Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости

ÌÎÑÊÂÀ 2014

В.А. ПЕТРУШКИН 

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

ПРАВОВОЙ МОДЕЛИ 

СИСТЕМЫ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ 

Монография

Научный редактор В.В. Витрянский

Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте Российской Федерации
Международный институт государственной службы и управления
Высшая школа правоведения



УДК 347
ББК 67.404
П 31

Научный редактор

д.ю.н., проф. В.В. Витрянский

Петрушкин В.А.
П 31
Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: Монография / Науч. ред. В.В. Витрянский. – М.:
Статут, 2014. – 285 с.

ISBN 978-5-8354-1014-9 (в пер.)

В представленной монографии система оборота недвижимости

рассматривается как правовая модель. Анализируется сущность
гражданского оборота недвижимости: определяются его структура, условия и понятие; рассматриваются отдельные его элементы, а также особенности защиты прав на недвижимость как самостоятельного (обеспечительного) элемента правовой модели
системы оборота недвижимости.
Представленное издание рекомендуется студентам, профессорско-преподавательскому составу юридических вузов и факультетов, юристам-практикам, а также всем тем, кто интересуется вопросами правового регулирования оборота недвижимости.

УДК 347
ББК 67.404

ISBN 978-5-8354-1014-9

© В.А. Петрушкин, 2014
© «Статут», редподготовка и оформление, 2014

СпиСок Сокращений

АПК РФ, АПК–АрбитражныйпроцессуальныйкодексРоссийскойФедерацииот24июля2002г.№95-ФЗ
1

БВС РФ–БюллетеньВерховногоСудаРоссийскойФедерации

ВАС РФ–ВысшийАрбитражныйСудРоссийскойФедерации

ВСНД и ВС РФ–ВедомостиСъезданародныхдепутатовиВерховногоСоветаРоссийскойФедерации

Вестник ВАС РФ–ВестникВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерации

ВС РФ–ВерховныйСудРоссийскойФедерации

БК РФ, БК–БюджетныйкодексРФот31июля1998г.№145-ФЗ
2

ГК РФ, ГК–ГражданскийкодексРоссийскойФедерацииот30ноября1994г.№51-ФЗ

ГПК РФ, ГПК –ГражданскийпроцессуальныйкодексРоссийской
Федерацииот14ноября2002г.№138-ФЗ

ГрК–ГрадостроительныйкодексРоссийскойФедерацииот29декабря2004г.№190-ФЗ
3

ЖК РФ–ЖилищныйкодексРоссийскойФедерацииот29декабря2004г.№188-ФЗ
4

ЗК РФ –ЗемельныйкодексРоссийскойФедерации от25октября2001г.№136-ФЗ
5

КоАП РФ–КодексРоссийскойФедерацииобадминистративных
правонарушенияхот30декабря2001г.№195-ФЗ
6

1 СЗРФ.2002.№30.Ст.3012.
2 СЗРФ.1998.№31.Ст.3823.
3 СЗРФ.2005.№1(ч.I).Ст.16.
4 Российскаягазета.2005.12янв.
5 СЗРФ.2001.№44.Ст.4147.
6 СЗРФ.2002.№1(ч.I).Ст.1.

Списоксокращений

Концепция – Концепцияразвитиягражданскогозаконодательства
РоссийскойФедерацииот7октября2009г.
1,котораяразработанавсоответствиисуказомПрезидентаРФот18июля2008г.№1108«ОсовершенствованииГражданскогокодексаРоссийскойФедерации»
2

КС РФ–КонституционныйСудРоссийскойФедерации

КТМ РФ–КодексторговогомореплаванияРоссийскойФедерацииот30апреля1999г.№81-ФЗ

НК РФ, НК–НалоговыйкодексРоссийскойФедерацииот31июля
1998г.№146-ФЗ
3

Проект изменений в ГК РФ–законопроект№47538-6«Овнесении
измененийвГражданскийкодексРоссийскойФедерации,отдельные
законодательныеактыРоссийскойФедерациииопризнанииутратившимисилуотдельныхзаконодательныхактов(положенийзаконодательныхактов)РоссийскойФедерации»
4,подготовленныйнаоснованииКонцепцииразвитиягражданскогозаконодательстваРоссийской
Федерации,одобреннойназаседанииСоветаподпредседательством
ПрезидентаРФ7октября2009г.
5

СЗ РФ–СобраниезаконодательстваРоссийскойФедерации

УК РФ–УголовныйкодексРоссийскойФедерацииот13июня
1996г.№63-ФЗ
6

1 ВестникВАСРФ.2009.№11.
2 СЗРФ.2008.№29(ч.I).Ст.3482.
3 Частьпервая//СЗРФ.1998.№31.Ст.3824;Частьвторая//СЗРФ.2000.№32.
Ст.3340.
4 http://komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/050049124054053054.html
5 http://www.privlaw.ru/vs_info8.html
6 СЗРФ.1996.№25.Ст.2954.

предиСловие

Дорогие читатели!

Всовременныхусловияхпроводимойреформыгражданскогозаконодательствабольшоезначениеприобретаетединообразноеиспользованиетерминологическогоаппаратагражданско-правовойотрасли.
Онопозволяетединообразноприменятьсоответствующиегражданскоправовыеинститутыинормывгражданскомобороте.Дляоборотанедвижимогоимуществаэтозамечаниетакжеактуально.
Вцивилистическомпониманииоборотнедвижимости,какиоборотиныхобъектов,представляетсобойэкономико-правовуюкатегорию,указывающуюнаотдельнуючастьэкономическогооборота.Этоспециальная,создаваемаяприпомощиправаправореализационнаясреда,вкоторойпутемсовершениягражданско-правовых
действий–различныхсделок–вправовомсмысле–перемещаются(могутперемещаться)объектынедвижимости.Правовойрежимобъектовнедвижимостиявляетсяоднимизосновныхэлементовправовоймоделисистемыоборотанедвижимости,поскольку
определяетправовойстатуссубъектовотношений,характерданныхотношений,условиясуществованияиразвитиягражданского
оборотанедвижимости.
Действующеегражданскоезаконодательствозакрепляетцелыйряд
способовпереходаправнаобъектынедвижимости.Всеэтиспособы
могутподразделятьсявзависимостиотвидаправопреемства,который
лежитвихоснове.Соднойстороны,этоможетбытьчастное(сингулярное)правопреемство,оформляемоедоговором.Сдругойстороны,
такоеправопреемствоможетбытьуниверсальным,когдаобъектнедвижимостипереходитотодноголицакдругомувпорядкереорганизациииливрамкахнаследования.
Весьоборотнедвижимости,образноговоря,вправовомотношении«завязан»насоответствующуюгосударственнуюрегистрацию.
Отсюдаможносуверенностьюсделатьвыводотом,чтостабильность
иэффективностьоборотавомногомзависятотэффективностипроцедургосударственнойрегистрациинедвижимости.

Предисловие

Врамкахданнойнаучнойработыраскрываетсяправоваямодельоборотанедвижимогоимуществакаксистема,вструктуреэтой
моделивыделяютсявещно-правовыеиобязательственно-правовыесредствареализацииоборотанедвижимогоимущества,атакже
средствагражданско-правовойзащитысубъективныхправучастниковоборотанедвижимогоимуществаивыявляютсяосновные
проблемныемоментыоборотанедвижимогоимуществаизащиты
правнанего.
Надеюсь,чтоданнаяработабудетинтереснанетолькоученым,
практикующимюристам,работникамгосударственныхоргановисудебнойсистемы,ноивсем,ктоинтересуетсяпроблемамиоборотанедвижимогоимущества.

Глава 1. оборот недвижимоСти как СиСтема: 

общая характериСтика правовой модели

1.1. Сущность гражданского оборота:  
определение, структура, условия

Вконтекстереформыгражданскогозаконодательстваособенно
важноединообразноиспользоватьтерминологическийаппаратгражданско-правовойотрасли.Вуказанномаппаратеодноизцентральных
местзанимаеттермин«оборот»иобразованныенаегоосновевыражения:«имущественныйоборот»,«гражданскийоборот»ипр.Вместе
стемнужноотметить,чтовпоследнеевремякакого-либокомплексногонаучногоисследованиясамойсущностигражданскогооборота,
включаяиеготерминологическуюсоставляющую,непроводилось
1.
Самослово«оборот»–многозначное,оноимеетоколодесятизначений
2.Этои(1)употребление,использование;и(2)обращениеденежныхсредствитоваровдлявоспроизводства,полученияприбыли
идр.
3Множествоопределенийпонятия«оборот»можнообнаружить
вразногородаэкономическихиюридическихсловарях.Так,водномизтакихсловарейнасчитывается31терминсословом«оборот»
4.
Приэтомвсамомпростомпониманииуказанныйтерминимеетдва
значения:«1.замкнутыйциклвциклическом,повторяющемсяпроцессе;2.движениетоваров,денежныхсредстввходевоспроизводственногопроцесса»
5.Нампредставляетсявернымприисследованииоборота
какправовойкатегорииисходитьизтого,чтозаконодательвлюбом

1 Наэтообстоятельствонамиобращалосьвниманиевработе:Петрушкин В.А. Терминологическоеисследованиесущностигражданскогооборота:анализдействующегозаконодательства//ВестникСаратовскойгосударственнойюридическойакадемии.
2013.№2(91).С.84–89.
2 См.:Ожегов С.И., Шведова Н.Ю.Толковыйсловарьрусскогоязыка:80000словифразеологическихвыражений/Рос.академиянаук,Институтрусскогоязыкаим.В.В.Виноградова.4-еизд.,доп.М.:Азбуковник,1997.С.435.
3 См.тамже.
4 Экономическийиюридическийсловарь/Подред.А.Н.Азрилияна.М.:Ин-тновой
экономики,2004.С.459–461.
5 Тамже.С.459.

Глава1

случаевкладываетвнееопределенныйэкономическийсмысл,которыйсвязанспонятиемимущества.Причемэтотсмыслсвязанлибо
сдозволениями(термин«оборот»вчастномправе),либосзапретами
иинымиограничениями(обычновправепубличном).
Понятие«оборот»покрайнеймеревэкономическомконтексте,достаточнотесносвязаноскатегорией«рынок».Определениесоотношенияданныхсмежныхпонятийкрайневажнодляпониманияправовой
сущностиоборота,втомчиследляопределенияролипублично-правовыхобразованийвсфереоборотанедвижимогоимущества,степени
участияфизическихиюридическихлицвтакомобороте.Вэкономическойлитературеподрынкомпонимаетсясовокупностьсделоккуплиипродажитоваровиуслуг
1.Сэкономическимсодержаниемэтогопонятияследуетсогласиться,ноприменительнокюриспруденции
отчуждениеимуществанеограничиваетсясделкамикупли-продажи,
существуютииныесделки,вчастностиаренда,мена,дарение,наем
жилыхпомещений,ссудаидр.Поэтомуестьопределенныеразличия
втолкованиипонятий«рынок»и«оборот»вэкономическихнауках
ивнаукахюридических.
Сточкизренияэкономикирынокобычнорассматриваетсявкачествеодногоизспособовпроизводнойпередачиправасобственности,
втомчислеиправасобственностинанедвижимоеимущество.Вообщевэкономическихнаукахпонятие«рынок»являетсяоднимизосновополагающих.Вюридическихнаукахпонятие«рынок»обычно
неиспользуется.Наверное,однимизцентральныхисключенийвданномотношениивыступаетнаукапредпринимательскогоправа.Внаучнойиучебнойлитературепопредпринимательскомуикоммерческомуправунередкоиспользуютсятакиевыражения,как«правовые
основырынка»,«правовыеосновырынкарекламы»,«правовыеосновыпотребительскогорынка»ипр.
2Сдругойстороны,ивцивилистическойнауке,особеннодляхарактеристикипредметнойобластигражданско-правовойотрасли,применяютсятакиевыражения,как«рыночныеотношения»,ит.п.
Врамкахтерминологическогоаппаратаправоведения,наукцивилистическогоциклаимеетместосмежноескатегорией«рынок»поня
1 См.:Борисов Е.Ф.Экономическаятеория:Учеб.3-еизд.,перераб.идоп.М.:
Юрайт-Издат,2005.С.106.
2 См.,например:Предпринимательскоеправо:Учеб./Подред.Е.П.Губина,
П.Г.Лахно.М.:Юристъ,2002;Коммерческое(предпринимательское)право:Учеб.
В2т.Т.1.4-еизд.,перераб.идоп./Подред.В.Ф.Попондопуло.М.:Проспект,2009;
Российскоепредпринимательскоеправо:Учеб./Подред.В.А.Хохлова.М.:ИДРИОР,
2009идр.

Оборотнедвижимостикаксистема:общаяхарактеристикаправовоймодели

тие«отчуждение»
1,котороеприменяетсякимуществу,имущественнымправам.Термин«отчуждение»означаетвозмезднуюилибезвозмезднуюпередачуимуществавсобственностьдругоголица.Тоестьпод
термином«отчуждение»понимаетсяединичнаясделкакакого-либородапопередачеимуществавсобственностьотодноголицакдругому.
Такжевюридическихнаукахиспользуетсятермин«оборот»,означающийдвижениетоваров,денежныхсредстввходевоспроизводственногопроцесса
2.Очевидно,чтопонятие«оборот»шире,нежелипонятия
«рынок»или«отчуждение».Оноподразумеваетдвижениетовароввообще,т.е.переходнетолькоправасобственности,ноииныхвещных
иобязательственныхправнатоваротодноголицакдругому.Применительнокоборотунедвижимогоимуществапонятием«оборот»охватываютсянетолько,например,сделкикупли-продажи,арендынедвижимогоимущества,ноивкладывуставныйкапиталюридическихлиц,
наделениеюридическихлицправомхозяйственноговеденияилиоперативногоуправлениянасоответствующиеобъектынедвижимости
3.
Применительнокнедвижимостисточкизренияэкономикирынок
недвижимости–этосовокупностьсделокпоотчуждениюнедвижимогоимущества.Очевидно,нарынкенедвижимогоимуществаобъектамивыступаютлишьнедвижимыевещи,правонакоторыевустановленномпорядкезарегистрировано.Тольковэтомслучаевозможны
отчуждениенедвижимогоимуществаврамкахтойилиинойгражданско-правовойсделкииобременениенедвижимогоимуществатеми
илиинымисубъективнымиправами.Вреальностисуществуютобъектынедвижимогоимущества,сделкискоторымииправанакоторые
вустановленномпорядкенезарегистрированыилинемогутбытьзарегистрированы(допустим,недвижимоеимущество,изъятоеизоборота),крометого,существуетрядправнанедвижимоеимущество,
наосновекоторыхнедвижимымимуществомвладеюттолькоорганизациигосударственногоимуниципальногосектора(например,право
хозяйственноговедения,правооперативногоуправления)
4.Вэтихслучаяхуженельзяговоритьорынкенедвижимогоимуществакактаковом,
номожноговоритьобоборотенедвижимогоимущества,т.е.оперехо
1 Краткийюридическийсловарь/Подред.А.Н.Азрилияна.М.:Ин-тновойэкономики,2005.С.520.
2 Тамже.С.414.
3 См.обэтомболееподробнодалее.
4 См.:Салимзянов Б.И.Обеспечительнаяфункцияпредварительногодоговоравсфереоборотанедвижимости:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2013.С.12–13;Гребенкина И.А.Институтпреимущественнойпокупкичужойнедвижимостивроссийском
гражданскомправе:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2013.С.20–21.

Глава1

деопределенныхправнаимуществоотодноголицакдругомубезиспользованияклассическихгражданско-правовыхсделок(купли-продажи,арендыит.д.).Втакихслучаяхуместноиспользованиепонятия
«оборот»какотражающегодвижениетовароввообще,анетолькопереходправасобственностинаних.
Такимобразом,можносказать,чтосовокупностьсделокпоотчуждениюопределенноговидаимуществаобразуетпонятиесоответствующегорынка,внашемслучае–рынканедвижимогоимущества.
Последнийвсвоюочередьвыступаеткакболееузкаякатегорияпоотношениюккатегории«оборотнедвижимогоимущества».
Вотечественнойюридическойлитературепогражданскомуправуврамкахобычноприменяемойтерминологиислово«оборот»используетсяврядесловосочетаний,зачастуюобозначающихсмежные
правовыеявления.Втрадиционномцивилистическомпредставлении
любойоборотпредставляетсобойизвестнуюсовокупностьгражданско-правовыхсделок,впервуюочередьсоответствующихдоговоров,
совершаемыхнатойилиинойтерритории.ПосколькуиКонституцияРФ,иГКисходятизпринципаединстваэкономическогопространстванатерриторииРФ,тосовершенноочевидно,чтовпервую
очередьвправовойтеорииипрактикеприменяетсявыражение«гражданскийоборотРФ».Соответственноречьидетосовокупностисделок,заключаемыхнавсейтерриторииРФ.
Понятно,чторассматриваемыйтерминотражаетглавнымобразом
динамикуимущественныхотношений.Сдругойстороны,визвестномсмыслеонуказываетинастатикутакихотношений.Так,вцелях
обеспечениястабильностианализируемогооборотапрактическивсегдаучитываетсяфакторпринадлежноститогоилииногоимущества
конкретномулицу,т.е.фактзаконностивладения(титульноевладение).Посуществуданныйфакткакразподтверждаетналичие«статической»составляющейвсодержаниикатегории«гражданскийоборот».
Крометого,возникаетвопросприменительноксодержаниюобозначеннойкатегории:идетлиречьтолькоодинамикеимущественныхотношенийилиещеиодинамикенеимущественныхотношений?Другимисловами,включаетливсебяназваннаякатегорияеще
иобороттакназываемыхнематериальныхобъектов?Дляпоискаответовнаданныевопросыследуетобратитьсяксодержаниюгражданскогозаконодательства.Так,согласноп.1ст.1042ГК,вкладомтоварищавдоговорныхотношенияхпростоготовариществапризнаетсявсето,
чтоонвноситвобщеедело,втомчиследеньги,иноеимущество,профессиональныеииныезнания,навыкииумения,атакжеделоваярепутацияиделовыесвязи.Причемэтиобъектыподлежатоценке.Всоот