Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки

РЕКОНСТРУКЦИЯ 

ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ 

И ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ

В.В. ФЕДОРОВ 
Н.Н. ФЕДОРОВА 
Ю.В. СУХАРЕВ

Рекомендовано 

УМО в области строительства 

в качестве учебного пособия 

для студентов высших учебных заведений, 

обучающихся по строительным специальностям

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Москва 
ИНФРА-М 

202

УДК 69.059.25(075.8)
ББК 38.7-09я73
 
Ф33

Федоров В.В.

Ф33  
Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки : учеб-

ное пособие / В.В. Федоров, Н.Н. Федорова, Ю.В. Сухарев. — Москва : 
ИНФРА-М, 2024. — 224 с. — (Высшее образование). — 
767.

ISBN 978-5-16-019282-6 (print)
ISBN 978-5-16-100256-8 (online)
Рассмотрены практические подходы к реконструкции застройки и зда-

ний различного назначения, учитывающие их техническое состояние, 
а также результаты оценки техникоэкономической целесообразности их 
переустройства.

Содержатся рекомендации по выбору проектных решений в зависимо-

сти от широкого круга технических, экономических и социальных факторов.


Для студентов и преподавателей архитектурно-строительных специ-

альностей вузов, а также для работников сферы городского строительства 
и хозяйства, органов государственного и муниципального управления.

УДК 69.059.25(075.8)

ББК 38.7-09я73

Р е ц е н з е н т ы:

Бондаренко И.А., доктор архитектуры, профессор, директор НИИ 

теории архитектуры и градостроительства;

Смирнов Ю.М., доктор технических наук наук, профессор

ISBN 978-5-16-019282-6 (print)
ISBN 978-5-16-100256-8 (online)

© Федоров В.В., Федорова Н.Н., 

Сухарев Ю.В., 2013

Оригинал-макет подготовлен в НИЦ ИНФРА-М

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»

127214, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1

Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

E-mail: books@infra-m.ru        http://www.infra-m.ru

Подписано в печать 05.09.2023. 

Формат 6090/16. Бумага офсетная. Гарнитура Newton. 

Печать цифровая. Усл. печ. л. 0,0.

ППТ20. Заказ № 00000

ТК 89890-2104276-221007

Отпечатано в типографии ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»

127214, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1

Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

ФЗ 

№ 436-ФЗ

Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

DOI 10.12737/

Тема 1 
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 
ПЕРЕУСТРОЙСТВА ЗДАНИЙ 
И СООРУЖЕНИЙ

Переустройство зданий принимается как обобщающее понятие, 
обозначающее комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных 
качеств объекта (главным образом — уменьшения 
физического и морального износа). Понятие «переустройство» 
включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, 
аварийно-восстановительные работы и реставрацию, отличающиеся 
по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер 
(табл. 1.1).
Основная цель переустройства зданий и сооружений — приведение 
их в соответствие с требованиями пользователей методами 
архитектурно-планировочного и функционального преобразования. 
Поэтому мы должны четко понимать что сегодня характер 
переустройства здания или застройки определяется уже не только 
историческими, архитектурно-художественными, ландшафтно-
экологическими ограничениями, экономической и функциональной 
целесообразностью, но в не меньшей степени зависит и от 
средств и предпочтений заказчиков.
Модернизация — приведение здания в соответствие современным 
требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением 
планировочной структуры и установкой нового инженерного 
оборудования удается уменьшить моральный износ здания.
Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением 
строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание 
может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-
за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). 
При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо 
выполнение и комплекса работ, связанных с новым 
строительством. Градостроительные задачи реконструкции заключаются 
в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении 
городской среды, повышении архитектурно-пространствен-

ных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной 
инфраструктур.
Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения 
повреждений здания, возникших в результате стихийных 
бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).
Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих 
восстановление утраченного архитектурно-исторического 
облика здания.
Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых 
работах по предохранению его отдельных частей и инженерного 
оборудования от преждевременного износа, а также по устранению 
незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему 
ремонту делятся на две группы:
1) плановый профилактический ремонт;
2) непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного 
отказа конструкции или системы оборудования.
Подчеркнем, что речь идет об устранении неисправностей, не 
требующих замены основных конструкций здания.
Суть капитального ремонта заключается именно в необходимой 
замене или восстановлении основных конструкций и инженерного 
оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При 
проведении комплексного капитального ремонта здание выводится 
из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных 
элементов и оборудования уменьшается физический и моральный 
износ. Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, 
которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, 
но отдельные конструкции или системы оборудования 
нуждаются в замене или восстановлении.

Таблица 1.1 

Содержание и структура деятельности по переустройству зданий

Содержание работ 
по поддержанию исправного 
состояния, изменению 
планировочной структуры, 
установке дополнительных 
систем оборудования

Техническая эксплуатация 
зданий и сооружений
Переустройство зданий 
и сооружений

Осмотры 
и подготовка 

к эксплуатации


Текущий 

ремонт


Капитальный 

ремонт

Мо-
дер-
низа-
ция

Ре-
кон-
струк-
ция

Аварийно-
восста-
нови-
тельные 
работы

Рес-
тав-
рация


Устранение неисправностей, 
мелкий ремонт конструкций, 
регулировка и наладка 
оборудования

Содержание работ 
по поддержанию исправного 
состояния, изменению 
планировочной структуры, 
установке дополнительных 
систем оборудования

Техническая эксплуатация 
зданий и сооружений
Переустройство зданий 
и сооружений

Осмотры 
и подготовка 

к эксплуатации


Текущий 

ремонт


Капитальный 

ремонт

Мо-
дер-
низа-
ция

Ре-
кон-
струк-
ция

Аварийно-
восста-
нови-
тельные 
работы

Рес-
тав-
рация


Восстановление работоспособности 
конструкций и 
оборудования

Замена конструктивных 
элементов и инженерного 
оборудования

Изменение планировки, 
установка современных 
систем оборудования

Изменение общей площади 
и объема здания (надстройки, 
пристройки, встройки, 
частичная разборка)

Благоустройство территории, 
улучшение архитектурной 
выразительности 
здания

Восстановление в первоначальном 
виде памятников 
истории и архитектуры 
(деталей декора и отдельных 
конструктивных элементов)


Основными результатами переустройства зданий являются:
1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности 
зданий средствами капитального ремонта и частично нового 
строительства.
2. Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения 
существующей застройки — надстройки мансардных этажей 
и пристраиваемых объемов.
3. Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления 
ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного 
оборудования и применения контрольно-измерительных 
приборов.

Окончание табл. 1.1 

Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет 
не более 75–85% стоимости нового строительства такой же 
общей площади.
Социальная необходимость переустройства зданий связана с задачами:

1) повышения доступности жилья для широких слоев населения, 
адресной государственной и муниципальной поддержки;
2) улучшения качества эксплуатации жилищного фонда;
3) совершенствования градостроительных, архитектурно-планировочных 
и экологических подходов к формированию жилой 
среды.
Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является 
главной, но возможность ее реализации зависит от интересов 
всех участников процесса — городских служб, государственных 
и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных 
организаций.
Нормативно-правовой основой для переустройства зданий являются 
федеральные законы, указы Президента РФ, постановления 
Правительства РФ и нормативно-правовые акты, принимаемые на 
уровне субъектов Федерации.
Технико-экономическая целесообразность переустройства определяется 
как на стадии перспективного планирования, так и оценки (
сравнения) проектных решений. При этом рассматриваются:
1) характер технических решений (конструктивные решения, 
технология и организация работ);
2) затраты и результаты, связанные с реализацией проекта переустройства 
здания или сооружения.
Срок службы — это календарная продолжительность функционирования 
конструктивных элементов и здания в целом при условии 
осуществления мероприятий технического обслуживания и 
ремонта. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически 
заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные 
элементы и системы инженерного оборудования (например, 
полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения 
и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей 
мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных 
элементов и здания в целом. 
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные 
конструкции, оборудование и здание в целом постепенно 
утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение 
сроков службы конструктивных элементов является весьма 

сложной задачей, поскольку результат зависит от большого числа 
факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки 
службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются 
усредненными. Действующие нормы предусматривают 
различное количество групп капитальности для производственных 
(4 класса), общественных (9 групп) и жилых (6 групп) зданий. 
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания 
каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; 
стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия 
железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 
150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из 
материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к 
уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, 
здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные 
перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок 
службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает 
облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок 
службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных 
конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

фундаменты бетонные ........................................ 100–125 лет
стены кирпичные и крупнопанельные ....................... 125 лет
перекрытия железобетонные .............................. 100–125 лет
перекрытия деревянные ................................................ 60 лет
полы из керамической плитки...................................... 80 лет
полы паркетные ............................................................. 50 лет
полы дощатые ..........................................................30–40 лет
деревянные стропила и обрешетка ............................... 50 лет
кровля из керамической черепицы .............................. 80 лет
кровля из асбестоцементных листов ............................ 30 лет
окна и двери в наружных стенах ................................... 40 лет
элементы систем инженерного оборудования 
(вентили, задвижки, трубы и пр.) ..........................10–20 лет.

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так 
и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить 
относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации 
нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом 
техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором 
в течение всего срока службы практически не потребуется проводить 
обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет 

несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на 
техническую эксплуатацию. 
На практике срок службы (долговечность) здания определяется 
в зависимости от его капитальности.
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного 
элемента или здания понимается утрата первоначальных 
технических свойств под воздействием различных факторов. С течением 
времени происходит снижение прочности материалов, 
устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и 
звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих 
конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
На характер развития физического износа влияет большое число 
факторов: неиспользование жилого здания с отключением коммуникаций (
коэффициент значимости фактора 48), объем и характер 
выполняемых капитальных ремонтов (14), периоды эксплуатации (
3,2), характер содержания и текущих ремонтов (3,1), режим 
инсоляции и аэрации (2,5), качество ремонтных работ (1,4–1,9) 
и др. Величина физического износа дает представление о техническом 
состоянии конструктивных элементов и всего здания в целом. 
Развитие его происходит крайне неравномерно даже в однотипных 
зданиях, и при любом качестве ремонтных работ физический износ 
не может быть устранен полностью.
Следует сказать, что точность определения физического износа 
здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на 
основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 
5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). 
Величина физического износа того или иного конструктивного 
элемента определяется с помощью специальных таблиц, 
включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны 
значений износа. Физический износ Иф всего здания определяется 
как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных 
элементов, взвешенных по их удельным весам в общей 
восстановительной стоимости объекта: 

Иф = ∑(УiФi)/100,

где Уi — удельная стоимость конструктивного элемента или инженерной 
системы в общей восстановительной стоимости 
(т.е. стоимости воспроизводства здания в действующих ценах);
 
Фi — износ конструктивного элемента по данным технического 
обследования, %.

Ветхие дома ремонтировать нецелесообразно (критическое значение 
физического износа здания Иф = 60%).
Моральный износ следует понимать как несоответствие здания 
его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся 
социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь 
идет о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным 
требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном 
уровне благоустройства и озеленения территории, об 
устаревшем инженерном оборудовании.
Различают две формы морального износа:
1-я форма — уменьшение стоимости строительных работ по 
мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов 
строительного производства, роста производительности труда 
и пр.);
2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия 
его параметров изменившимся требованиям общества.
Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:
а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь 
кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение 
санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное 
расположение и др.);
б) несоответствие конструктивных элементов здания современным 
требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, 
звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);
в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов 
инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, 
лифтов, кондиционеров и т.д.).
Возможны два основных способа количественной оценки морального 
износа второй формы: технико-экономический и социологический. 
Технико-экономический способ оценки представляет 
собой систему показателей, составленных на основании 
обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного 
оборудования различных зданий, выраженной в процентах 
от восстановительной стоимости здания. Значения таких 
показателей нуждаются в регулярных корректировках. Метод социологической 
оценки второй формы морального износа основан 
на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья. Например, 
в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец 
получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. 
Еще в более четкой форме явление морального износа проявляется 
в риэлтерских оценках.

Моральный износ здания меняется скачкообразно (рис. 1.1), по 

мере изменения социальных требований. Физический износ меняется 
плавно (в действительности — микрошагами в процессе 
утраты-восстановления функций конструктивных элементов). 
Следует подчеркнуть, что здания подвергаются моральному износу 
быстрее, чем физическому. При этом доля расходов на уменьшение 
морального износа в историческом плане постоянно увеличивается, 
а продолжительность периодов известной стабилизации 
морального износа прогрессивно сокращается. Факторы, определяющие 
трудоемкость и стоимость переустройства зданий, могут 
быть сведены в три большие группы:

1) физический износ здания (неиспользование здания, объем 

и характер капитального ремонта, уровень содержания, продолжительность 
эксплуатации, характер протекания инсоляционных и 
аэрационных процессов, качество строительства объекта, этажность, 
плотность застройки и пр.);

2) моральный износ здания (использованные материалы, решение 

санузлов и их расположение в квартире, отсутствие/наличие водопровода, 
лифта, горячего водоснабжения, телефона и пр., наличие 
проходных комнат, соотношение жилой и общей площади и др.);

3) другие факторы (социально-демографические, размеры зда-

ния и его расположение на городской территории, качество отделочных 
работ и др.).

Рис.1.1. Характер изменения физического и морального износа

Методика определения физического износа 
гражданского здания (извлечения)

1. Под физическим износом конструктивного элемента и здания 

в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря