Аудитор, 2004, №7

в ОМЕРЕ: 

8 ••8.ро..ьном со6ронаа 

Е.Е. С.м.ир""ов  
в интересах формирования рынка 


доступного жилья ....................................................................'''_ 3 


I.ораа U аров.аво ogiJu.o 

А.Н.3еваЙ"и""а  
Анализ судебной практики по делам с участием 


субъектов аудиторской деятельности .................. 13 


10Н.ро....аН' 

Д.Н. Хорохорди"", 
Актуальные вопросы разработки стандартов 


А.А. Архипов 
внутреннего аудита ................................................................ 21 


Е.Ю. Воро""ова 
Система «стандарт-кост»: 


списание и исследование отклонений ................... 24 


8uorHoc.uBO U nроrнозuр080нuе 

В.Р. Ба""",  
Методология финансового анализа 

С.В. Ба"""  
деятельности хозяйствующих субъектов ......... 29 


С.С. Нови"ов 
Доходы от реализации векселей 


np06".M'" Ho..oro06,,0••HUa 

и вычет НДС .................................................................................. 37 


Е.Л. Веде""и""а 
Для вычета НДС обязательно нужен 


«источник»? .................................................................................... 47 


.О"ОНС'" U 
о........ 


000 КБ «Экситон» .......................................................................................................................... 53 

000 КБ «Комплекс» ...................................................................................................................... 54 


3АО АКБ «ИРС» ................................................................................................................................ 55 


ОАО КБ «Рента-банк» .................................................................................................................. 56 


3АО АКБ «Мегаватт-банк» ..................................................................................................... 57 

000 Страховая компания «ПРОФИ-ГАРАНТ» ................................................. 58 

000 КБ «Платина» ......................................................................................................................... 60 


ОАО Банк «Павелецкий» .......................................................................................................... 61 


3АО АКБ «ВЕТБ» ............................................................................................................................ 62 


3АО АКБ «Традо-Банк» ............................................................................................................. 63 


-000 КБ «Ренессанс» ..................................................................................................................... 64 


iI 

11 


V 


J 

к авторам журнала «Аудитор»1 

Журнал <<Аудитор» рассчитан на руководителей предприятий 


всехqpoрм~енности,бyxniПТ8ров,ау~ров,работников 


финансово-экономических спужб, научных сотрудников. 


Основные рубрики журнала: 

•  8 Федеральном собрании 
•  
Учет и отчетность 
•  
Теория и практика аудита 
•  
Рейтинг 
•  
Стандарты аудиторской деятельности 
•  
Контроллинг 
•  
Правовые аспекты 
•  
Проблемы налогообложения 
•  
Управление финансами 
•  
Зарубежный опыт 
•  
Диагностика и прогнозирование 
•  
Страхование 
• 
Нормативные акты 
Редакция журнала приглашает к сотрудничес'ГВУ авторов, имеющих опыт 

практической работы и публикации по проблемам бухгалтерского учета, общего, страхового и банковского аудита, налогообложения, анализа производственно-хозяйственной деятельности предприятий. 

Представляемые авторами материалы должны удовлетворять следующим 

требованиям: 
•  
соответствовать тематике журнала; 
•  
учитывать все поспедние изменения в действующем 

законодательстве; 
•  
содержать ссылки на нормативные документы
; 
•  
законодательные и нормативные документы должны 

приводиться с указанием их полного наименования, номера 

и даты принятия. 

Оптимальный объем статьи - от 5 до 15 страниц машинописного текста. Материалы MOryт приниматься на дискетах 3,5 дюйма для 18М РС (WINWORD 7.0-97) 

и в напечатанном виде (хорошего качества, на бумаге формата А4, размер шрифта - 14, интервал текста - 1,5). 

Авторские вознаграждения за опубликованные в журнале материалы выплачиваются при условии указания автором (в приложении к материалу) следующих данных: адреса (по регистрации) с индексом, паспортных данных, включая дату и место рождения, номера Свидетельства Пенсионного фонда РФ, 

точных банковских реквизитов с лицевым счетом для перечисления авторского гонорара {для иногородних авторов}. 8 противном случае материалы публикуются на безгонорарной основе. 

Авторские вознаграждения за статьи, в которых авторы указывают адреса и телефоны для установления деловых контактов, не выплачиваются. 

При передаче материалов в редакцию до 15-го числа текущего месяца они 

публикуются в ближайшем номере журнала. 

в СРЕQЕРАЛЬНОМ СОБРАНUU 


» 
Е.Е. Смирнов, специальный :корреспондент 

Развитие рынка AocmYnHOlO жилья стало одной из lлавнейших 

задач, которые обозначил Президент рф перед Парламентом 

и Правительством в Послании 2004 lOAa. В интересах решения этой 

жизненно важной для страны задачи Государственной думе и Совету 

Федерации предстоит внести в действующее законодательство 

весьма об",емный nакет корректив. Несколько законопроектов из этОlО 

nакета направлены на решение актуальных nроблем наЛОlовОlО 

характера. 

rOCYAapCTBeHHall поwnина 

существенно поnеrчает 

Законопроект «О внесении изменений 

в статью 4 Закона Российской Федерации 

"О государственной пошлине"» предусматривает снижение издержек, связанных с нотариальным удостоверением сделок на рынке ипотечного жилищного кредитования. 

Как показывает практика применения 

законодательства огосуда рственной пошлине игосударственной регистрации прав 

на недвижимое имущество, в настоящее 

время относительно высок размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке (1,5% от суммы 

договора). Кроме того, вызывает нарекания 

взимание одновременно двух платежей за 

одни и те же регистрационные действия: 

платы за регистрацию ипотеки и выдачу документа о данной регистрации, а также за 

предоставление соответствующей выписки 

из реестра (взимается в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество 

и сделок с ним»); государственной пошлины 

за регистрацию договора об ипотеке, выдачу документа о данной регистрации и предоставление выписки из реестра (взимается в соответствии с Федеральным законом 

«О государственной .пошлине»). 

Законопроектом предлагается снизить 

размер государственной пошлины за обязательное удостоверение договора об ипотеке, если данное требование установлено 

федеральным законом. В случае удостоверения договора ипотеки жилого помещения 

в обеспечение возврата кредита (залога), 

предоставленного на приобретение или 

строительство жилого дома, квартиры, 

предлагается установить госпошлину 

в размере 200 рублей. При этом за обязательное удостоверение договора об ипотеке иного имущества государственную пошлину предлагается установить в размере 
0,3% от стоимости закладываемого имущества, но не более 5000 рублей. 

Данные предложения позволят существенно снизить стоимость ипотечного кредита и сделать его более доступным для 

граждан. 

По мнению правительственных экспертов, 

принятие данного законопроекта позволит 

R~aUTOP N° 7. 2004 
3 

в СРЕQЕРАЛЬНОМ СОБРАНUU 

сократить издержки, возникающие при заключении договора об ипотеке, и будет способствовать формированию рынка доступного жилья. 

Коррективы в статыо 146 НК рф 

Целью законопроекта «О внесении изменения в ст. 146 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» является 

улучшение налоговых условий для формирования в России рынка доступного жилья. 

Как известно, в условиях ныне существующей системы взимания нде профессиональные участники жилищного рынка (застройщики, риэлтерские компании и др.) 

стараются использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан (продажа жилья 

в период строительства через договоры долевого участия или инвестирования, продажа жилья на вторичном рынке через физических лиц сотрудников риэлтерских 

компаний и др.). в то же время для граждан, желающих улучшить жилищные условия с использованием уже имеющегося 

в собственности жилья и/или земельного 

участка, снижаются возможности зачета его 

полной рыночной стоимости при использовании профессиональных посредников юридических лиц, так как последние обязаны уплатить налог на добавленную стоимость на доходы от реализации жилья (земельных участков). 

В связи с создавшейся ситуацией в интересах формирования рынка доступного жилья, по мнению разработчиков законопроекта, необходимо создание сбалансированных 

условий по налогу на добавленную стоимость 

для развития альтернативных существующим форм жилищного финансирования 

(кредитования застройщиков на период 

строительства жилья и долгосрочного ипотечного кредитования граждан на приобретение уже готового жилья), а также для возможности использования гражданами для 

улучшения жилищных условий уже имеющегося у них жилья. 

Законопроектом, о котором идет речь, 

предлагается включить в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления 

нде объектами налогообложения согласно 

п. 2 СТ. 146 гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, операции по реализации 

жилья, а также операции по реализации земельных участков. Это позволит все операции по реализации жилья застройщиками 

и операции на вторичном рынке жилья не 

облагать налогом на добавленную стоимость. 

В результате отпадет необходимость в применении профессиональными застройщиками схем с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров 

(инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, уступки права требования и т.п.), которые широко используются в настоящее время, в том числе 

с целью снизить взимание нде при передаче построенного жилья от застройщика 

гражданам. 

Предлагаемый законопроект будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансироваHия жилищного строительства банки 

и кредитные учреждения, что должно привести к развитию системы кредитования данного сектора экономики, позволит уменьшить 

сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски граждан, которые 

неизбежны при использовании их средств на 

этапе строительства. Люди смогут приобретать уже готовое жилье с помощью ипотечного кредита и продажи уже имеющегося 

у них жилья. Получит возможность дальнейшего развития и профессиональная деятельность на рынке жилья риэлтерских 

компаний, которые смогут брать на себя риски по перепродаже жилья и решать задачу 

поддержания ликвидности на этом рынке. 

О внесении изменений 

в статыо 284 НК рф 

Проект Федерального закона «О внесении 

изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» 

-4---------------------------~ 

предусматривает снижение издержек инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные и муниципальные ценные бумаги. 

Законопроект направлен на решение следующих задач: 
... повышение привлека тельности ипотечных ценных бумаг как источника рефинансирования ипотечных жилищных кредитов населению и условия развития первичного рынка ипотечного кредитования; 
... стимулирование вовлечения населения в систему ипотечного жилищного кредитования за счет улучшения условий кредитования (сокращение процентных платежей по ипотечным кредитам за счет 

снижения требуемой доходности по ипотечным ценным бумагам); 
... привлечение средств инвесторов 

в среднесрочные и долгосрочные муниципальные ценные бумаги, в первую очередь 

с целью развития инженерно-коммунальной инфраструктуры, необходимой для 

увеличения объемов жилищного строительства. 

Для достижения поставленной цели законопроектом предлагается установить на 

переходный период формирования рынка 

ипотечных и муниципальных ценных бумаг 

(до 1 января 2007 г.) ставку налога на прибыль по доходам инвесторов по ипотечным 

ценным бумагам и по среднесрочным и долгосрочным (на срок 3 и более лет) муниципальным ценным бумагам на уровне 6%. После 1 января 2007 г. ставку предлагается установить на уровне 150/0. 

Снижение ставки налога на прибыль по 

доходам инвесторов по ипотечным ценным 

бумагам (облигациям с ипотечным покрытием и ипотечным сертификатам участия) 

приведет к снижению издержек таких инвесторов, что позволит снизить требуемую 

доходность ипотечных ценных бумаг. Это, в 

свою очередь, приведет к снижению требуемой доходности ипотечных кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и позволит снизить ставки про цента по ипотечным кредитам для населения. 

A!:JQUTOP N° 7, 2004 

8 СРЕ.QЕРАЛЬНОМ СОБРАНUU 

Ипотечные ценные бумаги по своей сути 

являются одним из самых высоконадежных 

инструментов на финансовом рынке. В связи 

с этим снижение ставки налогообложения дохода по ипотечным ценным бумагам будет рассматрива ться инвесторами как дополнительный сигнал о надежности этих ценных бумаг. 

Учитывая, что на размер налогообложения доходов по ценным бумагам особое внимание обращают пенсионные и инвестиционные фонды, для которых данный доход является основным, а ставка налогообложения 

напрямую влияет на размер конечной прибыли, данная категория инвесторов, заинтересованных в долгосрочных и надежных инструментах для инвестирования своих резервов, может стать основной для рынка 

ипотечных ценных бумаг. 

Снижение в период до 1 января 2007 г. до 
6% ставки налога на прибыль по муниципальным ценным бумагам, эмитированным 

на срок 3 и более лет, повысит привлекательность таких ценных бумаг для ,инвесторов. 

Это создаст стимулы для привлечения 

средств инвесторов в виде муниципальных 

займов, выпущенных с целью финансирования коммунальной инфраструктуры. В результате муниципалитеты смогут обеспечить предложение земельных участков, 

обустроенных коммунальной инфраструктурой, что является необходимым условием увеличения объемов жилищного строительства. 

Принятие данного законопроекта позволит создать условия для привлечения дополнительных инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования и развития 

коммунальной инфраструктуры, необходимой для увеличения объемов жилищного 

строительства. 
06 имущественном вычете 

при наJ10rоо6J10JКении доходов 

Проект Федерального закона «О внесении 

изменений в статьи 220 и 224 части второй 

Налогового кодекса Российской Федерации» 

предусматривает частичное изменение 

5 

в среаеРАЛЬНОМ C06PAHUU 


подхода к действующему в настоящее время порядку предоставления имущественного вычета при налогообложении доходов физических лиц при приобретении жилья, 

в том числе с помощью кредитов (займов), 

а также при его последующей реализации. 

В настоящее время ст. 220 Налогового кодекса РФ предусматривает налоговые вычеты при продаже жилых домов, квартир, дач, 

садовых домиков и земельных участков. При 

этом, если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее пяти 

лет, имущественный вычет не может превышать 1 млн рублей. 

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета 

налогоплательщик вправе уменьшить сумму фактически произведенных им расходов 

на сумму расходов, связанных с получением 

этих доходов. 

Налоговый вычет предоставляется также при произведенных налогоплательщиком расходах на новое строительство либо 

на приобретение на территории Российской 

Федерации жилого дома или квартиры 

в размере фактически произведенных расходов, но не более чем на 1 млн рублей. Кроме того, налоговый вычет предоставляется 

в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным 

налогоплательщиком в банках Российской 

Федерации и фактически израсходованным 

им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации 

жилого дома или квартиры. 

Льготы, связанные с приобретением 

и строительством жилья, предоставляются 

налогоплательщику один раз. 

Льготы для физических лиц по доходам от 

приобретенных ими ипотечных ценных бумаг 

в Налоговом кодексе РФ не предусмотрены. 

Рассматриваемый Государственной думой законопроект устанавливает следующие положения: 
.. изменение механизма предоставления 

имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении 

и продаже налогоплательщиками жилого 

дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) на строительство или приобретение 

жилья, не только в налоговых органах 

по окончании налогового периода, но и до 

окончания налогового периода у налогового 

агента (работодателя по основному месту 

работы) при условии подтверждения налоговыми органами права на имущественный 

вычет; 
.. предоставление имущественного налогового вычета при продаже прива тизированного жилья независимо от сроков приватизации в сумме, полученной от продажи; 
.. распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на 

все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, 

так и другими российскими кредитными 

и некредитными организациями; 
.. установление ставки в размере 13% 

по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии 

на процентах за пользование целевыми кредитами (займами), израсходованными на 

приобретение или строительство жилья, на 

основании документов, подтверждающих 

целевое использование кредитов (займов); 
.. снижение на переходный период формирования рынка ипотечных ценных бумаг 

(до 1 января 2007 
г.) налоговой ставки 

до 6% для доходов физических лиц, полученных по ипотечным ценныIM бумагам. 

Законопроект в случае его принятия позволит увеличить налоговые льготы физическим лицам по купа телям, продавцам 

жилья, индивидуальным застройщикам 

и участникам строительства многоква ртирных домов, получателям целевых кредитов 

(займов) на строительство или приобретение жилья, а также инвесторам в ипотечные 

ценные бумаги. Эти изменения в налоговом 

6 

в 'РЕQЕРАЛЬНОМ СОБРАНUU 


законодательстве должны привести к развитию рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, переходу к использованию 

сторонами сделок рыночной стоимости жилья. 

о местном наяоrе на недвижимость 

Проект закона «О внесении изменений 

в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» 

предлагает установить местный налог на недвижимость жилого назначения и определить порядок введения этого налога. 

Налог вводится для юридических и физических лиц, являющихся собственниками 

объектов недвижимости жилого назначения 

(квартир, жилых домов, дач), гаражей, находящихся в собственности физических 

лиц, гаражных и гаражно-строительных 

кооперативов, товариществ собственников 

жилья и других объединений собственников жилья, а также земельных участков, 

на которых расположены указанные объекты недвижимости или которые предоставлены для их строительства. Этот местный 

налог на недвижимость заменит для соответствующих плательщиков (физических 

и юридических лиц) налоги на имущество 

физических лиц, имущество организаций 

и земельный налог в части налогообложения 

установленных объектов. 

Установление местного налога на недвижимость и определение его основных элементов путем принятия соответствующей 

главы Налогового кодекса обеспечит реализацию реформы налогообложения недвижимости в масштабах Российской Федерации 

путем постепенного, по мере готовности, его 

введения решениями представительных 

органов местного самоуправления в период 

до 1 января 2007 г. 

Установление налога на недвижимость 

жилого назначения и гаражи, поступающего в местные бюджеты, обеспечит возможность финансирования развития инфра структуры и подготовки земельных 

участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. 

Это создает бюджетную основу для возвратности средств, привлекаемых для инженерной подготовки земель, снизит риски 

и затраты застройщиков за счет отказа от 

административного регулирования условий, связанных с развитием инженерной 

и коммунальной инфраструктуры и передачей части построенного жилья. В результа те появится возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого 

жилья и увеличения объемов вводимого 

жилья, развития застройки и расширения 

налоговой базы. 

Необходимые для введения налога на недвижимость единый кадастр недвижимости, 

а также оценка налоговой базы на основе 

рыночной стоимости объектов обеспечат 

прозра чность и возможность управления 

развитием недвижимости в жилищной сфере со стороны органов местного самоуправления. Введение местного налога на недвижимость позволит увязать цели развития 

и застройки поселений, обеспечивая согласование интересов органов местного самоуправления, застройщиков, собственников 

жилья и остального населения. 

Законопроект устанавливает основные 

элементы налога. Объектом налогообложения является недвижимос.ть жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены 

данные объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого 

имущества. В случае, когда земельный участок находится на праве аренды, налогом на 

недвижимость облагаются здания (помещения) жилого назначения, а за пользование 

землей уплачивается арендная плата. 

Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для 

A~aUTOP N° 7, 2004 
7 

в СРЕ.DЕРАЛЬНОМ C06PAHUU 


целей налогообложения с использованием 

понижающего коэффициента 0,8. 

С учетом социальной значимости жилья 

законопроектом устанавливается размер налогового вычета для налогоплательщиков физических лиц, являющихся собственниками жилья. Размер налогового вычета определяется исходя из необлагаемой нормы 

и количества членов семьи, проживающих 

совместно с налогоплательщиком. Законопроектомустанавливаетсяминимальная не 

облагаемая налогом норма в размере средней в данном муниципальном образовании 

стоимости 5 квадратных метров общей площади жилья, которая может быть увеличена решением органов местного самоуправления. 

Налоговый вычет применяется при исчислении налоговой базы объекта жилищного фонда, находящегося по месту жительства физического лица налогопла тельщика. 

Законопроектом предусмотрено, что 

ставка налога, единая в пределах данной 

территории для физических и юридических 

лиц, устанавливается представительными 

органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 10/0. 

Законопроектом устанавливаются общие принципы оценки недвижимого 

имущества для целей налогообложения, 

которые направлены на приближение оценки недвижимости для целей налогообложения к рыночной стоимости объектов недвижимости с применением методов массовой 

оценки на основе анализа рыночных цен. 

Порядок проведения оценки устанавливается органами местного самоуправления, 

которыми будут определяться в том числе 

учетные характеристики объе:ктов недвижимости, принимаемые .во внимание при 

оценке, фун:кциональные обязанности различных органов по ее проведению, форма 

уведомлений об оцен:ке и порядо:к взаимодействия с лицами (собственниками недвижимости), а также порядок привлечения 

на конкурсной основе профессиональных 

оценщи:ков для проведения необходимых 

работ. 

За:конопроектом предлагается также 

внести изменения: 
.. в Закон Российской Федерации «Об основах налоговой системы в Российс:кой Федерации» (ст. 21), дополнив перечень налогов «местным налогом на недвижимость» 

и установив, что для организаций и физических лиц, являющихся плательщиками налога на недвижимость, из объектов налогообложения налогом на имущество организаций, налогом на имущество физических лиц 

и земельным налогом исключаются объекты 

налогообложения местным налогом на недвижимость; 
.. в часть первую Налогового коде:кса РФ 

(ст. 15), дополнив перечень местных налогов 

«местным налогом на недвижимость»; 
.. в СТ. 374 части второй Налогового кодекса РФ, в Закон Российс:кой Федерации 

«Qналогах на имущество физических лиц», 

В За:кон Российской Федерации «О плате за 

землю», ис:ключив из соответствующих 

объе:ктов налогообложения объекты недвижимого имущества, облагаемые местным 

налогом на недвижимость. 

С целью формирования необходимой 

учетной базы для проведения оценки объектов недвижимости для целей налогообложения необходимо принятие законопроекта «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российс:кой 

Федерации», который планируется включить в состав па:кета законодательных предложений по формированию рын:ка доступного жилья. 

Введение местного налога на недвижимость не только обеспечит бюджетную основу для вложений в развитие :коммунальной инфрастру:ктуры земель поселений под 

жилую застрой:ку, что является необходимым условием для существенного увеличения масштабов жилищного строительства, 

но также позволит муниципалитетам 

8 

в 'РЕQЕРАЛЬНОМ СОБРАНUU 


использовать регулирующую функцию этого налога для развития территории. При 

этом будет обеспечено более справедливое 

распределение налогового бремени в сторону собственников нового, комфортного и, 

следовательно, более дорогого жилья. 

Жители ветхого, малоценного и массового 

жилья должны быть защищены от повышения налогового бремени благодаря установлению налогового вычета из налоговой базы. 

Благода ря выравниванию условий налогообложения для юридических и физических лиц следует ожидать легализации коммерческой аренды и найма жилья как направления бизнеса. Это должно дать 

импульс развитию сектора арендного жилья. ' 

с учетом 

особенностей ипотеки 

Проект закона «О внесении изменений 

в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» направлен 

на создание налоговых условий для привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования. Основная цель законопроекта заключается в установлении 

особенностей налогообложения эмитентов 

облигаций с ипотечным покрытием, круг которых определяется законом от 11.11.03 г. 
NQ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» 

и состоит ИЗ двух типов эмитентов ипотечных агентов и кредитных организаций. 

Законопроект также распространяется на 

о:rганизации, являющиеся учредителями 

ипотечных агентов. 

Предметом правового регулирования законопроекта являются отношения, возникающие в связи с налогообложением операций 

ипотечных агентов и их акционеров налогом 

на прибыль и нде. 

Основной задачей законопроекта является внесение изменений в налогообложение, позволяющих учесть специфику 

деятельности ипотечного агента и его 

взаимодействия с организацией-учредителем. 

Законопроектом предлагается внести изменения в ряд статей главы 25 «Налог на 

прибыль организаций» Налогового кодекса 

РФ, исключив из состава доходов эмитента 

облигаций с ипотечным покрытием (признаваемых таковыми в целях формирования 

налогооблагаемой базы по налогу на прибыль) процентные доходы по видам деятельности, непосредственно связанным с выпуском облигаций с ипотечным покрытием. Для 

данных эмитентов такими видами деятельности являются приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным 

ипотекой, и (или) закладных и выпуск облигаций под обеспечение этим ипотечным покрытием. 

Законопроектом предполагается также 

внести изменение в статью 39 главы 7 части 

первой Налогового кодекса РФ, в соответствии с которым операции по приобретению 

и отчуждению прав требований по кредитам 

(займам), обеспеченным ипотекой, и (или) 

по закладным, совершаемые между ипотечным агентом и его акционерами, не признаются реализацией. 

Потребность в изменениях и дополнениях Налогового кодекса РФ (в части установления особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным 

покрытием) связана с объективными 

трудностями, возникающими при налогообложении ипотечных агентов, осуществляющих выпуск облигаций с ипотечным 

покрытием. 

Законом «Об ипотечных ценных бумагах» 

круг эмитентов облигаций с ипотечным покрытием ограничен двумя типами эмитентов ипотечными агентами и кредитными организациями. 

При выпуске облигаций банками или 

иными кредитными организациями права 

требований по ипотечным кредитам, входящим в состав покрытия, находятся на балансе банка, и в случае банкротства банка A~QUTOP N° 7, 2004 
9 

СРЕQЕРАЛЬНОМ СОБРАНUU 

эмитента облигаций с ипотечным по:крытием предусмотрены определенные процедуры защиты прав инвесторов в ипотечные 

облигации (в числе законодательных предложений по формированию рынка доступного жилья предусматривается усиление 

этих гарантий). 

Законодатель счел целесообразным предусмотреть другой способ защиты прав инвесторов путем выпуска облигаций ипотечным агентом. 

В :конте:ксте 
действующего закона 

«Об ипотечных ценных бумагах» ипотечные 

агенты создаются для обособления ипотечного покрытия на отдельном балансе в целях защиты прав инвесторов при выпуске 

облигаций с ипотечным покрытием. 

Ипотечный агент это «искусственное» 

юридическое лицо, создаваемое с единственной целью защитить права инвесторов путем передачи ему ипотечного покрытия, запрета держать на балансе другие 

пассивы, кроме ипотечных облигаций. 

С э:кономичес:кой точки зрения «истинным» 

эмитентом является учредитель ипотечного агента (кредитная или некредитная организация). 

В соответствии с законом «Об ипотечных 

ценных бумагах» ипотечный агент это специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав 

требований по :кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и :которой 

предоставлено право осуществлять эмиссию 

облигаций с ипотечным покрытием. 

Ограничения, на:кладываемые за:коном 

«Об ипотечных ценных бумагах» на деятельность ипотечного агента, в том числе ограничения на возможность ведения бухгалтерского учета, осущеСТВЛ,ения полномочий 

единоличного исполнительного органа и заключения возмездных договоров с физическими лицами и Т.д., призваны минимизировать затраты ипотечного агента на обслуживание своей деятельности. 

Данные требования призваны не толь:ко 

повысить npозрачность деятельности ипотечного агента, но и максимально упростить процедуру наложения взыскания на ипотечное 

покрытие в случае банкротства ипотечного 

агента и тем самым защитить права инвесторов. 

Прибыль, получаемая ипотечным агентом в течение срока облигаций (разница 

между процентным доходом по ипотечным 

кредитам, входящим в состав ипотечного 

покрытия, и выплатами купонного процента по облигациям), подлежит передаче учредителю и налогообложению как у ипотечного агента, та:к и у учредителя. 

С целью избежания двойного налогообложения предлагается признать прибыль ипотечного агента не подлежащей налогообложению. 

Законом «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрены нормы, обязывающие 

поддержива ть состав ипотечного покрытия (размер требований, составляющих 

ипотечное по:крытие, не может быть меньше 800/0 от общей номинальной стоимости 

облигаций; в установленныIx случаях необходима замена требований, составляющих 

ипотечное покрытие, и др.). Для реализации этих положений закона возникает необходимость проведения операций между 

ипотечным агентом и :компанией-учредителем по уступ:ке прав требований по :кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и 

(или) по за:кладным. Это особенно важно 

для облигаций с ипотечным покрытием 

традиционного типа (:купонные облигации с погашением основной суммы долга 

в конце периода обращения облигаций), 

когда в :конце платежного периода возникает необходимость замены по:крытия на 

деньги для выплаты суммы основного 

долга. 

Законопрое:ктом предлагается не признавать реализацией товаров, работ, услуг 

операции по приобретению и отчуждению 

прав требований по :кредитам (займам), 

10