О Б Р А З О В А Т Е Л Ь Н Ы Е  И Н Н О В А Ц И И

В.В. Солдатенков, Е.И. Марченко

АРЕНДА 
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 

Законодательство 
и практика

АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РФ

МОСКВА

ИЗДАТЕЛЬСТВО «ДЕЛО» АНХ

2009

i_03-titul.qxd  23.10.2008  23:20  Page 1

Солдатенков В.В., Марченко Е.И. 
С60 
 
Аренда земельных участков: законодательство и практика: 
учеб. пособие. — М.: Издательство «Дело» АНХ, 2009. — 128 с. — 
(Сер. «Образовательные инновации»).

ISBN 978-5-7749-0530-0

В настоящей работе рассматриваются вопросы, возникающие при 

заключении договоров аренды земельных участков: формирование 
земельных участков как объектов недвижимости, порядок их предо-
ставления, условия договоров аренды и др. В ней содержатся рекомен-
дации по разрешению возникающих проблем на основе материалов 
судебной практики.

Книга рассчитана на специалистов, работающих в сфере оборота 

недвижимости (руководителей предприятий, менеджеров, юристов).

 
 
УДК 332.38(075.8)
 
 
ББК 65.225.1я73

.

УДК 332.38(075.8)
ББК 65.225.1я73
 
С60

ISBN 978-5-7749-0530-0
© ГОУ ВПО “Академия народного 

хозяйства при Правительстве 
Российской Федерации”, 2009

С е р и я

«Образовательные инновации»

СоДЕРжАнИЕ

Предисловие .................................................................................... 5

1. Правовое регулирование отношений по аренде земельных 
участков ......................................................................................... 7

2. общая характеристика договора аренды земельного участка .... 13

3. Условия договора аренды земельного участка ............................ 24

4. Формирование земельного участка как объекта земельных 
отношений ...................................................................................... 67

4.1. Общие положения о землеустройстве и кадастровом учете 

земельных участков....................................................................... 67

4.2. Утверждение проекта границ земельного участка ....................... 84
4.3. Установление и закрепление границ земельного участка 

на местности ................................................................................. 86

4.4. Определение категории земель и их разрешенного 

использования............................................................................... 90

4.5. Определение условий подключения объекта к сетям 

инженерно-технического обеспечения ....................................... 98

5. органы, уполномоченные предоставлять в аренду земельные 
участки, находящиеся в государственной или муниципальной 
собственности ...............................................................................101

5.1. Земельные участки, находящиеся в федеральной 

собственности ..............................................................................102

5.2. Земельные участки, находящиеся в государственной 

собственности субъектов Российской Федерации .....................109

5.3. Земельные участки, находящиеся в муниципальной 

собственности ..............................................................................111

5.4. Земельные участки, относящиеся к неразграниченной 

государственной собственности  .................................................113
6. Предоставление в аренду земельных участков, необходимых 
для эксплуатации зданий, строений, сооружений и находящихся 
в государственной или муниципальной собственности ..................116

Литература ........................................................................................124

Содержание

На современном этапе экономического развития вопросы ис-

пользования земельных участков на праве аренды весьма актуаль-
ны. Аренда земли широко применяется в управлении землями, 
находящимися в государственной или муниципальной собствен-
ности, обеспечивая их использование, оборот и охрану. Аренда 
является универсальным правовым механизмом при использова-
нии земель, ограниченных в обороте. Как правило, активно за-
страиваемые территории тоже предоставляются органами власти, 
местного самоуправления в аренду, что обеспечивает контроль за 
их эффективным использованием. Следует предположить, что ис-
ключительно важная роль аренды в земельных отношениях сохра-
нится ввиду особого значения земли как основы жизни и деятель-
ности народов, проживающих на соответствующей территории. 
При этом земля рассматривается в совокупности качеств — как 
природный объект, природный ресурс и объект недвижимости.

В настоящее время практика использования земельных участ-

ков на условиях аренды развивается, до конца она еще не сфор-
мировалась, что выражается, в частности, в отсутствии сбаланси-
рованных с точки зрения земельного и гражданского законода-
тельства форм договоров, обеспечивающих защиту прав и интере-
сов сторон — арендатора и арендодателя. Зачастую заключаемые 
сторонами договоры аренды земельных участков содержат только 
общие положения и не регулируют детально права и обязанности 
сторон, что создает трудности в использовании и обороте земель-
ных участков, а также угрожает досрочному прекращению прав 
пользования землей. Споры, возникающие между арендаторами 
и арендодателями, сложны, и даже при уже имеющейся судебной 
практике их разрешения результат судебного рассмотрения конк-
ретной конфликтной ситуации может быть непредсказуем. 

ПРЕДИСЛоВИЕ

В учебном пособии на основе нормативных положений и ма-

териалов судебной практики рассматриваются вопросы правового 
регулирования земельных отношений, процедуры формирования 
и предоставления в аренду земельных участков, необходимых для 
эксплуатации объектов недвижимости. Авторы постарались дать 
ответы на вопросы, возникающие при заключении, исполнении и 
прекращении договоров аренды земельных участков. 

Е.В. Иванкина, 

доктор экономических наук,

декан факультета экономики недвижимости АНХ

Предисловие

Заключение договора аренды земельного участка представляет 

собой сложный процесс, содержание которого обусловлено необ-
ходимостью соблюдения требований различных отраслей законо-
дательства — земельного, гражданского, градостроительного и др. 
Например, для заключения договора аренды в соответствии с за-
конодательством необходимо правильно сформировать земельный 
участок, поставить его на государственный кадастровый учет, над-
лежащим образом предоставить его в аренду, а  в случае, если срок 
аренды год и более, зарегистрировать договор в Едином государс-
твенном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
Формально бульшая часть перечисленных процедур происходит 
без участия арендатора, поскольку оно не предусмотрено законо-
дательством Российской Федерации. Однако арендатор более всех 
заинтересован в конечном результате — предоставлении земель-
ного участка на условиях, обеспечивающих его экономические и 
иные охраняемые законом интересы. Как показывает практика, 
арендатору необходимо контролировать результаты каждого этапа 
работ, сверяя их с требованиями действующего законодательства. 
Необходимость контроля обусловлена тем, что нарушение требо-
ваний законодательства при заключении договора может повлечь 
за собой признание сделки (договора аренды земельного участка) 
недействительной (ничтожной или оспоримой) и применение 
правила реституции — возврата сторонами всего полученного по 
сделке. Вместе с тем для осуществления надлежащего контроля 
арендатору необходимо разбираться в вопросе, какие правовые 
нормы (какой отрасли права) применяются на каждом этапе, и 
четко представлять себе последствия их неприменения и/или из-
менения по соглашению сторон. В связи с изложенным представ-
ляется необходимым охарактеризовать применяемые при аренде 
земельных участков отрасли права и их конкретные нормы. 

1

правовое регулирование отношений по аренде 

земельных участков

Аренда земельных участков: законодательство и практика
8

Отношения по аренде земельных участков регулируются граж-

данским законодательством, если иное не предусмотрено земель-
ным, лесным, водным законодательством, законодательством о 
недрах, об охране окружающей среды, специальными федераль-
ными законами. Приоритет применения специальных норм права 
перед общими в земельных отношениях полностью соответству-
ет требованиям гражданского законодательства, в частности ч. 3 
ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно 
которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или 
переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, 
в какой их оборот допускается законами о земле и других природ-
ных ресурсах. О преимущественном применении норм земельного 
законодательства перед нормами гражданского законодательства 
указывается в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитраж-
ного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 24 марта 
2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением 
земельного законодательства», согласно которому при аренде зе-
мельных участков подлежат применению нормы Земельного ко-
декса Российской Федерации, устанавливающие особенности сда-
чи земельных участков в аренду.

В арендных отношениях последовательное преимущественное 

применение норм земельного законодательства перед нормами 
гражданского законодательства особенно важно, поскольку зе-
мельное законодательство относится к публичной отрасли права, 
поэтому его нормы носят обязательный характер и не могут изме-
няться соглашением сторон. Любая попытка договором изменить 
правило земельного законодательства влечет за собой недействи-
тельность (ничтожность) соглашения. В качестве примера следует 
сослаться на практику ВАС РФ. Так, в п. 24 постановления Пле-
нума ВАС РФ от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых вопросах, 
связанных с применением земельного законодательства» указано 
следующее: «В силу статьи 270 Гражданского кодекса Российской 
Федерации (далее — ГК РФ) лицо, которому земельный участок 
предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собс-
твенника участка передавать этот участок в аренду или безвозмезд-
ное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса 
Российской Федерации (далее — ЗК РФ) установлено, что граж-
дане и юридические лица, обладающие земельными участками на 
праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за 

1. Правовое регулирование отношений по аренде земельных участков


которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу 
пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными зе-
мельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК 
РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного 
(бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или 
безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии 
согласия на это собственника земельного участка».

Правило преимущественного применения норм иных публич-

ных отраслей законодательства и специальных отраслевых зако-
нов перед нормами гражданского законодательства является уни-
версальным и подлежит обязательному применению при заключе-
нии договоров аренды земельных участков. Его особое значение 
проявляется при заключении договоров аренды определенной 
категории земель. Например, договор аренды земельного участка 
категории «земли населенных пунктов» должен основываться на 
требованиях специальных норм ЗК РФ и Градостроительного ко-
декса Российской Федерации, определяющих правила разрешен-
ного использования земельных участков в соответствующих зонах; 
договор аренды земельного участка в особой экономической зоне 
заключается на условиях, определяемых Федеральным законом от 
22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Рос-
сийской Федерации».

Одна из проблем, с которой могут столкнуться арендаторы, — 

несоответствие норм, принимаемых субъектами Российской Фе-
дерации, в области земельных отношений нормам федерального 
законодательства, в частности нормам ЗК РФ.

Согласно п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федера-

ции, земельное законодательство находится в совместном веде-
нии Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. 
По предметам ведения Российской Федерации принимаются 
федеральные конституционные законы и федеральные законы, 
имеющие прямое действие на всей территории Российской Фе-
дерации; по предметам совместного ведения издаются федераль-
ные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные 
нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации 
(чч. 1, 2 ст. 76 Конституции РФ). Законы и иные нормативные 
правовые акты субъектов Российской Федерации не могут про-
тиворечить федеральным законам, принятым по предметам ве-
дения Российской Федерации и по предметам совместного веде-

Аренда земельных участков: законодательство и практика
10

ния Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. 
Иными словами, в случае противоречия закона или нормативного 
правового акта субъекта Российской Федерации, регулирующего 
земельные или иные природоресурсные отношения, федераль-
ному законодательству (например, ЗК РФ или ГК РФ) указан-
ные правовые акты не подлежат применению, а правоотношения 
сторон регулируются нормами федерального законодательства 
(ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Проблема заключается в том, что 
регулирующий земельные отношения закон или нормативный 
правовой акт субъекта Российской Федерации, противоречащий 
федеральному законодательству, не теряет автоматически своей 
юридической силы, что осложняет защиту нарушенных прав в 
судебном порядке и требует проведения процедуры признания 
его недействительным в Верховном Суде Российской Федера-
ции или проверки конституционности Конституционным Судом 
Российской Федерации (далее — КС РФ). Вместе с тем судебная 
практика по данному вопросу сформирована. Примером являет-
ся постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу 
о проверке конституционности части второй статьи 16 Зако-
на г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе 
Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской». При-
знавая положения ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы противоречащими 
Конституции РФ, КС РФ в п. 6 постановления указал, что нали-
чие на момент принятия Закона г. Москвы «Об основах платного 
землепользования в городе Москве» федерального законодатель-
ства, которым регулируются отношения, касающиеся постоян-
ного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого 
владения земельными участками и их перерегистрации, исклю-
чает для законодательного органа субъекта Российской Федера-
ции установление собственного регулирования в противоречие с 
федеральным. Такой запрет вытекает из ст. 15 (ч. 2) и 76 (чч. 1, 2 
и 5) Конституции РФ. Принятые вопреки данному запрету, т.е. 
с нарушением компетенции, акты субъектов Российской Феде-
рации применению не подлежат, а ограничиваемые ими права 
граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в 
процессе правоприменения на основе прямого действия Консти-
туции РФ и приоритета федерального закона.

Из изложенного следует, что при вступлении в арендные от-

ношения стороны договора особенно строго должны следить за 

1. Правовое регулирование отношений по аренде земельных участков
11

соблюдением требований земельного законодательства — правил 
формирования земельного участка, способа его предоставления, 
соответствия условий договора требованиям императивных норм 
ЗК РФ.

Согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ, гражданское зако-

нодательство находится в исключительном ведении Российской 
Федерации. Оно является отраслью частного права. Граждан-
ское законодательство основывается на признании равенства 
участников регулируемых им отношений, неприкосновенности 
собственности, свободы договора, недопустимости произволь-
ного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости 
беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспе-
чения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и 
осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем ин-
тересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей 
на основе договора и в определении любых не противоречащих 
законодательству условий договора. Гражданские права могут 
быть ограничены на основании федерального закона и только в 
той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конс-
титуционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных 
интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопас-
ности государства. Российская Федерация, субъекты Российской 
Федерации, муниципальные образования выступают в отноше-
ниях, регулируемых гражданским законодательством, на равных 
началах с иными участниками этих отношений — гражданами 
и юридическими лицами. К ним применяются нормы, опреде-
ляющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых 
гражданским законодательством, если иное не вытекает из зако-
на или особенностей данных субъектов. 

Из изложенного следует, что договорная форма арендных отно-

шений распространяет на отношения сторон действие норм граж-
данского законодательства, что, бесспорно, обеспечивает защиту 
сторон, но и возлагает на стороны особую ответственность за над-
лежащее формирование условий договора. Важно особо отметить, 
что субъекты Российской Федерации и муниципальные образо-
вания не вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского 
права, в частности изменять правовыми актами условия заклю-
ченных договоров аренды земельных участков. 

Аренда земельных участков: законодательство и практика
12

Связующим звеном между отношениями собственности и отноше-

ниями по использованию земель выступают договорные отношения. 
Основные условия заключения договора и его форма устанавливаются 
нормами гражданского законодательства, а особенности правомочий 
участников договора и ответственности за его неисполнение носят чаще 
всего земельно-правовую направленность и определяются нормами зе-
мельного законодательства1.

Таким образом, договор аренды земельного участка имеет 

сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы 
публичных и частно-правовых отношений.

Практика показывает, что нормы гражданского законодатель-

ства глубоко проникают в сугубо отраслевые отношения, оформ-
ляемые договором. Например, все те немногие формы договоров 
аренды земельных участков, которые утверждены федеральными 
органами государственной власти и зарегистрированы в Минюс-
те России, являются примерными. Примерная форма договора 
аренды земельного участка, расположенного на территории осо-
бой экономической зоны и находящегося в государственной или 
муниципальной собственности, утверждена приказом Минэко-
номразвития России от 12 апреля 2006 г. № 95 (зарегистрирована 
в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 июня 2006 г. 
№ 7913). Примерная форма договора аренды земельного участка, 
находящегося в государственной собственности, утверждена рас-
поряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. № 104-р (зарегистри-
рована в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 июля 
2004 г. № 5943). Примерная форма договора аренды земельного 
участка, являющегося федеральной собственностью и предостав-
ленного ОАО «Российские железные дороги», зарегистрирована в 
Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 г. 
№ 8320. Эта форма предоставляет арендатору право внести в дого-
вор необходимые для него условия, соответствующие требованиям 
законодательства, в том числе в судебном порядке.

1  См.: Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и 

Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв.
ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М., 2002. С. 30.