Москва
ИНФРА-М
2015

Формирование 

доступной среды 

жилищного 

Фонда

МОНОГРАФИЯ

А.И. РомАновА 

Д.о. БуРкеев

Романова А.И., Буркеев Д.О.
Формирование доступной среды жилищного фонда: Моногра-
фия. — М.: ИНФРА-М, 2015. – 157 с. — (Научная мысль). — www.
dx.doi.org/10.12737/10485.

ISBN 978-5-16-010866-7 (print)
ISBN 978-5-16-102742-4 (online)

Улучшение качества жилой среды является основополагающим фактором 
поступательного развития общества и страны в целом. Сегодня можно кон-
статировать тенденцию роста объемов вводимого жилья практически во всех 
регионах страны, однако значительная часть жилищного фонда в городах страны 
не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, 
техническому содержанию и уровню благоустройства.

ББК 37.279

УДК 332
ББК 37.279
 
Р69

© Романова А.И., Буркеев Д.О., 2015
ISBN 978-5-16-010866-7 (print)
ISBN 978-5-16-102742-4 (online)

Р69

Рецензент
Т.А. Шиндина — д-р экон. наук, проф., зав. кафедрой  финансового  менеджмента ФГБОУ 
ВПО «Южно-Уральский государственный университет»  

Подписано в печать 25.04.2015. 
Формат 60×90/16. Печать офсетная. Бумага офсетная.
Гарнитура Newton. Усл. печ. л. 9,875. Уч.изд. л. 10,38.
Тираж 500 экз. Заказ  №
ТК 351300-504295-250415

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29
E-mail: books@infra-m.ru        http://www.infra-m.ru

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1

Введение 
 
В течение длительного времени реализация жилищной политики 
осуществлялась без учёта проблем людей с ограниченными возможно-
стями здоровья, в результате чего нерешённость вопроса качества жи-
лой среды для значительной доли населения стала общей проблемой 
большинства российских регионов, в связи с чем капитальный ремонт с 
расширением модернизационных функций жилищного фонда требует 
сегодня дополнительных инвестиционных затрат. При эксплуатации 
объектов недвижимости в течение заданного периода для поддержания 
достигнутого уровня качества проведенных  ремонтных работ требуется 
разработка и реализация мероприятий, позволяющих не только сохра-
нить фактический уровень качества жилищного фонда, но и сформиро-
вать комфортную среду проживания для особых социальных групп – 
инвалидов и людей с ограниченными возможностями, поскольку повы-
шение эксплуатационных качеств жилой среды является одним из при-
оритетов жилищной и социальной политики государства.  Необходимо 
переосмысление экономической сущности процессов управления каче-
ством и доступностью жилой среды, и разработки новых подходов к 
нему на основе изучения существующего зарубежного и отечественного 
опыта, а также организационно-экономических механизмов практиче-
ской реализации программ капитального ремонта объектов недвижимо-
сти в процессе государственного программно-целевого регулирования 
качества и доступности жилой среды, в том числе для лиц с ограничен-
ными возможностями здоровья. 
В данной  монографии обобщены результаты научных разработок 
авторов (штатных сотрудников Казанского государственного архитек-
турно-строительного университета), выполненные в рамках диссерта-
ционного исследования Буркеева Данила Оскаровича. 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОБЕСПЕЧЕНИЮ  
КАЧЕСТВА ЖИЛОЙ СРЕДЫ 
 

1.1. Функциональная роль жилой среды как  
экономического блага населения 

 
Для эффективного развития общества, увеличения экономических 
показателей страны и региона в целом, необходимо поступательное 
развитие социально-экономической среды. В основе данного развития 
должен лежать принцип обеспечения комфортной, безопасной и дос-
тупной жилой среды для всех слоев и категорий граждан. На сегодняш-
ний день в жилой среде объективно выявляются три основных уровня: 
на первом жилая среда формируется домами, однако рассматривать 
следует их совокупности: районы, микрорайоны и пр. Второй уровень – 
градостроительные комплексы, в которых реализуются трудовые, рек-
реационные и потребительские связи населения. На третьем уровне 
происходит сравнение элементов жилой среды (к примеру, районов) по 
потребительским свойствам. В диссертации оценка качества жилой 
среды производится на примере многоквартирных домов, зданий обще-
ственного назначения и уровня благоустройства городской инфраструк-
туры. 
Международными нормами, ратифицированными Российской Феде-
рацией являются: декларация прав человека, принятая в декабре 1948 
года1 и Международный пакт 1966 года «Об экономических, социаль-
ных и культурных правах человека»2. Данные документы являются 
основополагающими, в соответствие с которыми жилье является осно-
вой достойной жизни человека, гарантией его безопасности и должно 
быть залогом качественных и безопасных условий существования чело-
века. 
Жилище (квартира, дом) – это антропогенная система, которая ок-
ружает человека на протяжении всей его жизни, и является защитным 
фактором от различных климатических и природных факторов, то есть 
способствует формированию благоприятных условий существования 
человека3. Качественное и безопасное жилье является одной из основ-
ных составляющих благосостояния общества и в первую очередь задает 

1 Всеобщая декларация прав человека, от 10.12.1948 г. Электронный ресурс: 
режим 
доступа 
— 
http://www.un.org/ru/documents/decl_conv/declarations/ 
declhr.shtml 
2 Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 
16.12.1966 
года. 
Электронный 
ресурс: 
режим 
доступа 
—
http://www.un.org/ru/documents/decl_conv/conventions/pactecon.shtml 
3 Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и 
стратегия развития.-СПб.: СПбГИЭУ, 2002.-276 с. 

распределение приоритетов в обществе, является основой быта и по-
требления, призвано оказывать влияние на ценностные ориентиры че-
ловека. 
С экономической точки зрения, жилая среда является основой на-
ционального достояния, представляет огромный интерес и много воз-
можностей для инвесторов. Такие статьи расходов населения, как ком-
мунальные платежи, налоги, транспортная инфраструктура, и др. свя-
занны именно с жилой сферой, составляют большую часть расходов 
населения. Инвестиционная привлекательность жилой сферы составляет 
порядка 25% общего объема инвестиций, порядка 13% населения зани-
мается обслуживанием и эксплуатацией объектов коммунальной инфра-
структуры4. В связи с тем, что экономические возможности населения 
растут, возрастает и потребительская способность, интерес к объектам 
жилой среды также растет. Спрос на жилье постоянен и не имеет тен-
денции к снижению в условиях экономического роста государства. Ры-
ночная стоимость жилья постоянно возрастает, это обусловлено посто-
янно растущими требованиями к качеству жилой сферы. 
С социальной стороны жилье является общественным благом, явля-
ется способом удовлетворения общественных потребностей, носит пуб-
личный характер пользования. Жилье предусматривает и обеспечивает 
равенство между различными членами общества, учитывает основные 
потребности, связанные с жизнедеятельностью человека, благоустрой-
ство жилья и жилой сферы несет в себе благоприятное влияние на соци-
альное развитие человека5. 
Термины «жилищная сфера» и «жилая сфера» часто встречаются в 
современной научной и учебно-методической литературе они широко 
известны и употребимы в различных науках, например социологии, что 
обуславливает влияние социальных процессов на объекты жилой не-
движимости. 
С технической стороны жилая среда представляет собой совокуп-
ность объектов социальной, коммунальной, и других инфраструктур со 
сложными архитектурно-конструктивными, техническими и технологи-
ческими элементами, требующими соблюдения определенных требова-
ний при строительстве, эксплуатации и обслуживании. 
В соответствии с современными законами и определениями, жилье 
является объектом коммерческой недвижимости, и представляет собой 
товар, который можно купить, продать, сдать в аренду, либо арендовать. 
Таким образом, жилище может быть как источником дохода, так и слу-
жить для удовлетворения собственных потребностей6. 

4 Российский статистический ежегодник. 2013: Стат.сб./Росстат. Р76. М., 2013. – 
717 с. 
5 Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и 
стратегия развития. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. – 276 с. 
6 Асаул А.Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся 
системы / А.Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова; по ред. засл. Строителя РФ, 
д-ра экон. Наук, проф. А.Н. Асаула. СПб.: СПб ГАСУ, 2008.— 334. 

Потребительские качества жилья обеспечивают его полезность и за-
висят от ряда факторов: 
- расположение и окружающая инфраструктура; 
- размеры, планировка и архитектурные решения; 
- благоустройство и инфраструктура; 
- надежность капитальность, и другие свойства здания; 
- внешний облик здания; 
- качество и планировка земельного участка; 
- физический, моральный износ и другие факторы. 
Можно сделать вывод о том, что для создания и формирования безо-
пасных и качественных условий существования человека необходимо 
рассматривать не только жилой фонд, но и всю жилую сферу в целом. 
До введения в силу Жилищного кодекса существовал закон «Об ос-
новах федеральной жилищной политики» в котором присутствовало 
следующее понятие: «Жилищная сфера – область народного хозяйства, 
включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и 
элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жи-
лищным фондом, его содержание и ремонт»7. В данном определении 
отражалась вся суть процессов создания и воспроизводства, однако 
практически не учитывались потребности, которые связаны с жизнедея-
тельностью человека, в данном определении не учтены элементы благо-
устройства. 
Таким образом, жилищную сферу можно рассматривать с разных 
функциональных сторон, однако конечной целью является обеспечение 
жилищных потребностей граждан в безопасном и комфортном жилье. 
Процессы, которые происходят в жилищной сфере, формируются на 
трех институциональных уровнях:  
- на федеральном уровне определяются границы функционирования 
жилищной сферы; 
- на региональном уровне определяются параметры процессов, про-
исходящих в жилой среде; 
- на муниципальном уровне основное влияние на реализацию и фор-
мирование программ оказывает население и бизнес. 
Формирование и формализация организационных и управленческих 
воздействий в жилищной сфере происходит в соответствующей полити-
ке: экономической, жилищной, социальной и земельной. Данный пара-
метр дает начало развитию различных смежных политик, таких как: 
социальное развитие, развитие коммунальной и транспортной инфра-
структур и др. 
Таким образом, формирование жилищной политики играет огром-
ную роль в комплексном развитии страны, региона, муниципального 
образования. Качество жилища существенно влияет на развитие эконо-
мики страны, моральное состояние населения, развитие семейных от-
ношений, демографическую ситуацию, культурные, а также социальные 
отношение между членами общества. Немаловажную роль играет сум-

7 Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. 

ма, которую тратит население на содержание жилища. Когда данный 
показатель достигает уровня, составляющего высокий процент от дохо-
да большей части населения, растет социальное напряжение, и это ста-
новится проблемой для всего общества8. 
Участниками отношений, чьи интересы надо учитывать при управ-
лении жилищной сферой, являются9: 
1. Органы государственной власти Российской Федерации. 
2. Муниципальные образование и местные власти. 
3. Граждане, проживающие на территории Российской Федерации, 
их семьи, имеющие собственность, либо арендующие недвижимость. 
4. Различные коммерческие и некоммерческие организации, юриди-
ческие лица. 
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Россий-
ской Федерации, осуществляемое собственниками управление должно 
обеспечивать10 [2]: 
- благоприятные и безопасные условия проживания; 
- надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он 
расположен; 
- своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме 
и расположенных на земельном участке объектов; 
- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквар-
тирном доме; 
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в 
доме. 
Таким образом, политика, которая проводится государством в жи-
лищной сфере, ограничивает участие государства в вопросах содержа-
ния жилья и обеспечения граждан безопасным и комфортным жильем. 
Общие требования, предъявляемые собственниками к качеству жи-
лья: 
- геометрические характеристики (площадь, планировка и возмож-
ность перепланировки) и др.; 
- срок службы здания и примерный срок эксплуатации конкретного 
помещения; 
- инфраструктура (расстояние от объекта недвижимости до ближай-
ших объектов социальной и культурной сфер); 
- благоустройство (тротуары, подъездные пути, элементы доступной 
среды); 
- экологическая и пожарная безопасность помещения; 

8 Семечкин А.Е. Системный анализ переустройства городских кварталов и ком-
плексов. М.: Новое тысячелетие, 2000. – 128 с. 
9 Социальные факторы экономического развития регионов России/Н.В. Василь-
ева, Т.А. Голикова, Е.Н. Десятко и др.; Под ред. Смирнова Е.Б. СПб.: СПбГИ-
ЭУ, 2006.-214 с. 
10 Жилищный Кодекс Российской Федерации. 

- наличие коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализация, 
системы вентиляции и кондиционирования, очистки воды и воздуха и 
др.). 
В соответствии с социальным статусом и материальными возможно-
стями, требования человека к предоставляемому жилищу меняются. 
Проблемы в жилищной сфере могут затрагивать экономику страны в 
целом. Неправильно и некачественно построенные объекты жилого 
хозяйства, социального, культурного назначения представляют угрозу 
безопасности общества, нарушают эстетический, исторический облик 
городов, негативно влияют на социальные настроения в обществе, и на 
качество жизни граждан11.  
К сожалению, на сегодня в нашей стране имеется тенденция, когда 
население получает доходы ниже прожиточного минимума. Это нега-
тивно сказывается не только на качестве их жизни, но и на жизни окру-
жающих, возможность приобретения жилья у данной категории граж-
дан крайне мала. 
 

 

Рис. 1. Численность населения Российской Федерации с денежными  
доходами ниже величины прожиточного минимума  
(прим.: на 2014 г. данные представлены с января по сентябрь) 
Источник: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/bednost/tabl/2-04.htm 

 
Большую роль в управлении жилищной сферой играют такие техни-
ческие характеристики, как: 
- этажность здания: малоэтажное, среднеэтажное, многоэтажное и 
высотное строительство; 

11 Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие.  
– М.:ИНФРА-М, 2001. – 256 с. 

- классификация по условиям предоставления: индивидуальные, ма-
лосемейки, многоквартирные, общежития. 
Жилищная сфера является областью народного хозяйства, включает 
в себя строительство и реконструкцию жилища, а также элементов со-
циальной, инженерной инфраструктуры, управление жилищным фон-
дом, его ремонт и содержание. 
Объекты жилищной сферы имеют неоспоримую финансовую при-
влекательность. Для собственника недвижимость является, помимо 
качественного и безопасного жилья, методом накопления капитала и 
возможностью получения дохода (например, при сдаче в аренду). 
На основе вышесказанного, авторы считают возможным дать сле-
дующее определения понятия управления жилой сферой: это сознатель-
ная систематическая целенаправленная деятельность по обеспечению 
эффективного и безотказного функционирования объекта управления, с 
учетом изменений внешней среды.  
Методы управления жилищной сферой четко обозначены Жилищ-
ным кодексом Российской Федерации. 
К примеру, собственники многоквартирного дома могут выбирать 
различные возможности по управлению общедомовым имуществом: 
- управление обственниками помещений непосредственно; 
- создание ТСЖ, ЖСК, ЖК; 
- при помощи управляющей компании12. 
Управление жилищной сферой призвано выполнять следующие 
функции: 
- проведение работ по планированию и прогнозированию (составле-
ние планов, разработка программ); 
- непосредственное руководство; 
- принятие организационных мер; 
- координация и распределение обязанностей между участниками 
данного вида деятельности; 
- постоянный контроль. 
Итак, управление жилищной сферой должно быть призвано макси-
мально и рационально обеспечивать эффективное использование объек-
та, механизм управления должен быть прозрачен и предельно ясен для 
всех участников правоотношений. 
В настоящее время в жилой среде объективно выявляются три ос-
новных уровня. На первом уровне  жилая среда формируется совокуп-
ностью жилых построек – районов, микрорайонов и пр. На втором 
уровне рассматриваются градостроительные комплексы, в которых 
реализуются трудовые, рекреационные и потребительские функции 
населения. На третьем уровне происходит усложнение и дифференциа-
ция  структурных  элементов жилой среды (к примеру, районов) по их 
потребительским свойствам. 

12 Закон РФ «О товариществах собственников жилья, от 15 июня 1996 г. № 72-
ФЗ 17. 

Управление качеством жилой среды имеет ряд особенностей, таких, 
как: 
-  взаимосвязь 
экономических, 
технических 
и 
социальных 
характеристик с формализацией основных подходов к управлению 
качеством; 
- необходимость постоянного совершенствования управленческих 
механизмов, 
так 
как 
характеристики 
инфраструктуры 
жилого 
помещения меняются и требуется их постоянная корректировка; 
- сложность в принятии управленческих решений, в связи с 
большим количеством собственников в одном объекте  жилой среды – 
многоквартирном доме13. 
Таким образом, управление качеством жилой среды подразумевает 
ряд мер по обеспечению и реализации эффективного и безотказного 
функционирования объекта недвижимости, с учетом изменений 
внешней среды. На рис. 2 видно, что от грамотного и рационального 
управления объектом недвижимости зависит его долговечность на всем 
периоде эксплуатации. 
Однако сегодня имеется тенденция некачественного управления 
объектами жилищной сферы как управляющими компаниями, так и 
товариществом собственников жилья (ТСЖ), что приводит к наруше-
нию прав собственников и росту социального недовольства14. 
Существует системный подход, который позволяет оценивать и учи-
тывать взаимодействие и взаимосвязь объектов управления, позволяет 
определять переменные и ограничения, целью которых является разви-
тие всей системы в целом. 
Контроль качества какой-либо продукции представляет собой проверку 
соответствия продукции установленным требованиям (Российским 
ГОСТ, международным ISO). В процедуру контроля качества могут 
входить различные испытания, измерения и анализ15,16.  
 
 

13 Управление недвижимостью / Под ред. С.Н. Максимова. М.: Дело, АНХ, 2008. 
– 432 с. 
14 Деминг Э. Выход из кризиса: Новая парадигма управления людьми, система-
ми и процессами/ Эдвардс Деминг; Пер. с англ. М.: Алпина Бизнес Букс, 2007. – 
370 с. 
15 ГОСТ ISO 9000-2011. Системы менеджмента качества. Основные положения 
и словарь. 
16 ГОСТ ISO 9001-2011. Системы менеджмента качества. Основные положения 
и словарь.