ÌÎÑÊÂÀ 2014

В.А. ПЕТРУШКИН 

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

ПРАВОВОЙ МОДЕЛИ 

СИСТЕМЫ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ 

Монография

Научный редактор В.В. Витрянский

Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте Российской Федерации
Международный институт государственной службы и управления
Высшая школа правоведения



УДК 347
ББК 67.404
П 31

Научный редактор

д.ю.н., проф. В.В. Витрянский

Петрушкин В.А.
П 31
Актуальные проблемы правовой модели системы оборота не-
движимости: Монография / Науч. ред. В.В. Витрянский. – М.:
Статут, 2014. – 285 с.

ISBN 978-5-8354-1014-9 (в пер.)

В представленной монографии система оборота недвижимости

рассматривается как правовая модель. Анализируется сущность
гражданского оборота недвижимости: определяются его структу-
ра, условия и понятие; рассматриваются отдельные его элемен-
ты, а также особенности защиты прав на недвижимость как са-
мостоятельного (обеспечительного) элемента правовой модели
системы оборота недвижимости.
Представленное издание рекомендуется студентам, профессор-
ско-преподавательскому составу юридических вузов и факульте-
тов, юристам-практикам, а также всем тем, кто интересуется во-
просами правового регулирования оборота недвижимости.

УДК 347
ББК 67.404

ISBN 978-5-8354-1014-9

© В.А. Петрушкин, 2014
© «Статут», редподготовка и оформление, 2014

СпиСок Сокращений

АПК РФ, АПК–АрбитражныйпроцессуальныйкодексРоссий-
скойФедерацииот24июля2002г.№95-ФЗ
1

БВС РФ–БюллетеньВерховногоСудаРоссийскойФедерации

ВАС РФ–ВысшийАрбитражныйСудРоссийскойФедерации

ВСНД и ВС РФ–ВедомостиСъезданародныхдепутатовиВерхов-
ногоСоветаРоссийскойФедерации

Вестник ВАС РФ–ВестникВысшегоАрбитражногоСудаРоссий-
скойФедерации

ВС РФ–ВерховныйСудРоссийскойФедерации

БК РФ, БК–БюджетныйкодексРФот31июля1998г.№145-ФЗ
2

ГК РФ, ГК–ГражданскийкодексРоссийскойФедерацииот30нояб-
ря1994г.№51-ФЗ

ГПК РФ, ГПК –ГражданскийпроцессуальныйкодексРоссийской
Федерацииот14ноября2002г.№138-ФЗ

ГрК–ГрадостроительныйкодексРоссийскойФедерацииот29де-
кабря2004г.№190-ФЗ
3

ЖК РФ–ЖилищныйкодексРоссийскойФедерацииот29декаб-
ря2004г.№188-ФЗ
4

ЗК РФ –ЗемельныйкодексРоссийскойФедерации от25октяб-
ря2001г.№136-ФЗ
5

КоАП РФ–КодексРоссийскойФедерацииобадминистративных
правонарушенияхот30декабря2001г.№195-ФЗ
6

1 СЗРФ.2002.№30.Ст.3012.
2 СЗРФ.1998.№31.Ст.3823.
3 СЗРФ.2005.№1(ч.I).Ст.16.
4 Российскаягазета.2005.12янв.
5 СЗРФ.2001.№44.Ст.4147.
6 СЗРФ.2002.№1(ч.I).Ст.1.

Списоксокращений

Концепция – Концепцияразвитиягражданскогозаконодательства
РоссийскойФедерацииот7октября2009г.
1,котораяразработанавсо-
ответствиисуказомПрезидентаРФот18июля2008г.№1108«Осовер-
шенствованииГражданскогокодексаРоссийскойФедерации»
2

КС РФ–КонституционныйСудРоссийскойФедерации

КТМ РФ–КодексторговогомореплаванияРоссийскойФедера-
цииот30апреля1999г.№81-ФЗ

НК РФ, НК–НалоговыйкодексРоссийскойФедерацииот31июля
1998г.№146-ФЗ
3

Проект изменений в ГК РФ–законопроект№47538-6«Овнесении
измененийвГражданскийкодексРоссийскойФедерации,отдельные
законодательныеактыРоссийскойФедерациииопризнанииутратив-
шимисилуотдельныхзаконодательныхактов(положенийзаконода-
тельныхактов)РоссийскойФедерации»
4,подготовленныйнаоснова-
нииКонцепцииразвитиягражданскогозаконодательстваРоссийской
Федерации,одобреннойназаседанииСоветаподпредседательством
ПрезидентаРФ7октября2009г.
5

СЗ РФ–СобраниезаконодательстваРоссийскойФедерации

УК РФ–УголовныйкодексРоссийскойФедерацииот13июня
1996г.№63-ФЗ
6

1 ВестникВАСРФ.2009.№11.
2 СЗРФ.2008.№29(ч.I).Ст.3482.
3 Частьпервая//СЗРФ.1998.№31.Ст.3824;Частьвторая//СЗРФ.2000.№32.
Ст.3340.
4 http://komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/050049124054053054.html
5 http://www.privlaw.ru/vs_info8.html
6 СЗРФ.1996.№25.Ст.2954.

предиСловие

Дорогие читатели!

Всовременныхусловияхпроводимойреформыгражданскогозако-
нодательствабольшоезначениеприобретаетединообразноеисполь-
зованиетерминологическогоаппаратагражданско-правовойотрасли.
Онопозволяетединообразноприменятьсоответствующиегражданско-
правовыеинститутыинормывгражданскомобороте.Дляоборотане-
движимогоимуществаэтозамечаниетакжеактуально.
Вцивилистическомпониманииоборотнедвижимости,какиобо-
ротиныхобъектов,представляетсобойэкономико-правовуюкате-
горию,указывающуюнаотдельнуючастьэкономическогооборо-
та.Этоспециальная,создаваемаяприпомощиправаправореализа-
ционнаясреда,вкоторойпутемсовершениягражданско-правовых
действий–различныхсделок–вправовомсмысле–перемеща-
ются(могутперемещаться)объектынедвижимости.Правовойре-
жимобъектовнедвижимостиявляетсяоднимизосновныхэлемен-
товправовоймоделисистемыоборотанедвижимости,поскольку
определяетправовойстатуссубъектовотношений,характердан-
ныхотношений,условиясуществованияиразвитиягражданского
оборотанедвижимости.
Действующеегражданскоезаконодательствозакрепляетцелыйряд
способовпереходаправнаобъектынедвижимости.Всеэтиспособы
могутподразделятьсявзависимостиотвидаправопреемства,который
лежитвихоснове.Соднойстороны,этоможетбытьчастное(сингу-
лярное)правопреемство,оформляемоедоговором.Сдругойстороны,
такоеправопреемствоможетбытьуниверсальным,когдаобъектне-
движимостипереходитотодноголицакдругомувпорядкереоргани-
зациииливрамкахнаследования.
Весьоборотнедвижимости,образноговоря,вправовомотноше-
нии«завязан»насоответствующуюгосударственнуюрегистрацию.
Отсюдаможносуверенностьюсделатьвыводотом,чтостабильность
иэффективностьоборотавомногомзависятотэффективностипро-
цедургосударственнойрегистрациинедвижимости.

Предисловие

Врамкахданнойнаучнойработыраскрываетсяправоваямо-
дельоборотанедвижимогоимуществакаксистема,вструктуреэтой
моделивыделяютсявещно-правовыеиобязательственно-право-
выесредствареализацииоборотанедвижимогоимущества,атакже
средствагражданско-правовойзащитысубъективныхправучаст-
никовоборотанедвижимогоимуществаивыявляютсяосновные
проблемныемоментыоборотанедвижимогоимуществаизащиты
правнанего.
Надеюсь,чтоданнаяработабудетинтереснанетолькоученым,
практикующимюристам,работникамгосударственныхоргановису-
дебнойсистемы,ноивсем,ктоинтересуетсяпроблемамиоборотане-
движимогоимущества.

Глава 1. оборот недвижимоСти как СиСтема: 

общая характериСтика правовой модели

1.1. Сущность гражданского оборота:  
определение, структура, условия

Вконтекстереформыгражданскогозаконодательстваособенно
важноединообразноиспользоватьтерминологическийаппаратгра-
жданско-правовойотрасли.Вуказанномаппаратеодноизцентральных
местзанимаеттермин«оборот»иобразованныенаегоосновевыра-
жения:«имущественныйоборот»,«гражданскийоборот»ипр.Вместе
стемнужноотметить,чтовпоследнеевремякакого-либокомплекс-
ногонаучногоисследованиясамойсущностигражданскогооборота,
включаяиеготерминологическуюсоставляющую,непроводилось
1.
Самослово«оборот»–многозначное,оноимеетоколодесятизна-
чений
2.Этои(1)употребление,использование;и(2)обращениеде-
нежныхсредствитоваровдлявоспроизводства,полученияприбыли
идр.
3Множествоопределенийпонятия«оборот»можнообнаружить
вразногородаэкономическихиюридическихсловарях.Так,вод-
номизтакихсловарейнасчитывается31терминсословом«оборот»
4.
Приэтомвсамомпростомпониманииуказанныйтерминимеетдва
значения:«1.замкнутыйциклвциклическом,повторяющемсяпроцес-
се;2.движениетоваров,денежныхсредстввходевоспроизводственно-
гопроцесса»
5.Нампредставляетсявернымприисследованииоборота
какправовойкатегорииисходитьизтого,чтозаконодательвлюбом

1 Наэтообстоятельствонамиобращалосьвниманиевработе:Петрушкин В.А. Тер-
минологическоеисследованиесущностигражданскогооборота:анализдействующе-
гозаконодательства//ВестникСаратовскойгосударственнойюридическойакадемии.
2013.№2(91).С.84–89.
2 См.:Ожегов С.И., Шведова Н.Ю.Толковыйсловарьрусскогоязыка:80000словифра-
зеологическихвыражений/Рос.академиянаук,Институтрусскогоязыкаим.В.В.Вино-
градова.4-еизд.,доп.М.:Азбуковник,1997.С.435.
3 См.тамже.
4 Экономическийиюридическийсловарь/Подред.А.Н.Азрилияна.М.:Ин-тновой
экономики,2004.С.459–461.
5 Тамже.С.459.

Глава1

случаевкладываетвнееопределенныйэкономическийсмысл,кото-
рыйсвязанспонятиемимущества.Причемэтотсмыслсвязанлибо
сдозволениями(термин«оборот»вчастномправе),либосзапретами
иинымиограничениями(обычновправепубличном).
Понятие«оборот»покрайнеймеревэкономическомконтексте,до-
статочнотесносвязаноскатегорией«рынок».Определениесоотноше-
нияданныхсмежныхпонятийкрайневажнодляпониманияправовой
сущностиоборота,втомчиследляопределенияролипублично-пра-
вовыхобразованийвсфереоборотанедвижимогоимущества,степени
участияфизическихиюридическихлицвтакомобороте.Вэкономи-
ческойлитературеподрынкомпонимаетсясовокупностьсделоккуп-
лиипродажитоваровиуслуг
1.Сэкономическимсодержаниемэто-
гопонятияследуетсогласиться,ноприменительнокюриспруденции
отчуждениеимуществанеограничиваетсясделкамикупли-продажи,
существуютииныесделки,вчастностиаренда,мена,дарение,наем
жилыхпомещений,ссудаидр.Поэтомуестьопределенныеразличия
втолкованиипонятий«рынок»и«оборот»вэкономическихнауках
ивнаукахюридических.
Сточкизренияэкономикирынокобычнорассматриваетсявкаче-
ствеодногоизспособовпроизводнойпередачиправасобственности,
втомчислеиправасобственностинанедвижимоеимущество.Вооб-
щевэкономическихнаукахпонятие«рынок»являетсяоднимизос-
новополагающих.Вюридическихнаукахпонятие«рынок»обычно
неиспользуется.Наверное,однимизцентральныхисключенийвдан-
номотношениивыступаетнаукапредпринимательскогоправа.Вна-
учнойиучебнойлитературепопредпринимательскомуикоммерче-
скомуправунередкоиспользуютсятакиевыражения,как«правовые
основырынка»,«правовыеосновырынкарекламы»,«правовыеосно-
выпотребительскогорынка»ипр.
2Сдругойстороны,ивцивилисти-
ческойнауке,особеннодляхарактеристикипредметнойобластигра-
жданско-правовойотрасли,применяютсятакиевыражения,как«ры-
ночныеотношения»,ит.п.
Врамкахтерминологическогоаппаратаправоведения,наукциви-
листическогоциклаимеетместосмежноескатегорией«рынок»поня-

1 См.:Борисов Е.Ф.Экономическаятеория:Учеб.3-еизд.,перераб.идоп.М.:
Юрайт-Издат,2005.С.106.
2 См.,например:Предпринимательскоеправо:Учеб./Подред.Е.П.Губина,
П.Г.Лахно.М.:Юристъ,2002;Коммерческое(предпринимательское)право:Учеб.
В2т.Т.1.4-еизд.,перераб.идоп./Подред.В.Ф.Попондопуло.М.:Проспект,2009;
Российскоепредпринимательскоеправо:Учеб./Подред.В.А.Хохлова.М.:ИДРИОР,
2009идр.

Оборотнедвижимостикаксистема:общаяхарактеристикаправовоймодели

тие«отчуждение»
1,котороеприменяетсякимуществу,имуществен-
нымправам.Термин«отчуждение»означаетвозмезднуюилибезвоз-
мезднуюпередачуимуществавсобственностьдругоголица.Тоестьпод
термином«отчуждение»понимаетсяединичнаясделкакакого-либоро-
дапопередачеимуществавсобственностьотодноголицакдругому.
Такжевюридическихнаукахиспользуетсятермин«оборот»,означаю-
щийдвижениетоваров,денежныхсредстввходевоспроизводственно-
гопроцесса
2.Очевидно,чтопонятие«оборот»шире,нежелипонятия
«рынок»или«отчуждение».Оноподразумеваетдвижениетоваровво-
обще,т.е.переходнетолькоправасобственности,ноииныхвещных
иобязательственныхправнатоваротодноголицакдругому.Приме-
нительнокоборотунедвижимогоимуществапонятием«оборот»охва-
тываютсянетолько,например,сделкикупли-продажи,арендынедви-
жимогоимущества,ноивкладывуставныйкапиталюридическихлиц,
наделениеюридическихлицправомхозяйственноговеденияилиопе-
ративногоуправлениянасоответствующиеобъектынедвижимости
3.
Применительнокнедвижимостисточкизренияэкономикирынок
недвижимости–этосовокупностьсделокпоотчуждениюнедвижимо-
гоимущества.Очевидно,нарынкенедвижимогоимуществаобъекта-
мивыступаютлишьнедвижимыевещи,правонакоторыевустанов-
ленномпорядкезарегистрировано.Тольковэтомслучаевозможны
отчуждениенедвижимогоимуществаврамкахтойилиинойграждан-
ско-правовойсделкииобременениенедвижимогоимуществатеми
илиинымисубъективнымиправами.Вреальностисуществуютобъ-
ектынедвижимогоимущества,сделкискоторымииправанакоторые
вустановленномпорядкенезарегистрированыилинемогутбытьза-
регистрированы(допустим,недвижимоеимущество,изъятоеизобо-
рота),крометого,существуетрядправнанедвижимоеимущество,
наосновекоторыхнедвижимымимуществомвладеюттолькооргани-
зациигосударственногоимуниципальногосектора(например,право
хозяйственноговедения,правооперативногоуправления)
4.Вэтихслу-
чаяхуженельзяговоритьорынкенедвижимогоимуществакактаковом,
номожноговоритьобоборотенедвижимогоимущества,т.е.оперехо-

1 Краткийюридическийсловарь/Подред.А.Н.Азрилияна.М.:Ин-тновойэко-
номики,2005.С.520.
2 Тамже.С.414.
3 См.обэтомболееподробнодалее.
4 См.:Салимзянов Б.И.Обеспечительнаяфункцияпредварительногодоговоравсфе-
реоборотанедвижимости:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2013.С.12–13;Гребен-
кина И.А.Институтпреимущественнойпокупкичужойнедвижимостивроссийском
гражданскомправе:Автореф.дис....канд.юрид.наук.М.,2013.С.20–21.

Глава1

деопределенныхправнаимуществоотодноголицакдругомубезис-
пользованияклассическихгражданско-правовыхсделок(купли-про-
дажи,арендыит.д.).Втакихслучаяхуместноиспользованиепонятия
«оборот»какотражающегодвижениетовароввообще,анетолькопе-
реходправасобственностинаних.
Такимобразом,можносказать,чтосовокупностьсделокпоотчу-
ждениюопределенноговидаимуществаобразуетпонятиесоответ-
ствующегорынка,внашемслучае–рынканедвижимогоимущества.
Последнийвсвоюочередьвыступаеткакболееузкаякатегорияпоот-
ношениюккатегории«оборотнедвижимогоимущества».
Вотечественнойюридическойлитературепогражданскомупра-
вуврамкахобычноприменяемойтерминологиислово«оборот»ис-
пользуетсяврядесловосочетаний,зачастуюобозначающихсмежные
правовыеявления.Втрадиционномцивилистическомпредставлении
любойоборотпредставляетсобойизвестнуюсовокупностьграждан-
ско-правовыхсделок,впервуюочередьсоответствующихдоговоров,
совершаемыхнатойилиинойтерритории.ПосколькуиКонститу-
цияРФ,иГКисходятизпринципаединстваэкономическогопро-
странстванатерриторииРФ,тосовершенноочевидно,чтовпервую
очередьвправовойтеорииипрактикеприменяетсявыражение«гра-
жданскийоборотРФ».Соответственноречьидетосовокупностисде-
лок,заключаемыхнавсейтерриторииРФ.
Понятно,чторассматриваемыйтерминотражаетглавнымобразом
динамикуимущественныхотношений.Сдругойстороны,визвест-
номсмыслеонуказываетинастатикутакихотношений.Так,вцелях
обеспечениястабильностианализируемогооборотапрактическивсе-
гдаучитываетсяфакторпринадлежноститогоилииногоимущества
конкретномулицу,т.е.фактзаконностивладения(титульноевладе-
ние).Посуществуданныйфакткакразподтверждаетналичие«стати-
ческой»составляющейвсодержаниикатегории«гражданскийоборот».
Крометого,возникаетвопросприменительноксодержаниюобо-
значеннойкатегории:идетлиречьтолькоодинамикеимуществен-
ныхотношенийилиещеиодинамикенеимущественныхотноше-
ний?Другимисловами,включаетливсебяназваннаякатегорияеще
иобороттакназываемыхнематериальныхобъектов?Дляпоискаот-
ветовнаданныевопросыследуетобратитьсяксодержаниюграждан-
скогозаконодательства.Так,согласноп.1ст.1042ГК,вкладомтовари-
щавдоговорныхотношенияхпростоготовариществапризнаетсявсето,
чтоонвноситвобщеедело,втомчиследеньги,иноеимущество,про-
фессиональныеииныезнания,навыкииумения,атакжеделоваярепу-
тацияиделовыесвязи.Причемэтиобъектыподлежатоценке.Всоот-