Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

I          РАЗВИТИЕ
I          ИПОТЕЧНОГО
I          КРЕДИТОВАНИЯ
I          В РОССИЙСКОЙ
|          ФЕДЕРАЦИИ
т со О


о_

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

                   ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА: между кризисом и модернизацией

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ









Москва Издательство «Дело» 2010

УДК 336.77:332
ББК 65.262.232
      Р17


Серия «Экономическая политика: между кризисом и модернизацией»
Проект выполнен в рамках тематики экспертного совета при Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики


      Авторы:
      Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, Д.С. Сиваев, А.А. Туманов
Р17 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, Д.С. Сиваев, А.А. Туманов — М.: Издательство «Дело» РАНХ, 2010. — 256 с. — (Сер. «Экономическая политика: между кризисом и модернизацией»).
         ISBN 978-5-7749-0638-3
         Книга посвящена вопросам развития в России системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Приводятся результаты анализа сложившейся ситуации в сфере ипотечного кредитования, на рынках жилья, жилищного строительства и его финансирования. Особое внимание уделено анализу мер государственной поддержки ипотечного кредитования в условиях кризиса на финансовом рынке как в России, так и за рубежом.
         Для работников государственных структур, формирующих и реализующих жилищную политику, сотрудников региональных и муниципальных администраций, специалистов банков, ипотечных агентств и жилищных фондов, а также всех, кто интересуется вопросами ипотечного жилищного кредитования.
УДК 336.77:332
ББК 65.262.232

ISBN 978-5-7749-0638-3      © Российская академия народного хозяйства
                               и государственной службы при Президенте Российской Федерации, 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ





   Введение................................................7
   Глава 1. Государственная политика по поддержке ипотечного жилищного кредитования.........9
1.1. Анализ ситуации и основных проблем рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства и его финансирования..............9
   1.1.1. Рынок жилья.....................................9
   1.1.2. Ипотечное жилищное кредитование................12
   1.1.3. Жилищное строительство.........................25
   1.1.4. Финансирование жилищного строительства.........28
1.2. Анализ и оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г....................31
   1.2.1. Основные направления государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г. ...............31
   1.2.2. Оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования в период до осени 2008 г..............................42
1.3. Анализ сильных и слабых сторон антикризисной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования................46
   1.3.1. Основные направления антикризисной политики
        в сфере ипотечного жилищного кредитования........46
   1.3.2. Поддержка граждан, получивших ипотечные кредиты ... 48 1.3.3. Поддержка системы рефинансирования
        ипотечного жилищного кредитования................52
   1.3.4. Поддержка приобретения жилья гражданами........55
   1.3.5. Содействие развитию жилищного строительства....56

Оглавление

1.4. Анализ и оценка влияния государственной политики на доступность жилья для населения.......................57
   1.4.1. Коэффициент доступности жилья для населения....58
   1.4.2. Интегральный показатель возможности приобретения жилья с помощью собственных и заемных средств.........60
1.5. Основные результаты и уроки развития ипотечного жилищного кредитования в России..........................64
   1.5.1. Рынок жилья, ипотечного жилищного
        кредитования, жилищного строительства............64
   1.5.2. Государственная политика по поддержке развития ипотечного жилищного кредитования............64
   1.5.3. Доступность жилья для населения................66

   Глава 2. Реализация мер государственной поддержки ипотечного кредитования на финансовом рынке в условиях кризиса....................................69
2.1. Международный опыт реализации антикризисных мер в сфере ипотечного жилищного кредитования.................69
   2.1.1. Причины ипотечного кризиса в США...............69
   2.1.2. Государственные меры по преодолению ипотечного кризиса, реализуемые в США.................84
   2.1.3. Опыт других стран..............................97
2.2. Меры по развитию антикризисной государственной поддержки ипотечного кредитования в России..............108
2.3. Уроки кризиса......................................117

   Глава 3. Дополнительные стимулирующие
   рыночные и государственные институты и механизмы в сфере ипотечного кредитования......................120
3.1. Предложения по дальнейшему развитию ипотечного кредитования в России и повышению доступности ипотечных кредитов для населения..........................120
   3.1.1. Предложения по увеличению спроса
        на ипотечные кредиты.............................121
   3.1.2. Предложения по развитию первичного рынка ипотечного кредитования и формированию сбалансированного первичного рынка...................150

Оглавление
5
   3.1.3. Предложения по развитию вторичного рынка ипотечного кредитования.............................151
3.2. Наиболее эффективные дополнительные рыночные и государственные институты и механизмы в сфере ипотечного кредитования.........................154
   3.2.1. Создание условий для внедрения в банковскую
        деятельность жилищных накопительных вкладов......155
   3.2.2. Развитие системы государственной поддержки определенных категорий граждан на рынке ипотеки 159
   3.2.3. Внедрение и развитие системы ипотечного страхования..............................161
   3.2.4. Формирование сбалансированного первичного рынка ипотечных кредитов, соблюдение баланса интересов кредиторов и заемщиков....................166
   3.2.5. Обеспечение возможностей для рефинансирования ипотечных кредитов и развитие рынка ипотечных ценных бумаг........................................171
   Глава 4. Новые формы жилищного строительства с учетом спроса населения...........................177
4.1. Наиболее часто обсуждаемые модели и формы жилищного строительства.................................177
   4.1.1. Рыночная модель кредитования застройщика (юридического лица).................................177
   4.1.2. Жилищно-строительные кооперативы.............182
   4.1.3. Ситуация со строительством жилья эконом-класса.194
   4.1.4. Модель кредитования физических лиц для индивидуального жилищного строительства..........194
   4.1.5. Модель жилищного микрофинансирования.........197
   4.1.6. Модель строительства жилья для коммерческого найма.............................199
   4.1.7. Модель долевого участия граждан в строительстве жилья...............................201
4.2. Развитие новых форм жилищного строительства.......203
   4.2.1. Выбор и обоснование перспективных форм организации и финансирования жилищного строительства.............................203

Оглавление
   4.2.2. Предложения по развитию жилищно-строительных кооперативов................209
   4.2.3. Кредитование застройщиков и индивидуального жилищного строительства.........234
   4.2.4. Жилищное микрофинансирование...............242
Заключение...........................................246

ВВЕДЕНИЕ





   Рынок ипотечного кредитования в России переживает нелегкие времена. В результате кризиса уменьшилась доля сделок с использованием ипотечных жилищных кредитов. Так, в 2008 г. она составила 14%, а в первом полугодии 2009 г. лишь 5%. Это свидетельствует о резком снижении уровня использования ипотечных жилищных кредитов для финансирования приобретения жилья. Объемы ипотечного кредитования резко снизились до уровня начала 2006 г. Если в 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличился на 87% по сравнению с 2006 г. и составил 556 млрд руб., то в 2008 г. темп прироста уменьшился: было выдано кредитов на 651 млрд руб., что лишь на 17% больше, чем в 2007 г. (В сопоставимых ценах 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2008 г. составил 578 млрд руб., что лишь на 4% больше, чем в 2007 г.) За 9 месяцев 2009 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 91,5 млрд руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г.
   В связи с этим актуальными задачами являются оценка эффективности принимаемых государством антикризисных мер по поддержке ипотечного кредитования и отдельных категорий заемщиков, разработка дополнительных мер, в том числе антикризисных, по дальнейшему развитию ипотечного кредитования и повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Обеспечение населения жильем — это комплексная задача, предполагающая наряду с развитием ипотечного кредитования создание экономических и организационных условий для строительства недорогого доступного жилья. Поэтому в данном исследовании значительное место занимают предложения по реализации форм жилищного строительства, необходимых для производства жилья, доступного разным категориям граждан.

Введение

   Несмотря на сегодняшнюю кризисную ситуацию, в рамках государственной жилищной политики не утеряны и среднесрочные, и долгосрочные ориентиры развития ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с поручениями Президента РФ по итогам заседания 1 июля 2009 г. Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в 2009 г. должны быть разработаны долгосрочная Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а также комплекс мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на период до 2011 г. Авторы данного исследования принимали участие в подготовке проекта стратегии, и многие отраженные в нем предложения были использованы в обсуждаемом сегодня проекте стратегии.
   В рамках подготовки настоящего издания была проведена аналитическая работа по следующим направлениям:

   • анализ ситуации и основных проблем на рынке ипотечного кредитования;
   • анализ и оценка государственной политики по поддержке развития ипотечного кредитования, в том числе антикризисных мер;
   • разработка предложений по реализации мер государственной поддержки ипотечного кредитования в условиях кризиса на финансовом рынке;
   • разработка предложений по развитию дополнительных рыночных и государственных институтов и механизмов, направленных на стимулирование ипотечного кредитования;
   • разработка предложений по новым формам жилищного строительства и приобретения жилья гражданами с учетом спроса населения, обеспеченного с помощью ипотечного кредитования и иных форм жилищного финансирования.

   Материалы и рекомендации, содержащиеся в исследовании, могут быть использованы при подготовке федеральных программ развития рынка ипотечного жилищного кредитования и жилищного финансирования.

                ГЛАВА 1


ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА ПО ПОДДЕРЖКЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ




-------- 1.1 ----------
АНАЛИЗ СИТУАЦИИ И ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ РЫНКА ЖИЛЬЯ, ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

            1.1.1. Рынок жилья

   В 2005—2008 гг. уровень активности на рынке жилья постоянно возрастал. Данные о количестве осуществленных сделок по приобретению жилья за первое полугодие 2009 г. наглядно показывают изменение тенденций, преобладающих на рынке. По сравнению с первым полугодием 2008 г. количество сделок за аналогичный период 2009 г. сократилось на 300 тыс. и составило 887 тыс., что соответствует падению на 25%. Данная динамика наглядно показывает, насколько сильно рынок жилья пострадал от кризиса.
   В 2008 г. было осуществлено 2,5 млн сделок на рынке жилья, что складывалось из сделок на первичном рынке (690 тыс. жилых единиц без учета 10% введенных жилых единиц, распределяемых вне рынка) и вторичном рынке жилья (1,8 млн сделок купли-продажи), т.е. доля первичного рынка в суммарном обороте составила 28%. Для 2007 г. аналогичный показатель составлял 25%. Увеличение доли первичного рынка на 3% свидетельствует о росте жилищного строительства, который наблюдался в то время.
   В первом полугодии 2009 г. на первичном рынке количество сделок составило 199 тыс. (без учета 15% жилых единиц, распределяемых вне рынка)¹, а на вторичном — 688 тыс. Таким образом,

¹ По экспертной оценке специалистов Института экономики города.

Глава 1. Государственная политика по поддержке ипотеки...
доля первичного рынка вновь уменьшилась до 22%, что может отражать изменение структуры предложения. Однако данные о структуре нельзя считать надежными из-за неравномерного распределения ввода жилья по кварталам¹.
   Общее количество домохозяйств, которые приобрели жилье на рынке, составило в 2008 г. 2,5 млн, или 4,8% общего числа домохозяйств, или 26,7% домохозяйств, которые имели доход, позволяющий им приобрести жилье (такой доход имели 18% семей), или 11% домохозяйств, которые имели потребность в улучшении жилищных условий (по данным социологических обследований, потребность в улучшении жилищных условий имеют примерно 60% семей).
   В первом полугодии 2009 г. улучшить жилищные условия смогли лишь 1,7% всех семей, что существенно уступает показателю соответствующего периода 2008 г., равному 2,28%.
   По данным Росстата, на рынке жилья до октября 2008 г. в среднем не наблюдалось отрицательной динамики номинальных цен (рис. 1.1). После периода активного роста реальных цен в 2006 г.

♦ Первичный рынок
—■— Вторичный рынок
   Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.
Рис. 1.1. Изменение средней рыночной номинальной цены жилья (I кв. 2004 г. = 100%)
¹ См. п. 1.1.3 «Жилищное строительство».

1.1. Анализ ситуации и основных проблем рынка жилья...
11
с начала 2007 г. вплоть до III квартала 2008 г. рост цен продолжался в более сдержанном темпе, однако на вторичном рынке в начале 2008 г. произошел скачок номинальных цен. Это явление соответствует общей тенденции увеличения разрыва в динамике роста цен на жилье на первичном и вторичном рынках. В 2008 г. цены на жилье на вторичном рынке существенно опережали изменение цен на первичном.
   Ценовая ситуация на рынке жилья в IV квартале 2008 — II квартале 2009 г. изменилась: началось падение номинальных цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако устойчивый тренд снижения цены на вторичном рынке установился лишь после I квартала 2009 г., т.е. на квартал позже, чем на первичном рынке. При этом темпы падения цен на вторичном рынке были выше, чем на первичном.
   Сопоставление динамики номинальных и реальных цен (рис. 1.2) позволяет сделать вывод, что расхождение темпов роста цен первичного и вторичного рынков в реальных показателях еще более велико. Реальные цены на первичном рынке были стабильны

♦ Первичный рынок и Вторичный рынок
Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата.
Рис. 1.2. Изменение средней рыночной реальной цены жилья (I кв. 2004 г. = 100%)

Глава 1. Государственная политика по поддержке ипотеки...
на протяжении I—III кварталов 2008 г., в то время как на вторичном рынке наблюдался рост. Динамика реальных цен указывает на то, что в обоих сегментах рынка снижение цен началось уже в III квартале 2008 г. Из этого следует, что движение реальных цен несколько опережает движение номинальных. По отношению к III кварталу 2008 г. (пику) средние рыночные реальные цены снизились на 15 и 12% на первичном и вторичном рынках соответственно. Это существенно выше аналогичных показателей для номинальных цен, которые составили 5% для первичного и 7,5% для вторичного рынка.

            1.1.2. Ипотечное жилищное кредитование

   До кризиса 1998 г. ипотечное кредитование практически не рассматривалось банками как перспективное направление развития бизнеса, а жилищные кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1— 3 года под заоблачные процентные ставки. Начиная с 2000 г. банки стали более активно выходить на рынок ипотеки, увеличивая сроки кредитования до 10—15 лет, а в рамках отдельных региональных программ — до 20—25 лет. Снизились и процентные ставки: до 10—15% годовых в валюте и 15—18% годовых в рублях.
   Не менее существенно было и то, что все большее количество банков стало использовать ипотеку в качестве основного средства обеспечения возвратности кредитов. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, в 2000-е гг. они стали все в больших масштабах использовать в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая все процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений, приобретаемых с помощью кредитных средств.
   По данным Банка России, за 2001—2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд руб. в 2003 г. и 25—30 млрд руб. в 2004 г.

1.1. Анализ ситуации и основных проблем рынка жилья...
13
   Особенно быстрое развитие ипотечное жилищное кредитование получило в 2005—2008 гг. в результате формирования благоприятной законодательной базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение доступности жилья для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и рост реальных доходов населения.
   Начиная с 2005 г. государство стало оказывать активное содействие развитию рынка ипотечного кредитования, в частности через созданное Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — АИЖК). В результате к середине 2008 г. практически во всех регионах России была сформирована инфраструктура, необходимая для успешного функционирования ипотечного жилищного кредитования.
   В 2006 г. — первом полугодии 2008 г. банки активно выдавали населению жилищные кредиты, т.е. кредиты на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья. При этом, по данным Банка России, 87% из них являлись ипотечными, т.е. были выданы под залог недвижимости в порядке, установленном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
   На 1 января 2009 г. задолженность по ипотечным жилищным кредитам составляла 1057 млрд руб., еще 82 млрд руб. (7,2% общей

□ Ипотечные жилищные кредиты □ Другие жилищные кредиты
Источник: Банк России.
Рис. 1.3. Задолженность по жилищным кредитам, % ВВП