Развитие финансирования
в жилищнокоммунальном
хозяйстве

Под редакцией
доктора экономических наук,
профессора А. Н. Ряховской

2013

Москва

И
М
НФРА

ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УДК [332.81:338.465](470+571)
ББК 65.441(2Рос)
Р17
Р е ц е н з е н т ы:
К. Г. Цицин — генеральный директор — председатель правления
государственной корпорации — Фонда содействия реформированию
жилищнокоммунального хозяйства;
др экон. наук, проф. А. В. Руднев —
Почетный работник высшего профессионального образования РФ,
академик Российской муниципальной академии, заместитель директора
по учебной работе Института государственного управления и права
Государственного университета управления

А в т о р с к и й к о л л е к т и в:
др экон. наук, проф. А. Н. Ряховская, др техн. наук, проф. А. К. Шрейбер,
др экон. наук, проф. А. Н. Кириллова, канд. техн. наук, проф. С. Е. Кован,
канд. экон. наук, проф. О. Г. Крюкова, канд. экон. наук, проф. Е. В. Арсенова

Монография подготовлена по результатам исследований,
выполненных за счет средств Научного фонда прикладных НИР
Финансового университета

Р17
Развитие финансирования в жилищнокоммунальном хозяй
стве: монография / под ред. проф. А. Н. Ряховской. — М. : Ма
гистр : ИНФРАМ, 2013. — 256 с.
ISBN 9785977602716 (в пер.)
ISBN 9785160067612
Агентство CIP РГБ

Рассмотрено состояние и перспективы развития ЖКХ, направления оздо
ровления его финансовой системы, оптимизация бюджетных расходов, меха
низм привлечения частных инвестиций в его развитие, повышение инвестици
онной привлекательности отрасли.
Монография рекомендуется докторантам, аспирантам, магистрантам, спе
циалистам федеральных, региональных и местных органов исполнительной
власти, муниципальных образований, управляющих организаций в сфере ЖКХ,
товариществам собственников жилья, другим пользователям, занимающимся
проблемами становления новых и совершенствования действующих финансо
вых механизмов отрасли, банкротства организаций ЖКХ, развития жилищно
коммунального хозяйства.

УДК [332.81:338.465](470+571)
ББК 65.441(2Рос)

ISBN 9785977602716
ISBN 9785160067612
© Авторский коллектив, 2013
© Издательство «Магистр», 2013

Развитие финансирования в ЖКХ
Развитие финансирования в ЖКХ

Введение .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 7

ГЛАВА
1
Исследование возможностей развития конкуренции
в жилищнокоммунальном хозяйстве .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 13
1.1. Особенности жилищнокоммунального хозяйства .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 13
1.2. Сегментация рынка жилищных и коммунальных услуг —
основа формирования современных рыночных отношений
в отрасли .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 40
1.3. Развитие конкурентных механизмов в жилищнокоммунальном
хозяйстве .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 61

ГЛАВА
2
Анализ механизмов финансирования отрасли
.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 77
2.1. Анализ финансовых потоков в системе жилищнокоммунального
хозяйства крупного города
.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 77
2.2. Особенности инвестиционных процессов
в жилищнокоммунальном хозяйстве .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 101
2.3. Система управления и финансирования
жилищнокоммунального хозяйства .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 112
2.4. Саморегулирование деятельности субъектов сферы
жилищнокоммунального хозяйства .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 122

ГЛАВА
3
Совершенствование системы финансирования
жилищнокоммунального хозяйства крупного города .  .  .  .  .  .  . 131
3.1. Роль собственников жилищного фонда в оптимизации системы
финансирования жилищнокоммунального хозяйства .  .  .  .  .  .  .  .  . 131
3.2. Развитие системы управления и финансирования
жилищнокоммунального хозяйства .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 144
3.3. Совершенствование процессов распределения финансовых
средств с учетом основных характеристик жилищного фонда .  .  .  .  . 186

Развитие финансирования в ЖКХ
5

ГЛАВА
4
Финансовый мониторинг — необходимое условие
своевременного выявления кризисного состояния
организаций жилищнокоммунального хозяйства .  .  .  .  .  .  .  .  . 197
4.1. Особенности анализа финансового состояния организаций
жилищнокоммунального хозяйства .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 197
4.2. Мониторинг финансового состояния и платежеспособности
как важнейший инструмент диагностики деятельности
организации
.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 219

Заключение .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 232

Литература
.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 240

Приложения
Приложение 1. Система критериев выделения бюджетных
субсидий управляющим организациям на капитальный
ремонт многоквартирных домов
. . . . . . . . . . . . . . . 249
Приложение 2. Этапы проведения капитального ремонта
. . 252

Оглавление

Жилищнокоммунальное хозяйство (ЖКХ) выполняет огромную
по степени важности социальную функцию — жизнеобеспечение
населения и других потребителей социально значимыми услугами.
За время проведения реформ ЖКХ, продолжающейся более 20 лет
(с 1991 г.), произошли серьезные институциональные преобразо
вания в данной сфере. Однако остался целый ряд нерешенных
проблем, появились новые трудности.
Основные цели современного этапа развития ЖКХ заключает
ся в повышении качества жилищнокоммунальных услуг, оздоров
лении финансовой системы, оптимизации бюджетных расходов,
привлечении частных инвестиций в его развитие, становлении и
развитии новых субъектов экономических отношений рынка жи
лищных и коммунальных услуг — товариществ собственников
жилья (ТСЖ), управляющих компаний (УК) и института саморе
гулирования (СРО), а главное — в повышении надежности предос
тавления жилищнокоммунальных услуг и их качества.
В данной сфере накопились проблемы, требующие активного
и незамедлительного решения. Жилищный фонд как основной
объект ЖКХ представляет собой первичный, определяющий
фактор развития территории, капитальному ремонту и строитель
ству которого в настоящее время уделяется огромное внимание.
Этот вопрос постоянно рассматривается на заседаниях Прави
тельства РФ, в Государственной Думе. На протяжении длитель
ного времени объемы вводимых жилых площадей постоянно рос
ли не только в Москве, но и в других городах России. Однако они
резко сократились в период мирового финансовоэкономическо
го кризиса и кризиса российской экономики. В настоящее время
Правительство РФ ставит задачу ускорить темпы жилищного
строительства в стране с одновременным формированием необ
ходимой инженерной инфраструктуры, повысить качество и раз
мер жилья, приходящегося в среднем на одного жителя, добиться
снижения стоимости 1 м2. На сегодня в среднем на одного жителя
России приходится 22,4 м2 общей площади жилых помещений
[49, с. 14]. При этом значителен удельный вес ветхого и аварийно

Развитие финансирования в ЖКХ
7

го жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда.
Доля общей площади, оборудованной одновременно водопрово
дом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, газом
или напольными электроплитами, составляла в 2005 г. 59%, в
2006 г. — 60, а с 2007 по 2009 г. остается неизменной — 61% [49,
с. 15]. Актуальной задачей является повышение качества жилищ
ных и коммунальных услуг.
Реформирование отрасли привело к преобразованиям в раз
личных областях ЖКХ:
• произошли значительные изменения в структуре жилищного
фонда по формам собственности с существенным увеличением
доли частных собственников;
• проведена передача ведомственного жилищного фонда и
объектов инженерного обеспечения, социального назначения в
муниципальную и частную собственность. По результатам переда
чи предполагалось повышение эффективности деятельности жи
лищных и коммунальных организаций, качества оказываемых ус
луг, снижение бюджетных ассигнований на их содержание;
• создана адресная система субсидирования граждан в зависи
мости от величины их совокупного семейного дохода;
• разделены функции заказчика, УК и подрядчиков, отбор ко
торых проводится на конкурсных условиях;
• существенно сокращен объем дотирования из бюджетов раз
ных уровней производства и предоставления жилищнокомму
нальных услуг.
Необходимо отметить, что в настоящее время во всех без ис
ключения регионах страны особенно остро стоит проблема банк
ротства предприятий данного вида деятельности изза наличия
значительной дебиторской задолженности за потребленные услуги
тепловодогазоэлектрообеспечения как со стороны новых субъек
тов рынка жилищнокоммунальных услуг — ТСЖ и УК1, так и со
стороны исполнительных органов власти.
Несмотря на многолетние проводимые преобразования, в ос
нову которых положено резкое снижение расходов бюджетов раз
ных уровней на содержание и развитие ЖКХ, до настоящего вре
мени в качестве общей особенности сохранилась острая зависи

8
Развитие финансирования в ЖКХ

Введение

1
Долг недобросовестных УК и ТСЖ производителям коммунальных услуг толь
ко за 2009 г. составил 69,0 млрд руб. См.: Жилищное и коммунальное хозяйство. 2011.
№ 3. С. 6—12.

мость финансового состояния коммунальных предприятий России
от бюджетного финансирования. Парадокс заключается в том, что
государство, с одной стороны, формирует такие условия, при ко
торых предприятия ЖКХ не могут не иметь убытков и иных фи
нансовых проблем, в том числе в силу несвоевременной оплаты
бюджетами разных уровней потребленных жилищных и комму
нальных услуг льготными категориями населения и бюджетными
организациями, с другой стороны, возбуждает дела о банкротстве
за несвоевременную уплату обязательных платежей в бюджеты
всех уровней и внебюджетные фонды.
Одна из причин создавшегося положения состоит в том, что в
процессе реформирования исходили из представления о ЖКХ не
как о социальной сфере жизнеобеспечения, а как об обычной
предпринимательской деятельности, которая должна быть рента
бельной и регулироваться рыночными отношениями. Основной
замысел реформы сводился к тому, чтобы провести разгосударст
вление, что, в свою очередь, позволит государству снять с себя
обязанность по содержанию, развитию и модернизации ЖКХ. Ос
новным принципом финансового управления должно было стать
самофинансирование и самоокупаемость предприятий.
При реализации этой составляющей реформы необходимо
иметь в виду, что в любом обществе имеется некоторая часть насе
ления, доходы которой ниже прожиточного минимума и оплата
услуг ЖКХ составляет 20%. Именно этой категории из бюджетной
системы государства выделяются жилищные субсидии. Это свиде
тельствует о том, что задача освобождения государства от бремени
затрат на ЖКХ невыполнима. Однако это обстоятельство не про
тиворечит принципу самофинансирования и самоокупаемости
предприятий ЖКХ.
На наш взгляд, актуальная задача — определение условий, при
которых организации, являющиеся субъектами рыночного оборо
та, могут стать самоокупаемыми и быть переведены на самофи
нансирование. Однако многие неудачи процесса реформирования
ЖКХ связаны не только с исторически сложившейся системой
финансирования отрасли, но и с особенностями коммунального
производства и оказания коммунальных услуг, уровнем ответст
венности, в том числе уголовной, собственников активов ЖКХ за
поддержание их в технически исправном состоянии, выполнение
инвестиционных программ по обновлению коммунальной инфра
структуры, а также с уровнем бедности населения, его менталите

Развитие финансирования в ЖКХ
9

Введение

том, уровнем грамотности, сознательности и гражданской актив
ности.
Самофинансирование и самоокупаемость — это ключевые ус
ловия существования любого рентабельного предприятия в совре
менных экономических условиях. Если предприятие не является
самоокупаемым, то оно прекращает свое существование или часть
его расходов покрывается другими лицами. Однако ввиду специ
фики оказываемых предприятиями ЖКХ услуг они ни при каких
обстоятельствах не могут быть ликвидированы.
В странах с развитой рыночной экономикой уровень самофи
нансирования хозяйствующих субъектов считается приемлемым,
если удельный вес собственных средств в предпринимательской
деятельности составляет более 50%, а высоким — если он достига
ет 70%. Однако в настоящее время организации ЖКХ не могут
обеспечить самоокупаемость и самофинансирование свой дея
тельности изза отсутствия в таком объеме собственных средств у
большей их части, особенно у ТСЖ и УК.
В целях выяснения условий возможного перехода на самофи
нансирование предлагается градация предприятий на три группы:
убыточные, самоокупаемые, прибыльные. Признаки указанных
групп предприятий ЖКХ представляют собой также укрупненные
этапы перехода от объемного внешнего финансирования (груп
па 1) к финансированию ситуационному (группа 2), а от него —
к полной экономической самостоятельности (группа 3).
Для разработки методологических принципов и условий пере
хода организаций к самофинансированию необходимо проводить
анализ и оценку их финансовоэкономического состояния для по
следующей классификации по указанным группам и определять
показатель текущих финансовых потребностей (ТПФ) в качестве
одного из главных критериев перехода к самофинансированию.
Чтобы не допустить кризисных явлений и банкротства в деятель
ности субъектов рынка жилищных и коммунальных услуг, целесо
образно проводить мониторинг их финансового состояния и пла
тежеспособности на постоянной основе. Авторским коллективом
разработано соответствующее методическое обеспечение, которое
представлено в монографии.
Анализируя современную систему финансирования ЖКХ,
можно выделить следующие виды источников: основные, допол
нительные и консолидированные.

10
Развитие финансирования в ЖКХ

Введение

На современном этапе развития экономики России, когда поч
ти во всех субъектах Федерации население оплачивает 100% стои
мости услуг ЖКХ, произошли существенные изменения, суть ко
торых заключается в том, что именно средства населения и орга
низаций составляют основу финансирования рассматриваемых
предприятий. При этом до недавнего времени основными источ
никами финансирования отрасли были бюджетные средства (бюд
жет РФ, бюджеты субъектов РФ, бюджеты муниципальных обра
зований, городов, бюджетные фонды развития территорий).
В ходе дальнейших преобразований возможно снижение бюд
жетных расходов в этой сфере за счет создания конкурентной сре
ды в некоторых отраслях ЖКХ, децентрализации системы управ
ления, сокращения масштаба административного управления, пе
рехода на экономические методы управления и на этой основе
реорганизации сложившейся системы управления.
Анализ действующей нормативной правовой базы финансиро
вания крупного города показал, что:
• высок уровень централизации финансирования;
• нет утвержденных методических документов, регламенти
рующих распределение финансовых ресурсов на разных уровнях
управления ЖКХ в зависимости от уровня технического состояния
жилищного фонда, его изношенности, этажности и капитальности
жилых домов, срока их службы;
• основными источниками бюджетного финансирования слу
жат средства городского бюджета и целевых бюджетных фондов
развития территорий;
• отсутствует достаточно обоснованный механизм распределе
ния средств соответствующих источников на те или иные цели;
• не сформирована система финансирования капитального
ремонта многоквартирных домов за счет средств собственников в
соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ;
• не создан механизм привлечения к ответственности, в том
числе уголовной, УК, ТСЖ, иных субъектов рынка жилищноком
мунальных услуг за невыполнение инвестиционных контрактов,
нецелевое расходование средств, а также практически еще не сло
жилась необходимая правоприменительная практика.
Важный аспект развития отрасли — повышение инвестицион
ной привлекательности, оптимизация бюджетных ассигнований в
ЖКХ, увеличение доли внебюджетного финансирования с одно
временным повышением уровня благосостояния и платежеспо

Развитие финансирования в ЖКХ
11

Введение

собности основных потребителей жилищных и коммунальных ус
луг — населения.
Необходимо дальнейшее совершенствование тарифной поли
тики на жилищнокоммунальные услуги в целях достижения ба
ланса между финансовыми потребностями организаций ЖКХ для
предоставления качественных услуг и платежеспособностью по
требителей.
Ставится задача дальнейшего развития рыночных отношений,
формирования конкуренции в отдельных секторах жилищного хо
зяйства.
Авторским коллективом проводились многочисленные науч
нопрактические исследования, в том числе направленные на раз
работку предложений по совершенствованию существующей сис
темы финансирования ЖКХ крупного города. Основные результа
ты исследований были отражены в монографии «Финансирование
жилищнокоммунального комплекса: современные тенденции и
перспективы» [67]. Существенный вклад в исследование проблем
ЖКХ внесли Н. М. Иванова, А. Ю. Жданькова.
В предлагаемой вниманию читателей монографии учтены осо
бенности и тенденции, которые проявились в сфере ЖКХ за по
следние годы, опыт работы соответствующих организаций, данные
исследований специалистов в данной области.

Введение