Аудитор, 2007, №1


АУДИТОР '' ежемесячный журнал

    № 1 (143)

В номере

ЯНВАРЬ 2007

* Издается с 1994 года
Журнал зарегистрирован в комитету РФ по печати
Свидетельство № 012314
Учредитель;
коллектив редакции журнала
♦ ♦ ♦
Главный редактор Сергей Гуськов
Редакторы
Виктор Иванов
' Сергей Коркин
Исполнительный директор
Ольга Бочарова
Научный консультант Валерий Тищенко
Компьютерная верстка Елена Попова.
Корректор ' Ирина Волкова .
Отдел реализации и рекламы Анна Лысенская
♦ ♦ ♦
Адрес редакции: 125212, Москва, Головинское шоссе, 8, корп. 2
Письма и материалы присылать по адресу:
125212, Москва, а/я 133 Телефон: 458-1317 Факс:      459-1377
E-mall:   ruaamagOyandex.ru
© ЗАО Издательство «Русский журнал», 2007
При перепечатке и цитировании осыпка на журнал « Аудитор» обязательна
Формат 60x84/8 ‘
Бумага офсетная № 1
Усл. печ. п. 7,44
Тираж 7250 экз.

Подписные индексы: в каталоге Агентства «Роспечать»-72977, в каталоге
«Почта России» - 2 4 55 4

Федеральном собрании

Е.Е. Смирнов Россия получит единый кадастр недвижимости................

Учет и отчетность

К.Ю. Цыганков Двойная запись как метод (правило) составления проводок...

               Теория и практика аудита

Е.М. Гутцайт Новые аудиторские стандарты и старые аудиторские проблемы.

Проблемы налогообложения

Ю.М. Лермонтов
О вычетах сумм НДС при переходе на специальные налоговые режимы..........................................
Е.Л. Пантелеева
Необоснованность налоговой выгоды налоговики должны доказать...........................................

Правовые аспекты

Е.Л. Веденина О виртуальных доходах по «переходящим» договорам..........

Управление финансами

П.А. Самиев А есть ли риск-менеджмент?................................

Стандарты аудиторской деятельности

Правило (стандарт) № 27. Прочая информация в документах, содержащих проаудированную финансовую (бухгалтерскую) отчетность................................

Информация

В Московской аудиторской палате...........................
Курсы валют...............................................
Содержание журнала «Аудитор» за 2006 год..................


3

11

21

31

43

48

52

57

59
61
62

Редакционный совет:
Вадяггин Виталий Иванович, ректор РЭА им. Г. 0. Пмаамова. профессор, дан.
Данилевский Юрий Александрович, директор НИФИ Академик бюджете и казначейстжа Минфине РФ, профессор, дэ. и.
Кашин Владимир Аматмьееич, заместите» генерального »ректора ГНИИ РИС. профессор, дай.
Крикунов Андрей Васильевич, заместитель директоре Департамента регулирования государспжеюго финансового контроля вудиторсхой деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина РФ. лен.
Пашковский Владимир Семенович, заведующий отделом Денежного обращения, кредита и финансовых рынков НИФИ Академии бюджета и камчейстеа Минфина РФ, профессор, д-s и.
Скобаре Вячеслав Владимирович, директор Северо-Западного территориального института профессиональных бухгалтеров, профессор, да. н.

Редакционная коллегия:
Гуськов Сергей Викторович, главный редактор, председатель редколлегии. к.*н.
АврашковЛее Яковлевич, профессор ВЭФЭИ, д.э.н.
Гутцайт Евгений Михельевич, ведущий научный сотрудник НИФИ Академии бюджета и казначейства Минфина РФ, ден.
Заларихии Николай Михайлович, профессор экономического факультета МГУ. дл и
Лысенский Олег Васильевич.
генеральный директор
Издательства - Русский журнал ■
Павлов Евгений Всеволодович, председатель Комитета по качеству Института профессиональных аудиторов
Смирнов Евгений Евгеньевич, специальный хорреопоиреет журнала • Аудитор» в Ггосударственной Думе
Саркисянц Артос Георгиевич директор Департаменте корпоративного бимса Банка «Глобэкс», к э.н.
Ялбулганов Александр Алибиевич. профессор Государстее-ного университета -Высшей школы экономики. д.э.н.
* * «
Просим извинить за невозможность рецензировать и возвращать присланные метершлы

Мнение редакции журнала не всегда совладает с точкой зрения авторов

Ответственность за достоверность     ■
фактов несут авторы публикуемых материалов

Редакция оставляет за собой право менять заголовки, сокращать тексты статей и вносить необходимую стилистическую правку без согласования с авторами

         Российскому аудиту - 20 лет

В 1987 году появилась на свет первая аудиторская фирма «Интераудит». Это событие можно по праву считать рождением отечественного аудита.






       Ежемесячный журнал «Аудитор»

  Журнал «Аудитор» рассчитан на руководителей предприятий всех форм собственности, бухгалтеров, аудиторов, работников финансово-экономических служб, научных сотрудников, студентов.
                      Основные рубрики журнала:
          ♦  В Федеральном собрании
          ♦  Учет и отчетность
          ♦  Теория и практика аудита
          ♦  Рейтинг
          ♦  Стандарты аудиторской деятельности
          ♦  Контроллинг
          ♦  Правовые аспекты
          ♦  Проблемы налогообложения
          ♦  Управление финансами
          ♦  Зарубежный опыт
          ♦  Диагностика и прогнозирование
          ♦  Страхование
          ♦  Нормативные акты

                      Информация для авторов:
     Редакция журнала приглашает к сотрудничеству авторов, имеющих опыт практической работы и публикации по проблемам бухгалтерского учета, общего, страхового и банковского аудита, налогообложения, анализа производственно-хозяйственной деятельности предприятий и т.д.
     Представляемые авторами материалы должны удовлетворять следующим требованиям:

            ♦  соответствовать тематике журнала;
            ♦  учитывать все последние изменения в действующем законодательстве;

           ♦  содержать ссылки на нормативные документы;
           ♦  законодательные и нормативные документы должны приводиться с указанием их полного наименования, номера и даты принятия.
     Оптимальный объем статьи - от 5 до 15 страниц машинописного текста. Материалы могут приниматься на дискетах, CD-дисках и в напечатанном виде (хорошего качества, на бумаге формата А4, размер шрифта - 12, интервал текста -1,5).
     Авторские вознаграждения за опубликованные в журнале материалы выплачиваются при условии указания автором (в приложении к материалу) следующих данных: адреса (по регистрации) с индексом, паспортных данных, включая дату и место рождения, номера Свидетельства Пенсионного фонда РФ, точных банковских реквизитов с лицевым счетом для перечисления авторского гонорара (для иногородних авторов). В противном случае материалы публикуются на безгонорарной основе.
     Авторские вознаграждения за статьи, в которых авторы указывают адреса и телефоны для установления деловых контактов, не выплачиваются.

В ФЕПЕРАЛЫ-ЮМ COBPAHUU





                Россия получит единый кадастр недвижимости





     > Е.Е. Смирнов, специальный корреспондент


   3 ноября 2006 г. Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект № 322152-4 «О государственном кадастре недвижимости», внесенный в Парламент Правительством РФ. Этот правовой документ, концепция которого была одобрена большинством депутатов, вводит единую систему кадастрового учета взамен действующей в настоящее время многоуровневой системы различных реестров и кадастров. По мнению парламентариев, введение единого кадастра недвижимости позволит оперативно получать информацию об объектах недвижимости и их состоянии, даст возможность существенно снизить затраты при учете и регистрации прав на недвижимое имущество, будет способствовать переходу к оценке недвижимости при налогообложении по рыночной стоимости.



            Процедуры учета станут проще и прозрачнее


  Выступая в Государственной Думе, официальный представитель Правительства РФ, заместитель министра экономического развития и торговли РФ А.В. Шаронов отметил, что до введения в стране частной собственности на землю разграничение земель между уровнями власти, кадастровый учет, регистрация прав на землю не имели решающего значения. Что касается основной части жилой недвижимости, многоквартирных домов и нежилой недвижимости, то все это находилось в государственной собственности, и поэтому не придавалось большой роли системе учета, регистрации прав на недвижимость. А в настоящее время, по сути, любая экономическая деятельность начинается с оформления прав на землю, на недвижимое имущество. Права на любую квартиру или жилой дом должны быть защищены государством с помощью системы учета и регистрации. Степень защиты прав на недвижимость, размер издержек, которые несут правообладатели при совершении сделок, напрямую зависят от качества этой системы в стране и базируются на двух взаимосвязанных системах — кадастровом учете недвижимости и реги

страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   К сожалению, в настоящее время система кадастрового учета недвижимости построена крайне неэффективно, что приводит к большим очередям, необоснованным отказам в учете недвижимости, к деятельности специальных коммерческих структур, которые за определенную плату решают все вопросы с учетными органами. Все это создает крайне негативное отношение населения к государственной системе учета. На преодоление этой ситуации и направлен законопроект № 322152-4, который решает четыре главные задачи.
   Во-первых, законопроект предлагает объединить учетные системы в сфере недвижимости в едином кадастре. Речь идет об объединении кадастрового учета земельных участков с техническим учетом зданий, строений и сооружений. Как известно, сегодня учет земельных участков осуществляется федеральным органом исполнительной власти, а учет зданий и сооружений — государственными или муниципальными предприятиями, известными под названием БТИ. Разный технологический уровень, разные требования к описанию местоположения объектов в двух учетных системах нередко

ПУДиТОР № I, 2007

3

В ФЕДЕРАЛЬНОМ CObPRHUU

приводят к противоречиям учетных сведений по земельному участку и расположенному на нем объекту недвижимости. Как следствие, возможны приостановка учетных процедур, затягивание процесса оформления прав на недвижимость. Отсутствие единого информационного ресурса по недвижимости создает также большие проблемы в системе налогообложения. Фактически в России отсутствует единый реестр объектов налогообложения. Более того, без объединения учетных систем невозможен переход к единому налогу на жилую недвижимость.
  Во-вторых, законопроект устанавливает четкие процедуры кадастрового учета недвижимости. Один из главных источников волокиты и взяток при кадастровом учете — это отсутствие точного и полноценного регламента деятельности учетных органов, четких оснований для отказа в учете, исчерпывающих требований к документам и, самое главное, ответственности сотрудников, которые не выполняют эти требования.
  Кадастровый учет недвижимости — достаточно сложная процедура, которая требует проверки большого количества сведений, и любая ошибка при кадастровом учете может привести потенциально к большим убыткам правообладателей, а работники этих органов никакой ответственности за такие ошибки пока не несут.
  В-третьих, законопроект создает систему регулирования деятельности по территориальному землеустройству и технической инвентаризации. Функция по проведению технической инвентаризации передается на рынок и объединяется с деятельностью по территориальному землеустройству.
  Законопроект предлагает создать новую профессию — профессию кадастрового инженера. Соответственно термины «территориальное землеустройство» и «техническая инвентаризация» заменяются на термин «формирование объектов кадастрового учета». Уже сегодня сотрудники многих бюро технической инвентаризации выполняют работы по землеустройству и, наоборот, многие землеустроительные организации обладают всеми навыками и оборудованием

для проведения работ по технической инвентаризации зданий и сооружений.
   Предполагается введение системы саморегулирования в сфере деятельности кадастровых инженеров. Эта система будет основана на обязательном участии кадастровых инженеров в саморегулируемой организации и страховании их профессиональной ответственности. В результате рынок получит экономический механизм, который компенсирует возможные убытки правообладателю от недобросовестной или непрофессиональной деятельности кадастровых инженеров.
   И наконец, в-четвертых, законопроект создает институт массовой оценки недвижимости для целей налогообложения. Сегодня заказчиком работ по кадастровой оценке выступает Роснедвижимость. Финансируют эти работы и Федерация, и субъекты РФ. Нередко ответственность оказывается размытой, оспорить результаты оценки можно только в судебном порядке, но и это достаточно сложно по самым разным причинам. Поэтому законопроект закрепляет полномочия по утверждению методик массовой оценки за федеральным министерством. Полномочия же заказчиков работ предоставляются субъектам Российской Федерации. За Роснедвижимостью остается функция проверки результатов оценки на соответствие методикам.
   А.В. Шаронов обратил также внимание на следующую новацию законопроекта. Документ вводит механизм досудебного обжалования результатов кадастровой оценки по заявлению заинтересованного лица. В качестве последнего может выступать правообладатель земельного участка, если он считает, что оценка слишком высока и ему придется уплатить большой налог, а может, и орган власти, орган местного самоуправления, полагающий, что занижены оценка и, как следствие, налоги. Такой механизм дает возможность решать вопрос без обращения в суд. Хотя, конечно, возможность обращения в суд остается.
   В завершение своего выступления заместитель министра отметил, что переход на территории всей страны к новой системе кадастрового учета — это очень долгая работа.

В ФЕДЕРАЛЬНОМ CO6PAHUU

В один день он произойти не сможет. Поэтому Правительство в лице Роснедвижимос-ти проводит работу по внедрению новых технологий учета и обучению сотрудников, и уже запустило несколько пилотных проектов. Предполагается, что к моменту вступления закона в силу в нескольких регионах уже будет апробирована автоматизированная система введения единого кадастра недвижимости.

Концепция законопроекта поддержана, но к его тексту много замечаний
  В настоящее время в России земельные участки, здания и сооружения существуют каждый в своем правовом пространстве, в своих системах учета, в своих терминологиях, что как минимум в два раза увеличивает работы по оформлению участка, по купле-продаже, по всем вопросам, связанным с гражданским оборотом конкретных объектов недвижимости. И поэтому в Государственной Думе идея перехода на единый государственный кадастр недвижимости поддерживается. Однако, по мнению большинства депутатов, законопроект в представленной редакции не учитывает ряд существенных факторов, которые могут воспрепятствовать достижению заявленных целей.
  В частности, в Комитете Госдумы по собственности считают, что введение кадастрового учета недвижимого имущества в виде учета единого объекта недвижимости требует детальной проработки следующих вопросов:
  ■    способы реализации предлагаемых нововведений с учетом действующего механизма раздельного учета зданий, строений, сооружений и земельных участков;
  ■    согласование особенностей учета земельных участков и иных объектов недвижимости, действующих на сегодняшний день;
  ■    интегрирование ранее полученных и имеющихся в учетных системах данных по учету земельных участков и иной недвижимости в новую систему;
  ■    минимизация временных и финансовых затрат, связанных с кадастровым уче

том недвижимости и формированием объектов недвижимости;
   ■   установление критериев определения кадастровой стоимости недвижимого имущества и др.
   На взгляд председателя Комитета Госдумы по собственности В.С. Плескачевского, концептуальным недостатком законопроекта является фактическое отсутствие в нем основных индивидуализирующих или квалифицирующих признаков объекта кадастрового учета (земельного участка или здания) и, как следствие такого подхода, явный избыток сведений, предлагаемых для проведения кадастрового учета.
   Комитет Госдумы по собственности считает необходимым производить постановку на кадастровый учет объектов недвижимости исключительно на основании минимально необходимого и закрытого перечня документов с тем, чтобы у чиновников не было права толковать по своему усмотрению те или иные критерии, например место расположения объекта и адрес земельного участка.
   Председатель Комитета Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям М.Л. Шаккум обратил внимание на то, что сегодня наличие административных барьеров в сфере кадастрового учета является одной из причин, тормозящих рост темпов жилищного строительства. Такая ситуация сложилась из-за того, что недобросовестный чиновник сегодня имеет возможность блокировать нормальный ход постановки земельных участков на кадастровый учет. И главный способ, главная возможность борьбы с такой ситуацией — это прямая регламентация действий чиновников нормами федеральных законов. Однако законопроект не решает этого вопроса, предусматривая принятие значительного количества подзаконных нормативных актов, а именно 30 ведомственных нормативных актов. На взгляд членов комитета, это совершенно недопустимая ситуация. Необходимо все такие вопросы урегулировать непосредственно в законе.
   По информации М.Л. Шаккума, в думском комитете, который он возглавляет, пришли

ПУДиТОР № I, 2007

5

В ФЕДЕРАЛЬНОМ COBPAHUU

к выводу, что в тексте законопроекта необходимо исключить из числа объектов кадастрового учета «территориальные, функциональные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий. Указанные зоны имеют принципиально иную природу по сравнению с объектами недвижимости ».
  Другим серьезным недостатком законопроекта, считает он, является отсутствие в документе норм об описании зданий, сооружений и объектов, не завершенных строительством. Такие нормы могли бы способствовать вовлечению в хозяйственный оборот недостроенных объектов и тем самым содействовать реализации национального проекта по обеспечению граждан комфортным и доступным жильем.
  К сожалению, законопроект усложняет также процедуру учета вновь построенных и реконструированных объектов. Дело в том, что согласно Градостроительному кодексу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию уже содержит сведения, необходимые для учета такого объекта. Исходя из этого никаких иных действий по описанию объекта недвижимости не требуется. Законопроект же предусматривает фактически повторение действий по подготовке документов для учета объекта, причем, конечно же, за счет правообладателя.
  Председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П.В. Крашенинников в ходе дебатов остановился на проблемах межевания земельных участков, обмера жилых помещений и получения соответствующих справок в БТИ.

В думских комитетах озабочены непродуман ностью новаций
  О том, по каким направлениям идет работа над законопроектом в ходе подготовки его ко второму чтению, можно судить не только по содержанию дебатов, состоявшихся на пленарном заседании Госдумы 3 ноября, но и по итогам рассмотрения документа в думских комитетах. А там было обращено внимание на несколько серьезных проблем, вы

званных, мягко говоря, недостаточной продуманностью новаций.
   В частности, членам Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству представляется совершенно неверным избранный в законопроекте подход относительно пределов ответственности органа кадастрового учета.
   В своем заключении они отметили, что, с одной стороны, в соответствии со ст. 3 законопроекта орган кадастрового учета несет ответственность за своевременность и точность записей об объектах кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости, за полноту и подлинность выдаваемой информации об объектах кадастрового учета.
   С другой стороны, согласно ст. 35 законопроекта ответственность, в том числе перед лицами, обладающими вещными правами на объекты недвижимости, и иными лицами, полагавшимися на сведения государственного кадастра недвижимости, за достоверность, полноту и соответствие законодательству Российской Федерации передаваемых сведений о ранее произведенном учете несут органы (организации), передающие указанные сведения для учета в государственном кадастре недвижимости.
   Таким образом, исключается ответственность органов кадастрового учета, принимающих такие сведения, и может сложиться ситуация, когда в связи с реорганизацией и прекращением существования передавшего сведения органа невозможно будет обеспечить защиту нарушенных прав и законных интересов.
   В то же время реорганизация системы государственного учета объектов недвижимости, являясь относящимся к компетенции федеральной исполнительной власти вопросом, не должна приводить к утрате единого лица, которое от имени государства несет ответственность за сведения государственного кадастра перед правообладателями и другими заинтересованными лицами. Поэтому Комитет считает необходимым существенно доработать положения законопроекта в части непосредственного возложения

6

В ЯРЕПЕРАЛЬНОМ CO5PAHUU

соответствующей ответственности на органы кадастрового учета.
  По мнению членов Комитета Государственной Думы по собственности, необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ в части замены системы налогообложения объектов недвижимости, основанной на определении их балансовой или инвентаризационной стоимости, на систему налогообложения, основанную на кадастровой стоимости таких объектов.
  Представляется целесообразным в целях ускорения формирования единого объекта налогообложения рассмотреть возможность отказа от понятия инвентаризационной (балансовой) стоимости здания, сооружения, рассчитываемой на основании большого количества второстепенных показателей, и перехода на использование кадастровой стоимости.
  Весьма серьезным недостатком законопроекта является отсутствие в нем понятия «индивидуализирующие» или «квалифицирующие» признаки объекта кадастрового учета (земельного участка или здания) и, как следствие, явный избыток сведений, необходимых для проведения кадастрового учета. Если не устранить этот недостаток, граждане и юридические лица будут по-прежнему собирать огромное количество справок и иных документов, нести финансовые затраты, а процесс кадастрового учета десятков тысяч объектов затянется на долгое время.
  Комитет по собственности считает необходимым производить постановку на кадастровый учет исключительно на основании минимально необходимого и закрытого перечня документов, позволяющих индивидуализировать конкретный объект. Иные, так же обязательные, но не классифицирующие, признаки должны иметь справочный характер. Информацию о них собственникам объектов целесообразно представлять в организацию кадастрового учета уже после постановки на кадастровый учет соответствующего объекта. Очевидно, что перечни таких неклассифицирующих сведений должны определяться иными законами: напри

мер, в главе Налогового кодекса РФ о налоге на недвижимое имущества должны быть зафиксированы показатели, необходимые для определения налоговой базы и т.д. Ведь информация о назначении здания абсолютно не имеет юридического значения для проведения его кадастрового учета, хотя она необходима для определения величины налога на недвижимость.
  Депутаты полагают, что для земельного участка единственным классифицирующим признаком являются координаты границ участка на поверхности земли. При этом в кадастровом номере необходимо указывать в закодированном виде признаки места расположения земельного участка — кадастровый квартал, кадастровая зона и т.п.
  В отношении здания индивидуализирующими признаками должны быть указанные выше сведения о земельном участке, на котором оно расположено, а также физические (пространственные) характеристики здания, поэтажные планы и материал стен.
  Представляется целесообразным осуществлять как учет объектов недвижимости в государственном кадастре, так и регистрацию прав на недвижимое имущества в соответствующем государственном реестре на основании унифицированного набора признаков и документов. В этом случае кадастровый инженер определяет исключительно указанные выше характеристики объекта, необходимые для его постановки на кадастровый учет, и несет ответственность за их достоверность. Затем он передает кадастровое дело потребителю, который представляет его в орган кадастрового учета, после чего осуществляется кадастровый учет объекта недвижимости, а затем (при необходимости) государственная регистрация прав на такой объект. После кадастрового учета собственник данного объекта обязан предоставить информацию об иных характеристиках объекта в соответствии с Налоговым кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ и иными федеральными законами. Законами, о которых идет речь, необходимо предусмотреть административную ответственность за непредставление в определенный срок указанных сведений и за их недостоверность.

ЯУПиТОР № 1,2007

7

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАН1111



            С кадастровыми инженерами ясности пока нет


  В законопроекте, отмечают члены Комитета Госдумы по собственности, не вполне четко прописан правовой статус кадастрового инженера. К тому же в нем под кадастровыми инженерами понимаются как физические, так и юридические лица. Однако при этом предусмотрены квалифицирующие требования только к физическим лицам, которые могут работать по данной профессии.
  Государственное регулирование профессиональной деятельности кадастровых инженеров законопроектом не предусматривается. В связи с этим документом вводится понятие саморегулируемых организаций, регулирующих и контролирующих деятельность кадастровых инженеров.
  Идея саморегулирования понятна. Введение института саморегулируемых организаций кадастровых инженеров призвано существенно снизить административное воздействие на деятельность кадастровых инженеров, освободить государственные органы от выполнения избыточных регулирующих функций, повысить качество и объективность оказываемых услуг в области проведения работ по формированию объектов кадастрового учета. Однако соответствующие положения законопроекта также нуждаются в более детальной проработке с учетом особенностей деятельности кадастровых инженеров.
  В частности, законопроектом предусматривается создание бюро кадастровых инженеров. Однако не ясно, в какой организационно-правовой форме должны создаваться такие бюро. Не определены также требования к членам саморегулируемых организаций. Наконец, неясным остается вопрос о разрешении конфликта интересов при вступлении в члены одной саморегулируе-мой организации кадастровых инженеров как юридических лиц, так и кадастровых инженеров, работающих по найму в этих юридических лицах.
  По мнению членов думского комитета, потребуют дополнительного обсуждения и согласований с Правительством перечень полномочий федерального органа, осуществля

ющего надзор за саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров, а также перечень прав и обязанностей саморегулируемых организаций и их членов.
  Требуют конкретизации новеллы законопроекта об установлении органом правового регулирования особенностей формирования, размещения и расходования средств компенсационного фонда. В связи с тем что компенсационные фонды являются основным защитным механизмом саморегулирования, вопросы формирования и размещения средств компенсационных фондов саморегулируемых организаций должны быть урегулированы именно федеральным законом, а вопрос использования их средств должен относиться к ведению саморегулируемых организаций с учетом ограничений, установленных федеральным законом.
  Проектом федерального закона не устанавливается перечень документов, представляемых некоммерческими организациями в уполномоченный федеральный орган для включения их в единый государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Указанный перечень, по мнению членов думского комитета, должен устанавливаться федеральным законом и являться единым для всех некоммерческих организаций, изъявивших желание приобрести статус саморегулируемых организаций.
  Кроме того, в думском комитете обратили внимание на то, что законопроектом не предусматривается создание весьма нужного для рынка Национального общества саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.

Сточки зрения депутатов-аграриев...
  Много замечаний по поводу законопроекта высказали и члены Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам. На некоторые проблемы они обратили внимание в своем заключении на законопроект.
  В соответствии со ст. 24 законопроекта кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется оценщиками, имеющими документ о квалификации в области

8

В ФЕДЕРАЛЬНОМ CO6PAHUU

кадастровой оценки, по договору с органами власти субъектов Российской Федерации. Данная норма не учитывает, что объекты недвижимости находятся не только в частной собственности, но и в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, и в связи с этим работы по кадастровой оценке земель должны осуществляться за счет бюджетов всех уровней.
   Привлеченный оценщик представляет отчет об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Учитывая, что кадастровая оценка, в отличие от рыночной оценки, должна проводиться не по отдельным объектам, а носить массовый характер, в законопроекте целесообразно отразить эту особенность — оценщик должен определять кадастровую стоимость по группе объектов, объединенных одной категорией земель, их разрешенным видом использования, видом деятельности, размещением в населенном пункте или зоне. Это значительно удешевит оценочные работы.
   Законопроект устанавливает новый вид документа — кадастровый паспорт объекта, на основании которого будет осуществляться регистрация прав. Но это противоречит концепции Федерального закона от 30.06.06 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в котором установлено, что регистрация прав осуществляется на основании кадастрового плана земельного участка, в том числе кадастрового плана ранее учтенного земельного участка, декларации или технического паспорта на объект капитального строительства.
   Кроме того, ст. 35 законопроекта обязывает органы кадастрового учета уведомлять правообладателей объектов недвижимости о необходимости представления ими недостающих сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. Иными словами, все граждане и юридические лица должны будут дополнительно представить кадастровый паспорт объекта, хотя права на этот объект уже ранее зарегистрированы.

   Следует иметь в виду, что описание объекта недвижимости, возведенного трудом человека, и описание земельных участков — не должны быть одинаковыми. В строениях существующие физические границы (стены и перегородки), как правило, отождествляются с границами юридическими, а техническое описание строений просто закрепляет их местоположение на бумаге. В ходе проведения землеустройства новые границы не только описываются, но и устанавливаются. Это означает, что формирование земельных участков должно происходить по особым правилам.
   В проекте не решены вопросы по информационному обмену сведениями между органами кадастрового учета и органами регистрации прав — главному и первому шагу по организации работы «единого окна» по кадастровому учету и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.
   В отличие от действующего Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в законопроекте не ясны порядок рассмотрения заявлений о кадастровом учете, основания и пределы проверки представленных документов, а основания для отказа в проведении кадастрового учета крайне расплывчаты. В связи с этим возникает тревога, что данный законопроект еще более усугубит волокиту и злоупотребления в органах кадастрового учета.
   Введение в законопроект требования об обязательном установлении межевых знаков по границам земельного участка на местности и определение их координат приведет к значительному удорожанию работ по формированию земельного участка, а в отдельных случаях (проведение работ в пустынных районах или в районах Крайнего Севера, высокогорья) и к невозможности исполнения этого требования.
   В соответствии с законопроектом формирование земельных участков начинается с подготовительных работ, в рамках которых осуществляется разработка проекта границ земельных участков. Вместе с тем на практике отсутствует необходимость разработки проекта границ земельных участков в случаях проведения простого землеустройства,

АУПиТОР № I, 2007

9

на пример упорядочения границ и восстановления границ земельных участков. Это еще одно обстоятельство, приводящее к удорожанию землеустройства.
  К недочетам законопроекта по регулированию процедуры согласования местоположения границ земельных участков можно отнести следующие:
  ■    к числу лиц, которые участвуют в согласовании местоположения границ земельных участков, отнесены исключительно лица, обладающие вещными правами на смежные земельные участки, что лишает арендаторов возможности защищать свои права. А ведь в настоящее время более 90 млн га арендуется у частных лиц или у государства. Также не учтены и иные законные интересы, не приравненные к вещным правам, — наличие чужой недвижимости на земельном участке, доверительное управление и т.п.;
  ■    не решен вопрос о том, какое значение имеют применяемые термины «согласование заинтересованного собственника», «мнения иных заинтересованных лиц»;
  ■    к возражениям, которые признаются обоснованными при согласований местоположения границ, отнесены исключительно возражения, свидетельствующие о том, что проект границ земельных участков составлен с нарушением требований законодательства и нарушает законные интересы лиц, обладающих вещными правами на смежные земельные участки. При этом требования к оформлению проекта границ земельных участков, порядку его составления, согласования и утверждения не установлены ни в действующем законодательстве, ни в законопроекте. Не ясно также, в чем смысл понятия «нарушение законных интересов лиц, обладающих вещными правами на смежные земельные участки».
  Представленный в законопроекте достаточно ограниченный перечень обоснованных возражений опасен тем, что формирование новых земельных участков из исходных, обремененных правами землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков может происходить без учета их мнения.

   В соответствии с законопроектом заинтересованные лица извещаются о предстоящем согласовании путем вручения им или их представителям извещения о проведении согласования или направления извещения по почте с уведомлением о вручении по адресу, указанному в Государственном кадастре недвижимости. Данное положение законопроекта невозможно исполнить без внесения изменений в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым сведения о зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях) прав на земельные участки, сведения об адресе для связи с правообладателем предоставлялись бы регистрационными палатами в адрес органа кадастрового учета.
   Предусмотренная законопроектом процедура согласования местоположения границ земельных участков может быть реализована лишь при согласовании местоположения границ вновь образуемых земельных участков и не охватывает случаев упорядочения границ существующих земельных участков, поскольку при упорядочении границ необходимо принимать в учет признаки сложившегося землепользования.
   Статья 8 законопроекта, определяющая особенности формирования земельных участков, не рассматривает вопросов формирования земельных участков, представляющих собой единые землепользования.
   Согласно ст. 21 законопроекта кадастровый паспорт объекта недвижимости (выписка из сведений государственного кадастра недвижимости) выдается лицам, обладающим вещными правами на объект недвижимости, за плату, которая взимается в порядке и на условиях, установленных Правительством РФ. Согласно ст. 22 действующего закона «О государственном земельном кадастре» такие выписки и кадастровые планы земельных участков предоставляются бесплатно. Депутаты считают, что целесообразно не менять действующую норму.
   Естественно, депутаты в ходе подготовки законопроекта ко второму чтению предложат в его текст свои поправки с целью устранить нежелательные правовые коллизии.

IO