Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита

О.И.Крассов

Право частной собственности на землю: 
купля-продажа, аренда, приватизация, 

судебная защита

Москва

Инфра-М; Юр. Норма

2018

О.И.Крассов

Право частной собственности на землю: 
купля-продажа, аренда, приватизация, 

судебная защита

Учебное пособие

Москва

Инфра-М; Юр. Норма; Znanium.com

2018

ББК 67.99(2)5 

К78

Крассов, О.И.

Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, 

приватизация, судебная защита: учебное пособие / О.И. Крассов. – М.: 
Инфра-М; Znanium.com, 2015. – 144 с.

ISBN 978-5-16-102934-3 (online)

В книге рассматриваются основные законодательные акты о частной собственности на землю, 
регулирование земель, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного и дачного 
хозяйства, вопросы приватизации земель, предоставленных для ведения фермерского хозяйства и 
для приватизации государственных и муниципальных предприятий. Обсуждается правовой режим 
земельных участков как недвижимого имущества, права, обязанности и ограничения прав 
собственников земельных участков, сделки с землей, регулирование платы за землю, изъятие 
земельных участков, находящихся в частной собственности для государственных и служебных 
нужд. Уделяется внимание и вопросам судебной защиты прав собственников земельных участков, 
возмещение 
ущерба, 
причиненного 
нарушением 
имущественных 
прав 
на 
землю, 

административно-правовая и уголовно-правовая защита права частной собственности на землю. В 
приложении даны образцы различных правовых документов, касающихся землепользования.

Для граждан России, имеющих земельные участки, предпринимателей, руководителей 
государственных и муниципальных предприятий, работников правоохранительных органов, 
практикующих юристов. Может быть использована как учебное пособие по земельному праву 
студентами и преподавателями юридических вузов.

ISBN 978-5-16-102934-3 (online)
© О.И. Крассов, 1995, 2015

Содержание

Введение 
4

1. Основные законодательные акты о частной

собственности на землю................................................................5

2. Регулирование приватизации земель...............................................8

а. Приватизация земель, предоставленных
в пользование гражданам для ведения 
личного подсобного и дачного хозяйства, 
садоводства и индивидуального жилищного 
строительства......................................................................................9
б. Приватизация земель, предоставленных для ведения
крестьянского (фермерского) хозяйства......................................11
в. Приватизация земель при приватизации
государственных и муниципальных предприятий.....................23

3. Правовой режим земельных участков

как недвижимого имущества........................................................ 35

4. Права и обязанности собственников

земельных частков.......................................................................... 45

5. Сделки с землей............................................................................... 53

Договор купли-продажи.................................................................53
Договор аренды земельных участков............................................55
Договор залога................ .................................................................58
Договор дарения, мены и наследования
земельных участков................................  
 
60

Особенности совершения сделок
с земельными долями (паями)......................................................61

6. Регулирование платы за землю......................................................65
7. Ограничения прав собственников земельных"участков.............72
8. Изъятие земельных участков, находящихся в частной 
собственности для государственных
и имущественных нужд..................................................................90

9. Судебная защита прав собственников земельных участков.....94
10. Возмещение ущерба, причиненного нарушением

имущественных прав на землю...................................................100

11. Административно-правовая и уголовно-правовая

защита права частной собственности на землю....................... 105

Приложение. Образцы правовых документов................................113

Введение

Существование частной собственности обусловлено теми задачами, которые она решает в современном цивилизованном обществе, защищая права собственника и в то же время обеспечивая 
баланс его интересов и интересов общества. Обладание собственностью — это неотьемлемое свойство природы человека как общественного существа и рассматривается в качестве одного из 
важнейших естественных прав человека.

Собственность создает предпосылки для обеспечения благополучия человека. Она предоставляет возможность обладания 
имуществом, которое может являться не только необходимым для 
поддержания жизни человека, но и рассматриваться обществом 
как социально престижное. Право собственности в отдельных 
случаях может защитить человека от эксплуатации его другими 
лицами или государством, так как имущество, которым владеет 
лицо, 
может 
им 
использоваться 
в 
качестве 
источника 
существования.

Наконец, важнейшей чертой права частной собственности является возможность собственника не только фактически обладать 
своим имуществом, т.е. владеть им, не только извлекать доход, 
пользу от его использования, т.е. пользоваться им. Отличительной чертой права собственности является правомочие распоряжения, иначе говоря, право определять юридическую судьбу 
имущества путем совершения различных сделок. Без права 
распоряжения нет и права собственности.

В России идет земельная реформа. Одним из основных ее 
направлений являются возрождение частной земельной собственности, вовлечение земли в гражданский оборот, создание 
условий для формирования земельного рынка в стране.

Каковы же итоги проводимой более трех лет земельной реформы? В ходе первого ее этапа было реформировано 95% колхозов и совхозов, часть сельскохозяйственных угодий передана в 
частную собственность, создано 286 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств, которые имеют в собственности 12 млн га 
земли при общей площади сельскохозяйственных угодий 210 
млн га. Около 15 млн бывших колхозников и работников 
совхозов получили земельные доли площадью от 2 до 15 га на 
человека. Кроме того, 44,3 млн. гражданам переданы в собственность земельные участки для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, 
строительства дач. Общая площадь этих земель составляет 
7,9 млн. га.

4

1. Основные законодательные акты 
о частной собственности на землю

Сейчас в России в основном создана законодательная база регулирования вопросов приватизации земель, осуществления частным собственником своих правомочий, совершения земельных 
сделок и др. Однако во многих отношениях законодательство несовершенно и противоречиво, процесс формирования его не 
завершен, а эффективное применение сдерживается отсутствием 
нового кодификационного акта -  Земельного кодекса Российской 
Федерации.

Право частной собственности получило свое конституционное 
закрепление. В соответствии со ст. 9 Конституции Российской 
Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться 
в частной, государственной, муниципальной и иных формах 
собственности. В ст. 36 говорится, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, 
пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не 
наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и 
законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования 
землей определяются на основе федерального закона.

Правовой режим земельных участков, находящихся в частной 
собственности, определяется земельным и гражданским законодательством.

Основным законодательным актом, который сейчас регулирует 
земельные отношения, является Земельный кодекс РСФСР от 25 
апреля 1991 г.1 В настоящее время Земельный кодекс РСФСР 
применяется с учетом Указа Президента Российской Федерации 
от 24 декабря 1993 г. №2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией 
Российской Федерации"1 2, которым практически половина статей 
Земельного кодекса РСФСР была признана недействующей.

Действует также Закон Российской Федерации “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность 
и на продажу земельных участков для ведения личцого подсобного 
и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного 
строительства” от 23 декабря 1992 г.3 В Законе определены цели, 
для которых земельные участки могут быть переданы в частную

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного РСФСР. - 1991. - 
№22. - Ст.768.
2 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, - 1993. - 
№52. - Ст.5085.
5 Ведомости Сьезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного 
Совета Российской Федерации. - 1993. - №1. - Ст. 26.

5

собственность, а также право граждан на продажу земельных 
участков.

Закон РСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”4 от 22 
ноября 1991 г. предусмотрел некоторые особенности права 
частной 
собственности 
на 
сельскохозяйственные 
земли, 
в 
частности особенности приватизации земель при организации 
крестьянских (фермерских) хозяйств.

В области регулирования отношений частной собственности на 
землю велика роль Указов Президента Российской Федерации. 
Правовой вакуум, возникший после принятия Указа Президента 
от 24 декабря 1993 г. №2287, в какой-то мере восполняется рядом 
иных Указов Президента Российской Федерации.

Так, 27 декабря 1991 г. был принят Указ Президента Российской Федерации №323 "О неотложных мерах по осуществлению 
земельной реформы в РСФСР"5, в котором был предусмотрен 
механизм приватизации земель при реорганизации совхозов и 
колхозов, а также право распоряжения гражданами земельными 
участками при наличии определенных условий. Принцип определения нормы бесплатного предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам в частную собственность был 
закреплен Указом Президента Российской Федерации от 2 марта 
1992 г. №213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан"6.

Указы Президента Российской Федерации "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации 
государственных и муниципальных предприятий* от 25 марта
1992 г. №3071 и "Об утверждении Порядка продажи земельных 
участков при приватизации государственных и муниципальных 
предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих 
предприятий, а также предоставленных гражданам и их обьеди- 
нениям для предпринимательской деятельности" от 14 июня 1992 г. 
№6318 впервые предусмотрели право частной собственности на 
земельные участки, 
используемые для предпринимательских 
целей, а также право собственности юридических лиц на землю.

Указом Президента Российской Федерации "О дополнительных 
мерах по наделению граждан земельными участками" от 23 апреля
1993 г. №4809 установлен порядок оформления прав на вновь

4 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 
1990. - №26. - Ст. 324; №1. - Ст. 5.
5 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР - 
1992. - №1 - Ст.53.
6 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного 
Совета Российской Федерации. - 1992 - №11. - Ст.561.
7 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного 
Совета Российской Федерации. - 1992. - №25. - Ст.1427.
8 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного 
Совета Российской Федерации. - 1992. - №25. - Ст.1427.

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. - 
№17. - Ст.1452.

6

предоставленные земельные участки и порядок перерегистрации 
прав на земельные участки, ранее предоставленные гражданам в 
пользование.

Очень важное значение имеет Указ Президента Российской 
Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. №176710 *. Указ 
признал: земельные участки в качестве недвижимого имущества; 
право свободного распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц; право 
распоряжения земельными долями (паями) без согласия собственников.

Ряд мер административной ответственности в виде штрафов за 
нарушение земельного законодательства были установлены в 
Указе Президента Российской Федерации "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при 
проведении земельной реформы" от 16 декабря 1993 г. №2162п.

Наряду с нормами земельного законодательства режим земельных участков как недвижимого имущества, а также порядок 
совершения сделок с землей (купли-продажи, залога, дарения, 
наследования) регулируются гражданским законодательством. 
Так, 30 ноября 1994 г. была принята часть первая Гражданского 
кодекса Российской Федерации12, в котором имеется глава 17, 
специально посвященная праву собственности и другим вещным 
правам на землю13. Кроме того, продолжает действовать Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.14 15 и Основы 
гражданского законодательства Союза ССР и республик13, за 
исключением некоторых их разделов16.

Детально весь комплекс вопросов, связанных с приобретением 
права 
частной 
собственности 
на 
землю, 
осуществлением 
правомочий владения, пользования и распоряжения частных 
земельных собственников, в том числе совершения земельных 
сделок, будет урегулирован в новом Земельном кодексе Российской Федерации, который пока еще не принят.

10 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. - 
№44. - Ст 4191.

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. - 
№51. - Ст.4935.
2 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст.3301.
13 Глава 17 ГК Российской Федерации вводится в действие со дня введения в 
действие принятого Государственной Думой Федерального Собрания Российской 
Федерации Земельного кодекса Российской Федерации.
14 Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст.406 (с последующими изменениями и дополнениями).
15 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. - 
1991. №26. - Ст. 733.
16 См. Федеральный Закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ 
"О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - 
Ст.3302).

7

2. Регулирование приватизации земель

Земельное законодательство предусматривает возможность обладания земельными участками гражданами и юридическими 
лицами на праве частной собственности в следующих случаях. 
Так, Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"
(ст.1) устанавливает право частной собственности на земельные 
участки, используемые для ведения крестьянского (фермерского) 
хозяйства.

Законом Российской Федерации "О праве граждан Российской 
Федерации на получение в частную собственность и на продажу 
земельных участков для ведения личного подсобного и дачного 
хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г. предусмотрена передача земель, 
используемых в целях ведения личного подсобного хозяйства, 
строительства дач, индивидуальных жилых домов, а также садоводства,гражданам в частную собственность.

Земельные участки могут находиться также в частной собственности граждан для огородничества, животноводства и иных 
целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Такая возможность допускалась ст. 7 Земельного кодекса 
РСФСР, ныне признанной недействующей.

Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. 
№301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим 
лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий предоставил право не только гражданам, но и юридическим лицам при приватизации предприятий приобретать в 
собственность земельные участки, на которых расположены эти 
предприятия. Этот Указ установил право частной собственности 
на земельные участки, предоставленные гражданам и их обьеди- 
нениям, для предпринимательской деятельности. Согласно Порядку продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных 
гражданам 
и 
их 
объединениям 
для 
предпринимательской 
деятельности, утвержденному Указом Президента 
Российской 
Федерации от 14 июля 1992 г. №631, покупателями земельных 
участков могут быть любые юридические и физические лица, 
включая иностранные, и лица без гражданства, признаваемые 
покупателями в соответствии с Законом Российской Федерации о 
приватизации государственных и муниципальных предприятий в 
Российской Федерации.

Под приватизацией земель понимается передача земельных 
участков, находившихся в собственности государства, в частную 
собственность юридических и физических лиц.

8

Законодательство предусматривает три различные процедуры 
приватизации земель: 1) приватизация земель, предоставленных в 
пользование гражданам для ведения личного подсобного и 
дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного 
строительства; 2) приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и при реорганизации колхозов и совхозов; 3) приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных йредприятий.

а. 
В соответствии с Законом Российской Федерации "О праве 
граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного 
подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального 
жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г. земельные участки для указанных целей, находящиеся в пользовании граждан, 
передаются им в частную собственность в пределах установленных норм. Граждане, имеющие земельные участки, размеры 
которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного владения или пользования той частью 
земельного участка, которая превышает установленные предельные нормы.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РСФСР предельные 
размеры земельных участков, предоставляемых для садоводства и 
дачного строительства, устанавливаются администрациями краев, 
областей, автономных . областей, автономных округов, 
а в 
республиках, входящих в состав Российской Федерации, — в соответствии с законодательством этих республик. Предельные 
размеры земельных участков для индивидуального жилищного 
строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются 
сельскими, поселковыми и городскими администрациями.

Например, согласно решению Московского областного Совета 
народных депутатов "О предельных размерах земельных участков, 
предо-ставляемых гражданам на территории Московской области" 
от 16 декабря 1992 г. №4/28 предельный размер земельного 
участка, 
предоставляемого 
в 
собственность 
для 
ведения 
садоводства, установлен в размере 0,12 га.

Указ Президента Российской Федерации "О дополнительных 
мерах по наделению граждан земельными участками" от 23 апреля 
1993 г. №480 обязал местную администрацию принимать решения о перерегистрации земельного участка в месячный срок с 
момента подачи заявления. При перерегистрации ранее предоставленных 
в 
пользование 
гражданам 
земельных 
участков 
взимается регистрационный сбор в размере 20 % от установленной на момент перерегистрации минимальной заработной 
платы. Взимание дополнительных денежных сумм при перерегистрации не допускается. При перерегистрации земельного 
участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданина, в собственность ему бесплатно передается участок или 
его часть в пределах действующих на момент перерегистрации

9

предельных норм предоставления земельных участков, остальная 
часть по желанию гражданина либо выкупается им в собственность по договорной цене, либо передается ему в пожизненное 
наследуемое владение.

Указанный принцип приватизации земельных участков гражданами получил свое подтверждение в Указе Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. №1767. В
п. 3 данного Указа говорится о том, что граждане, получившие 
участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное 
(постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц имеют право на предоставление и выкуп 
этих участков в собственность в соответствии с действующим 
законодательством.

В п. 9 Указа предусмотрено, что для ускорения процедуры 
оформления права на земельный участок соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению 
в месячный срок с момента его подачи.

Решение (выписка из решения) органа местной администрации 
о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о 
переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо 
об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7-дневный срок с 
момента принятия решения Выдача комитетами по земельным 
ресурсам и землеустройству свидетельства производится на 
основании решения органов местной администрации в 10- 
дневный срок с момента принятия решения или регистрации 
договора купли-продажи. Основаниями для отказа в выдаче 
свидетельства на право собственности на землю являются: 
прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации 
на предоставление земельных участков в собственность; наличие 
на момент обращения с заявлением споров о принадлежности 
данного земельного участка; изменение целевого назначения 
земельного участка. Перечень оснований для отказа в выдаче 
свидетельства на 
право собственности 
на землю является 
исчерпывающим.

При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в 
месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и , выдает 
собственнику копию чертежа границ участка.

Несмотря на то, что титул "право пожизненного наследуемого 
владения" исключен из содержания Земельного кодекса РСФСР, 
он продолжает применяться, поскольку, как уже отмечалось, он 
предусмотрен в Законе Российской Федерации "О праве граждан 
Российской Федерации на получение в частную собственность и на 
продажу земельныхучастков для ведения личного подсобного и 
дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного 
строительства" от 23 декабря 1992 г.

10