Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)

к Жилищному
кодексу
Российской Федерации

(постатейный)

Комментарий  к  Жилищному кодексу
Российской Федерации

С.И. КУЦИНА

Текст книги для чтения доступен 
также в электронно-библиотечной системе ZNANIUM по адресу: 
www.znanium.com.
Для быстрого доступа воспользуйтесь QR-кодом с обложки книги.

ISBN 978-5-369-01355-7

9 785369 013557

Москва 
РИОР
ИНФРА-М

Комментарий
к Жилищному кодексу
Российской Федерации

(постатейный)

С.И. Куцина

Оригинал-макет подготовлен в Издательском Центре РИОР.

Подписано в печать 20.03.2014. Формат 70x100/32. 
Гарнитура Newton.  Бумага офсетная.
Усл. печ. л. 13,87. Уч.-изд. л. 20,61.
Тираж 300 экз. Заказ №
Цена свободная.

ТК 468750 – 13149 – 200314

ООО «Издательский Центр РИОР»
127282, г. Москва, ул. Полярная, д. 31В.
info@rior.ru      www.rior.ru

ООО «Научно-издательский центр ИНФРАМ»
127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1.
Тел.: (495) 380-05-40, 380-05-43. Факс: (495) 363-92-12
Email: books@infram.ru        http://www.infram.ru

УДК 349.444(075.4)
ББК 67.404
 
К63

Рецензент — канд. юрид. наук, доцент Е.М. Дьяченко

Куцина С.И.
Комментарий к Жилищному кодексу Рос сийской Федерации (постатейный). — М.: РИОР: ИНФРА-М, 2014. — 
344 с. — DOI 10.12737/3295 (www.doi.org).
ISBN 978-5-369-01355-7 (РИОР)
ISBN 978-5-16-009911-8 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-101501-8 (ИНФРА-М, online)
Книга представляет собой постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ с изменениями и дополнениями. Разъясняются нормы Жилищного кодекса, регулирующие отношения в 
жилищной сфере, и некоторые вопросы практики их применения.
Комментарий предназначен для студентов юридических 
вузов и факультетов в рамках изучения учебных курсов жилищного права Российской Федерации.

К63

ISBN 978-5-369-01355-7 (РИОР)
ISBN 978-5-16-009911-8 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-101501-8 (ИНФРА-М, online)

УДК 349.444(075.4)
      ББК 67.404

© Куцина С.И., 
2014

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 1

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

БВС (РСФСР, РФ) — Бюллетень Верховного Суда РФ

Вводный закон — Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. 
№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

ГК 
— Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК 
— Гражданский процессуальный кодекс Российской 
Федерации

ЖК 
— Жилищный кодекс Российской Федерации

ЖНК 
— жилищный накопительный кооператив

ЖСК 
— жилищно-строительный кооператив

ЗК 
— Земельный кодекс Российской Федерации

СК 
— Семейный кодекс Российской Федерации

ТСЖ 
— товарищество собственников жилья

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 188-ФЗ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

(в ред. федеральных законов от 31.12.2005 № 199-ФЗ,
от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.12.2006 № 250-ФЗ,
от 29.12.2006 № 251-ФЗ, от 29.12.2006 № 258-ФЗ,
от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ,
от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ,
от 03.06.2009 № 121-ФЗ, от 27.09.2009 № 228-ФЗ,
от 23.11.2009 № 261-ФЗ, от 17.12.2009 № 316-ФЗ,
от 04.05.2010 № 70-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ,
от 30.11.2010 № 328-ФЗ, от 04.06.2011 № 123-ФЗ,
от 18.07.2011 № 242-ФЗ, от 30.11.2011 № 349-ФЗ,
от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ред. 28.07.2012),
от 06.12.2011 № 395-ФЗ, от 06.12.2011 № 401-ФЗ,
от 07.12.2011 № 417-ФЗ, от 29.02.2012 № 15-ФЗ,
от 01.04.2012 № 26-ФЗ, от 05.06.2012 № 55-ФЗ,
от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 29.06.2012 № 96-ФЗ,
от 28.07.2012 № 133-ФЗ, от 25.12.2012 № 271-ФЗ,
от 05.04.2013 № 38-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ,
от 28.12.2013 № 417-ФЗ)

РАЗДЕЛ I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Ñòàòüÿ 1. Îñíîâíûå íà÷àëà æèëèùíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости 
обеспечения 
органами 
государственной 
власти и органами местного самоуправления условий для 
осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, 
регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства 
участников регулируемых жилищным законодательством 
отношений (далее — жилищные отношения) по владению, 
пользованию и распоряжению жилыми помещениями, 
если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого 
федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления 
нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования 
жилых помещений по назначению.
2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах 
осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том 
числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные 
права и исполняя вытекающие из жилищных отношений 
обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой 
это необходимо в целях защиты основ конституционного 
строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственни

ков, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Êîììåíòàðèé
Статья 1 ЖК содержит основные принципы жилищного 
законодательства, базирующиеся на нормах, закрепленных в 
Конституции РФ.
Принцип неприкосновенности жилища означает, что органы 
государственной власти и местного самоуправления обязаны 
обеспечить гражданам их право на жилье и не допустить его произвольного лишения. Этот принцип также означает, что никто не 
может без согласия гражданина проникнуть в его жилище, кроме 
случаев, установленных федеральным законом, или на основании 
судебного решения.
В комментируемой статье ЖК говорится о равенстве участников жилищных прав, т.е. их неподчинении друг другу. И хотя 
иногда это равенство в определенный сфере отношений может 
отсутствовать (например, между органом местного самоуправления и гражданином , обратившимся с заявлением о принятии 
его на квартирный учет), но не настолько, чтобы жилищные 
отношения признавались отношениями власти и подчинения 
(субординации).
Жилищные права граждан обеспечиваются судебной защитой.

Ñòàòüÿ 2. Îáåñïå÷åíèå óñëîâèé äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ 
ïðàâà íà æèëèùå

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
(в ред. Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ)
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для 
удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем 
предоставления в установленном порядке субсидий для 
приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам 
жилые помещения по договорам социального найма или 
договорам найма жилых помещений государственного или 
муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов 
граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
(п. 6 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)
6.1) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего 
имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств 
и иных не запрещенных законом источников финансирования;
(п. 6.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 
№ 271-ФЗ)
7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении 
жилищного строительства;
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)
8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный 
жилищный контроль.
(п. 8 введен Федеральным законом от 18.07.2011 № 242-ФЗ, 
в ред. Федерального закона от 25.06.2012 № 93-ФЗ)

Êîììåíòàðèé
Согласно ст. 40 Конституции РФ правом на бесплатное 
получение жилья пользуются только малоимущие граждане и 
иные указанные в законе граждане. Другие категории граждан 
должны решать свои жилищные вопросы путем приобретения 
жилья.
Признавая жилье не только социальным благом, но и 
товаром, государство сужает свою задачу до юридической 
обязанности обеспечивать бесплатным жильем по договору 
социального найма уже не всех нуждающихся в нем граждан, 
а лишь тех, кого общество должно социально защитить, или 

тех, относительно которых приняты целевые программы (военнослужащие, пострадавшие при чрезвычайных обстоятельствах, и др.), и тех, кто ранее был поставлен на очередь для 
получения жилья в домах государственного и муниципального 
жилищного фонда.
Эти же принципы развивает и ст. 2 ЖК.

Ñòàòüÿ 3. Íåïðèêîñíîâåííîñòü æèëèùà 
è íåäîïóñòèìîñòü åãî ïðîèçâîëüíîãî ëèøåíèÿ

1. Жилище неприкосновенно.
2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия 
проживающих в нем на законных основаниях граждан 
иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях 
и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается 
в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и 
(или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых 
беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного 
характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве 
получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям 
и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Êîììåíòàðèé
Статья 3 ЖК раскрывает принцип неприкосновенности жилища, закрепленный ст. 25 Конституции РФ и ст. 1 ЖК.
Этой статьей установлено, что проникновение в жилище без 
согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан 
допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены 
федеральным законом, только в целях с пасения жизни и (или) 
их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности, при аварийных ситуациях, стихийных 

бедствиях и при других обстоятельствах. Часть 4 данной статьи 
носит отсылочный характер, соответствующие нормы есть в 
самом ЖК (например, ст. 29, 84–91) и в др. нормативных актах.

Ñòàòüÿ 4. Æèëèùíûå îòíîøåíèÿ. 
Ó÷àñòíèêè æèëèùíûõ îòíîøåíèé

1. Жилищное законодательство регулирует отношения 
по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекра-
щения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и 
исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников 
жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее 
также — взнос на капитальный ремонт);
(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме 
(далее — фонд капитального ремонта);
(п. 11.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
(п. 13 введен Федеральным законом от 18.07.2011 
№ 242-ФЗ, в ред. Федерального закона от 25.06.2012 № 93-ФЗ)