Аренда. Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий 
главы 34 Гражданского кодекса 
Российской Федерации

ÌÎÑÊÂÀ 2011

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ 

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

Ê 15-ëåòèþ âñòóïëåíèÿ â ñèëó ÷àñòè âòîðîé
Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè

Аренда

Серия основана в 2008 году

УДК 347.4
ББК 67.404.2
          А 80

А 80     Аренда: Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации /Под ред. 
П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2011. – 288 с. 
(Комментарии к Гражданскому кодексу Российской 
Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0746-0 (в обл.)

Настоящее издание является очередной книгой в серии 
постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации и содержит комментарий к гл. 34 «Аренда».
В работе наряду с анализом общих положений договора 
аренды исследуются отдельные виды этого договора: прокат, 
лизинг, аренда транспортных средств и аренда недвижимого имущества.
В работе наряду с ГК РФ анализируются иные нормативные правовые акты, а также судебная практика (по состоянию на 1 февраля 2011 г.).

УДК 347.4
ББК 67.404.2
ISBN 978-5-8354-0746-0

© Коллектив авторов, 2011
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2011

Авторы комментАриев

ВАВилин Евгений Валерьевич, профессор кафедры 
гражданского права ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», доктор юридических наук – ст. 614–620

ГонГАло Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор – ст. 606 (в соавторстве с П.В. Крашенинниковым); 
650–655

ЕМ ВлАдимир САурсеевич – доцент кафедры гражданского права Московского государственного университета им. 
М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук – ст. 621–625, 
632–649 (в соавторстве с А.В. Киселевым)

КиСЕлЕВ АлексАндр викторович – преподаватель кафедры гражданского права Московского государственного 
университета им. М.В. Ломоносова – ст. 632–649 (в соавторстве с В.С. Емом)

КРАшЕнинниКоВ Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, 
арбитражному и процессуальному законодательству, заслу

Авторы комментариев

женный юрист Российской Федерации, доктор юридических 
наук, профессор – вступительное слово; ст. 606 (в соавторстве 
с Б.М. Гонгало); 609, 666

МАйФАт Аркадий Викторович, профессор кафедры гражданского права Уральской государственной юридической 
академии, доктор юридических наук – ст. 656–664

МихЕЕВА лидия Юрьевна, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор – ст. 607, 608

РузАКоВА ольга Александровна, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному 
законодательству, доктор юридических наук – ст. 610–613, 
668–670

тЕлЮКинА Марина Викторовна, профессор кафедры 
гражданского права Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, доктор юридических наук, 
профессор – ст. 665, 667

ЧЕлышЕВ Михаил Юрьевич, заведующий кафедрой 
гражданского и предпринимательского права ФГАОУ ВПО 
«Казанский (Приволжский) федеральный университет», 
доктор юридических наук, профессор – ст. 626–631


вступительное слово

Договор аренды (имущественного найма) – один из старейших договоров в гражданском праве, история которого насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды 
и некоторые его виды были известны в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем 
услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна 
сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное 
вознаграждение»
1.
Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому 
законодательству. 
В Своде законов Российской империи имущественным 
наймом признавался договор, в силу которого одна сторона 
за определенное вознаграждение обязывалась предоставить 

1 Римское частное право: Учебник / В.А. Краснокутский, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский и др.; Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. 
М.: Юристъ, 2004//СПС «КонсультантПлюс».

Аренда

6

другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли 
существенные условия этого договора
1.
В дореволюционной науке ставились такие проблемные 
вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. Так, например, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. 
К.П. Победоносцев в свое время писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только 
свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление 
и распоряжение); может служить не только материальное 
имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию»
2. И в настоящее время не утихают споры относительно возможности 
предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК, 
ГК РФ). Особую актуальность приобретает данный вопрос 
при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут 
входить различные виды имущественных прав, в том числе 
исключительные права. 
В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имущественному найму, предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого 
помещения; в этом Кодексе упоминалось также о договорах 

1 См.: Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. СПб.: 
Изд. Я. Канторович, 1896.
2 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры 
и обязательства. М.: Статут, 2003. С. 344.

Вступительное слово

7

найма государственных или коммунальных предприятий как 
разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма – 12 лет. 
Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор имущественного найма как договор, по которому наймодатель 
обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В ГК РСФСР 1964 г. договору имущественного найма была посвящена целая глава, в которой 
упоминался договор проката как разновидность договора 
имущественного найма.
Традиционно в российском законодательстве нормы о договорах аренды содержались не только в Гражданском кодексе. Так, в 1921 г. СНК РСФСР был принят декрет «О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Высшему Совету Народного Хозяйства»
1, а также Инструкция 
об оплате и порядке сдачи торгово-промышленных и складочных помещений
2.
В 1989 г. впервые были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде
3, содержавшие 33 статьи и устанавливавшие регулирование отношений по аренде издаваемыми в соответствии с Основами 
законодательными актами Союза ССР и союзных республик, а в случаях, предусмотренных ими, – постановлениями Совета Министров СССР и Советов Министров союзных республик.

1 СУ РСФСР. 1921. № 53. Ст. 313.
2 СУ РСФСР. 1921. № 78. Ст. 660.
3 Утверждены ВС СССР 23 ноября 1989 г. № 810-1// Ведомости ВС 
РСФСР. 1989. № 25. Ст. 481.

Аренда

8

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. Однако в нем, 
как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко 
проводилась грань между субъектом договора аренды и его 
объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях. В соответствии со ст. 3 Основ объектами договора аренды выступали:
а) земля и другие природные ресурсы;
б) предприятия (объединения), организации, структур-
ные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других 
ценностей;
в) отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности.
Важное значение в процессе приватизации имели нормы о договоре аренды, в частности нормы Закона РСФСР 
от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».
1

Пункт 1 ст. 15 Закона предусматривал один из способов 
приватизации государственных и муниципальных предприятий путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично, в частности: 
– в соответствии с договором аренды, если размеры, сроки, порядок и иные условия внесения выкупа установлены 
договором аренды с предоставлением трудовому коллекти
1 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.

Вступительное слово

9

ву арендного предприятия всех льгот, предусмотренных для 
трудового коллектива государственного и муниципального 
предприятия;
– путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа с правом первоочередного приобретения арендаторами акций, принадлежащих государству, местным Советам народных депутатов, 
если такое решение принято общим собранием (конференцией) арендаторов.
Нормы о договоре аренды содержались в Законе РСФСР 
от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»
1, в Указе 
Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного 
в аренду»
2 и во многих других актах, утративших силу, как 
и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, с введением в действие Гражданского кодекса РФ.
С начала 90-х гг. в нашей стране получает развитие новый вид договоров аренды – лизинг, нашедший отражение в Указе Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 
«О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности»
3, в постановлениях Правительства РФ от 21 июля 
1997 г. № 915 «О мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997–2000 годы», от 3 сентября 1998 г. 

1 Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
2 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 16. Ст. 1237.
3 Собрание законодательства РФ. 1994. № 2. Ст. 2463..

Аренда

10

№ 1020
1 (утвердившем Порядок предоставления государственных гарантий на осуществление лизинговых операций), в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ 
«О финансовой аренде (лизинге)». Ориентиром для российского законодательства в этой сфере стали нормы Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге (заключена в Оттаве 28 мая 1988 г.), к которой Россия присоединилась согласно Федеральному закону от 8 февраля 
1998 г. № 16-ФЗ
2.
В настоящее время нормы о договоре аренды в целом 
и об отдельных его видах содержатся не только в Гражданском кодексе РФ, но и в иных нормативных правовых актах, в частности в Земельном, Лесном, Водном кодексах РФ, 
в Кодексе торгового мореплавания РФ, в федеральных законах от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
3, 
от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»
4, от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
5, от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
6, от 21 июля 
2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»
7, от 8 но
1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 36. Ст. 4520.
2 Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 787.
3 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
4 Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.
5 Собрание законодательства РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.
6 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
7 Собрание законодательства РФ. 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3126.