения (рис. 1.5).

Рис. 1.5. Изменение вероятности безотказной работы элемента объекта
при выполнении текущего ремонта: А — восстановление только
работоспособности; Б — выполнение защитных мероприятий

Устранение незначительных неисправностей с позиции надежности предполагает восстановление только работоспособности объекта при сохранении на прежнем уровне вероятности его безотказной 
работы. Например, устранение свища в трубопроводе посредством 
установки хомута обеспечивает герметичность системы, но величина 
коррозионного повреждения, шероховатость трубы и другие ее технические характеристики остаются на прежнем уровне.
Капитальные ремонты в той или иной мере обновляют объект, 
восстанавливая его первоначальные характеристики и снижая риск 
нарушения условий безопасности и комфортного использования 
объекта. Если назначать выполнение капитального ремонта не по 
факту возникновения дефектов или аварий в элементах здания, а заблаговременно, то риск аварийных ситуаций может быть значительно уменьшен. Это обстоятельство побудило в 70-е гг. прошлого века 
внедрить систему планово-предупредительных ремонтов, основной 
целью которой как раз и был принцип предупреждения потенциальных нарушений условий безопасности и комфортного использования 
объекта. 
Однако практическая реализация системы предупредительных 
ремонтов сопряжена со значительными материальными затратами, 
поскольку во время их проведения выводятся из объекта и заменяются конструкции и инженерное оборудование, находящиеся в работоспособном состоянии и имеющие значительный остаточный ресурс. 
Возникает классическая задача управления технической эксплуатацией объекта — либо выполнять планово-предупредительные капитальные ремонты, влекущие за собой значительные материальные 
издержки, либо посредством мониторинга определять моменты достижения предельных состояний элементов и затем назначать капитальный ремонт. Ресурс элемента в этом случае будет практически 
исчерпан, и, соответственно, эксплуатационные затраты на его восстановление будут меньше, но риск возникновения аварийных ситуаций возрастает. При этом возрастает риск, связанный с ликвидацией 
последствий аварийной ситуации.
Рациональное решение поставленной задачи возможно только в 
том случае, когда имеется возможность количественно оценить соотношение величины риска и материальных затрат, связанных с предупреждением и ликвидацией его последствий для всех вариантов 
управления эксплуатацией объекта.