ВЫПУСК 16

Р.С. Бевзенко
Ю.А. Тарасенко
М.А. Рожкова
Л.В. Кузнецова
Д.В. Мурзин
С.А. Громов

ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ
КОММЕРЧЕСКИХ СПОРОВ

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР ЧАСТНОГО ПРАВА

ÌÎÑÊÂÀ 2011

Анализ и комментарии 
постановлений Пленума и обзоров Президиума 
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

УДК 347.9
ББК 67.410
         П 69

Руководители проекта:
Л.А. Новоселова, д.ю.н, проф., судья Высшего Арбитражного Суда РФ;
М.А. Рожкова, д.ю.н., консультант Исследовательского центра частно-
го права при Президенте РФ

П 69
Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и ком-
ментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Выс-
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 16 / Рук. 
проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исслед. центр част-
ного права. – М.: Статут, 2011. – 199 с.

ISBN 978-5-8354-0760-6 (в обл.)

В шестнадцатом выпуске анализируются и комментируются разъ-
яснения Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в обзорах 
судебной практики по спорам, связанным с договором энергоснаб-
жения (Л.В. Кузнецова), с исполнением, изменением и расторжени-
ем биржевых сделок (С.А. Громов), о ликвидации юридических лиц 
(Ю.А. Тарасенко), в письмах по применению положений об отчу-
ждении недвижимого имущества, находящегося в государственной 
и муниципальной собственности, о регистрации прав на недвижи-
мость (Р.С. Бевзенко), об обращении взыскания на имущество учре-
ждения (М.А. Рожкова), пункте информационного письма о приме-
нении законодательства о приватизации к акционерным обществам, 
созданным в процессе приватизации (Д.В. Мурзин). 
Для судей арбитражных судов, адвокатов, корпоративных юри-
стов, работников федеральных органов исполнительной власти и ор-
ганов государственной власти субъектов РФ, органов местного само-
управления, нотариусов, а также для научных работников, препода-
вателей, аспирантов и студентов юридических вузов и факультетов.
УДК 347.9
ББК 67.410
ISBN 978-5-8354-0760-6

© Новоселова Л.А., Рожкова М.А., предисловие, 2011
© Бевзенко Р.С, Тарасенко Ю.А., Рожкова М.А., Кузнецова Л.В.,  
Мурзин Д.В., Громов С.А., комментарии, 2011
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2011

ПРЕДИСЛОВИЕ

Содержание выпусков серии «Практика рассмотрения коммерческих 
споров» обычно составляют комментарии постановлений Пленума Выс-
шего Арбитражного Суда РФ и информационных писем Президиума Выс-
шего Арбитражного Суда РФ, нацеленные на то, чтобы донести до заин-
тересованных лиц существо позиций, сформулированных в этих актах. 
Как правило, авторы комментариев не только поясняют причины 
принятия высшей судебной инстанцией того или иного акта, разъяс-
няют заложенные в них правовые решения, но и выявляют возможно-
сти применения предлагаемых правовых конструкций в той или иной 
ситуации. Нередко в комментариях поднимаются значимые для прак-
тики вопросы, ответы на которые Высший Арбитражный Суд РФ при 
разработке того или иного акта не дал, выявляются положения, кото-
рые на момент издания акта обладали значимостью для судебной прак-
тики, но сегодня утратили свое значение или не подлежат примене-
нию в связи с обновлением законодательства.
Настоящая серия выпусков профессиональных комментариев пре-
следует цель оказать широкому кругу заинтересованных лиц содей-
ствие в ознакомлении с современными подходами к решению право-
применительных проблем. Узнать подробности об этой серии, в том 
числе информацию о готовящихся выпусках и их содержании, оста-
вить отзывы и предложения можно на сайте www.rozhkova-ma.narod.ru 
(раздел «Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и коммен-
тарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбит-
ражного Суда РФ»). Кроме того, информация о сроках выхода в свет 
отдельных выпусков серии, об их содержании и возможностях при-
обретения публикуется на сайте издательства «Статут» www.estatut.ru 
(разделы «Готовятся к выходу» и «Новинки»).

Руководители проекта
Л.А. Новоселова
М.А. Рожкова

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА  
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО 

от 5 ноября 2009 г. № 134

О некОтОрых вОпрОсах применения ФедеральнОгО закОна
«Об ОсОбеннОстях Отчуждения недвижимОгО имущества, 

нахОдящегОся в гОсударственнОй сОбственнОсти 

субъектОв рОссийскОй Федерации или в муниципальнОй 

сОбственнОсти и арендуемОгО субъектами малОгО и среднегО 

предпринимательства, и О внесении изменений в Отдельные

закОнОдательные акты рОссийскОй Федерации»

(Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 12)

В связи с вопросами, возникающими при применении Федераль-
ного закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях от-
чуждения недвижимого имущества, находящегося в государствен-
ной собственности субъектов Российской Федерации или в муници-
пальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего 
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законо-
дательные акты Российской Федерации» (далее  – Закон), и в целях 
правильного и единообразного применения его положений арбит-
ражными судами Российской Федерации (далее  – арбитражные су-
ды, суды) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Фе-
дерации информирует арбитражные суды о следующих выработан-
ных рекомендациях.

1. Согласно статье 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемо-
го недвижимого имущества из государственной собственности субъек-

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5.11.2009 № 134

5

та Российской Федерации или муниципальной собственности субъек-
ты малого или среднего предпринимательства пользуются преимуще-
ственным правом на приобретение такого имущества по цене, равной 
его рыночной стоимости (далее  – право на приобретение), при одно-
временном соблюдении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) 
временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня 
вступления в силу Закона на основании договора или договоров арен-
ды этого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имуще-
ство, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора куп-
ли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 ста-
тьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона,  – 
на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства 
заявления о реализации преимущественного права на приобретение 
арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные 
законами субъектов Российской Федерации предельные значения пло-
щади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, 
находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или 
муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответ-
ствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого 
и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень 
государственного или муниципального имущества, предназначенно-
го для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого 
и среднего предпринимательства.
При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам 
следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринима-
тельства пользуется правом на приобретение только при условии, что 
он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества 
(заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределен-
ный срок), действующему на момент принятия соответствующим ор-
ганом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по 
договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный 
срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Россий-
ской Федерации (далее  – ГК РФ)).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5.11.2009 № 134

6

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого 
имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря 
на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арен-
додателю, права на приобретение у него не возникает.
При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что пере-
чень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на при-
обретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, 
не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия 
о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации 
и муниципальные образования не вправе своими нормативными право-
выми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо допол-
нительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Действие Закона не распространяется на отношения по выкупу зе-
мельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого 
или среднего предпринимательства земельных участков, находящих-
ся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, 
установленном земельным законодательством и законодательством 
о приватизации.

2. Согласно части 3 статьи 1 Закона отношения, связанные с участи-
ем субъектов малого или среднего предпринимательства в приватиза-
ции арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, 
регулируются Федеральным законом «О приватизации государствен-
ного и муниципального имущества». Следовательно, нормы Закона, 
устанавливающие специальные правила отчуждения государственно-
го и муниципального недвижимого имущества, являются приоритет-
ными по отношению к нормам Федерального закона «О приватиза-
ции государственного и муниципального имущества». Это касается, 
в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имуще-
ства, способа и порядка его отчуждения.

3. Судам необходимо учитывать, что в соответствии с Законом до 
1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна 
только в случае включения недвижимого имущества в нормативные 
правовые акты о планировании приватизации государственного или 
муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего 
предпринимательства о намерении приобрести в собственность арен-

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5.11.2009 № 134

7

дуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное 
до указанной даты, не является основанием для включения данного 
имущества в план приватизации, а также совершения иных действий 
по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий 
установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года 
вправе по своей инициативе направить в орган государственной вла-
сти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправ-
ления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации 
имущества, находящегося в государственной собственности субъектов 
Российской Федерации или муниципальной собственности (далее  – 
уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отне-
сения к категории субъектов малого или среднего предприниматель-
ства и о реализации им права на приобретение арендуемого имуще-
ства (часть 2 статьи 9 Закона). Подача арендатором такого заявления 
не влечет возникновения у него обязанности заключить договор куп-
ли-продажи данного имущества.

4. Судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижи-
мого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться 
основанием для возникновения права на приобретение этого имуще-
ства только в том случае, если он был зарегистрирован в установлен-
ном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу ре-
шение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
Безвозмездное пользование государственным или муниципальным 
имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего пред-
принимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

5. По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ 
суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в слу-
чае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке 
арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепят-
ствования реализации арендатором права на приобретение. Если по 
истечении непродолжительного периода после прекращения договора 
аренды арендодателем принимается решение о приватизации недви-
жимого имущества, недобросовестность действий последнего пред-
полагается, пока не доказано иное.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5.11.2009 № 134

8

Суд также может признать наличие у арендатора права на приоб-
ретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом 
Российской Федерации или органом местного самоуправления были 
совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно вос-
препятствование реализации субъектами малого или среднего пред-
принимательства права на приобретение (например, имущество, яв-
ляющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капи-
тал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию 
на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соот-
ветствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии ма-
лого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» пе-
речень государственного или муниципального имущества, предна-
значенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам 
малого и среднего предпринимательства).

6. Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобре-
тение арендованное недвижимое имущество должно находиться не-
прерывно во временном владении и (или) временном пользовании 
субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух 
и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с догово-
ром или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение 
и (или) временное пользование арендатором недвижимым имущест-
вом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии 
незначительного промежутка времени между прекращением одного 
договора аренды данного имущества и заключением последующего 
договора его аренды при условии, что в течение этого времени арен-
датор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возраже-
ния арендодателем не заявлялись.

7. Определяя срок временного владения и (или) пользования не-
движимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны 
исходить из того, что в названный срок включается также срок вла-
дения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являю-
щимся предшествующим правообладателем по отношению к субъек-
ту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализа-
ции права на приобретение. При этом переход права аренды к новому 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5.11.2009 № 134

9

арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингу-
лярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы 
должны на момент осуществления ими временного владения и (или) 
пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям 
малого или среднего предпринимательства.
Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускает-
ся переход права на приобретение в порядке универсального право-
преемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, за-
явившего о реализации данного права, к другому лицу.

8. По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может 
быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ста-
тьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен го-
сударственный кадастровый учет по правилам Федерального зако-
на «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое 
подлежат государственной регистрации в соответствии с Федераль-
ным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на при-
обретение и последующее заключение с субъектом малого или сред-
него предпринимательства договора купли-продажи в отношении 
части здания или части нежилого помещения (например, торгово-
го места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе 
этих частей может быть сформировано нежилое помещение как об-
особленный объект.

9. Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего пред-
принимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров 
в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями 
нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности со-
ставляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие за-
долженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам 
(штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) 
в долевую собственность посредством подачи совместного заявления 
о реализации права на его приобретение. При этом распределение до-
лей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осу-
ществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших 
заявление о реализации права на приобретение.