Как оформить дачу, квартиру, участок: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним


Серия «Консультирует юрист»







                АНТОН ГУСЕВ




КАК ОФОРМИТЬ ДАЧУ, КВАРТИРУ, УЧАСТОК ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Издание 3-е, переработанное и дополненное








Ростов-на-Дону «Феникс» 2013

УДК 347.2/.3
ББК 67.404
КТК 076
     Г96


            Гусев А.


Г96 Как оформить дачу, квартиру, участок: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А. Гусев. — Изд. 3-е, перераб. и доп. — Ростов н/Д : Феникс, 2013. — 141, [1] с. — (Консультирует юрист).


ISBN 978-5-222-21275-2

        Вы приватизировали или купили квартиру и не знаете, как ее оформить? У вас есть дача, и вы не знаете, как узаконить права на нее? Как зарегистрировать гараж или самострой? Какие документы нужны для росрегистрации и БТИ? Ответы на эти и многие другие вопросы даст книга, посвященная актуальным вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За последний год законодательство о регистрации сильно изменилось, и для каждого гражданина России остро возникла необходимость быть в курсе его новшеств. Отмена приватизации и регистрации самовольных построек, «дачная амнистия», регистрация прав на основании решений третейских судов — все эти нововведения только на первый взгляд кажутся противоречивыми и направленными на усложнение жизни населения.
        Книга призвана разъяснить читателям, как применять все эти нововведения и использовать их с максимальной выгодой для себя. Прочитав ее, вы смело можете войти в двери регистрирующего органа, который уже не сможет беспрепятственно вам отказать в регистрации и защите ваших прав.


ISBN 978-5-222-21275-2

УДК 347.2/.3
ББК 67.404



© Гусев А., 2013
               © Оформление: ООО «Феникс», 2013

            ОТ АВТОРА



   На протяжении последних двадцати лет рыночная экономика прочно вошла в нашу жизнь, сделав ее невозможной без таких понятий, как собственность и свобода предпринимательства. Эти явления сделали богатыми не одну сотню человек, и каждый из нас, естественно, мечтает пополнить их ряды. Особенно хорошо мы стали в последнее время понимать правовое значение слова «собственность». Приобретя квартиру, дачу, дом, гараж или земельный участок, первый вопрос, с которым мы сталкиваемся, — это оформление прав на нашу недвижимость. Помочь в осуществлении этого процесса нам призвана новая структура — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ, в полномочия сотрудников (регистраторов) которой входит регистрация прав и сделок с объектами недвижимости. Тому, каким образом регистраторы принимают решения — о регистрации прав, об отказе или о приостановлении регистрации, — и посвящена основная часть настоящей книги.
   Для реализации этой службой своих функциональных обязанностей 21.07.1997 был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Естественно, за 14 лет он претерпел значительные изменения, которые также учтены автором при написании настоящей работы. Каким образом выглядит процедура регистрации изнутри, в каком порядке представляются документы на регистрацию, с какими препятствиями вы можете столкнуться в процессе регистрации — ответы на эти и многие другие вопросы дает книга. Особое место в книге посвящено новеллам законодательства — они отражены под специальной рубрикой «Новое в законодательстве».
   В завершение вступительного слова автор — практикующий юрист, имеющий опыт работы с органами юстиции свыше 8 лет, автор 12 книг по юридической тематике, выпущенных в свет издательством «Феникс», — хочет выразить слова благодарности государственным регистраторам А.А. Сердюк, О.П. Прокофьевой, Т.А. Шипиловой и другим сотрудникам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за помощь в создании данной книги.
   Приятного и полезного вам чтения!

3

            СПИСОК УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ


   ФЗ — Федеральный закон.
   Росреестр, Росрегистрация — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее структурные подразделения (орган, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделки с ним).
   ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   ГКН — Государственный кадастр недвижимости.
   Минюст — Министерство юстиции РФ.
   Закон о регистрации прав — Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации.
   СК — Семейный кодекс Российской Федерации.
   Закон об ипотеке — Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
   ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
   АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.
   ВАС — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.
   ФАС — Федеральный арбитражный суд (по округам).
   КС — Конституционный Суд Российской Федерации.
   БТИ — Бюро технической инвентаризации.
   ОТИ — Отдел технической инвентаризации.
   ВС — Верховный Суд Российской Федерации.
   Закон о приватизации — Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
   ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации.
   ЗК — Земельный кодекс Российской Федерации.
   ЛК — Лесной кодекс Российской Федерации.

4

Глава 1.


            ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ


            1.1.  Порядок проведения государственной регистрации


   Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:
    ■ прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
    ■ правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
    ■ установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
    ■ внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
    ■ совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
   В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184 (далее — Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002).
   Особенности государственной регистрации также определены:
    ■ Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 (далее — Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);
    ■ Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70.
   Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том

5

числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии сп.2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.
   Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец — заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.
   Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право — перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).
   В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.
   Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.

6

            1.2.  Прием документов на государственную регистрацию


   На приеме в соответствии со ст. ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляются следующие действия:
    ■  установление личности заявителей;
    ■  проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;
    ■  проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;
    ■  проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;
    ■  сличение копий с подлинниками документов;
    ■  внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
    ■  выдача заявителям расписки о принятии документов.
   В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:
    ■  документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;
    ■  документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;
    ■  не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;
    ■  не представлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственную регистрацию;
    ■  не представлены подлинники документов (за исключением актов органов государственной власти или местного самоуправления) с приложением копий.
   При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста от 01.07.2002.
   В расписку включаются дата представления и время (с точностью до минуты) и перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листов в каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядкового номера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятым документам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставные документы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельства о браке) в расписку не включаются.
   По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта (абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав).

7

   В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:
    а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;
    б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства для граждан;
    в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).
   Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.
   Поясним порядок представления некоторых документов.
   В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.
   Согласно п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Минюста России от 15.03.2000 № 91, не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество. Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этом на них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия, скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаются нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечи

8

тельства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок органов паспортно-визовой службы о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.
   Подлинники правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в регистрирующий орган при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Регистратор может сделать на них отметку о прекращении права продавца.
   Согласно п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи подлинник платежного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращен заявителю с отметкой «Погашено». Копия остается в регистрационной службе. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле регистрационной службы, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.
   В соответствии сп.4 ст. 16 Закона о регистрации прав на приеме могут быть предъявлены либо подлинники, либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Подлинники свидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке на налоговый учет (о присвоении ИНН) на приеме также только предъявляются, а не сдаются в регистрирующий орган до окончания регистрации (п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи).
   Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или права. Следует также отметить, что копия — это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ. Ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются.
   Заявления о государственной регистрации представляются в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости.
   Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.


            1.3.  Правовая экспертиза документов


   Ключевая процедура государственной регистрации — правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.
   Правовая экспертиза — это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем

9

документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).
   Правовая экспертиза проводится в следующем порядке.
    1. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.
    2. Проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.
    3. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.
    4. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.
   За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задача правовой экспертизы — это установление:
    ■  соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;
    ■  юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;
    ■      отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации. С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:
    ■  право- и дееспособность сторон;
    ■  наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
    ■  соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
    ■  наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;
    ■  принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
    ■  соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
    ■  отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия — указание этих условий в договоре.

10