Понятие недвижимого имущества и отдельные объекты недвижимого имущества: Тезисы

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВОСУДИЯ

Москва

2013

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО 
ИМУЩЕСТВА И ОТДЕЛЬНЫЕ 
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО 

ИМУЩЕСТВА

Тезисы

А. Н. Лужина

А в т о р

Лужина А.Н., доцент кафедры гражданского права РАП, 
канд. юрид. наук.

Р е ц е н з е н т ы

Горшков В.В., судья Верховного Суда Российской Федерации;

Чефранова Е.А., д-р юрид. наук, профессор.

Лужина А. Н.

Понятие недвижимого имущества  и отдельные объекты 

недвижимого имущества: Тезисы. – М.: РАП, 2013.

ISBN 978-5-93916-378-1

Лекция предназначена для проведения лекционных занятий по граждан
скому праву (часть первая тема «Объекты гражданских прав»), спецкурсов 
«Разрешение гражданско-правовых споров в сфере недвижимости», так и магистерских программ «Корпоративный юрист», «Юрист в сфере недвижимости». 

При подготовке лекции был использован комплексный подход (законода
тельство, теория вопроса и судебная практика) к изучению понятия недвижимого имущества и как объекта гражданских прав, и как определения особенностей правового статуса отдельных видов недвижимости. 

Будет интересна студентам юридических вузов, магистрантам, преподава
телям. Также может быть использована при проведении занятий с впервые назначенными судьями судов общей юрисдикции.

 
© Лужина А. Н., 2013

ISBN 978-5-93916-378-1 
© Российская академия правосудия, 2013

УДК 347.214
ББК 67.404.1

Л 82

СОДЕРЖАНИЕ

1. Недвижимое имущество

1.1. Понятие «недвижимое имущество» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Судебная практика (7, 12). Комментарий (10, 14)

1.2. Предполагаемые изменения в действующее законодательство, 
касающиеся определения « объект недвижимого имущества». . . . . . . . . 23

2. Земельный участок

2.1. Понятие «земельный участок» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
2.2. Признаки земельного участка. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Судебная практика (31, 33, 37). Комментарий (34). Выводы (35, 37)

2.3. Виды земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Комментарий (38)

2.4. Делимость и неделимость земельного участка и часть 
земельного участка как объект недвижимого имущества . . . . . . . . . . . . . 39

2.4.1. Часть земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Комментарий (41). Судебная практика (41, 42)

2.5. Образование земельных участков. Раздел и выдел земельных 
участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Судебная практика (45). Выводы (47)

2.6. Земельная доля . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
2.7. Искусственный земельный участок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Комментарий (49)

3. Здание, сооружение, помещение

3.1. Здание и сооружение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

Комментарий (53)

3.2. Помещение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

Судебная практика (55, 56, 57). Комментарий (59). Выводы (56, 58)
3.2.1. Часть помещения в качестве объекта гражданских 
правоотношений, ограниченного в обороте . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Выводы (59)

3.3. Жилые помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Судебная практика (62). Комментарий (63). Выводы (63)

Понятие недвижимого имущества 
и отдельные объекты недвижимого имущества

4

3.4. Виды жилых помещений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Судебная практика (69, 72, 73, 75). Комментарий (67, 69, 72, 74, 75)
3.4.1. Индивидуальный жилой дом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

3.5. Вопросы,возникающие при переводе жилого помещения 
в нежилое. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Выводы (87)

4. Объект незавершенного строительства

4.1. Понятие «объект незавершенного строительства» . . . . . . . . . . . . . . . 88

Судебная практика (89). Выводы (90).

4.2. Признаки объекта незавершенного строительства . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.3. Сделкоспособность объекта незавершенного строительства . . . . . . 93

Судебная практика (94). Комментарий (95). Выводы (106).

5. Самовольная постройка

5.1. Понятие «самовольная постройка» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
5.2. Объект незавершенного строительства как самовольная 
постройка. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

Судебная практика (109)

5.3. Признаки самовольной постройки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
5.4. О соотношении реконструкции, переоборудования 
и переустройства. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

Судебная практика (114). Выводы (124)

Общие выводы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

Рекомендуемая литература

Основная . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
Учебная. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
Сайты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

РАЗДЕЛ 1. 
Недвижимое имущество

1.1. Понятие «недвижимое имущество»

Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) — земельные 
участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению 
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного 
строительства (ст. 130 ГК РФ, в ред. федеральных законов от 30.12.2004 
№ 213-ФЗ, от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ). 

К недвижимым вещам также относятся:
• подлежащие государственной регистрации воздушные и мор
ские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты1.

• жилые и нежилые помещения → ФЗ «О государственной реги
страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• искусственный земельный участок → ФЗ от 19.07.2011 № 246-ФЗ 

«Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, 

1 Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации 

(одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7.10.2009) в п.3.3. предусматривается, 
что из перечня объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) необходимо исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Раздел 1. Недвижимое имущество 

6

и о внесении изменений в отдельные законодательные акты 
Российской Федерации»;

• автомобильная дорога → ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомо
бильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные 
акты Российской Федерации»

• к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество1.

Только при наличии совокупности следующих признаков объект может быть 
рассмотрен в качестве недвижимого имущества:

A. Прочная связь с землей

В соответствии с нормами гражданского законодательства объекты 

относятся к недвижимости по своим физическим свойствам, то есть 
имеют прочную связь с землей, и перемещение объекта невозможно 
без несоразмерного ущерба его назначению.

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным 
законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые 
связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые 
и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы 
(ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон). 

B. Признание его объектом капитального строительства. Для при
знания объекта недвижимым необходимо подтверждение того, 
что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением 
необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

1 В пункте 3.3 Концепции предусматривается, что необходимо исключить по
ложение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное 
имущество, кроме перечисленного в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ.

1.1. Понятие «недвижимое имущество»

Капитальное строительство — процесс создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ; одна из основных 
форм использования капитальных вложений, инвестиций1.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). 

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае стро
ительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) (пп. 2 п. 17 ст. 51 
Градостроительного кодекса РФ).1

В случае возведения объекта недвижимости обязательно получение 

разрешения органа местного самоуправления на строительство и последующий ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).

О постоянном характере объекта будет свидетельствовать целе
вое назначение земельного участка (например, под эксплуатацию здания/сооружения, для строительства недвижимого имущества и др.)

Судебная практика. САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 17 января 2011 г. № 33 – 302/2011

К. Л. обратилась в Кировский районный суд Санкт-Петербурга 

с иском к СПб ГУП «ГУИОН», КЗРиЗ Санкт-Петербурга, просила 
обязать СПб ГУП «ГУИОН» в изготовленных документах понятие 
«помещение» заменить словом «гараж», оценку гаража уточнить пояснением «методологически оценка произведена для целей налогообложения», изменить инвентаризационную стоимость гаража, внести 
запись в кадастровый паспорт о праве собственности истца на гараж, 
дать физическую характеристику кессона, просила обязать КЗРиЗ 
Санкт-Петербурга принять на учет гараж с указанием кадастрового 
номера в кадастровом паспорте. В обоснование заявленных требований истец указала, что обратилась в СПб ГУП «ГУИОН» с заявлением об изготовлении пакета документов на принадлежащий ей объект 
недвижимости — гараж 534, расположенный по адресу: <…>, однако 

1 Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономиче
ский словарь.М., 2006.

Раздел 1. Недвижимое имущество 

8

составленные СПб ГУП «ГУИОН» документы имели вышеуказанные 
недостатки. Кроме того, КЗРиЗ Санкт-Петербурга отказался принять 
на учет гараж с указанием кадастрового номера в кадастровом паспорте.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 но
ября 2010 г. в удовлетворении исковых требований К. Л. отказано.

В кассационной жалобе К. Л. просит решение суда от 23 ноября 

2010 г. отменить в части, считая его неправильным в части отказа 
в удовлетворении требований об обязании СПб ГУП «ГУИОН» в техническом паспорте понятия «помещение» заменить словом «гараж» 
и об отказе в удовлетворении требований к КЗРиЗ об обязании принять на учет гараж.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы 

дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая во внимание, что обстоятельства, являющиеся основа
нием для безусловной отмены судебного постановления (ч. 2 ст. 364 
ГПК РФ), отсутствуют, судебная коллегия полагает проверить обжалуемое решение суда первой инстанции исходя из доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 347 ГПК РФ).

Из материалов дела усматривается, что на основании справки № 618 

от 09 ноября 2009 г. ГСК <…> К. Л. является членом ГСК с 20 марта 
1985 г. и ей на праве собственности принадлежит гараж № 534; территория, на котором расположен гараж была предоставлена ГСК <…> 
в бессрочное пользование для капитального строительства.

15 января 2010 г. по заявлению К. Л. ПИБ Кировского района (фили
ал СПб ГУП «ГУИОН») был изготовлен технический и кадастровый паспорт на указанный гараж (помещение 28-Н, используемое под гараж).

Решением КЗРиЗ от 16 ноября 2009 г. государственный учет объекта, 

расположенного по адресу: <…> в составе помещений 28-Н приостановлен на основании решения Управления городского кадастра недвижимости от 06 октября 2009 г. № 6327, в соответствии с которым для принятия 
решения государственного учета заявленного объекта необходимо предоставить утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию на заявленный к учету объект, акт государственной приемочной 
комиссии о приемке объекта в эксплуатацию или акт приемки объекта 
в эксплуатацию, из которых следует, что объект возведен в соответствии 
с проектной документацией и является объектом незавершенного строительства; положительное решение может быть принято, если сведения 
из перечисленных выше документов позволят сделать вывод, что объект 
является недвижимым имуществом и подлежит государственному учету.

Отказывая в удовлетворении требований к КЗРиЗ суд первой инстан
ции правильно указал, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо не только, что перемещение объекта без несоразмерного 

1.1. Понятие «недвижимое имущество»

ущерба его назначению невозможно, но и необходимо, чтобы объект был 
создан в установленном порядке как недвижимость, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных 
норм и правил. Как указал суд первой инстанции, для признания гаража 
объектом недвижимости необходимо наличие отвода земельного участка 
непосредственно для строительства гаража, соблюдение разрешительного 
порядка возведения гаража, наличие акта приемки объекта в эксплуатацию.

Распоряжением КЗРиЗ от 31 декабря 2003 г. № 9-рк «О совершен
ствовании кадастрового учета объектов недвижимости» установлено, 
что в случае, если не представляется возможным отнести тот или иной 
объект к объектам недвижимости, Управление городского кадастра недвижимости принимает решение о приостановлении кадастрового учета, при этом заявители предоставляют в соответствующий филиал ГУП 
ГУИОН следующие документы для передачи в КЗРиЗ: утвержденную 
в установленном порядке проектно-сметную документацию на заявленный к учету объект и акт государственной приемочной комиссии 
о приемке объекта в эксплуатацию или акт приемки объекта в эксплуатацию, утвержденные в установленном порядке, из которых следует, что заявленный к учету объект возведен в соответствии с проектной документацией и является объектом завершенного строительства.

Как установлено судом первой инстанции указанные в Распоряже
нии КЗРиЗ от 31 декабря 2003 г. документы, К. Л. в СПб ГУП «ГУИОН», представлены не были.

В связи с тем, что КЗРиЗ обладает полномочиями по осуществле
нию государственного учета объектов недвижимости, вывод суда о том, 
что решение КЗРиЗ от 16 ноября 2009 г. о приостановлении государственного учет объекта, расположенного по адресу: <…> в составе помещений 28-Н, является правильным.

При этом судом правильно принято во внимание, что гаражные 

боксы ГСК <…>, расположены в одном строении, имеют общие стены 
между собой, единый фундамент, крышу, то есть фактически представляют собой единый объект недвижимости, и в связи с этим, отдельный 
гараж-бокс, в том числе принадлежащий К. Л., не может быть учтен 
в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований К. Л. 

к КЗРиЗ, у суда первой инстанции не имелось.

Является правильным вывод суда об отказе в удовлетворении требо
ваний к ГУ ГУИОН об обязании в изготовленных документах понятие 
«помещение» заменить словом «гараж», так как отдельная форма кадастрового паспорта на гараж, не являющийся самостоятельным объектом 
недвижимости, при отсутствии проектно-сметной документации и акта приемки основного объекта, в состав которого входит спорный гараж, действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрена.

Раздел 1. Недвижимое имущество 

10

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом пер
вой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу 
обстоятельствам.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на иное 

толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, и не могут служить основанием к отмене постановленного 
по делу решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судеб
ная коллегия определила:

Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 но
ября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу — 
без удовлетворения.

Комментарий. В силу ст. 13, 17 и 20 Закона о госрегистрации при про
ведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, 
объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Несоблюдение положений норм ст. 17 Закона о госрегистрации, уста
навливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним (в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, 
прекращение, переход, ограничение прав в отношении недвижимого имущества), влечет недействительность проведенной регистрации. (Постановление 
Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 июня 2008 г. 
№ А17-5883/2007 В материалах дела отсутствуют доказательства того, 
что спорная площадка для стоянки автомобилей может быть квалифицирована как объект недвижимого имущества с отведением земельного участка 
для сооружения на нем капитального строения, то есть в основании государственной регистрации права собственности Общества на данную площадку уполномоченным регистрационным органом допущена ошибка, вследствие 
чего государственная регистрация права признана судом недействительной).

C. Недвижимость — это всегда индивидуально-определенная вещь, т. е. 
материальный объект, обладающий индивидуальными техническими 
признаками.

Признаки могут быть перечислены либо в договоре, либо в дейст
вующем законодательстве.

1.1. Понятие «недвижимое имущество»

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную 
строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, 
включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пп. 6 п. 2 
ст. 2 ФЗ от 30.12 .2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую 
наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов 
различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пп. 23 п. 2 ст. 2 ФЗ от 30.12. 2009 г. 
№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий 
и сооружений»).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) — действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, 
которые подтверждают существование такого недвижимого имущества 
с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных 
предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ)1.

1

1 К отношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерально
го закона, настоящий Федеральный закон применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после дня вступления его в силу, если иное не установлено 
настоящей главой. Заявления об осуществлении государственного кадастрового 
учета земельных участков, поданные в установленном порядке до дня вступления 
в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются в соответствии с правилами, действовавшими до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые со
держат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего 

Раздел 1. Недвижимое имущество 

12

Судебная практика. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 

№ 54.

«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из до
говоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации 

предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости 
(при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недви
жимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить 
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору 
(например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны пред
усматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи 

недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, 
составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, 
то такой договор не может быть признан незаключенным.

ДЕЛО «АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА БЕЛГОРОДА ПРОТИВ 

ЗАО «АВАНГАРД-СЕРВИС» ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 
от 16 декабря 2008 г. № 9626/08

Закрытое акционерное общество «Авангард-Сервис» (далее — обще
ство «Авангард-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Белгородской 
области с иском к администрации города Белгорода (далее — администрация) и Территориальному управлению Федерального агентства 
по управлению федеральным имуществом по Белгородской области 
о признании права собственности на имущество — производственную 

Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми 
паспортами объектов недвижимости (ст. 47. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24. 07. 2007 г. № 221-ФЗ).