Жилищное право

            Жилищное право



                         Под редакцией ____________________
кандидата юридических наук, профессора |ИА„ Еремичев^, кандидата юридических наук, профессора П„В„ Алексия, доктора юридических наук Р„А„ Курбанова

Девятое издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано Министерством образования и науки Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция»

Допущено Министерством внутренних дел
Российской Федерации в качестве учебника для курсантов и слушателей образовательных учреждений высшего профессионального образования МВД России по специальности 030501 « Юриспруденция-»

Рекомендовано Учебно-методическим центром «Профессиональный учебник» в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» и научной специальности 12.00.03 «Гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право»




юнити UNITY
Закон и право • Москва • 2017

УДК 349.444(47)(075.8)
ББК 67.404.212.47(2Рос)я73
     Ж72


Коллектив авторов:
П.Б. Алексий, Н.Д. Эриашвили, Р.А. Курбанов, А.Н. Кузбагаров,
      Ю.Ф. Беспалов, ИИ. Кубарь, Ю.Т. Ахвледиани, Л.Б. Щербачева, И.Б. Джибуа, Б.О. Агибалова, А.Л. Миронов, БИ. Коробко, П.Н Коршунов




         Жилищное право: учебник для студентов вузов, обуча-Ж72 ющихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / [П.В. Алексий и др.]; под ред. |И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Р.А. Курбанова. — 9-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2017. — 511 с.

         ISBN 978-5-238-02241-3
         Агентство CIP РГБ


         Раскрыты правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов, товариществ собственников жилья, управления многоквартирными домами, особенности ипотеки. Рассмотрены вопросы обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны, молодых семей, военнослужащих, а также способы, основания и порядок судебной защиты жилищных прав.
         Особое внимание уделено вопросу предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Рассмотрены концепция по созданию Фонда содействия реформированию ЖКХ и Фонда содействия развитию жилищного строительства, особенности правового регулирования жилищных правоотношений в условиях подготовки к Олимпиаде 2014 г.
         Для студентов, аспирантов (адъюнктов) и преподавателей юридических вузов и факультетов, юристов-практиков, а также для всех интересующихся вопросами жилищных правоотношений.



ББК 67.404.212.47(2Рос)я73


ISBN 978-5-238-02241-3


© ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ-ДАНА, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009,
  2009, 2010, 2012
Принадлежит исключительное право на использование и распространение издания (ФЗ № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г.). Воспроизведение всей книги или любой ее части любыми средствами или в какой-либо форме запрещается без письменного разрешения издательства.
© Оформление «ЮНИТИ-ДАНА», 2010, 2012

От авторов




    Основой проводимой в России жилищной реформы является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем в целях ускорения жилищной реформы и повышения ее социальной направленности, расширения возможностей граждан по распоряжению жильем.
    Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище (ст. 40). Надлежащее жилище является составной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. Путем использования жилища мы удовлетворяем свои ежедневные потребности, используя его как место отдыха, научной, творческой и иной деятельности. Потребность в жилье возникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни, носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
    Жилищная реформа и формирование рынка жилья являются основными факторами перехода к новым социально-экономическим условиям, и от их осуществления во многом зависит развитие государства, повышение уровня жизни каждого человека. В связи с этим учебный курс «Жилищное право» предусматривает изучение основных жилищно-правовых институтов во взаимодействии между собой и с нормами гражданского, административного, финансового, земельного и прочих отраслей права.
    В настоящем издании учебника широко используются положения и выводы, содержащиеся в работах представителей науки гражданского, жилищного, других отраслей права, общей теории права. Учебник подготовлен в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и ее субъектов с учетом изменений и дополнений по состоянию на август 2011 г.
    Одной из особенностей учебника является широкое использование его авторами метода проблемного обучения и, как следствие, его направленность на решение теоретических и практических проблем в сфере жилищных правоотношений. Каждая глава учебника посвящена судебной защите жилищных прав. При этом используется новый подход к изложению материала, в соответствии с которым способы защиты жилищных прав рассматриваются в связи с процессуальными правами. Дается классификация исков как процессуальных средств реализации способов защиты жилищных прав, рассматриваются процессуальные условия их судебной защиты с учетом особенностей жилищных правоотношений.

3

    В учебнике последовательно изложены такие темы, как понятие и система жилищного права, объекты жилищных прав, жилищные правоотношения, их возникновение, изменение, прекращение. Раскрываются правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов, товариществ собственников жилья, управления многоквартирными домами, рассматриваются вопросы переустройства и перепланирования жилых помещений, оплаты коммунальных услуг. Приводятся примеры из судебной практики судов общей юрисдикции, позиция Конституционного Суда Российской Федерации, а также разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
    Кроме того, подробно рассмотрены такие вопросы жилищного права, которым, несмотря на их актуальность, в учебной литературе ранее вообще не уделялось внимания либо они были освещены недостаточно.
    В частности, в главе 3 рассматриваются государственные меры по содействию развитию жилищного строительства в России, дается общая характеристика деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Глава 9 посвящена ипотеке жилой недвижимости. В ней рассматриваются такие актуальные аспекты данной темы, как особенности ипотеки для военнослужащих и особенности установления порядка предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья. В главе 18 дается общая характеристика деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В главе 19 рассматриваются вопросы жилищного страхования, при этом используются новейшие статистические данные и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, включая те, которыми устанавливаются стоимостные параметры для целей жилищного страхования.
    Впервые в учебнике рассматриваются вопросы правового регулирования жилищных правоотношений в условиях подготовки к XXII Олимпийским зимним играм и XI Паралимпийским зимним играм 2014 г.
    Авторский коллектив выражает надежду, что новое издание учебника, переработанное и дополненное в соответствии с последними изменениями в российском законодательстве, будет полезным как для студентов и аспирантов (адъюнктов), так и для преподавателей юридических вузов и факультетов, юристов-практиков, а также для всех интересующихся вопросами жилищных правоотношений.

        Глава 1


    Понятие жилищного права




1.1. Система жилищного права
   Одна из основных исходных и неотъемлемых потребностей человека — потребность в жилище. Жилищная проблема — одна из самых важных и трудноразрешимых в нашем обществе. Для ее решения власти во все времена предпринимали отдельные шаги и создавали целые государственные программы. Демократическая Россия приняла большое количество нормативных актов, казалось бы, полностью и всесторонне регулирующих данные отношения. Однако и по сей день проблема остается не до конца решенной. Высокий уровень инфляции, «заморозка» большого количества объектов начатого строительства, обветшание старого жилищного фонда, высокая стоимость жилья и коммунальных услуг приводят к тому, что большая часть населения проживает в условиях, которые трудно на

Конституция Российской Федерации
Статья 40
  1.  Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
  2.  Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
  3.  Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

звать удовлетворительными.
   Конституция РФ в ст. 40 закрепила право каждого человека на жилище. Для регулирования правоотношений в данной сфере жизнедеятельности в законодательстве любой страны имеется совокупность нормативных актов различного уровня, называемая жилищным правом. Задачей жилищного права является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения:
   •  предоставленного Конституцией РФ гражданам права на жилище;
   •  надлежащего использования жилья;
   •  сохранения и улучшения жилого фонда;
   •  законности и правопорядка в области жилищных отношений.
   Российское жилищное право можно рассматривать в трех аспектах:
   1) как часть правовой системы;
   2) как учебную дисциплину;
   3) как научную дисциплину.

5

    Среди ученых-цивилистов отсутствует единое мнение по поводу правовой природы жилищного права. Некоторые ученые не отводят ему самостоятельной роли и считают подотраслью гражданского права¹. Но более обоснованной следует признать точку зрения, согласно которой жилищное право рассматривается как самостоятельная комплексная отрасль российской правовой системы¹ ².
    Чем же определяются самостоятельное значение и признание совокупности правовых норм отраслью права? Любая отрасль права имеет собственный предмет регулирования, относительно индивидуальные методы и источники права. Жилищное право удовлетворяет всем этим характеристикам.
    Таким образом, жилищное право как отрасль права — это система правовых норм и институтов, регулирующих отношения в сфере обеспечения прав гражданина на жилье.
    Как учебная дисциплина жилищное право представляет собой систематизированную для оптимизации процесса обучения информацию (учебный материал) о жилищном праве как науке, ее основных постулатах и категориях.
    Как наука оно представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития.
    Очень важно четко понимать различия между этими тремя понятиями термина «жилищное право». Базой для них является жилищное законодательство, т.е. совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в данной сфере. Рассматривая жилищное право как отрасль права, следует объединять все эти правовые акты в систему, являющуюся подразделением более крупной системы — частного права.
    Предметом жилищного права как отрасли права являются жилищные отношения, т.е. реально существующие общественные отношения, связанные с обеспечением прав граждан на жилье. Необходимо отметить, что при переходе жилья в частную собственность (при приватизации или ином приобретении жилья) решающее значение приобретают не жилищные отношения, а отношения собственности на жилье — владение, пользование и распоряжение им. Поэтому жилье, находящееся в собственности граждан, практически полностью выводится из сферы действия жилищного права и переходит в поле регулирования гражданского права.

¹ Гражданское право России: Учебник. Ч. 1 / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 1998. С. 26; Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2002. С. 13.

² Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. С. 204.

6

    При рассмотрении жилищного права как отрасли права используется в основном официальное толкование правовых норм. Официальное толкование может быть нормативным (аутентичное толкование дает орган, принявший нормативный акт; легальное исходит от уполномоченного органа) и казуальным (обязательным для конкретного случая).
    Предметом науки жилищного права, как вытекает из его определения, является изучение регулирования соответствующих отношений в применении жилищного законодательства на практике, а также история и тенденции его развития. Основным способом толкования жилищных норм в науке является доктринальный, под которым понимается их научное толкование учеными. Наука жилищного права использует как общенаучные (диалектический, исторический), так и частнонаучные (сравнительного правоведения, системного анализа, социологических исследований и др.) методы.
    Сущностью общенаучных методов является то, что жилищное право изучается не изолированно, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде.
    В ходе анализа исторического развития и нынешнего состояния правовых норм в них выявляются пробелы и коллизии, а также разрабатываются рекомендации по их устранению и намечаются тенденции развития правовых норм. Таким образом, наука не должна останавливаться на достигнутом, взгляд в будущее — одна из ее задач.
    С помощью сравнительного правоведения происходит сопоставление российского жилищного права с жилищным правом других стран.
    При применении системного анализа происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права.
    При проведении социологического исследования используются опросы, интервьюирование, анкетирование граждан и профессиональных юристов, анализ статистических данных в целях выявления общественного мнения и недостатков правовых норм.
    Немаловажное значение для жилищного права как учебной дисциплины имеют взгляды на нормы права и концепции, разработанные в научной теории. В идеале при преподавании учебной дисциплины должны рассматриваться не только общепризнанные наукой теории, но и альтернативные концепции, что дает возможность обучающимся и анализировать мнение преподавателя и лучше понимать предмет.
    Назначение учебной дисциплины — освоение учащимися разработанных теоретических положений, а также обучение их основам практической работы. Учебная дисциплина должна готовить кадры

7

научных и практических работников, давать достаточно знаний для разработки законодательства.
   Соответственно для каждого способа рассмотрения можно определить свою систему.
   Нормы жилищного права как отрасли права можно систематизировать по различным основаниям. По мнению авторов, самым оптимальным способом является систематизация по виду регулируемых отношений, как это изложено в Жилищном кодексе (ЖК) РФ. Таким образом, система отрасли жилищного права может быть представлена в следующем виде.
   1.     Общие положения. В данном разделе закрепляются основные понятия, права и обязанности граждан, защита прав граждан, компетенция государства и муниципальных образований в области жилищного права, даются определения жилищного фонда и жилого помещения, также определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
   2.     Право собственности и другие вещные права. Данный раздел посвящен правам и обязанностям собственника жилого помещения, а также правам и обязанностям других граждан, проживающих в этом жилом помещении.
   3.     Жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма. В разделе закреплены основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
   4.     Служебные и специализированные помещения. В рамках этого раздела рассматриваются порядок предоставления служебных и специализированных помещений; порядок заключения, оформления и расторжения договоров найма служебного или специализированного помещения; права и обязанности субъектов в описываемой сфере.
   5.     Отношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. В данном разделе рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного или жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены кооператива, правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.
   6.     Товарищество собственников жилья. Здесь дается определение товарищества собственников жилья; закреплен порядок создания,

8

ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.
   7.     Вопросы платы за жилье и коммунальные услуги. Кроме этих вопросов в разделе также определяется размер платы за жилье.
   8.     Управление многоквартирными домами. Данный раздел посвящен определению государственных, муниципальных, общественных органов и объединений граждан, имеющих компетенцию в области регулирования жилищных правоотношений.
   Система учебного курса «Жилищное право», изучаемого в рамках данного учебника, включает в себя 21 главу.
   Глава 1. Понятие жилищного права
   Глава 2. Жилищное законодательство (источники жилищного права)
   Глава 3. Жилищные фонды
   Глава 4. Специализированный жилищный фонд
   Глава 5. Жилищные отношения
   Глава 6. Субъекты жилищных отношений
   Глава 7. Возникновение жилищных отношений
   Глава 8. Жилищные накопительные кооперативы
   Глава 9. Ипотека (залог недвижимости)
   Глава 10. Товарищество собственников жилья
   Глава 11. Изменение жилищных отношений
   Глава 12. Переустройство и перепланировка жилого помещения
   Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
   Глава 14. Охрана жилищных отношений
   Глава 15. Прекращение жилищных отношений
   Глава 16. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
   Глава 17. Управление многоквартирными домами
   Глава 18. Фонд содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства
   Глава 19. Жилищное страхование
   Глава 20. Судебная защита жилищных прав
   Глава 21. Правовое регулирование жилищных правоотношений в условиях подготовки к Олимпиаде 2014 г.
   Наука жилищного права состоит в основном из тех же элементов, однако кроме вышеперечисленных изучает исторический аспект жилищных правоотношений и развития жилищного законодательства, а также международные соглашения в области жилищного права.
   Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств, приемов, которые регулируют жилищные отношения. Жилищное право построено на разумном сочетании императивного и диспозитивного методов.
   Императивный метод основан на принуждении, обязательных для исполнения указаниях, обязанностях, запретах. Как верно отметил

9

М.И. Байтин, императивный метод — это метод, «направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного поведения субъектов»¹.
   Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживает несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. А если вышеперечисленные граждане отсутствуют, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем порядке по договору социального найма (ст. 59 ЖК РФ).
   Диспозитивность — это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой. Так, согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Аналогичным образом в ч. 3 ст. 82 ЖК РФ изменение договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи с некоторыми оговорками предоставлено на рассмотрение всех членов семьи: «Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего».
   Споры, возникающие в связи с признанием члена семьи нанимателем, разрешаются в судебном порядке.
   Необходимо также отметить основные принципы жилищного приви. Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права¹ ² или, иными словами, основополагающие начала жилищного законодательства:
   1) неприкосновенность жилища;
   2) недопустимость произвольного лишения жилья;
   3) свобода выбора места жительства;
   4) доступность пользования жилищным фондом;
   5) целевое использование жилищного фонда.
   Неприкосновенность жилища — это конституционный принцип, получивший дальнейшее развитие в других законах, в частности в

¹ Байт-ин М.И. Сущность права (Современное нормативное правопонимание на грани двух веков). Саратов: СГАП, 2001. С. 222.

² Айман Т. О. Жилищное право Российской Федерации. М.: ИНФРА-М, 2002. С. 9.

10