Книжная полка Сохранить
Размер шрифта:
А
А
А
|  Шрифт:
Arial
Times
|  Интервал:
Стандартный
Средний
Большой
|  Цвет сайта:
Ц
Ц
Ц
Ц
Ц

Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Учебник для средних профессионально-технических учебных заведений
Покупка
Основная коллекция
Артикул: 064900.12.01
К покупке доступен более свежий выпуск Перейти
В учебнике приведены сведения по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда. Для средних профессиональных учебных заведений строительного профиля.
Тематика:
ББК:
УДК:
ОКСО:
ГРНТИ:
Комков В.А.Техническая эксплуатация зданий и сооружений : учебник / В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тимахова. – Москва : ИНФРА-М, 2017. – 288 с. – (Среднее профессиональное образование). - ISBN 978-5-16-006650-9. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.ru/catalog/product/559371 (дата обращения: 29.03.2024). – Режим доступа: по подписке.
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов. Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в ридер.
СРЕДНЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ






В.А. КОМКОВ, С.И. РОЩИНА, Н.С. ТИМАХОВА








ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ



            УЧЕБНИК








Допущено

            Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в качестве учебника для студентов средних специальных учебных заведений, обучающихся по специальности 08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений»





Элоктроино-







znanium.com


Москва ИНФРА-М 2017

УДК 69.05(075.32)
ББК 38.7-08я723
      К63


   ФЗ    Издание не подлежит маркировке   
№ 436-ФЗ в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

       Рецензенты:
       Щуко В.Ю. — канд. техн. наук, проф., зав. кафедрой «Строительные конструкции и архитектура» Владимирского государственного университета;
       Тарасенко В.И. — канд. техн. наук, доц., зав. кафедрой «Теплогазоснабжение, вентиляция и гидравлика» Владимирского государственного университета;
       Шершнев В.В. — директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации Владимирской области




      Комков В.А.
К63 Техническая эксплуатация зданий и сооружений : учебник / В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тимахова. — М. : ИНФРА-М, 2017. — 288 с. — (Среднее профессиональное образование).
         ISBN 978-5-16-006650-9 (print)
         ISBN 978-5-16-101442-4 (online)
         В учебнике приведены сведения по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.
         Для средних профессиональных учебных заведений строительного профиля.
УДК 69.05(075.32)
ББК 38.7-08я723

ISBN 978-5-16-006650-9 (print)
ISBN 978-5-16-101442-4 (online)

© Комков В.А., Рощина С.И., Тимахова Н.С., 2005

Подписано в печать 25.05.2016.
Формат 60 х 90/16. Бумага офсетная. Гарнитура Newton.
Печать цифровая. Усл. печ. л. 18,0.
Доп. тираж 100 экз. Заказ № 00000.
Цена свободная.

ТК 64900-559371-100605

                ОГЛАВЛЕНИЕ





Предисловие ..........................................5
Введение .............................................6
Раздел 1. Организация технической эксплуатации
        и обслуживания гражданских зданий и сооружений .... 9
   1.1. Жилищная политика новых форм собственности.....9
   1.2. Типовые структуры эксплуатационных организаций ... 20

Раздел 2. Основные положения по технической эксплуатации гражданских зданий и сооружений.......................30
   2.1. Организация работ по технической эксплуатации зданий............................................ 30
   2.2. Параметры, характеризующие техническое состояние здания............................................ 35
   2.3. Срок службы зданий. Эксплуатационные требования к зданиям..........................................46
   2.4. Капитальность зданий.........................53
   2.5. Зависимость износа инженерных систем и конструкций зданий от уровня их эксплуатации......56
   2.6. Система планово-предупредительных ремонтов.....61
   2.7. Порядок приемки в эксплуатацию новых, капитально отремонтированных и модернизированных зданий........73

Раздел 3. Техническая эксплуатация зданий и сооружений. 84
   3.1. Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений.................. 84
   3.2. Аппаратура, приборы и методы контроля состояния
      и эксплуатационных свойств материалов и конструкций при обследовании зданий..........90
   3.3. Методика оценки эксплуатационных характеристик элементов зданий....................................99

3

   3.4. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик оснований, фундаментов, подвальных помещений............................. 107
   3.5. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик конструктивных элементов здания  115
3.6. Оценка технических и эксплуатационных характеристик состояния фасада здания..............140
   3.7. Защита зданий от преждевременного износа..... 146

Раздел 4. Техническая эксплуатация инженерного оборудования зданий и сооружений.................... 156
   4.1. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем водоснабжения............... 156
   4.2. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем водоотведения
      и мусороудаления.............................. 196
   4.3. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем отопления.....................215
   4.4. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик систем вентиляции....................255
Раздел 5. Особенности сезонной эксплуатации жилых и общественных зданий.......................275
   5.1. Подготовка зданий к зимнему и весенне-летнему периодам эксплуатации..............................275
   5.2. Особенности эксплуатации общественных зданий.283

Литература ..........................................286

                ПРЕДИСЛОВИЕ





   В учебнике приведены требования, предъявляемые к жилищному фонду, порядок его обслуживания и ремонта с целью:
   •    обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
   •    проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
   •    обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятыми обслуживанием жилищного фонда.
   Для более глубокого изучения курса студенту предлагается ознакомиться с литературой, список которой приведен в учебнике; особое внимание следует уделить нормативной и справочной литературе.
   Учебник поможет студенту систематизировать и закрепить знания, полученные по общеобразовательным и специальным дисциплинам, и направит на достижение поставленной цели — получение специалистом квалификации, необходимой для организации эффективной технической эксплуатации зданий и сооружений.

5

                ВВЕДЕНИЕ





   Для понимания того, что представляет собой жилищная политика вообще и какие направления были приняты государством как приоритетные и основные, необходимо усвоить некоторые термины.
   Жилищной сферой называется область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
   Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
   В соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями):
   «...жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
   Виды жилищного фонда:
   а) частный жилищный фонд:
   1)   фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищ-

6

но-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
   2)   фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;
   б) государственный жилищный фонд:
   1)   ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
   2)   фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
   в) муниципальный жилищный фонд:
   фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
   г) общественный жилищный фонд:
   фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
   Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.
   Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

7

   Домовладелец — собственник помещения в комплексе недвижимого имущества — кондоминиуме, он же — участник долевой собственности на общее имущество.
   Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц».

РАЗДЕЛ 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ



            1.1. Жилищная политика новых форм собственности


   ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ НОВОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
   Законом «Об основах федеральной жилищной политики» определены основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
   Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
   В чем состоят основные причины и цели проведения жилищной реформы? На рубеже 80-90-х гг. в стране произошли существенные политические и правовые изменения — был взят курс

9

на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера как часть народного хозяйства и экономики страны, конечно, не могла остаться в стороне от происходящих кардинальных преобразований.
   Существовавшая ранее распределительная система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов: миллионы семей нуждались в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. Решение этой проблемы обеспечивалось развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием со стороны государства кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной жилой площади по мере осуществления программ и строительства благоустроенного жилья.
   В середине 80-х гг. государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом. В результате этого к традиционным прибавились новые проблемы: расселения жильцов коммунальных квартир; ликвидации малообеспеченности жилой площадью; благоустройства частного фонда; сноса или модернизации государственного фонда постройки до 1950 г.; создания более комфортных условий для временного проживания в общежитиях; снятия ограничений на строительство индивидуального и кооперативного жилищного фонда. Решение этой задачи шло очень трудно, потребность граждан в жилье практически не уменьшилась. В списках очередников на улучшение жилищных условий на начало 1990 г. в СССР состояло 14,3 млн семей и одиноких граждан (или 23% всех городских семей, в том числе в России — 25%), из них более 10 лет ожидали получения квартир более 1,5 млн семей (12% всех очередников), 4,6% проживали в коммунальных квартирах, 5% — в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн человек занимали временные жилые помещения (вагончики, бараки и др.), а 2,7 млн человек снимали жилье у других граждан.
   В 90-х гг. в Российской Федерации наблюдалась тенденция к обострению жилищной проблемы. Ввод жилья сократился с 72,8 млн м² общей площади в 1987 г. до 37,9 млн м² в 1992 г. Если в России в 1989 г. смогли улучшить свои жилищные условия (причем в основном за государственный счет) 1,4 млн семей, в 1991 г. — 1,1 млн семей, то в 1992 г. число таких семей составило менее 1 млн и в первую очередь в связи с большим снижением масштабов жилищного строительства.
   На начало 1992 г. в России 17% населения проживало в условиях, когда на 1 человека приходилось менее 7 м² (в то время как

10

действующим законодательством норма жилой площади установлена в размере 12 м² на человека). Почти 6 млн человек проживали в коммунальных квартирах, около 7 млн — в общежитиях, 1,6 млн — в ветхом и аварийном жилье. Всего в очереди на улучшение жилищных условий стояло 11 млн семей. Средний уровень обеспеченности жильем в России оставался низким — 16,5 м² общей площади на человека (например, в Дании — 50 м², в Германии — 42 м², в Болгарии — 22,2 м², в Польше — 17,5 м²).
   В связи с переходом России к рыночной экономике назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жилищной проблемы и провести кардинальную жилищную реформу. Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями — от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабозащищенных групп населения. Следует отметить, что в большинстве европейских стран жилищное строительство, осуществляемое за счет частных средств, в общем его объеме составляет 80-90%.
   Нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении: в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, с тем чтобы вводимые объемы жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за доступную плату решать жилищные вопросы отдельных категорий граждан. Другие граждане, располагающие необходимыми средствами для приобретения или строительства собственного дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, практически без помощи со стороны государства.
   Однако нельзя жилищную реформу сводить только к проблеме обеспечения граждан жильем. Наряду с этим основными целями реформы являются:
   —    изменение условий и порядка оплаты жилья и коммунальных услуг. В ближайшие годы предполагается реализовать заложенный в Жилищном кодексе РФ принцип — размер оплаты за жилье и коммунальные услуги должен обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги;
   —    принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда. Эти меры в рамках проведения жилищной

11

реформы принимались и ранее, но они не утратили своей актуальности и сегодня.
   В 1997 г. Указом Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» одобрена «Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства», которой определены основные направления преобразований в этой отрасли.
   Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает около 2,7 млрд м² общей площади, из них муниципальный фонд — примерно 30%, государственный фонд — около 10%, остальной фонд — частный. При этом износ этих фондов достиг 40%. Жилищный фонд стремительно ветшает, снижаются надежность и устойчивость инженерных систем. Более 290 млн м² (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир, 250 млн м² (9%) — в реконструкции. Из года в год увеличивается аварийный и ветхий фонд (с износом более 60%), который подлежит сносу. Только за последние 5 лет по ветхости из жилищного фонда выбыло около 40 млн м² общей площади жилья. При ежегодном нормативе 4-5% капитально ремонтируется лишь около 1% государственного и муниципального жилищного фонда. Поэтому ремонтируются только отдельные конструктивные элементы зданий.
   Как отмечено в Концепции, единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. Другими словами, предусматривается резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения, т.е. переход на оплату населением в полном объеме жилищно-коммунальных услуг, который должен завершиться в 2008 г. Однако это изменение не нашло отражения в подзаконных актах.
   Таким образом, приоритетными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства были определены:
   —    совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения;
   —    совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения;

12

К покупке доступен более свежий выпуск Перейти