Жилищное право

Жилищное право 

учебное пособие

Четвертое издание

е.Б. Козлова, е.а. КопыстыринсКий,  
с.Ю. Шахов

Москва
РиоР 
2008

оригинал-макет подготовлен в издательском Доме РиоР

сдано в набор 16.03.2007. подписано в печать 20.08.2007.
Формат 70×100/32. бумага типографская.
Гарнитура «Newton». печать офсетная.
усл. печ. л. 5,16. уч.-изд. л. 5,88.
Тираж 4000 экз. Заказ №  
Цена свободная.

издательский Дом РиоР
127282, Москва, ул. полярная, д. 31в.
Email: info@rior.ru
www.rior.ru

УДК 347.2/.3.254(075.8)
ББК 67.404я73
 
К59

Козлова Е.Б., Копыстыринский Е.А., Шахов С.Ю.
К59  
Жилищное право: Учеб. пособие. — 4-е изд. — М.: РИОР, 
2008. — 127 с.

ISBN 978-5-369-00241-4

В учебном пособии в краткой и доступной форме рассмотрены 
все основные вопросы, предусмотренные государственным образовательным стандартом и учебной программой по дисциплине 
«Жилищное право».
Книга позволит быстро получить основные знания по предмету, 
а также качественно подготовиться к зачету и экзамену.
Рекомендуется всем изучающим дисциплину «Жилищное право». 

 
УДК 347.2/.3.254(075.8)
ББК 67.404я73

ISBN 978-5-369-00241-4
© Козлова Е.Б., Копыстыринский Е.А.,
Шахов С.Ю., 2008

Раздел I
Общие пОлОжения

Тема 1
Общие пОлОжения жилищнОгО пРава

1. 
Конституционное право 
на жилище и его гарантии

Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, 
прямое действие и применяется на всей территории РФ. 
Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не 
должны противоречить Конституции РФ.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане, их объединения обязаны соблюдать Конституцию РФ.
Любые нормативные правовые акты, затрагивающие 
права, свободы и обязанности человека и гражданина, 
не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, поэтому законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные 
законы не применяются. 
Конституция РФ закрепляет такие основополагающие 
для жилищного права положения, как неприкосновенность жилища, запрет на произвольное лишение жилища, 
доступность и гарантированность объектов жилого фонда, свобода передвижения и места жительства и др. Данные права и свободы относятся к группе личных прав и 
свобод.
Согласно Конституции РФ, жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

2. 
понятие, предмет и принципы жилищного права

Жилищное право — совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу владения, эксплуатации и распоряжения жилищным фондом.
Предмет жилищного права — это общественные отношения, возникающие в связи с владением, эксплуатацией 
(пользованием) и распоряжением жилищным фондом.
Жилищное право тесно взаимодействует с конституционным правом, гражданским правом, административным и финансовым правом. 
Принципы жилищного права — это выраженные в 
нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала 
данной отрасли. Эти принципы закреплены в Конституции РФ, ЖК РФ, ГК РФ. Основополагающими принципами являются:
 
• принцип неприкосновенности жилища;
 
• недопустимость произвольного лишения жилища;
 
• свобода выбора места жительства;
 
• доступность пользования жилым фондом;
 
• целевое использование жилого фонда.
Принцип неприкосновенности жилища означает, что 
никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных 
законом. Статьей 139 УК РФ нарушение неприкосновенности жилища, совершенное против воли проживающего 
в нем лица, признается уголовно наказуемым преступлением.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища означает, что гражданин может быть лишен права на 
жилище исключительно в случаях, предусмотренных законом.
Принцип свободы выбора места жительства означает, 
что каждый, кто находится на территории РФ на законных основаниях, имеет право свободно передвигаться, а 
также выбирать место пребывания и жительства. Никто 
не может быть принужден к проживанию на определен5

ной территории иначе как в случаях, установленных законом.
Принцип доступности пользования жилым фондом выражается в том, что гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище: по договору 
социального найма, по договору аренды, путем приобретения жилья в собственность и т.д. Доступность жилого 
фонда выражается и в установлении порядка определения 
ставок платы за коммунальные услуги и жилье, предоставлении гарантий малоимущим.
Принцип целевого использования жилого фонда означает, что жилые помещения предназначены исключительно 
для проживания граждан; размещение в них предприятий, учреждений (без перевода помещения в нежилое) 
недопустимо.

3. 
жилищные правоотношения

Жилищное законодательство регулирует отношения 
по поводу: 
 
• возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения 
жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; 
 
• пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 
 
• пользования общим имуществом собственников помещений; 
 
• отнесения помещений к числу жилых помещений и 
исключения их из жилищного фонда; 
 
• учета жилищного фонда; 
 
• содержания и ремонта жилых помещений; 
 
• переустройства и перепланировки жилых помещений; 
 
• управления многоквартирными домами; 
 
• создания и деятельности жилищных и жилищно­строительных кооперативов, товариществ собственников 
жилья, прав и обязанностей их членов; 

• предоставления коммунальных услуг; 
 
• внесения платы за жилое помещение и коммунальные 
услуги; 
 
• контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и 
нормам, иным требованиям законодательства. 
Данные отношения могут быть разделены на несколько групп:
 
• связанные с владением, пользованием и распоряжением 
жилыми помещениями;
 
• связанные с государственным участием в регулировании 
жилищных отношений;
 
• связанные с управлением многоквартирными домами;
 
• связанные с оказанием коммунальных услуг.
Жилищные права и обязанности возникают по следующим основаниям:
 
• из договоров и иных сделок; 
 
• из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 
 
• из судебных решений; 
 
• в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым законом; 
 
• из членства в жилищных или жилищно­строительных 
кооперативах; 
 
• вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и 
обязанностей. 
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Нормы жилищного законодательства 
применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных 
юридических лиц, если иное не установлено законом. 

4. 
источниКи жилищного права

Источники права — формы закрепления (внешнего 
выражения) правовых норм. Основополагающие для регулирования жилищных отношений нормы содержатся в 
Конституции РФ, она, являясь основным источником 
жилищного права, определяет состав жилищного законодательства.
Иерархия нормативных правовых актов, регулирующих 
жилищные отношения, установлена ЖК РФ 2004 г. Главенствующим значением среди всех нормативных правовых актов, входящих в жилищное законодательство, обладает ЖК РФ.
Нормы жилищного права могут содержаться в:
 
• различных федеральных законах, например: ФЗ 2004 г. 
«О жилищных накопительных кооперативах», ФЗ 2004 г. 
«О накопительно­ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», Закон РФ 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ФЗ 2004 г. «Об участии в долевом строительстве 
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и др.;
 
• указах Президента РФ, например: Указы Президента 
РФ 1997 г. «О совершенствовании порядка обеспечения 
жильем военнослужащих и некоторых других категорий 
граждан», «О дополнительных мерах по реформированию жилищно­коммунального хозяйства» и др.;
 
• постановлениях Правительства РФ, в частности: постановления Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (2006), 
«Об утверждении правил установления и определения 
нормативов потребления коммунальных услуг» (2006), 
«Об утверждении положения о признании помещения 
жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (2006), «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и комму8

нальных услуг на 2007 год» (2006), «Об утверждении 
типового договора социального найма жилого помещения», «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» и др.;
 
• законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, в частности (на примере г. Москвы как субъекта РФ): Законы г. Москвы 
«О мерах социальной поддержки отдельных категорий 
жителей г. Москвы» (2004), «О паспортизации жилых помещений (квартир) в г. Мо скве», «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе 
Москве» (2006), «Об установлении сроков проведения 
открытых конкурсов по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в городе Москве» (2007) и др.;
 
• нормативных правовых актах федеральных органов 
исполнительной власти, органов местного самоуправления.
Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим 
после введения его в действие. Действие акта жилищного 
законодательства может распространяться на жилищные 
отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. 
В жилищных отношениях, возникших до введения в 
действие акта жилищного законодательства, данный акт 
применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
В случаях если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением 
участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит 
их существу, применяется жилищное законодательство, 
регулирующее сходные отношения (аналогия закона). 

При невозможности использования аналогии закона 
права и обязанности участников жилищных отношений 
определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований 
добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. 

5. 
Защита жилищных прав 

В соответствии с Конституцией РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Судебная защита осуществляется судебными органами в соответствии с 
правилами подведомственности, установленными процессуальным законодательством.
Защита жилищных прав в административном порядке 
осуществляется только в случаях, предусмотренных 
ЖК РФ, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 
Защита жилищных прав осуществляется путем: 
 
• признания жилищного права; 
 
• восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 
 
• признания судом недействующими полностью или в 
части нормативного правового акта государственного 
органа либо нормативного правового акта органа 
местного самоуправления, нарушающих жилищные 
права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем 
указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа 
местного самоуправления, юридическую силу; 
 
• неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового 

акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому 
акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 
 
• прекращения или изменения жилищного правоотношения; 
 
• иными способами, предусмотренными законом. 
Перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. В соответствии с Конституцией РФ 
каждый вправе защищать свои права и свободы всеми 
способами, не запрещенными законом. Выбор способов 
защиты нарушенных прав является гарантией полной и 
всесторонней защиты нарушенных прав. Однако способы 
защиты нарушенных прав в ряде случаев могут быть указаны в нормативных правовых актах, регулирующих данные правоотношения, и в данном случае для защиты нарушенного права необходимо выбирать именно указанный способ защиты.

Тема 2
ОбъекТы жилищных пРав. жилищный фОнд

6. 
виды и наЗначение жилых помещений

К жилым помещениям относятся: 
 
• жилой дом, часть жилого дома; 
 
• квартира, часть квартиры; 
 
• комната. 
Жилым домом признается индивидуально­определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных 
для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, 
связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования 
в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами 
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места 
непосредственного проживания граждан в жилом доме 
или квартире. 
Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для 
осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, 
если это не нарушает права и законные интересы других 
граждан, а также требования, которым должно отвечать 
жилое помещение. Не допускается размещение в жилых 
помещениях промышленных производств. 

Пользование жилым помещением осуществляется с 
учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно­гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования 
жилыми помещениями, утвержденными постановлением 
Правительства РФ от 21.01.2006 г.

7. 
понятие и виды жилищного фонда

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. 
В зависимости от формы собственности жилищный 
фонд подразделяется на: 
а) частный жилищный фонд — совокупность жилых 
помещений, находящихся в собственности граждан и в 
собственности юридических лиц; 
б) государственный жилищный фонд — совокупность 
жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), и 
жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный 
фонд субъектов Российской Федерации); 
в) муниципальный жилищный фонд — совокупность 
жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. 
В зависимости от целей использования жилищный 
фонд подразделяется на: 
а) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и 
муниципального жилищных фондов; 
б) специализированный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан;