Обеспечение пространственного развития территорий методами землеустройства

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации


Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству»






            В.И. Светлаков




            ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ МЕТОДАМИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА


Монография













Москва 2022

УДК 332 ББК 66.32-5
   С24


Рецензенты:
Шарипов С. А. - доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент РАН Носов С.И. - доктор экономических наук, г. н. с., д.э.н., профессор базовой кафедры «Управление проектами и программами Capital Group», ФГБОУ ВО «РЭУ имени ГВ. Плеханова»





С68

         Светлаков В.И.
         Обеспечение пространственного развития территорий методами землеустройства: Монография / В.И. Светлаков. - М.: Издательство «Научный консультант», 2022. - 224 с.
          ISBN 978-5-907477-67-4



      Рассмотрены методологические вопросы формирования территорий методами землеустройства для обеспечения их пространственного развития. Проанализировано влияние свойств земли и созидательной деятельности человека на развитие пространственно-территориальной системы. Рассмотрены существующие методы оценки земли и предложен комплексный методологический подход, снижающий влияние субъективных факторов на окончательный результат расчета стоимости. Разработан метод сбора и обработки рыночной информации и доказана необходимость ценовой сегментации рынка недвижимости для оценки эффективного использования земель. Проведен анализ существующих моделей землеустройства и современных принципов моделирования комплексных систем. Предложен комплексно технологический метод моделирования, отражающий процесс преобразования пространственно-территориальной системы.
     Глава 1 подготовлена и написана с участием Севостьянова Анатолия Васильевича, Камаева Романа Александровича, Орлова Степана Владимировича.
     Глава 2 подготовлена и написана с участием Ведьмановой Ольги Олеговны, Попова Вячеслава Александровича, Ильичева Кирилла Сергеевича.
     Глава 3 подготовлена и написана с участием Бугаева Александра Вячеславовича, Близнюковой Татьяны Викторовны, Пастухова Виталия Эдуардовича.
     Для студентов, аспирантов, преподавателей вузов, научных и практикующих работников в области оценки земли и недвижимости.



УДК 332
                                                         ББК 66.32-5




ISBN 978-5-907477-67-4

                              © Светлаков В.И., 2022
                              © Оформление. Издательство
«Научный консультант», 2022

СОДЕРЖАНИЕ

Введение...............................................6

Глава 1. Естественно-научные основы пространственно-территориальной системы................11

1.1. Особенности формирования и свойства территориальных систем.................................11
1.1.1. Основные элементы структуры территориальной системы на примере Российской федерации................11
1.1.2. Системообразующие основы территориальных систем 19
1.1.3. Свойства земельного ресурса, влияющие на формирование пространственно-территориальной системы .. 22
1.2.1. Свойства земли и другой недвижимости, влияющие на формирование территориальной системы...................26
1.2.2.Влияние эволюции человека на формирование пространственно-территориальной системы................31
1.2.3.Свойства территориальных систем..................35
1.3. Рост и развитие сложных систем....................38
1.3.1. Процессы роста и развития естественных систем...38
1.3.2.Влияние эволюции человека на процесс развития пространственно-территориальной системы................42
1.3.3. Роль созидательной активности человека в процессе развития пространственно-территориальной системы.......44

Глава 2. методология землеустройства, определяющая эффективное и рациональное использование земель........53

2.1. Принципы организации территории методами ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА........................................53
2.1.1. ИСТОРИЯ развития СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ эффективности землеустройства в России.................53
2.1.2. Основы социально-экономической организации территорий методами землеустройства....................58
2.1.3. Принципы, принятые при формировании экономических моделей, используемых в землеустройстве................64


3

2.2. Методы экономического регулирования ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ.....................................70
2.2.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ КАТЕГОРИИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ земель..................................70
2.2.2. Теория земельной ренты, используемая при ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ......................................79
2.2.3. Анализ методов оценки рационального использования земель, используемых в землеустройстве...............82
2.3. Методическое использование земельно-оценочных ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ.........89
2.3.1. Методика применения земельно оценочных показателей для определения эффективности землепользования.......89
2.3.2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ КАТЕГОРИИ, ОТРАЖАЮЩИЕ РЫНОЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ............................................97
2.3.3. Принципы рыночной методологии оценки..........107

глава 3. Обоснование методологических подходов к исследованию эффективности использования территорий.114

3.1. У ЧЕТ ВЛИЯНИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
на методологические принципы экономической оценки земель.......................................114
3.1.1. реализация принципов теории стоимости для определения индикатора развития территорий......114
3.1.2. Анализ зарубежного опыта оценки земель СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ....................125
3.1.3. Современный опыт оценки земель СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИИ...........128
3.2. Анализ методов оценки объектов недвижимости ПОСЕЛЕНИЙ...........................................133
3.2.1. Особенности рентных отношений на территории ПОСЕЛЕНИЙ...........................................133
3.2.2. Особенности применения методов рыночной оценки земли на территориях поселений...............141
3.2.3. РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ СБОРА И ОБРАБОТКА РЫНОЧНОЙ информации..........................................146
3.2.4. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА К РАСЧЕТУ стоимости земли существующими методами оценки.........169
3.3. Современные методы моделирования сложных систем 179


4

3.3.1. Анализ моделей, отражающих развитие естественных систем и применяемый математический аппарат для их
описания............................................179
3.3.2. Комплексотехнический подход для моделирования территорий..........................................188
3.3.3. Обоснование выбора подхода к моделированию пространственно-территориальной системы.............194

ЗАКЛЮЧЕНИЕ..........................................202

Список литературы...................................203


5

    ВВЕДЕНИЕ


  Развитие территорий происходит под воздействием человеческой деятельности, результаты которой определяются управленческими решениями и способами их достижения. Управление территорией представляет собой творческий процесс, включающий в себя исследование её состояния и конструирование каких-либо изменений. Все это вместе составляет проектирование её будущего. Территория совместно с человеческим обществом, проживающем на нем и искусственным миром, созданным человеком, образует пространственно-территориальную систему. Основой этой системы является земля, сотворенная без человеческого участия и развивающаяся по законам Космоса. Таким образом, динамическое развитие сложной пространственно- территориальной системы определяется взаимодействием естественного и искусственного миров. Состояние равновесия, которое обеспечивает устойчивость системы и постоянное её развитие за счёт внутренних и внешних сил может быть достигнуто при гармоничном взаимодействии основных её элементов: земли и человека.
  Жизнедеятельность человека подчинено целям и задачам, которые ставит перед ним общество. Взаимоотношение человека и общества определяется отношениями к собственности и в первую очередь к собственности на землю. Собственность - это многогранная, системная категория, которая находит свое отражение в организации пространственно-территориальной системы. Отношения собственности -не просто вещные отношения, а принципиальное устройство обществом хозяйственной практики в целом, то есть системы присвоения экономически значимых благ. Определяя социальную среду хозяйственной деятельности собственность оказывает влияние не только на результаты этой деятельности, но и за счет распределения этих результатов определяет условия воспроизводства, создавая стимулы для хозяйствующих субъектов к развитию пространственно-территориальной системы. Производственные ресурсы, соединившись в реальном процессе воспроизводства, превращаются в факторы производства, которые и определяют не только рациональность созданных производственных структур, но и в первую очередь эффективное использование земель и природных ресурсов.
  Планирование и организация рационального использования и охраны земли выполняется методами землеустройства и тесно

6

связана с земельно-оценочной деятельностью. Мероприятия, по экономической оценке, земли служат информационной основой для принятия многих землеустроительных решений (в частности, по территориальной организации и размещению производства в схемах и проектах землеустройства с целью наиболее полного учета плодородия почв и экономического потенциала земли). По существу, землеустройство территорий является основой социальноэкономических отношений.
  В наше время происходит трансформации всех наук в том числе землеустроительной. Как не в какой другой научной области землеустройство нуждается в методах исследования, основанных на кросдисциплинарных принципах. Объединяя в себе знания специалистов из различных научных областей землеустройство несет еще одну из важнейших функций в современном мире - отражение интегральных условий жизни людей через уровень капитализации Земли, который отражает «ценность» территории в сложной системе природа - общество - человек.
  «Ценность» территории категория, которая зависит от множества факторов. Если говорить о проявленной в определенный момент времени «ценности» территории, то она отражает отношение собственника к имеющемуся социально-экономическому потенциалу территории. Знать, уметь измерять уровень этой ценности и использовать её для эффективного управления развитием территории непростая задача. Но от того, как мы научимся это делать, от того, что человечество вкладывает в это понятие и как к нему относится, зависит существование жизни на Земле. Изначально «ценность» территории - национальное богатство страны определялось основными факторами производства, как триединство земли, труда и капитала. Через творческий труд человек и познаёт мир, и создаёт капитал для производства продуктов потребления. Земля же играет основную роль как в качестве средства производства сотворения продуктов питания для человека, так и в качестве природного и пространственного операционного базиса, тем самым оказывая влияние на развитие и становление человеческого общества. Вопросы «ценности» территорий ближе всего относятся к землеустроительной науке. Решая вопросы сохранности и рационального использования земель, определяя при этом процессы расселения населения по территориям и виды землепользования проекты землеустройства соединяют социальные и экономические вопросы нашей жизни.

7

Экономический анализ эффективности землеустроительных работ был предложен профессором А.В. Чаяновым еще в начале 20 века. Он показал, что эффективность проведенных землеустроительных работ определяется уровнем капитализации земель. Но, к сожалению, определение уровня капитализации, по методу А.В. Чаянова в современных условиях трудно осуществимо. Смешанная форма собственности, изменение экономической обстановки не адекватно отражающей производство продукции, сделало не информативным определение уровня капитализации земли путем капитализации земельной ренты с использованием одинаковой, установленной нормативно ставки капитализации до и после проведения землеустроительных работ. Кроме этого, метод, предложенный Чаяновым А.В., не исключает субъективность оценки и не позволяет выявить влияние компонентов территории на уровень её капитализации.
  Первым шагом для понимания проблемы эффективного управления территорией является необходимость определить, что мы понимаем под термином территория, определить свойства основных её элементов во взаимосвязи, внести конкретику в это понятие, как бы локализовать проблему через создание комплексной модели, позволяющей создать базу для принятия управленческих решений по развитию территорий. Управлять территорией вообще невозможно, можно и нужно управлять локальностями, создавая целостность территории. Поэтому для принятия управленческих решений в целом по территории необходимо иметь универсальный индикатор капитализации локальных частей территории этой комплексной модели. Сама комплексная модель должна содержать в себе человека. Того самого человека, который является потребителем продукции территории, создателем этой продукции и созидающим инвестором, в совокупности с администрацией, которая и занимается управлением. При этом необходимо помнить, что, не умея капитализировать локальность, мы теряем конкретный объект деятельности по управлению. Усредняя состояние уровня капитализации локальностей, мы получаем «среднюю температуру по больнице», в этом случае теряется возможность определить предмет управления территорией.
  При проектировании будущего или его организации управляющий сталкивается с многовариантной задачей. При этом для принятия решения, обеспечивающего стратегическое направление развития, 8

необходимо знать, что и как нужно измерять. Должна быть создана методика определения критериев состояния и развития пространственно-территориальной системы, способной определить динамику изменения уровня капитализации системы во времени.
  Под уровнем капитализации Земли, в данной работе понимается изменение доли участия Земли в человеческой деятельности. Этот уровень определяется не столько вложением капитала и величиной рыночной стоимости объектов недвижимости, а соразмерным участием Земли, организаторов проекта обустройства территорий, всех привлеченных специалистов и потребителей продукта, который будет произведен в результате реализованного проекта. Величина уровня капитализации Земли может интегрально отразить динамику изменения пространственно-территориальной системы, в которой системообразующей основой выступает Земля, а основным действующим лицом - Человек.
  Процесс капитализации Земли, в том понимании который принят в работе, связан с уровнем интеллектуализации человека, не только организаторов и участников проекта, но всего человеческого общества проживающего на территории.
  Полноценно входя в процесс производства такой фактор как «интеллектуальное знание» изменяет понятие «труд» как процесс применения стандартизированных навыков и умений регламентированных операций. В трудовом процессе на первое место выступает такой фактор, обусловленный знаниями, как «комплексная координация»     процесса    производства,     обеспечивающая
взаимовыгодное, соорганизованное использование производственных и природных ресурсов.
  Фактор «интеллектуальное знание» превращает категорию «капитал» в категорию «капитальные фонды», которая, по существу, представляет единство материально-вещественной и ценностной составляющих в обществе с определенным уровнем социальнодуховного развития общества. Если общество имеет целеполагание -устойчивое развитие, которое возможно только в соответствии с законами природы, «капитальные фонды» - ресурсы природы, «облагороженные» знаниями учёных превращаются в гармоничный инструмент взаимодействия человека и природы для созидательного творческого труда. При этом ценность «капитальных фондов» может быть измерена уровнем капитализации территории.

9

  В монографии проводится анализ свойств пространственнотерриториальной системы. Показано влияние свойств Земли на использование отдельных территорий, реализуемое методами землеустройства. Анализируется процесс интеллектуализации человека его роль в процессах роста и развития пространственно -территориальной системы. Проведен анализ существующих методов оценки земельных участков и другой недвижимости, предложен комплексный методологический подход оценки земельного участка, снижающий субъективность оценки. Разработан метод сбора и обработки рыночной информации и доказана необходимость ценовой сегментации рынка недвижимости для оценки эффективного использования земель. На основе анализа свойств сложных систем и современных методов моделирования предложен комплекснотехнологический метод создания модели «землеустройства», способной отразить взаимовлияние всех элементов сложной пространственно-территориальной системы.

10

ГЛАВА 1. ЕСТЕСТВЕННО-НАУЧНЫЕ ОСНОВЫ
ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ¹

1.1. Особенности формирования и свойства территориальных систем

    1.1.1 Основные элементы структуры территориальной системы на примере Российской Федерации

  Развитие любого общества всегда сопровождается переустройством территории методами землеустройства, направленного на рациональное использование и охрану земель. Академик С.Н. Волков указывает [33 с. 25-26], что «в землеустроительной науке чётко различают понятие «земля» и «территория».
  Территория - это ограниченная часть земной поверхности с присущими ей территориальными и антропогенными свойствами и ресурсами, характеризующаяся площадью, протяжённостью, местоположением и другими качествами, являющаяся объектом конкретной деятельности или исследования.
  Если не касаться юридических аспектов (территория государства, административно-территориальных образований), то отличия понятий «территория» и «земля» сводятся к следующему:
  -  территория - более определённое понятие, она характеризуется однозначно заданными       местоположением,   площадью,
     протяжённостью, границами;
  -  территория включает не только землю, но также объекты и средства производства, неразрывно с ней связанные (здания, сооружения, дороги, населённые пункты);
  -  территория может включать также внутренние воды, морские территориальные     воды,  воздушное пространство над
     сухопутной и водной поверхностью; к ней могут относиться различные ресурсы: земельные, водные,    минеральные,
     климатические и др.».
  В связи с этим методологически при исследовании территории в первую очередь важно определить её границы. Можно определять границы с точки зрения ведения хозяйственной деятельности, но это будет характеризовать только отдельные хозяйства. Границы же, установленные человеком, в процессе его исторического существования на земле, на основе природных условий, рельефа и

¹ Глава 1 подготовлена и написана с участием Севостьянова А.В., Камаева Р.А., Орлова С. В.

11

других факторов отражают качества жизни, в наибольшей степени. Границы территории имеют значительное влияние на психологию и поведение человека в обществе. Это касается формальноадминистративных и неформальных территориальных образований, начиная с низших уровней - дом, квартира, населенный пункт и т.д. и заканчивая высшим уровнем - страна, Европа, Мир. Следует учесть, что каждое из территориальных образований уникально, оно формирует свой неповторимый этнос, и поэтому различно реагирует на внешние факторы. Территория выполняет роль основы для создания территориальной системы, которая в свою очередь включает в себя население, использующее территорию в своей жизнедеятельности, на основании этого территориальную систему следует отнести к классу сложных систем. Существуют различные теории сложности систем. В данной работе под понятием сложные системы понимается в первую очередь целостная сущность системы, способность системы к самоусложнению своей структуры за счет соорганизации внутренних связей между элементами системы. Если принять такой способ существования и эволюционного развития сложных систем, то формирование территориальных систем, следует рассматривать с учетом таких параметров как иерархия, многообразие компонентов и схемы связности [17]. Несмотря на то, что в определении территории в явном виде не фигурирует «человек» его участие в формировании и использовании территории в своей жизнедеятельности несомненно. Поэтому «человек», не являясь компонентом территории, входит в такие понятия как регион, территориальная система, а рассмотрение вопросов рационального использования и охраны земель должно быть непосредственно связано с деятельностью «человека».
  Каждая территориальная система создается верховной властью с целью эффективного управления этой системы. Административнотерриториальное деление Российской Федерации представляет собой организацию страны, на основе которой строится система органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также система общественных объединений. Обширность территории, разнообразие экономических, географических, демографических, природных и национальных условий обусловило деление страны на субъекты федерации. Федеральная форма управления определяет государственно-правовые механизмы, которые обеспечивают экономическую, политическую, идеологическую и организаторскую деятельность государства и его субъектов.

12

  Российская Федерация делится на девять Федеральных округов, которые были созданы в соответствии с Указом президента России № 849 от 13 мая 2000 года «О полномочном представителе Президента Российской Федерации в федеральном округе». В момент их учреждения в 2000 году было создано 7 федеральных округов. Указом президента от 19 января 2010 года из состава Южного федерального округа был выделен Северо-Кавказский федеральный округ и увеличено количество федеральных округов до восьми. Указом Президента Российской Федерации от 21 марта 2014 года был создан Крымский федеральный округ и включен в состав Российской Федерации.
  Таким образом, на сегодняшний день территориальная структура нашей страны содержит девять структурных компонентов с центральным управлением.
  Следует заметить, что федеральный округ России не является субъектом федерации или какой-либо конституционной частью административно-территориального деления Российской Федерации. Возглавляемый полномочным представителем Президента РФ руководитель округа не обладает никакими конституционными полномочиями. Фактически он как представитель Президента проводит в жизнь социально-экономическую политику центральной власти и является сотрудником администрации Президента.
  В соответствии с Конституцией Российской Федерации федеральные округа содержат в себе 85 субъектов Федерации. К субъектам федерации отнесены:
  •  республики - двадцать две;
  •  края - девять;
  •  области - сорок шесть;
  •  города федерального значения - три;
  •  автономная область - одна;
  •  автономные округа - четыре.
  Каждый субъект Российской Федерации имеет свой конституционно-правовой статус.
  На этом территориальное деление Российской Федерации не заканчивается. Дополнительно в Российской Федерации используется деление территории на 11 экономических районов, которые не совпадают по своему делению с федеральными округами. Такое деление не предусматривает единоначалие, которое реализовано в территориальном делении по округам. При той динамике развития

13