Комментарий

постатейный

Жилищный
кодекс

Российской Федерации

Под редакцией
П.В. Крашенинникова

Третье издание,
переработанное и дополненное

ÌÎÑÊÂÀ 2010

УДК 347
ББК 67.404
 
П 63

П 63   
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской 
Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. 
и доп. – М.: Статут, 2010. – 720 с.

ISBN 978-5-8354-0667-8 (в пер.)

Вниманию читателей предлагается постатейный научно-
практический комментарий к Жилищному кодексу Российской 
Федерации.
Авторами комментариев являются специалисты, участвовав-
шие в подготовке и принятии Кодекса.
В работе наряду с комментариями к статьям ЖК РФ предла-
гаются рекомендации к их применению, анализируются акты, 
принятые во исполнение Кодекса, а также судебная практика.
Текст ЖК РФ и Закона о его введении приводится по состоя-
нию на 15 апреля 2010 г.
Работа будет полезна для студентов и преподавателей юриди-
ческих вузов, судей, адвокатов, сотрудников органов местного 
самоуправления и органов жилищно-коммунального хозяйства, 
а также для граждан, интересующихся вопросами жилищного 
права, и лиц, защищающих свои права и законные интересы 
в жилищной сфере.

УДК 347
ББК 67.404

ISBN 978-5-8354-0667-8

© Коллектив авторов, 2010
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2010

АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ

Андропов Вадим Владимирович, заместитель руководителя Федеральной 
службы государственной регистрации, кадастра и картографии – 
ст. 44–48 (в соавт. с И.Б. Мироновым); 55, 56; 136–139, 142–152 
(в соавт. с И.Б. Мироновым).

Гетман Елена Станиславовна, кандидат юридических наук, судья Вер-
ховного Суда Российской Федерации – ст. 3, 12–14; 39 (в соавт. 
с В.Н. Симоновым); 60–71; 72 (в соавт. с Е.А. Солоповой); 73, 75, 
81; 82–91 (в соавт. с В.Н. Симоновым).

Гонгало Бронислав Мичиславович, доктор юридических наук, профес-
сор, заведующий кафедрой гражданского права Уральской госу-
дарственной юридической академии, директор Уральского фи-
лиала Российской школы частного права – ст. 1, 2, 4; 7–9 (в соавт. 
с П.В. Крашенинниковым); 10, 15, 16, 30–32, 49–54, 57–59.

Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт Фонда «Инсти-
тут экономики города» – ст. 153–160 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, 
С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163–165 
(в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).

Косарева Надежда Борисовна, кандидат экономических наук, прези-
дент Фонда «Институт экономики города» – ст. 153–160 (в соавт. 
с Д.П. Гордеевым, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хом-
ченко); 161, 163–165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, 
Д.Ю. Хомченко).

Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, за-
служенный юрист Российской Федерации, председатель Комитета 
Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражно-
му и процессуальному законодательству – предисловие, введение, 
ст. 5, 6; 7–9 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 17–19, 110–129; 130 (в соавт. 
с И.Е. Маныловым); 132–135 ЖК РФ; Федеральный закон «О вве-
дении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Круглик Сергей Иванович, кандидат экономических наук, замести-
тель министра регионального развития Российской Федерации – 
ст. 153–160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пуза-
новым, Д.Ю. Хомченко).

Манылов Игорь Евгеньевич, кандидат юридических наук, замести-
тель министра экономического развития Российской Федерации – 
ст. 33, 34; 130 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 131.

Миронов Илья Борисович, кандидат юридических наук, руководитель 
аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уго-
ловному, арбитражному и процессуальному законодательству – 
ст. 21 (в соавт. с В.Ю. Хохловым); 44–48, 136–139, 142–152 (в соавт. 
с В.В. Андроповым).

Пузанов Александр Сергеевич, генеральный директор Фонда «Инсти-
тут экономики города» – ст. 153–160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, 
Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, Д.Ю. Хомченко); 161, 163–165 
(в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, Д.Ю. Хомченко).

Пчелинцева Людмила Михайловна, доктор юридических наук, профес-
сор, судья Верховного Суда Российской Федерации – ст. 11.

Симонов Виктор Николаевич, заместитель директора филиала по Ураль-
скому федеральному округу Федерального фонда развития жилищ-
ного строительства – ст. 20, 22–29, 35–38; 39 (в соавт. с Е.С. Гет-
ман); 40–43; 82–91 (в соавт. с Е.С. Гетман); 92–109, 140, 141, 162.

Солопова Елена Алексеевна, судья Девятого арбитражного апелляци-
онного суда – ст. 72 (в соавт. с Е.С. Гетман); 74, 76–80.

Хомченко Дмитрий Юрьевич, ведущий юрисконсульт Фонда «Инсти-
тут экономики города» – ст. 153–160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, 
Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым); 161, 163–165 
(в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым).

Хохлов Вадим Юрьевич, руководитель Управления Федеральной ре-
гистрационной службы по Вологодской области – главный госу-
дарственный регистратор Вологодской области – ст. 21 (в соавт. 
с И.Б. Мироновым).

Комментарий подготовлен под редакцией
П.В. Крашенинникова

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

1. Официальные издания

БНА РФ – Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств 
(Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной 
власти)
Бюллетень ВС (РСФСР, РФ) – Бюллетень Верховного Суда Рос-
сийской Федерации
Ведомости ВС, СНД и ВС (СССР, РСФСР, РФ) – Ведомости Вер-
ховного Совета (СССР, РСФСР), Ведомости Съезда народных депу-
татов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ – Вестник Высшего Арбитражного Суда Россий-
ской Федерации
Вестник КС РФ – Вестник Конституционного Суда Российской 
Федерации
РГ – «Российская газета»
СА РФ – Собрание актов Президента и Правительства Российской 
Федерации
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР) – Собрание постановлений Совета Министров 
(Правительства)
СУ РСФСР – Собрание узаконений РСФСР

2. ПравОвые нОрмативные акты

АПК РФ, АПК – Арбитражный процессуальный кодекс Российской 
Федерации
Вводный закон – Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ 
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
ГК РФ, ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации, части 
первая, вторая, третья
ГПК РФ, ГПК – Гражданский процессуальный кодекс Российской 
Федерации
ГПК РСФСР – Гражданский процессуальный кодекс РСФСР
ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЖК РФ, ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации

ЗК РФ, ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ, КоАП – Кодекс Российской Федерации об админист-
ративных правонарушениях
НК РФ, НК – Налоговый кодекс Российской Федерации, части 
первая и вторая
Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 – Постанов-
ление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 
2010 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике 
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
СК РФ – Семейный кодекс Российской Федерации
ТК РФ – Трудовой кодекс Российской Федерации
УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации
УПК РФ – Уголовно-процессуальный кодекс Российской Феде-
рации
ФЗ – Федеральный закон
ФКЗ – Федеральный конституционный закон

3. ПрОчие сОкращения

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
сл. – следующие
абз. – абзац
в т.ч. – в том числе
гл. – глава, главы
др. – другой (-ая, -ое, -ие)
МРОТ – минимальный размер оплаты труда, установленный фе-
деральным законом
ОВД – органы внутренних дел
п. – пункт, пункты
подп. – подпункт
разд. – раздел
ред. – редакция
с. – страница, страницы
см. – смотри
ср. – сравни
ст. – статья
т.д. – так далее
т.е. – то есть
т.н. – так называемый (-ая, -ое, -ые)
т.п. – тому подобное
ч. – часть, части

ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ

Первое издание настоящего комментария вышло в свет сразу по-
сле принятия и вступления в силу Жилищного кодекса Российской 
Федерации (в 2005 г.), второе – через год (в 2006 г.), когда появились 
подзаконные акты федерального и регионального уровня.
В настоящем, третьем, издании комментируются нормы ЖК РФ 
в системе с актами гражданского, семейного, земельного законодатель-
ства и других его отраслей. Анализируется литература по жилищному 
праву, опубликованная за пять лет действия ЖК РФ.
Комментирование производится с учетом судебной практики судов 
общей юрисдикции, арбитражных судов, а также Конституционного 
Суда Российской Федерации. В частности, учтены положения поста-
новления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 
2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике 
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
В комментарии к Федеральному закону «О введении в действие 
Жилищного кодекса Российской Федерации» учтены поправки, про-
длевающие срок приватизации государственного и муниципального 
жилищного фондов до 1 марта 2013 г.

П.В. Крашенинников
Апрель 2010 г.

ВВЕДЕНИЕ

Уже пять лет действует Жилищный кодекс Российской Федерации 
(вступил в силу с 1 марта 2005 г.), который готовился более 10 лет. 
Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. безнадежно устарел, проти-
воречил Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим зако-
нодательным актам.
Еще совсем недавно только на федеральном уровне действовали 
около 3 тыс. актов жилищного законодательства, которые в итоге 
позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жи-
лищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно 
разобраться, что к чему, а граждане защитить свои права практически 
не могли. Поскольку Конституция РФ 1978 г. всем предоставляла 
право (для многих только на бумаге) получить бесплатное жилье, 
а очередь на него была огромной, почти бесконечной, то люди, ко-
торые эту очередь контролировали, имели огромные возможности 
для злоупотреблений.
В ЖК РФ достаточно четко прописаны права, обязанности и от-
ветственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Любой 
закон – это компромисс. После первого чтения проекта нового за-
кона в него были внесены около 700 поправок. Произошло реальное 
укрепление прав, доказательства чему содержатся во многих статьях 
действующего ныне нового общенационального закона – Жилищ-
ного кодекса.
Жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, 
находится в совместном ведении России и ее субъектов, соответст-
венно к ведению субъектов Российской Федерации отнесена зна-
чительная часть вопросов, например признание граждан «малоиму-
щими». Малоимущими по ЖК РФ являются граждане, если они 
признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, 
установленном жилищным законом соответствующего субъекта 
Федерации. Принадлежность к такой категории граждан зависит 
не только от величины заработной платы, но и от размера других 
доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных 
объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, 
автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах 

Введение

Федерации конечно же разные, поэтому и нормативы разные. Кон-
кретный порядок устанавливают законодательные собрания субъ-
ектов Федерации, а на муниципальном уровне – органы местного 
самоуправления.
Важно подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жи-
лищный учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных усло-
вий до введения в действие нового Жилищного кодекса, продолжают 
оставаться в очереди. Государство в целом сохраняет перед ними свои 
обязательства. 
Проблема предоставления жилых помещений отдельным кате-
гориям граждан будет решаться по-иному. Скажем, если инвалид 
является малоимущим, то он сохранит право остаться в очереди 
на получение жилья по договору социального найма. Если же у него 
есть недвижимость, машина и т.п., то, возможно, и не сохранит. 
Могут быть разные обстоятельства и варианты. Что касается инва-
лидов и ветеранов войны, военнослужащих, то и в Конституции РФ, 
и в Жилищном кодексе говорится о них, как и о малоимущих, т.е. 
об иных определенных законом категориях граждан, признанных 
по установленным ЖК РФ, федеральным законом или законом 
субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых поме-
щениях.
Иначе говоря, возможна ситуация, когда та или иная категория 
граждан не указана в ЖК РФ, но по отношению к ней применяется 
специальный закон – федеральный или на уровне субъекта Феде-
рации либо когда действует специальная программа, касающаяся, 
скажем, ветеранов, инвалидов и т.д. При принятии соответствующих 
актов должен быть определен источник финансирования (строчка 
в бюджете «социальное жилье»), чтобы все, что с этим связано, 
не превратилось в обман, как это происходило раньше. При при-
нятии законов по военнослужащим, молодым семьям и по другим 
категориям населения субъекты Федерации и муниципальные об-
разования, указывая какую-то категорию граждан для получения 
бесплатного жилья, не могут не обозначить в бюджете, откуда будут 
выделены деньги.
Конечно, очень многое в реализации Жилищного кодекса зависит 
от региональных и муниципальных властей. Можно, в частности, 
решать проблему очередников на получение жилья путем предостав-
ления вместо квартиры, скажем, земельного участка или бюджетных 
средств, кредита. Кодекс предусматривает учет разных возможностей. 
Например, человек стоял в очереди за жильем 10 лет, а сейчас, если 

Постатейный комментарий к ЖК РФ

пожелает, может взять земельный участок. И такое наличие разных 
форм решения жилищной проблемы правильно.
Немаловажен вопрос о сроках социального найма. Согласно ЖК 
РФ договор социального найма жилья заключается без установления 
срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого поме-
щения по договору социального найма, кого-либо из проживающих 
совместно с ним членов семьи или всех названных граждан вместе 
не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору 
социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые ком-
мунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут 
ими оплачиваться. Однако конечно же не все. За тепло в любом случае 
надо платить, проживает человек в помещении или нет. А за какие-то 
услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого помеще-
ния по договору социального найма с согласия (в письменной форме) 
наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи имеет 
право на передачу своего жилья в поднаем.
Существенно изменяются правила обмена. Если ранее субъектами 
договора обмена могли быть и собственники, и члены жилищно-
строительных кооперативов, и те, кто проживает по договору соци-
ального найма, то сейчас обмен сохраняется только для договоров 
социального найма. Право обмена жилого помещения, находящегося 
в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору со-
циального найма, отменено. 
В ЖК РФ включен новый раздел «Специализированный жилищ-
ный фонд». При этом к помещениям специализированного жилищ-
ного фонда относятся служебные жилые помещения, общежития, 
жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах 
системы социального обслуживания населения, жилые помещения 
фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, 
признанных беженцами, а также для социальной защиты отдельных 
категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное 
жилье и общежития (как и все остальные специализированные жилые 
помещения) могут находиться исключительно в государственном 
и муниципальном жилищном фонде. Конечно, акционерные обще-
ства, если у них есть возможность, могут принять решение о передаче 
своей площади определенным заслуживающим того категориям гра-
ждан в безвозмездное пользование – по договорам коммерческого 
найма за минимальную плату.
ЖК РФ поможет решить серьезную проблему, связанную с об-
щежитиями, снятыми с баланса приватизированных предприятий