Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2013

В.А.  Мочалова

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ 
ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ 
НА ЗАЛОЖЕННОЕ 
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Научно-практическое пособие

Мочалова, В. А.
 
Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное 
недвижимое имущество : научно-практическое пособие / В. А. Мочало-
ва. — М. : Юстицинформ, 2013. — 224 с.

ISBN 978-5-7205-1173-9.

В издании на основе анализа норм зарубежного, русского дореволю-
ционного, современного российского законодательства и складываю-
щейся судебной практики освещены основные проблемы гражданско-
правового регулирования отношений по обращению взыскания на зало-
женное недвижимое имущество. В частности, применительно к ипотеке 
предложена авторская трактовка понятия «обращение взыскания» как 
стадии осуществления права залога; рассмотрены основные матери-
ально-правовые элементы, устанавливаемые при обращении взыскания 
на предмет ипотеки, — предмет взыскания, объем взыскания, началь-
ная продажная цена, способ реализации объекта взыскания. В работе 
сформулированы рекомендации по применению действующего ипотеч-
ного законодательства, а также предложения по его совершенствованию.
Книга предназначена для практикующих юристов, специализирую-
щихся на ведении дел об обращении взыскания на заложенное недви-
жимое имущество, преподавателей, студентов и аспирантов юридиче-
ских факультетов и вузов.

УДК 347.276
ББК 67.404.1

 М86

ISBN 978-5-7205-1173-9

УДК 347.276
ББК 67.404.1

© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2013

М86

ВВЕДЕНИЕ

На современном этапе развития рыночных отношений возра-
стает роль ипотеки как инструмента повышения темпов социаль-
но-экономического развития страны. Гарантированные залогом не-
движимости кредитные ресурсы обеспечивают приток инвестиций 
в производственную сферу, формируют многоуровневый фиктив-
ный капитал в виде закладных и производных ипотечных ценных 
бумаг, повышают платежный спрос на рынке недвижимости, рас-
ширяют возможности для развития предпринимательской деятель-
ности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан 
жильем (экономическая функция ипотеки). 
В юридическом смысле ипотека — способ обеспечения обяза-
тельств, сущность которого сводится к тому, что специально вы-
деленное для целей залога недвижимое имущество в случае неис-
правности должника выступает источником компенсации имуще-
ственных потерь кредитора. Преимущества ипотеки по сравнению 
с иными способами обеспечения обязательств, в том числе залогом 
движимого имущества, обусловлены прежде всего свойствами не-
движимого имущества (функциональная связь с землей, прочность, 
непотребляемость), а также особым правовым режимом возникно-
вения, перехода и прекращения прав на него.
Однако факт установления ипотеки является не единственной 
гарантией получения кредитором преимущественного удовлетворе-
ния из стоимости ее предмета, не менее важной гарантией выступа-
ет наличие действенных правовых средств, обеспечивающих реали-
зацию его права. Еще в конце XIX в. выдающийся русский цивилист 
Л.В. Гантовер отмечал, что главное условие развития поземельного 
кредита в России состоит не только в построении ипотечной систе-
мы на началах гласности, специальности и бесповоротности, но и в 
создании правовых средств, позволяющих кредитору легко и быстро 
удовлетвориться из ценности заложенной недвижимости1. Эти сло-
ва, сказанные более 120 лет назад, сохраняют актуальность и поныне. 

1  См.: Гантовер Л.В. Залоговое право: Объяснения к положениям главы IV 
раздела I проекта Вотчинного устава. — СПб., 1890. — С. 4–5.

Введение

В условиях приоритета судебного порядка обращение взыскания 
и реализация обремененного ипотекой имущества занимают доста-
точно длительное время, в некоторых случаях — от полутора до двух 
лет1. При этом внесудебная форма удовлетворения требований ипо-
течного кредитора (как более оперативная по сравнению с судебной), 
несмотря на внесенные в законодательство поправки2, допустима в 
ограниченных законодателем случаях, а потому на практике долж-
ного развития не получает. Все это негативно сказывается на интере-
сах сторон ипотечных отношений, снижает обеспечительную функ-
цию ипотеки. Причины такого положения дел связаны не только со 
сложностями организационно-технического свойства, но и с недо-
статочной правовой регламентацией процедур осуществления пра-
ва залогодержателя на удовлетворение требований за счет предмета 
ипотеки, прежде всего нормами материального гражданского права. 
Поэтому проблема обращения взыскания и реализации заложенно-
го имущества признана доктриной одной из центральных проблем 
залога в Российской Федерации3.
Актуальность исследования ипотечных отношений на этапе об-
ращения взыскания обнаруживает себя на теоретическом, приклад-
ном и правотворческом уровнях.
В теории права не сложилось однозначного понимания того, что 
такое обращение взыскания на заложенное имущество в материаль-
но-правовом смысле, его научные интерпретации многообразны. Не-
редко категория обращения взыскания понимается исключительно 
в процессуальном смысле, ее материально-правовое содержание от-

1  См.: Коневский А. Упрощение залога // ЭЖ-Юрист. — 2009. — № 12; Взыс-
кание — это крайняя мера [интервью с А. Волковой] // Жилищное право. — 
2010. — № 4. — С. 5–8.

2  Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ (ред. от 6 декабря 
2011 г.) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Россий-
ской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыска-
ния на заложенное имущество» // СЗ РФ. — 2009. — № 1. — Ст. 14; Федераль-
ный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в некоторые 
законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования по-
рядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. — 2011. — 
№ 50. — Ст. 7347.
3  Проект Концепции совершенствования общих положений обязательствен-
ного права России // Приложение к журналу «Хозяйство и право». — 2009. — 
№ 3. — С. 19.

Введение

рицается1. Не ясна природа правомочия ипотечного кредитора об-
ратить взыскание на залог как составляющей комплекса прав зало-
годержателя. Очевидно, существующие взгляды требуют система-
тизации и обобщения, а поставленные вопросы — теоретического 
обоснования и решения. 
В ходе обращения взыскания на заложенное имущество возни-
кают вопросы правоприменительного свойства, в частности: каким 
образом обращается взыскание на объекты совокупной ипотеки; 
как определить объем взыскания, если основное обязательство из-
менено; каким критерием следует руководствоваться при установле-
нии начальной продажной цены реализуемой недвижимости. Отсут-
ствие, неполнота, неясность положений законодательства не позво-
ляют найти однозначные ответы на поставленные вопросы. В этой 
связи задача совершенствования гражданского законодательства в 
указанной сфере сохраняет актуальность. Выработка соответствую-
щих рекомендаций приобретает особую значимость в свете пред-
стоящей реформы, предусмотренной Концепцией развития граж-
данского законодательства2 и разработанным на ее основе проек-
том федерального закона «О внесении изменений в Гражданский 
кодекс Российской Федерации»3.
Степень разработанности темы. Категория «обращение взыскания 
на имущество должника» долгое время оставалась процессуальной, 
ее изучение до сих пор осуществляется преимущественно с пози-
ции науки гражданского процесса и норм исполнительного произ-
водства. С принятием части первой Гражданского кодекса Россий-

1  Например, см.: Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности 
и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. — М.: ИД «Юрис-
пруденция», 2011. — С. 186.

2  Концепция развития гражданского законодательства Российской Феде-
рации: одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и со-
вершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вест-
ник ВАС РФ. — 2009. — № 11.
3  Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский ко-
декс Российской Федерации»: разработан Советом при Президенте Россий-
ской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законо-
дательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 
2008 г. № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» [Элек-
трон. ресурс] // http://www.arbitr.ru/press-centr/news/31202.html (официальный 
сайт ВАС РФ; дата обращения: 30.11.2010).

Введение

ской Федерации1 договорные начала привнесены в регулирование 
отношений по обращению взыскания, а изъятие и реализация иму-
щества должника в предусмотренном договором порядке стали рас-
сматриваться как основание прекращения права собственности, в 
том числе на предмет залога (ипотеки). Данный аспект этих отно-
шений достаточно подробно исследован в работе А.Н. Спиркиной2. 
Принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ 
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»3 обусловило исследование 
складывающихся в ходе обращения взыскания и реализации обре-
мененного ипотекой имущества в рамках общей ипотечной про-
блематики. Среди авторов диссертационных работ, посвященных 
залогу недвижимости, вопросы правового регулирования обраще-
ния взыскания на предмет ипотеки затрагивали: О.С. Царапкина, 
В.В. Кулаков, А.А. Киселев, З.В. Хрулева, О.В. Чижова, Е.В. Пан-
тюхина, Е.В. Косенко, А.А. Роньжин, А.В. Кузнецова, А.В. Ильин, 
В.М. Наумов, А.В. Фиошин, О.А. Ризк4 и другие авторы. Несмотря 

1  Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: принят Госу-
дарственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994 г. (ред. от 6 декаб-
ря 2011 г.) // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301 (далее — ГК РФ).
2  См.: Спиркина А.Н. Обращение взыскания на имущество должника как ос-
нование прекращения права собственности: дис. … канд. юрид. наук. — Крас-
нодар, 2003.
3  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г.) 
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400 (да-
лее — Закон об ипотеке).

4  См.: Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: дис. … канд. юрид. 
наук. — М., 1998. — С. 135–163; Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ 
обеспечения исполнения обязательств: дис. … канд. юрид. наук. — Ульяновск, 
1999. — С. 131–156; Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: 
вопросы теории и практики: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2000. — С. 160–170; 
Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения 
обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. 
наук. — М., 2001. — С. 109–122; Чижова О.В. Правовое регулирование ипоте-
ки законодательством РФ: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2001. — С. 161–173; 
Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве 
Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2003.  — С. 120–138; Ко-
сенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: 
дис. … канд. юрид. наук. — Саратов, 2004. — С. 104–120; Роньжин А.А. Залог 
недвижимости по российскому праву: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2004. — 
С. 120–154; Кузнецова А.В. Правовое регулирование ипотеки отдельных ви-
дов недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2006. — С.137–

Введение

на значительный объем исследований по вопросам залога недвижи-
мости1, правореализационный аспект ипотеки, в том числе граждан-
ско-правовые проблемы обращения взыскания на ее предмет, оста-
ется недостаточно разработанным в современной науке. Отдельные 
исследования по данной проблематике не проводились.
Цель исследования состоит в разработке теоретико-правовых ос-
нов обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, 
а также рекомендаций по совершенствованию гражданского зако-
нодательства в указанной сфере.
Данная цель обусловила постановку ряда исследовательских за-
дач, решение которых составляет содержание настоящей работы:
– выявить круг проблемных вопросов, возникающих при обра-
щении взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет 
ипотеки); 
– обобщить и систематизировать научные представления об 
обращении взыскания как категории залогового права, предло-
жить соответствующую дефиницию применительно к ипотечным 
правоотношениям;
– разработать научно обоснованную классификацию оснований 
обращения взыскания на предмет ипотеки, проанализировать усло-
вия, исключающие взыскание;

152; Ильин А.В. Залог земель сельскохозяйственного назначения: дис. … канд. 
юрид. наук. — М., 2007. — С. 115–128; Наумов В.И. Правовое положение субъ-
ектов ипотечных правоотношений в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. 
наук. — М., 2007. — С. 97–105; Фиошин А.В. Правовое регулирование ипотеки 
земельных участков в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. — Уль-
яновск, 2009. — С. 138–167; Ризк О.А. Ипотечное жилищное кредитование в со-
временном гражданском праве: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. — Красно-
дар, 2010. — С. 134–155.
1  За 1995–2011 гг. в рамках специальности 12.00.03 по проблемам ипотеки 
защищено порядка 45 кандидатских диссертаций (в их число не входят диссер-
тации, посвященные залогу и ипотечному кредитованию). В основном ипотека 
исследуется как способ обеспечения обязательств и вид залога (8 работ), как 
гражданское правоотношение (2 работы), ряд диссертаций посвящен правово-
му регулированию ипотечных отношений (8 работ), договору ипотеки (6 работ), 
закладной (4 работы), а также ипотеке отдельных видов имущества (17 работ). 
Следует заметить, что в диссертациях, посвященных залогу (более 30 работ) и 
ипотечному кредитованию (примерно 17 работ) так или иначе теоретические 
проблемы ипотеки затрагиваются, в том числе вопросы обращения взыскания.

Введение

– определить содержание и природу юридических возможностей 
сторон ипотеки на этапе обращения взыскания;
– дать оценку соглашению о внесудебном порядке обращения 
взыскания на заложенное имущество с точки зрения его правовой 
природы, формы, содержания и момента заключения;
– исследовать материально-правовые условия, определяемые в 
ходе обращения взыскания на предмет ипотеки (объект взыскания, 
объем взыскания, начальную продажную цену и способ реализа-
ции объекта взыскания), предложить соответствующие дефиниции;
– выработать предложения по применению и совершенство-
ванию гражданского законодательства в части правовой рег-
ламентации обращения взыскания на заложенное недвижимое 
имущество.
Объектом исследования избраны общественные отношения, скла-
дывающиеся при обращении взыскания на обремененное ипотекой 
имущество, а предметом — нормы гражданского права, регулирую-
щие порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое иму-
щество (предмет ипотеки), правоприменительная и судебная прак-
тика, а также теоретические положения, содержащиеся в опублико-
ванных научных работах по теме исследования.
Теоретическую основу исследования составили положения о за-
логе вообще и об ипотеке в частности, содержащиеся: 
в трудах российских дореволюционных юристов: К.Н. Аннен-
кова, Е.В. Васьковского, Д.Д. Грима, Л.В. Гантовера, А.С. Звониц-
кого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покров-
ского, В.И. Синайского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и др.; 
в работах советских и современных российских ученых: 
М.М. Агаркова, В.А. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, 
Р.С. Бевзенко, С.П. Гришаева, Б.М. Гонгало, А.А. Вишневского, 
И.В. Ершовой, О.С. Иоффе, М.И. Казанцева, Л.А. Лунца, А.А.  Ма-
ковской, В.П. Мозолина, Л.Н. Наумовой, И.Б. Новицкого, Л.А. Но-
воселовой, Ю.Н. Рассказовой, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, 
Л.А. Щенниковой и др.; 
в диссертационных исследованиях: О.В. Белой, А.В. Ильина, 
Ю.А. Кожиной, Е.Ю. Конева, К.В. Копылова, Е.В. Косенко, В.В. Ку-
лакова, Д.Н. Морозова, В.М. Наумова, Е.В. Пантюхиной, Н.М. По-
повой, С.В. Прокофьева, А.А. Роньжина, О.А. Ризк, А.Н. Спирки-

Введение

ной, А.В. Фиошина, З.В. Хрулевой, О.В. Чижовой, О.С. Царапки-
ной и др.
В ходе исследования использовались многочисленные публика-
ции в периодических научных изданиях, а также работы зарубеж-
ных цивилистов: Х. Вебера, М. Венкштерна, Г. Дернбурга, Л. Жюл-
лио де ла Морандьера.
Методологическую основу исследования образует совокупность 
общенаучных и частнонаучных методов познания правовых явле-
ний и процессов, в том числе диалектического, формально-логиче-
ского и функционального анализа, исторического и сравнительно-
го правоведения, а также технико-юридического. 
В частности, методы анализа и обобщения позволили выявить ос-
новные подходы к пониманию материально-правового содержания 
категории обращения взыскания в залоговом праве, предложить ав-
торское определение этого понятия применительно к залогу недви-
жимости (ипотеке). Метод исторического и сравнительного правоведе-
ния применялся при решении ряда практических вопросов (о крите-
рии, который может быть положен в основу определения начальной 
продажной цены заложенного имущества, об объектах и объеме обес-
печения ипотекой и др.). Технико-юридический метод использовался 
при оценке норм, составляющих предмет исследования, и обосно-
вании рекомендаций по совершенствованию правового регулирова-
ния отношений, образующих объект исследования.
Нормативной основой работы послужили положения гражданско-
го законодательства, регламентирующие порядок обращения взыс-
кания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки), — 
Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона 
от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 
а также отдельные нормы процессуального законодательства, тес-
но связанные с предметом исследования, в частности Федерально-
го закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном про-
изводстве»1, и другие нормативные акты.
Эмпирическую основу исследования образуют опубликованная 
практика федеральных арбитражных судов и судов общей юрисдик-
ции за 2003–2011 гг., обзоры и разъяснения Высшего Арбитражно-

1  Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 7 декабря 2011 г.) 
«Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. — 2007. — № 41. — Ст. 4849.

Введение

го Суда РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда 
РФ и Верховного Суда РФ, статистические данные и аналитические 
материалы (Федеральной службы судебных приставов, Агентства по 
ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциации российских 
банков), публикации в СМИ и Интернете.
Научная новизна настоящей работы заключается, во-первых, в 
систематизации, уточнении и развитии научных представлений об 
обращении взыскания как категории залогового и ипотечного пра-
ва; во-вторых, в разработке рекомендаций по совершенствованию 
гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в сфе-
ре обращения взыскания на предмет ипотеки.
Теоретическая и практическая значимость исследования опреде-
ляется возможностью применения его теоретических положений в 
учебном процессе на юридических факультетах высших учебных за-
ведений при подготовке учебного материала по дисциплинам «Граж-
данское право», «Предпринимательское право», спецкурсу «Залого-
вое право», а также в ходе научной работы при дальнейшем иссле-
довании ипотечной проблематики. Сформулированные в работе 
предложения по совершенствованию гражданского законодатель-
ства могут быть использованы в правотворческой деятельности, а 
практические выводы — в правоприменительной практике.