ЭКОНОМИКА 
ЖИЛИЩНОЙ  СФЕРЫ

Москва
РИОР
ИНФРА-М

УЧЕБНИК

Под общей редакцией профессора В.В. Бузырева

Второе издание

Допущено УМО по образованию в области производственного менеджмента 
в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, 
обучающихся по направлению подготовки «Менеджмент»
(профиль «Производственный менеджмент»)

УДК 338+332(075.8)
ББК 65.31:65.44я73
          Э40

УДК 338+332(075.8)
ББК 65.31:65.44я73

Авторы: 
Бузырев В.В. — заслуженный деятель науки РФ, д-р экон. наук, профессор, про-
фессор кафедры организации и управления производственными комплексами 
(нефтегазохимическим, строительным и транспортным) ФГБОУ ВО «Санкт-
Петербургский государственный экономический университет», автор 10 монографий, 
учебников и брошюр по проблемам жилищного строительства;
Васильева Н.В. — д-р экон. наук, профессор, профессор кафедры экономики 
и управления городом ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный эконо-
мический университет». Автор 23 монографий, учебников и учебных пособий 
по проблемам жилищно-коммунального хозяйства, управления жилой недвижимо-
стью, землепользованием;
Чекалин В.С. — д-р экон. наук, профессор, профессор кафедры экономики и 
управления городом ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный эконо-
мический университет». Автор 30 монографий, учебников и учебных пособий по 
проблемам экономики и управления городом и жилищно-коммунальным комплек-
сом, управления энергосбережением и повышением энергоэффективности;
Мартынов В.Ф. — д-р экон. наук, доцент кафедры организации и управления 
производственными комплексами (нефтегазохимическим, строительным и транс-
портным) ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический 
университет». Автор 2 монографий и 1 учебника по проблемам управления стро-
ительством и воспроизводством жилищного фонда
Рецензенты:
Петрухин А.Б. — д-р экон. наук, профессор (Ивановский государственный по-
литехнический университет);
Чепаченко Н.В. — д-р экон. наук, профессор (Санкт-Петербургский государ-
ственный университет путей сообщения Императора Александра I)

Э40 
 
Экономика жилищной сферы: Учебник / под общ. ред. проф. 
В.В. Бузырева. — 2-е изд. — М.: РИОР: ИНФРА-М, 2016. — 363 с. — 
(Высшее образование). — www.dx.doi.org/10.12737/12851.

ISBN 978-5-369-01471-4 (РИОР)
ISBN 978-5-16-011412-5 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-103653-2 (ИНФРА-М, online)
В учебнике рассмотрены экономические основы функ ционирования жилищной 
сферы, раскрыты вопросы воспроизвод ства жилищного фонда, отражены совре-
менные аспекты организа ции управления жилищным строительством и эксплуата-
цией жи лищного фонда, изложено содержание жилищно-коммунальной реформы. 
Особое внимание уделено современным формам и мето дам финансирования жи-
лищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.
Для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлениям 
«Менеджмент» и «Экономика», а также для аспирантов и преподавателей, работ-
ников предприятий городского хозяйства и строительства, служащих органов госу-
дарственного и муниципаль ного управления, занимающихся вопросами жилищной 
политики и жилищно-коммунального хозяйства.

© Бузырев В.В., Василь-
 
ева Н.В., Чекалин В.С.,
 
Мартынов В.Ф., 2016

ISBN 978-5-369-01471-4 (РИОР)
ISBN 978-5-16-011412-5 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-103653-2 (ИНФРА-М, online)

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

ПРЕДИСЛОВИЕ

Среди важнейших направлений социально-экономических преоб-
разований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной 
сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности че-
ловека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жи-
лищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают 
воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение 
жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. 
В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъ-
являемым требованиям; возложенные на нее задачи выполняются 
далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на сни-
жение качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема 
остается одной из самых острых социальных проблем в стране.
Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связан-
ные с острым дефицитом финансов, слабой материально-техниче-
ской базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием 
продуманной жилищной политики и недостаточной проработанно-
стью нормативно-правовых аспектов деятельности строительных и 
жилищных организаций в части их взаимоотношений с органами 
власти и потребителями.
Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения 
препятствует развитию жилищного строительства, что крайне за-
трудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, на-
ряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, 
содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. 
Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых ус-
луг и неэффективное управление к тому же и определяют необходи-
мость реформирования жилищной сферы путем ее демонополиза-
ции, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение 
качества работы и предоставляемых услуг потребителям.
Первостепенное значение имеет проведение жилищной рефор-
мы в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, 
проживает большая часть населения страны и находятся основные 
мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь 
наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жи-
лищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квали-
фикация кадров; техническая и технологическая отсталость и как 
результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование 

интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предо-
ставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жи-
лищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением 
и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-
коммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередной 
этап реформы направлен на повышение эффективности и реструк-
туризацию жилищной системы. Не менее важной является задача 
создания необходимых экономико-правовых основ для стимулиро-
вания жилищного строительства, которое служит важнейшим ры-
чагом решения жилищной проблемы и может стать ключевым звеном 
для вывода экономики страны из кризиса.
Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное по-
ложение дел в жилищной сфере большинства крупных городов стра-
ны определяют необходимость коренного реформирования и глу-
боких преобразований жилищной системы. Важнейшими целями 
жилищной реформы являются увеличение количества и совершен-
ствование качества жилья; повышение уровня эксплуатации жилищ-
ного фонда и улучшение жилищных условий населения; ликвидация 
или существенное сокращение дотаций и снижение бюджетной на-
грузки на содержание жилищной системы. Достижение этих целей 
требует тщательной проработки основных направлений и меропри-
ятий реформы, обоснования экономико-организационного и нор-
мативно-правового механизмов ее практической реализации.
В России уже достаточно давно осуществляется реформа жилищ-
ной сферы и сделано на этом пути немало: усовершенствована пра-
вовая база по регулированию жилищных отношений, значительная 
доля жилья передана в собственность граждан, развивается рынок 
жилья, принимаются меры по повышению доступности жилья для 
населения. Рыночные реформы затронули многие стороны функци-
онирования жилищной сферы, однако остается еще немало нере-
шенных проблем: высокий уровень износа жилищного фонда, что 
требует больших затрат на его капитальный ремонт, низкое качество 
предоставляемых населению жилищных и коммунальных услуг; дик-
тат производителя над потребителем в результате неразвитости рын-
ка жилищных услуг и недостаточного контроля над деятельностью 
естественных монополистов.
Имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищ-
ной политики в условиях переходного периода на федеральном уров-
не и прежде всего Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах 

федеральной жилищной политики», основные направления нового 
этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», 
а также соответствующие указы Президента и постановления Пра-
вительства Российской Федерации определяют стратегический за-
мысел реформирования жилищной сферы. Но проведение жилищ-
ной реформы на уровне конкретного города требует более детальных 
проработок с учетом особенностей и специфики социально-эконо-
мической ситуации на данной территории, уровня развития жилищ-
ного хозяйства и состояния жилищного фонда и коммунальных 
систем. (Это особенно важно в условиях такого крупнейшего города 
России, как Санкт-Петербург, обладающего уникальным жилищным 
фондом и громадным социально-экономическим потенциалом, ко-
торый не может быть реализован в полной мере без рационального 
решения жилищной проблемы.)
Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопро-
сов функционирования и развития жилищной сферы объясняется 
недостатком учебных и научно-методических работ по данной про-
блематике, имеющих комплексный характер. Более того, комплекс-
ный анализ жилищной проблемы в научной и учебной литературе в 
последнее десятилетие вообще не предпринимался.
В учебнике рассматриваются экономические основы функцио-
нирования жилищной сферы и воспроизводства жилищного фонда, 
определяется содержание жилищной проблемы и обосновываются 
пути ее решения, разбираются вопросы организации управления 
жилищным строительством и жилищным хозяйством, содержание 
жилищной реформы и методы ее проведения. Особое внимание об-
ращается на характеристику действующего механизма управления 
жилищной сферой и обосновывается необходимость его реформи-
рования с учетом отечественного и зарубежного опыта. Значительное 
место уделяется жилищно-коммунальной реформе, а также функ-
ционированию и развитию жилищного комплекса города. Подроб-
но рассматривается содержание реформы, анализируется ход ее 
реализации и приводятся рекомендации по решению возникающих 
проблем и развитию жилищной системы города в целом. Практиче-
ские аспекты и проблемы воспроизводства жилищного фонда, реа-
лизации жилищной реформы рассматриваются на примере Санкт-
Петербурга, поскольку масштабы города, разнообразие его жилищ-
ного фонда, высокая концентрация населения обостряют проблемы 
в жилищной сфере и требуют поиска эффективных решений. 

Изучение экономики жилищной сферы опирается на знания, 
полученные в ходе изучения таких дисциплин, как «Макроэконо-
мика», «Микроэкономика, «Эконометрика», «Статистика», «Менед-
жмент», «Методы принятия управленческих решений», «Корпора-
тивные финансы», «Экономика строительства», «Экономика недви-
жимости» и других дисциплин. В свою очередь, знания, полученные 
в ходе изучения экономики жилищной сферы, могут быть исполь-
зованы при изучении ряда специальных прикладных дисциплин, 
среди которых «Управление объектами недвижимости», «Ценообра-
зование в строительстве», «Стратегическое планирование развития 
городов», «Организация эксплуатации объектов жилой недвижимо-
сти» и др.
Цель изучения дисциплины «Экономика жилищной сферы» со-
стоит в формировании комплекса знаний, умений и навыков реше-
ния экономических задач в жилищной сфере и системного, про-
фессионального подхода к их использованию в практической дея-
тельности. В ходе изучения дисциплины решаются следующие 
основные задачи:

• раскрытие экономической сущности и особенностей функ-
ционирования жилищной сферы, этапов реализации жилищ-
но-коммунальной реформы в России;

• изложение теоретических положений и практических вопро-
сов воспроизводства жилищного фонда, форм и методов 
управления жилищным строительством, стимулирования раз-
вития жилищного строительного рынка;

• раскрытие особенностей различных способов управления 
многоквартирными домами, изложение профессиональных 
требований к деятельности управляющих организаций;

• изложение современных форм и методов управления содер-
жанием и ремонтом жилищного фонда города, разработки и 
реализации программ капитального ремонта и энергоэффек-
тивной модернизации жилых зданий; 

• раскрытие особенностей ценообразования в жилищной сфе-
ре и оплаты жилищно-коммунальных услуг, в том числе со-
става платежей, методов их расчета, субсидирования потре-
бителей;

• разъяснение применяемых схем финансирования жилищно-
го строительства, капитального ремонта жилищного фонда, 
ипотечного жилищного кредитования.

Результатом изучения экономики жилищной сферы является 
приобретение обучающимся следующих знаний, умений и навыков 
(компетенций):

• знание направлений и механизмов развития жилищной сфе-
ры, системы нормативно-правового регулирования жилищных 
отношений на всех уровнях управления — федеральном, ре-
гиональном, местном; 

• умение использовать нормативные правовые документы, ре-
гулирующие функционирование и развитие жилищной сферы, 
в своей профессиональной деятельности;

• знание экономического содержания, форм и особенностей 
воспроизводства жилищного фонда в Российской Федерации, 
основ стратегического планирования воспроизводства жи-
лищного фонда в крупных городах;

• способность собрать и проанализировать информацию, не-
обходимую для решения поставленных экономических задач, 
для расчета экономических показателей деятельности хозяй-
ствующих субъектов (строительных фирм, управляющих ком-
паний) в жилищной сфере;

• знание экономического механизма ценообразования в жи-
лищной сфере, состава платежей потребителей жилищно-ком-
мунальных услуг, владение методами расчета таких платежей 
и субсидий на их оплату, предоставляемых отдельным катего-
риям граждан;

• владение навыками выбора способа управления многоквар-
тирным домом и организации соответствующего этому спо-
собу процесса управления;

• знание профессиональных требований к организациям, управ-
ляющим жилищным фондом, умение разработать бизнес-мо-
дель управляющей жилищной организации;

• способность проектировать организационную структуру стро-
ительной фирмы, осуществляющей жилищное строительство, 
распределять полномочия и ответственность на основе их де-
легирования;

• умение использовать в практической деятельности управля-
ющих организаций, строительных фирм информацию, полу-
ченную в результате маркетинговых исследований жилищно-
го рынка и сравнительного анализа лучших практик в менед-
жменте;

• знание методов планирования процессов воспроизводства и 
эксплуатации жилищного фонда, капитального ремонта мно-
гоквартирных домов, умение проводить необходимые для со-
ставления планов расчеты, обосновывать и представлять их 
результаты;

• способность выбирать необходимые методы, анализировать, 
систематизировать и использовать правовую и экономическую 
информацию, техническую документацию, необходимую для 
организации управления процессами содержания и ремонта 
жилищного фонда города;

• знание схем и форм финансирования жилищного строитель-
ства, содержания и ремонта жилищного фонда, в том числе 
капитального ремонта многоквартирных домов, умение опре-
делить оптимальную схему финансирования и организовать 
ее практическое использование;

• способность анализировать и интерпретировать финансовую 
и иную информацию, содержащуюся в отчетности предпри-
ятий различных форм собственности, организаций, ведомств 
и использовать полученные сведения для принятия управлен-
ческих решений в жилищной сфере.
Предисловие и глава 3 написаны д-ром экон. наук, профессором 
В.В. Бузыревым, глава 2 написана в соавторстве д-ром экон. наук, 
профессором В.В. Бузыревым и д-ром экон. наук, доцентом 
В.Ф. Мартыновым, главы 1, 5, 7 — д-ром экон. наук, профессором 
Н.В. Васильевой, главы 4, 6 — д-ром экон. наук, профессором 
В.В. Чекалиным, глава 8 — в соавторстве д-ром экон. наук, профес-
сором В.В. Бузыревым, д-ром экон. наук, профессором В.В. Чека-
линым и канд. экон. наук, доцентом Н.А. Половниковой.

Глава 1.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ 
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ 
ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

1.1. Сущность и роль жилищной сферы 
в развитии экономики

Жилье имеет первостепенное значение для человека, подобно пище 
и одежде оно является насущной, жизненно важной потребностью. 
Представление о жилищной потребности и формах ее удовлетворе-
ния определяется в зависимости от материальных условий жизни 
общества, уровня его культурного развития, природных условий и 
других факторов. Это представление постоянно изменяется и со-
вершенствуется, возрастают требования к жилью. То, что вчера счи-
талось нормой, сегодня не соответствует представлениям о комфорт-
ном жилье. Например, в прошлом веке в России человек был впол-
не удовлетворен получением от государства комнаты в коммунальной 
квартире, теперь же большинство людей стремятся иметь отдельную 
благоустроенную квартиру или собственный дом.
Требования человека к жилью можно разделить на объективные 
и субъективные. К объективным требованиям относятся: долговеч-
ность или срок службы жилого здания; наличие всех видов благо- 
устройства; достаточная площадь и удобная планировка жилой еди-
ницы; хорошее местоположение дома — наличие в пределах пеше-
ходной доступности объектов социально-бытового и культурного 
назначения; экологическая и иная безопасность проживания в дан-
ном месте [36].
Объективные требования в каждом конкретном случае допол-
няются субъективными, которые отражают личность человека, его 
образ жизни и соответственно этому весьма разнообразны. Требо-
вания формируются в зависимости от рода занятий, состава семьи, 
культурного и материального уровня жизни конкретного человека. 
Перечислить все субъективные требования практически невозмож-
но, как не существует двух абсолютно одинаковых людей.
Несмотря на значимость жилищной сферы для человека и обще-
ства в целом, в законодательстве нет четкого определения этого по-
нятия. На практике сложилось так, что жилищную сферу часто ото-
ждествляют с жилищно-коммунальным хозяйством (далее — ЖКХ). 
Действовавший до 1 января 2003 г. Общероссийский классификатор 

отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) в состав ЖКХ включал: жи-
лищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство; водо-
снабжение и водоотведение; коммунальную энергетику (электро-, 
тепло- и газоснабжение); городской транспорт (автобус, трамвай, 
троллейбус); внешнее городское благоустройство — дорожное хозяй-
ство, санитарную очистку городов (уличную уборку, домовую очистку 
с утилизацией твердых бытовых отходов), зеленое хозяйство (озеле-
нение городов, цветоводство); гостиничное хозяйство; предприятия 
бытового обслуживания (бани, прачечные, ритуальные услуги). 
Впоследствии (с 2003 г.) ОКОНХ был заменен на Общероссийский 
классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), в ко-
тором перечисленное выше относится к разным видам экономической 
деятельности. Например, управление эксплуатацией жилого фонда 
отнесено к разделу «Операции с недвижимым имуществом», а произ-
водство и распределение электроэнергии, газа и воды выделено в от-
дельный раздел, удаление сточных вод, отходов и уборка территории 
включены в раздел «Предоставление прочих коммунальных, социаль-
ных и персональных услуг». При этом ОКВЭД используется при ре-
шении такой задачи, как разработка нормативных правовых актов, 
касающихся государственного регулирования видов экономической 
деятельности. Из этого следует, что ЖКХ как некое единство видов 
экономической деятельности, аналогичное понятию «отрасль», 
в ОКВЭД не рассматривается. В то же время принимаются норматив-
но-правовые акты по регулированию ЖКХ. Например, Распоряже-
нием Правительства РФ от 22.08.2011 № 1493 утвержден План дей-
ствий по привлечению в жилищно-коммунальное хозяйство частных 
инвестиций. Иными словами, потребность в регулировании ЖКХ как 
некоего комплекса на практике существует.
Вместе с тем следует отметить, что две составляющие ЖКХ — 
жилищное и коммунальное хозяйство — существенно различаются 
и с экономической, и с управленческой точки зрения. Жилищное 
хозяйство целесообразно развивать на принципах рыночной эконо-
мики и свободного ценообразования на жилищные услуги, в то вре-
мя как в коммунальном хозяйстве требуется государственное регу-
лирование цен на коммунальные услуги по причине наличия 
естественных монополий. Коммунальные услуги (водоснабжение, 
водоотведение, теплоснабжение и др.) предоставляются по присо-
единенным сетям, что делает экономически невыгодным выход на 
рынок конкурирующих субъектов [37].