Оценка имущества
Покупка
Основная коллекция
Тематика:
Оценочная деятельность
Год издания: 2016
Кол-во страниц: 48
Дополнительно
Вид издания:
Учебно-методическая литература
Уровень образования:
ВО - Бакалавриат
Артикул: 684569.01.99
Скопировать запись
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов.
Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в
ридер.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВА ТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ДИЗАЙНА И ТЕХНОЛОГИИ» (ФГБОУ ВО «МГУДТ»)
Для направлений подготовки 38.03/04.01 Экономика, 38.03.02 Менеджмент
ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА
Методические указания
Составитель:
Страчкова Е.Г., к.э.н., доц.
Москва
МГУДТ 2016
УДК 558.1
С 83
С 83 Оценка имущества: Методические указания. /Сост. Страчкова Е.Г. -М:МГУДТ, 2016.-48с.
Рецензенты:
- доц., к.т.н. Николаева Л.Н. (ФГБОУ ВО «МГУДТ»);
- ст.преп. Пурыскина (ФГБОУ ВО «МГУДТ»)
Методические указания предназначены для подготовки бакалавров и магистров, обучающихся по направлениям 38.03.02 Менеджмент, 38.03/04.01 Экономика для всех форм обучения и будут использованы при изучении дисциплин «Оценка имущества», «Экономика недвижимости», «Оценка бизнеса».
Методические указания ставят своей целью закрепление и творческое усвоение учебного материала, излагаемого в лекционных курсах соответствующих дисциплин.
УДК 658.1
Подготовлено к печати на кафедре экономики и менеджмента.
Печатается в авторской редакции.
©МГУДТ, 2016
© Страчкова Е.Г.., 2016
Содержание
Введение................................................... 4
Тема 1. Имущество, его виды и особенности оценки........... 5
Тема 2. Правовые основы проведения оценки стоимости имущества в РФ....................................... 6
Тема 3. Особенности проведения оценки стоимости бизнеса (предприятия)............................................. 19
Тема 4. Особенности проведения оценки стоимости недвижимости 24
Тема 5. Особенности проведения оценки стоимости машин и оборудования.............................................. 28
Тема 6. Особенности проведения оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.............. 41
Вопросы по дисциплине «Оценка имущества».................. 44
Список литературы......................................... 46
Введение
Учебным планом подготовки бакалавров / магистров по направлениям 38.C3.O2 Менеджмент, 38.03/04.01 Экономика предусмотрено изучение дисциплины «Оценка имущества», сочетающее лекционное изложение материала с активными формами обучения. К ним относятся практические занятия.
Цель методических указаний - углубление, закрепление и творческое усвоение теоретических знаний, полученных студентами на лекциях и приобретение практических навыков в области оценки стоимости имущества. Проведение занятий по дисциплине «Оценка имущества», позволит студентам научиться использовать различные подходы и методы оценки стоимости имущества, а также анализировать и определять влияние различных факторов на оценку различных видов имущества различными методами.
Предлагаемые методические указания дадут возможность студентам приобрести практические навыки в области формирования правовой и информационной баз оценки, процесса оценки, установления ограничительных условий и факторов, влияющих на проведение оценки, методов оценки стоимости имущества и других.
Материал методических указания состоит из тем занятий, посвященных различным вопросам, касающимся проведения достоверной оценки стоимости имущества.
К каждой теме даны поясняющие теоретические материалы, а к некоторым темам - практические задачи с указаниями по их решению для закрепления лекционного материала.
Тема 1. Имущество, его виды и особенности оценки
Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Оценка имущества - наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.
Согласно статье 5 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:
1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);
2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);
3. Право собственности и иные вещные права;
4. Права требования, обязательства (долги);
5. Работа, услуги, информация;
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие направления:
1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);
2. Оценка недвижимости;
3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);
4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный
момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.
Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, явллются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.
Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки -реализацию цели оценки.
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки.
Тема 2 Правовые основы проведения оценки стоимости имущества в РФ
Проведение оценки имущества в РФ регулируют ФЗ, стандарты оценки, этика оценщика.
Основные ФЗ, регулирующие оценочную деятельность в РФ, представлены в таблице 1.
Кроме ФЗ, оценочную деятельность в РФ регулируют основные федеральные стандарты оценки:
• ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России ’’Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)” от 20 июля 2007 года N 256
• ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России ’’Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)” от 20 июля 2007 года N 255
Таблица 1 Основные ФЗ РФ, регулирующие оценочную деятельность
№ Название, дата принятия Комментарий
п/п и номер нормативного
документа
1. ФЗ РФ «Об оценочной деятель- Регулирует оценочную деятельность в РФ
ности в РФ» от 29.07.1998г.
№135-Ф3 (в ред. от 02.06.2016г.)
2. ФЗ РФ «О реструктуризации Устанавливает процедуру привлечения незави-
кредитных организаций» от симого оценщика для сценки стоимости акти-вов
08.07.1999г. № 144-ФЗ (в ред. кредитной организации
от 08.12.2003г.)
3. ФЗ РФ «О несостоятельности Регулирует порядок инвентаризапци и оценки
(банкротстве^ от 08.01.1998г. имущества должника в ходе конкурсного произ-
№6-ФЗ (в ред. от 01.10.2002'.) водства, определяет порядок привлечения оцен-
щиков и иных специалистов для оценки
4. ФЗ РФ «Об обществах с Определяет порядок привлечения независимых
ограниченной ответствен- оценщиков для оценки вклада в устжной капи-тал
ностью» от 08.02.1998г. № 14- общества в случае, если его номинальная
ФЗ ( в ред. от 29.12.2015г.) стоимость оплачивается неденежным вкладом
5. ФЗ РФ «Об акционерных Денежная оценка имущества, вносимого в оплату
обществах» от 26.12.1995г. акций при учреждении общества, производится по
№ 208-ФЗ ( в ред. от соглашению между учредителями.
02.06.2016г.) При оплате дополнительных акций неденежными
средствами денежная оценка имущества,
вносимого в оплату акций, производится советом
директоров (наблюдательным советом) общества в
соответствии со ст.77 настоящего ФЗ.
При оплате акций неденежными средствами для
определения рыночной стоимости такого
имущества должен привлекаться оценщик, если
иное не установлено ФЗ. Величина денежной
оценки имущества, произведенной учредителями
общества и советом директоров (наблюдательным
советом) общества, не может быть выше величины
оценки, произведенной оценщиком (ст.34).
6. ФЗ РФ «О государственном Регулирует отношения, возникающие в связи с
кадастре» от 24.07.2007г. № ведением госкадастра недвижимости, гос.
221-ФЗ (в ред. от 01.05.2016г.) кадастровым учетом недвижимого имущества и
кадастровой деятельности
7. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге Определяет порядок оценки предмета ипотеки
недвижимости)» от 16.07.1998г. (ст. 9)
№ 102-ФЗ(в ред.от 05.10.2015г.)
8. ФЗ РФ «О негосударственных Определяет необходимость оценки объекта
пенсионных фондах» от недвижимого имущества при размещении
07.05.1998г. № 75-ФЗ ( в ред. пенсионных резервов в недвижимое имущество
от 30.12.2015г.) (ст.25, п.6)
• ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки ’’Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254
• ФСО-4: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508
• ФСО-5: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238
• ФСО-6: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N628
• ФСО-7: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки ’’Оценка недвижимости (ФСО № 7)”_от 25 сентября 2014 годаЫ 611
• ФСО-11: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки ” Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)”_от 22 июня 2015 годаЫ 385
• Проект ФСО по оценке бизнеса : «Оценка стоимости акций, долей участия, в уставном (складочном) капитале (бизнеса)» (рабочее название стандарта; даннные на 06.2016г.)
• Стандарт 04.21. «Оценка стоимости движимого имущества. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств». Утверждено Решением Правления Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» Протокол № 21 от «19» октября 2007 г.
Оценка имущества производится оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.
Изменения, внесенные в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.
Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.
Обычно целями оценки стоимости имущества являются:
• определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
• использование имущества в качестве предмета залога;
• продажа или иное отчуждение имущества;
• переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• ипотечное кредитование физических и юридических лиц;
• выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
• проведение оценки объектов имущества с целью контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
• составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными.
Ограничительными условиями при проведении оценки имущества являются:
- “срок жизни” оценки; может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев;
- оценка (цифра) имеет свой доверительный интервал и доверительную вероятность, поэтому итоговая цифра оценки имущества была должным образом округлена;
- каждая оценка предназначена только для тех целей, которые указаны в задании на оценку. Оценка для взноса в Уставный капитал не может использоваться при банкротстве, а для купли/продажи - для целей залога, так как все эти цифры будут разными.
- проведение работ по оценке никогда не предполагает участия эксперта в “дальнейшей жизни отчета” - в судах, слушаниях, совещаниях и прочем, связанным с обсуждением самой оценки. Эту дополнительную часть сотрудничества нужно отдельно обсуждать.
Основными факторами, влияющими на величину стоимости имущества являются: спрос и предложение; владение имуществом требует специальной подготовки или нет; риск; наличие активов; мотивация; степень контроля, которую получает новый собственник; ликвидность; перспективы развития.
Основная информация для оценки представлена в таблицах 2-4.
Таблица 2_____________________Принципы оценки имущества
Категории Составляющие Особенности учета
1 2 3
1. Принцип Максимальная Дисконтирование будущих доходов альтернативных
наилуч- эффективность вариантов использования с учетом риска инвестиций.
шего и Финансовая Обоснование целесообразности финансирования проекта,
наиболее обоснован- отражающей его способность обеспечить доход,
эффектив- ность достаточный для возмещения расходов инвесторов и
ного получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
исполь- Технологичес- Анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации
зования кая и физиче проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности
ская осущест- транспорта, возможности подключения к коммунальным
вимость удобствам и т.п.
Соответствие Анализ строительных и экологических нормативов:
законодатель- ограничение этажности, запрет на строительство,
ству зонирование, перспективы развития, настроение
населения, пожаробезопасность и др.
2. Принци- Принцип Измерение стоимости каждого элемента (вклада), вносимой
пы. отра- вклада им в общую стоимости объекта (влияние как присутствия
жающие вклада, так и его отсутствия).
компонен- Принцип Последовательное внесение улучшений будет увеличивать
ты предельной стоимость объекта до достижения точки максимальной
объекта продуктив- продуктивности, после чего затраты на создание
ности дополнительных улучшений не будут полностью
компенсированы увеличением стоимости объекта
Принцип Чем более гармоничны и сбалансированы элементы
сбалансиро- объекта, тем выше его стоимость на рынке. Недоста-
ванности точность улучшений или перегруженность земли может
привести к уменьшению его стоимости.
3. Принци- Принцип Осведомленный покупатель в условиях открытого рынка
пы, осно- замещения не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект
ванные на подобной полезности, доходности или ч$м затраты на
представле- возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.
ниях Принцип На стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие
пользова- ожидания преимущества (доходы от использования и перепродажи)
теля от владения ею: чем больше положительных ожиданий, тем
выше стоимость
Принцип Объект недвижимости наряду с большей полезностью для
полезности пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.