Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2007

КОММЕНТАРИЙ
К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И СДЕЛОК С НИМ»

от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ

(в редакции Федерального закона
от 18 декабря 2006 г. № 232ФЗ, действующей с 1 января 2007 г.)

(постатейный)

Издание четвертое,

переработанное и дополненное

Руководитель авторского коллектива
и ответственный редактор
А.Н. ТКАЧ

Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). / Отв. ред. Ткач А.Н. — Изд. 4е, перераб. и доп. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. — 328 с.

ISBN 9785720508449

В книге содержится постатейный практический комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции,
действующей с 1 января 2007 г.
Знание комментируемого Закона, правильное его понимание и применение являются обязательными условиями эффективного и юридически безопасного участия граждан и юридических лиц в гражданских и
административных правоотношениях.
При подготовке четвертого издания авторами была использована
широкая нормативноправовая база, учтены изменения в структуре и системе федеральных органов исполнительной власти, другие нововведения административноправовой реформы.
Комментарий адресован руководителям предприятий, юристам, работникам органов, осуществляющих государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, а также широкому кругу читателей, интересующихся вопросами законодательства о недвижимости.

УДК 347.23:347.214.2(094.072)
ББК 67.404.1
          К63

ISBN 9785720508449

К63

УДК 347.23:347.214.2(094.072)
ББК 67.404.1

© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2006

АВТОРЫ КОММЕНТАРИЯ

Ткач А.Н., управляющий партнер Юридической консалтинговой
компании «СОВЕТНИК» — к читателю, ст. 1—3, 6—7 (в соавт. с Ионкиной А.А.); 9, 10; 11—12 (в соавт. с Толкачевым Д.Д.); 13 (в соавт.
с Ионкиной А.А.); 15 (в соавт. с Толкачевым Д.Д.); 16, 17 (в соавт. с
Ионкиной А.А.), 19, 20; 22—23, 25.1—25.3, 30.1—33.
Ионкина А.А., юрисконсульт инвестиционной компании ООО
«АКСИОМА» — ст. 4— 5, 6, 7 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 8, 13
(в соавт. с Ткачом А.Н.); 14, 16, 17 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 18; 19
(в соавт. с Ткачом А.Н.); 20 (в соавт. с Ткачом А.Н.), 21;
Толкачев Д.Д., юрист — ст. 11, 12, 15 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 24;
Раев Д.М., юрисконсульт SWISS REALTY GROUP, Moscow —
ст. 25, 26, 27, 29;
Ходаков И.А., юрисконсульт SWISS REALTY GROUP, Moscow —
ст. 28, 30.

Ответственный редактор комментария и руководитель авторского
коллектива — Ткач Александр Николаевич.

Авторы будут благодарны за отзывы, критику и предложения, которые
можно направлять по электронной почте: Tkach_Law@rambler.ru.

К ЧИТАТЕЛЮ

В предлагаемом вашему вниманию издании содержится постатейный практический комментарий к Федеральному закону от
21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей с
1 января 2007 г.
Данный Закон необходим в нашей жизни, поскольку он устанавливает процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней — юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода и прекращения прав на недвижимость в соответствии с
Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ). Этот юридический
акт является необходимым фактом — конкретным обстоятельством,
с которым закон связывает возникновение или прекращение ваших прав на имущество. Важность настоящего института подчеркивается и тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного
права (ст. 2 Закона). Вот почему знание комментируемого Закона,
правильное его понимание и применение являются обязательными условиями эффективного и юридически безопасного участия
граждан и юридических лиц в гражданских и административных
правоотношениях.
Учитывая социальную значимость института государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, авторы попытались максимально доходчиво объяснить порой замысловатые положения данного Закона.
При написании Комментария авторами была использована широкая нормативноправовая база в действующей редакции, учтены
изменения в системе и структуре федеральных органов исполнительной власти (создание Федеральной регистрационной службы — Росрегистрации), а также другие результаты административноправовой реформы.
Кроме того, в комментарии нашла отражение глава 25.3 Налогового кодекса РФ, посвященная уплате государственной пошлины
за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, применяемая в рассматриваемых правоотношениях с
1 января 2005 г.

КОММЕНТАРИЙ
К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ
от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И СДЕЛОК С НИМ»

(в ред. Федеральных законов от 5 марта 2001 г. № 20ФЗ,
от 12 апреля 2001 г. № 36ФЗ, от 11 апреля 2002 г. № 36ФЗ,
от 9 июня 2003 г. № 69ФЗ, от 11 мая 2004 г. № 39ФЗ,
от 29 июня 2004 г. № 58ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122ФЗ,
от 2 ноября 2004 г. № 127ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 186ФЗ,
от 29 декабря 2004 г. № 189ФЗ,от 30 декабря 2004 г. № 217ФЗ,
от 5 декабря 2005 г. № 153ФЗ, от 31 декабря 2005 г. № 206ФЗ,
от 17 апреля 2006 г. № 53ФЗ, от 3 июня 2006 г. № 73ФЗ),
от 30 июня 2006 г. № 93ФЗ, от 18 июля 2006 г. № 111ФЗ,
от 4 декабря 2006 г. № 201ФЗ, от 18 декабря 2006 г. № 232ФЗ)

Редакция, действующая с 1 июля 2006 г.

Глава I
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основные термины

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные термины:
кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с
процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и
инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер
помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения;

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим
Федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все
объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как
имущественные комплексы;
(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 № 201ФЗ)
ограничения (обременения) — наличие установленных законом
или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других);
сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом
недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не
могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как
вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;
кадастровый и технический учет (инвентаризация) (далее также — учет) объекта недвижимости — описание и индивидуализация
объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он
получает такие характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет
объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему
кадастрового номера;
регистрационный округ — территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти,
уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции.

(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 № 122ФЗ)

Данная статья направлена на единообразное понимание основных терминов, содержащихся в комментируемом Федеральном законе. Определения этих терминов являются нормативными, поэтому не допускается иное — более расширительное или узкое — их
трактование.
1. Кадастровый номер как номер объекта недвижимости характеризуется, прежде всего, своей уникальностью, т.е. неповторяемостью во времени и на территории Российской Федерации.

1 СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.
2 СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726.

В зависимости от вида недвижимости Закон устанавливает различные принципы формирования кадастровых номеров. Так, кадастровый номер здания и сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.
Порядок учета земельных участков и присвоения им кадастровых номеров регулируется Федеральным законом от 2 января 2000 г.
№ 28ФЗ «О государственном земельном кадастре»1.
Согласно ст. 1 данного Закона государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений,
получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками
объектов (далее — сведения государственного земельного кадастра);
государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его
качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового
квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
Согласно п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства РФ от
6 сентября 2000 г. № 6602, кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве
объекта имущества, права на который подлежат государственной
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по
заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного
объекта недвижимого имущества с присвоением единого кадастрового номера.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской
Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого
назначения и разрешенного использования земельных участков.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов
недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных
зон, бесплатно в 10дневный срок представляют информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в необходимом объеме.
Инвентарный номер здания или сооружения — исходя из положения абз. 6 комментируемой статьи представляет собой уникальный
(неповторяющийся) номер, присвоенный указанному объекту исходя из его описания и индивидуализации, т.е. особых характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
В свою очередь, кадастровый номер помещения в здании или
сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
2. Понятие недвижимого имущества раскрывается в абз. 3 комментируемой статьи в соответствии с гражданскоправовой дефиницией.
Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу,
недвижимости) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения1, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты (однако данная категория недвижимых вещей не подлежит государственной регистрации в
соответствии с комментируемым Законом — см. ст. 4). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

1 Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. № 201ФЗ леса и многолетние
насаждения исключены из комментируемой статьи, поэтому они не подлежат
государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом.

1 Юридическое основание выделения части земельного участка установлено в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ. Земельный участок может быть делимым
и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный
земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.

Под земельным участком в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» понимаются часть поверхности земли
(в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой
описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под
поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г.
№ 136ФЗ земельные участки и части земельных участков1 являются объектами земельных отношений.
Земельный участок как объект земельных отношений — это часть
поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой
описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ).
Права на земельные участки, предусмотренные гл. III (право собственности на землю) и IV (постоянное (бессрочное) пользование,
пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут),
аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками) Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и
дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных
для геологического изучения и освоения (преамбула Закона РФ от
21 февраля 1992 г. № 23951. Согласно ст. 1.2 Закона РФ «О недрах»
недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной

1 В свою очередь, под водным режимом данная статья понимает изменение
во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте.

собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения
недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и
субъектов РФ. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной
форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Понятие водного объекта раскрывается в Водном кодексе РФ от
3 июня 2006 г. № 74ФЗ, действующего с 1 января 2007 г. В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ  водный объект — это природный
или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное
или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные
формы и признаки водного режима1.
Помимо естественноприродных законодатель выделяет такие
виды недвижимого имущества, которые являются продуктом жизнедеятельности (труда) человека, например — предприятие.
Понятие «предприятие» используется в гражданском праве применительно к субъектам и к объектам права. В последнем случае применима ст. 132 ГК РФ, согласно которой предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом
как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куплипродажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги,
а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Таким образом, в состав предприятия
входит и движимое имущество, однако в силу того, что оно наряду с недвижимостью образует единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательс11

кой деятельности, гражданскоправовой институт движимых
вещей утрачивает свое значение. В этом случае движимое имущество «растворяется» в недвижимости.
3. Последний термин, который необходимо специально пояснить
в данном комментарии, — это «сервитут».
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования
чужим земельным участком либо иным недвижимым имуществом.
Действующее законодательство различает частный и публичный
сервитуты.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским
законодательством, а именно — ст. 274—277 ГК РФ.
Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества
(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях
и от собственника другого земельного участка (соседнего участка)
предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации
линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не
лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и
подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации
прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения
об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по
иску лица, требующего установления сервитута. На тех же условиях и
в том же порядке сервитут может быть установлен также в интересах и
по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное
не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут
не может быть самостоятельным предметом куплипродажи, залога