Ограничения права собственности на земельные участки в интересах соседей (соседское право) в гражданском праве России и в зарубежных правопорядках

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2021

И.А. ЕМЕЛЬКИНА, Ю.Д. СЮБАЕВА 

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА 
СОБСТВЕННОСТИ  
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ 
В ИНТЕРЕСАХ СОСЕДЕЙ 
(СОСЕДСКОЕ ПРАВО)  
В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 
РОССИИ И В ЗАРУБЕЖНЫХ 
ПРАВОПОРЯДКАХ

Монография

УДК 347.233.14
ББК 67.404.1
      Е60

Рецензент:
Синицын Сергей Андреевич — ведущий научный сотрудник отдела 
гражданского законодательства и процесса, профессор кафедры частноправовых дисциплин Института законодательства и сравнительного 
правоведения при Правительстве Российской Федерации, доктор юридических наук

Емелькина И.А. 
Ограничения права собственности на земельные участки в интересах 
соседей (соседское право) в гражданском праве России и в зарубежных 
правопорядках: монография / И.А. Емелькина, Ю.Д. Сюбаева; под ред. 
И.А. Емелькиной. — М.: Юстицинформ, 2021. — 328 с.

Монография посвящена анализу ограничений права собственности 
на земельные участки в интересах соседей (соседского права) в российском праве, в праве государств континентальной Европы и США. Представлены особенности правового регулирования отношений соседей при 
использовании смежной территории соседних земельных участков; отношений соседей на использование соседнего земельного участка (воздушного пространства над ним и пространства под почвенным слоем) для 
прохода, проезда, проведения линий электропередач, водопровода, канализации и других коммуникаций. Отдельные главы посвящены защите 
прав соседей – собственников земельных участков. 
Книга предназначена для юристов, практикующих в сфере гражданского права, ученых, преподавателей, аспирантов и студентов юридических вузов и факультетов, исследующих проблемы гражданского права.
 
Ключевые слова: право собственности, ограничения права, обременения, соседское право, права и охраняемые законом интересы, злоупотребление правом, защита соседского права, сервитуты, отрицательные 
сервитуты, право застройки, правомерное и неправомерное воздействие, ограниченные вещные права, сосед, соседний земельный участок, 
границы земельного участка, межевание, защита прав на земельный участок, проход и проезд через соседний участок, право на свет и вид.

Монография подготовлена при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (РФФИ) (проект № 17-03-00691-ОГН).

Е60 

УДК  347.233.14
ББК  67.404.1

© ООО «Юстицинформ», 2021

ISBN 978-5-7205-1621-5

ISBN 978-5-7205-1621-5

Moscow
YUSTITSINFORM
2021

I.A. EMELKINA, YU.D. SYUBAEVA

RESTRICTIONS  
ON OWNERSHIP  
OF LAND PLOTS IN THE 
INTERESTS OF NEIGHBORS  
(NEIGHBOR LAW) IN RUSSIAN 
CIVIL LAW AND IN FOREIGN 
LEGAL SYSTEMS

Monograph

УДК 347.233.14
ББК 67.404.1
      Е60

Reviewer:
Sergey A. Sinitsyn — Leading Researcher of the Civil Law and Process 
Department, Professor of the Private Law Disciplines Department; Institute 
of Legislation and Comparative Law under the Government of the Russian 
Federation; Doctor of Law

Emelkina I.A.
Restrictions on ownership of land plots in the interests of neighbors  
(neighbor law) in Russian civil law and in foreign legal systems: monograph 
/ I.A. Emelkina, Yu.D. Syubaeva; ed. by I.A. Emelkina. — M.: Yustitsinform,  
2021. — 328 p.

The monograph is devoted to the analysis of restrictions on land ownership 
in the interests of neighbors (neighbor law) in Russian law, in the law of the 
states of continental Europe and the United States. Features of legal regulation 
of relations of neighbors when using adjacent territory of neighboring land plots; 
relations of neighbors on the use of neighboring land plots (the air space above 
it and the space under the soil layer) for passage, carrying out power lines, 
water supply, sewerage and other communications are presented. Separate 
chapters are devoted to protecting the rights of neighbors – land owners.
The book is intended for lawyers practicing in the field of civil law, scholars, 
teachers, postgraduates and students of law schools and faculties who study 
the civil law.

Keywords: property rights, restrictions on rights, encumbrances, 
neighbor’s rights, rights and interests protected by law, abuse of rights, 
protection of neighbor’s rights, easements, negative easements, building 
rights, legal and unlawful influence, limited property rights, neighbor, 
neighboring land plot, land boundaries, land surveying, protection of rights to 
land plot, passage through the neighboring plot, right to light and view.

The monograph was prepared with the support of the Russian Foundation 
for basic research (RFBR) (project no. 17-03-00691-OGN).

Е60 

УДК  347.233.14
ББК  67.404.1

© LLC «Yustitsinform», 2021

ISBN 978-5-7205-1621-5

ISBN 978-5-7205-1621-5

ОГЛАВЛЕНИЕ

Предисловие ............................................................................    8

Глава 1. Основные теоретико-правовые конструкции соседского  
                права в процессе развития законодательства о собствен- 
                ности в различных правопорядках ................................  12
§ 1. Почему исследование соседского права все еще так  
актуально? ......................................................................   12
§ 2. Обзор российской и зарубежной литературы по вопро- 
сам соседского права. Основные проблемы учения  
о соседском праве ..........................................................   22
§ 3. Соседские права в римском праве: от «абсолютизации 
власти собственника земельного участка» к ее ограни- 
чениям в интересах соседа  ............................................   26
§ 4. Генезис соседских прав в странах континентальной  
Европы. Концепция «толерантности»  .........................   31
§ 5. Теория «зловредности» в соседском праве США  ........   36
§ 6. Своеобразие подходов к соседскому праву в истории  
развития российского законодательства  .....................   49

Глава 2. Соседское право как ограничение права собственности  
                в интересах соседа в системе гражданско-правовых  
                конструкций ................................................................  62
§ 1. Публично-правовые и частноправовые ограничения  
права собственности .....................................................   62
§ 2. Ограничения права собственности в интересах сосед- 
ей (соседское право) и пределы (границы) права  
собственности: соотношение понятий .........................   69
§ 3. Запрет на злоупотребление правом в форме шиканы, 
принцип добросовестности и ограничения права собственности в интересах соседей (соседское право) ......   83
§ 4. Соотношение ограничений права собственности в  
интересах соседей (соседское право) с обременениями  
прав и ограниченными вещными правами, правом  
общей собственности .................................................... 102
 § 5. Соседское право и сервитуты  ...................................... 107

Оглавление

Глава 3. Основные законодательные модели соседского права  
               в зарубежных правопорядках ........................................126
§ 1. Законодательная модель соседского права в странах  
континентальной и восточной Европы  ....................... 126
§ 2. Соседское право в законодательстве США и Велико- 
британии ........................................................................ 133

Глава 4. Понятие, основные черты и содержание соседского  
                права ..........................................................................143
§ 1. Понятие и основные черты соседского права  .............. 143
§ 2. Содержание «соседского права». Понятие, виды,  
пределы (критерии) допустимого воздействия  ........... 153
§ 3. Категория «интерес соседа» и ее значение в соседском 
праве ............................................................................... 160

Глава 5. Источники и методология правого регулирования  
                соседского права ..........................................................172
§ 1. Соотношение частноправового и публично-правового 
регулирования соседского права. Императивность  
и диспозитивность в соседском праве  ......................... 172
§ 2. Договор как регулятор соседских отношений .............. 181
§ 3. Соседские права в городской застройке. Соотношение 
градостроительных норм и соседского права ............... 184

Глава 6. Правовое регулирование отношений соседей при исполь- 
                зовании смежной территории соседних земельных   
                участков ......................................................................193
§ 1. Правовое регулирование отношений соседей при  
определении границы земельного участка  .................. 193
§ 2. Правовое регулирование соседских отношений  
по возведению и содержанию разграничительных  
сооружений на меже ...................................................... 204
§ 3. Правовое регулирование соседских отношений по  
эксплуатации соседями природных насаждений на  
границе земельных участков .......................................... 208

Оглавление

§ 4. Гражданско-правовое регулирование ограничений  
права собственности на земельный участок в интере- 
сах соседей при застройке смежных земельных  
участков и предупреждения опасности причинения  
недопустимого воздействия на соседний участок  ....... 212

Глава 7. Правовое регулирование отношений соседей на исполь- 
                зование соседнего земельного участка (воздушного  
                пространства над ним и пространства под почвенным  
                слоем) для прохода, проезда, проведения коммуникаций ..231
§ 1. Право соседей на необходимую дорогу для прохода  
и проезда. Соотношение с сервитутами ....................... 231
§ 2. Право соседей на использование воздушного  
пространства  ................................................................. 257

Глава 8. Гражданско-правовая защита прав и законных интере- 
                сов собственников и иных владельцев соседних земель- 
                ных участков ...............................................................266
§ 1. Общая характеристика способов защиты соседского  
права. Воздействие с соседних земельных участков  
как основание для защиты прав и законных интересов  
соседей  ........................................................................... 266
§ 2. Защита прав и законных интересов собственников  
земельных участков от негативного воздействия со  
стороны «соседа-предприятия». Состав соседского 
правонарушения ............................................................ 285

Библиографический список .......................................................296

В городе не до человека. 
Людей нет, есть функции: почтальон, 
продавец, сосед, который мешает. 
Человеком дорожишь в пустыне. 
(Из путевого репортажа. 14 мая 1935 года)
Антуан де Сент-Экзюпери

Уважаемый читатель!

Книга, которую Вы сейчас держите в руках, посвящена сравнительно-правовому анализу ограничений права собственности в 
интересах соседа (соседскому праву) в России и зарубежных странах. Тема, которая поднята в работе, чрезвычайно значима для  
отечественного правопорядка, поскольку в нашей стране десять 
лет назад начата реформа вещного права, вызвавшая серьезные 
дискуссии в юридическом сообществе.
Данное исследование является комплексным монографическим произведением, посвященным этому важнейшему вопросу. Его результаты свидетельствуют о том, что наш правопорядок 
не только в деле правового регулирования, но и в теоретическом 
учении о соседском праве далеко отстал как от континентальной 
правовой доктрины, так и доктрины общего права. В сфере регулирования соседского права в российском правопорядке можно 
обнаружить серьезный правовой пробел, поскольку разрешение 
соседского конфликта до сих пор находится главным образом 
вне частноправового поля. Львиная доля отношений по поводу использования соседних участков отдана на откуп жесткого 
публичного правового режима, начало которому было заложено 
в большей части еще в советский период, направленного на наиболее общее регулирование соседских отношений, основанного 
на методе власти и подчинения и не способное под одни и те же 
правовые формы подогнать самые разнообразные человеческие 
отношения.
Институт соседского права имеет древнее происхождение, но 
в силу своего естественного происхождения и существенного социального аспекта, заложенного в его содержании, его востребованность и в то же время проблематичность не уменьшается, 

Предисловие

переходя из столетия в столетие. В римском праве ограничения 
права собственности делились на ограничения в публичных или 
общественных интересах, а также ограничения права собственности в частных интересах. Позднее учение о публичных и частных 
ограничениях права собственности, в том числе и в интересах соседей было воспринято преобладающим числом правопорядков 
как европейских стран, так и государств общего права. 
История развития правовых режимов указывает на то, что господствующий в нашей стране последние десятилетия административный режим в сфере соседского права неприемлем в условиях развития частной собственности на земельные участки, не 
может учитывать разнообразие соседских отношений, регулирующих их обычные и моральные нормы, а также самые разные 
житейские ситуации, порождающие конфликты между соседями. 
Последние во всех цивилизованных правопорядках составляют 
предмет частноправового регулирования, ибо только оно содержит полноценный инструментарий, позволяющий использовать 
оценочные категории для справедливого разрешения соседского 
конфликта.
Особая значимость для российского правопорядка исследования института соседского права заключается в том, что сегодня 
спустя двадцать пять лет со дня принятия первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, которая, заметим, не содержит ни одной специальной нормы о соседском праве, накоплен определенный опыт практического и теоретического плана, 
относительно дальнейшего развития права собственности. 
Реформа вещного права, показавшая родственность наиболее 
принципиальных положений российского гражданского права с 
континентальным, определила дальнейший вектор развития этого института – по основательно вымощенной дороге германского права, которому уже более ста лет известны нормы соседского 
права. 
Предложения по регламентации соседского права содержатся в 
Проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений 
в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные 

Предисловие

акты Российской Федерации» (далее – Проект изменений ГК 
РФ)1, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (2009 г.)2.
Настоящая работа основана на анализе оригинальных источников немецкоязычной и англоязычной учебной и научной литературы. Проанализированы судебные решения германских судов 
последних лет в сфере соседского права, опубликованные на официальном сайте Министерства юстиции Германии3. 
Данная монография подготовлена по результатам гранта Российского фонда фундаментальных исследований (РФФИ) (проект № 17-03-00691-ОГН) и основана на ранее изданных научных 
статьях в периодической печати ее авторов, а также в нее включены материалы защищенной Ю.Д. Сюбаевой диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Монография 
выходит далеко за рамки целей и задач, которые были поставлены 
в диссертации, и дополнена новым оригинальным текстом, содержащим свежие идеи, несомненно, обогащающие науку граждан
1   См.: Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в 
части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской 
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012). URL: http://base.garant.
ru/58024599/
См. также: Проект Федерального закона № 47538-6/5 (во втором чтении) 
«О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Редакция, подготовленная Советом при 
Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию 
гражданского законодательства. Одобрен на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 6 декабря 2019 г. Проект опубликован в декабре 
2019 года на сайте Исследовательского центра частного права // URL: http://
privlaw.ru/povestka-47/ 
2   См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской 
Федерации, одобренная Советом по кодификации гражданского законодательства Российской Федерации при Президенте Российской Федерации 
7 октября 2009 года // Концепция развития гражданского законодательства 
Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.
3   URL: http://www.rechtsprechung-im-nternet.de/jportal/portal/t/pbk/page/
bsjrsprod.psml/js_peid/Suchportlet1/media-type/html;jsessionid=889B8C95639
EEFE48250706C16A2BCB2.jp28? (дата обращения: 10.12.2019).

Предисловие

ского права в сфере исследования ограничений права собственности в интересах соседей (соседского права). 
И.А. Емелькина является автором § 1 гл. 1, § 5 гл. 1, § 1-3 гл. 2, 
§ 1-2 гл. 3 (совместно с Ю.Д. Сюбаевой), § 3 гл. 4 (совместно с 
Ю.Д. Сюбаевой), § 1 гл. 5 (совместно с Ю.Д. Сюбаевой), § 3 гл. 5, 
§ 1-2 гл. 7. 
Ю.Д. Сюбаева является автором § 2 гл. 1, § 3–4 гл. 1, § 6 гл. 1, 
§ 4-5 гл. 2,  § 1-2 гл. 3 (совместно с И.А. Емелькиной), § 1-2 гл. 4, 
§ 3 гл. 4 (совместно с И.А. Емелькиной), § 1 гл. 5 (совместно с 
И.А. Емелькиной), § 2 гл. 5, § 1-4 гл. 6, § 1-2 гл. 8. 

ГЛАВА 1. 
ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ 
КОНСТРУКЦИИ СОСЕДСКОГО ПРАВА  
В ПРОЦЕССЕ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 
О СОБСТВЕННОСТИ В РАЗЛИЧНЫХ 
ПРАВОПОРЯДКАХ

§ 1. Почему исследование соседского права все еще 
так актуально?

Отношения «соседской собственности» являются естественной частью жизни любого цивилизованного общества, основанного на признании, с одной стороны – абсолютного права частной 
собственности, а с другой – установлении принципов уважения 
прав и интересов других лиц, добросовестности осуществления 
гражданских прав. Поиск компромисса между реализацией свободы права собственности и одновременного его ограничения в 
интересах других лиц, в том числе и владельцев соседних участков 
составлял предмет изучения многих поколений исследователейправоведов. Этот вопрос остается актуальным для большинства 
государств и сегодня. Российский правопорядок не является исключением. Ограничения права собственности в интересах соседа, получившее название «соседского права» (Nachbarrecht – нем., 
«Neighbors Law» or «Law of Neighbors» – англ.)4 в настоящее время 

4   В дальнейшем в данной работе термин «соседское право» употребляется как синоним правовой категории «ограничения права собственности в интересах соседа». Подобное отождествление принято в правопорядках континентального и общего права, использовалось в русском дореволюционном праве. 
В ФРГ, Австрии, Швейцарии соседское право обозначается как Nachbarrecht 
(Nachbar – сосед, recht – право). См.: Немецко-русский юридический словарь 
/ Под ред. П.И. Гришаева и М. Беньямина. М.: РУССО, 2003. С. 307. На английском языке – Law of neighbors (соседское право). В русском дореволюционном 
праве термин «соседское право» употреблялся Г.Ф. Шершеневичем, Е.В. Васьковским, В.И. Синайским. См.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 284; Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: 
Статут, 2002. С. 213; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 
М.: Статут, 2005. С. 294. В современном российском праве термин «соседское 

§ 1. Почему исследование соседского права все еще так  
актуально?

известны преобладающему большинству развитых зарубежных 
правопорядков5. Страны континентального права отводят соседскому праву важное место в системе частного права и включают 
его в специальные разделы гражданских кодексов либо в специальные законы6. Тенденция на выделение самостоятельной систе
право» является весьма распространенным. См., напр.: Живов А.А. О соседском праве и предиальных сервитутах // Актуальные вопросы истории и теории 
государства и права. 2012. № 2. С. 21‒23; Воронова О.Н. Соседские права в 
гражданском праве // Семейное и жилищное право. 2016. № 2. С. 27‒30; Нефедов Л.В. Понятие «соседское право» в советском земельном законодательстве 
// История государства и права. 2015. № 5. С. 47-52 и т.д
5   См. подробнее об этом: Сюбаева Ю.Д. Гражданско-правовое регулирование ограничений права собственности на земельный участок в интересах 
соседей (соседского права): дис. … канд. юрид. наук. М., 2018.
6   См.: Deutsches Bürgerliches Gezetzbuch (далее – BGB) (Германское 
гражданское уложение 1896 г.). URL: https://ru.wikisource.org/wiki/Германское_гражданское_уложение; Schweizerisches Zivilgesetzbuch (далее – ZGB) 
(Швейцарский гражданский кодекс 1907 г.). URL: https://www.admin.ch/opc/de/
classified-compilation/19070042/201601010000/210.pdf; Österreich Allgemeines 
Bürgerliches Gezetzbuch (ABGB) (Австрийское общее гражданское уложение 
1811 г.). URL: http://www.ris.bka.gv.at; Civil Code of Quebec (Гражданский кодекс 
Квебек). URL: http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/showdoc/cs/CCQ-1991; Bürgerijk 
Wetboek (Гражданский кодекс Нидерландов, кн.3, 5, 6, введенные в действие с 
1 янв. 1992 г.). URL: http://www.dutchcivillaw.com/ civilcodebook055.htm; Código 
Civil (aprobado por Real Decreto de 24 de julio de 1889) (Гражданский кодекс 
Испании). URL: http://www.wipo.int/wipolex/ru/text.jsp?file_id=221322; Codice 
civile Italiano (Гражданский кодекс Италии) URL: http://www.gazzettaufficiale.it/
dettaglio/codici/codiceCivile; Code civil des Français (Code Napoléon) (Французский Гражданский кодекс 1804 г.) URL: http://www.legifrance.gouf.fr; Občanský 
zákoník (Гражданский кодекс Чехии 1964 г.). URL: http://obcanskyzakonik.justice.
cz/images/pdf/novy-obcansky-zakonik-rj.pdf; Закон за собствеността (Закон 
«О собственности» Болгарии). URL: http://my-dom.bg/ru/zakony/159-zakon-osobstvennosti-v-bolgarii-2; Гражданский кодекс Грузии от 26 июня 1997 г.. См.: 
Гражданский кодекс Грузии / Науч. ред. З.Г. Биквава. Пер. с грузин. СПб., 2002.
В Германии существует регулирование соседских отношений не только 
на федеральном уровне, но и в землях федерации. В частности, приняты законы о соседском праве в следующих землях: Бранденбург, Гессен, Нижняя 
Саксония, Северный Рейн Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксония, 
Саксония-Ангальт, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия. См.: Закон о соседском 
праве в Берлине – NachbG Bln; Закон о соседском праве в Гессене – Hessisches 
Nachbarrechtsgesetz; Закон о соседском праве в Баварии регулируется 7-м отделом AGBGB – Siebter Abschnitt des AGBGB; Закон о соседском праве Северной Вестфалии – Nachbarrecht Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen. Подробнее об этом: Bayer/Lindner, Bayerisches Nachbarrecht, 1986; Meisner/Ring, 
Nachbarrecht in Bayern, 7. Aufl., 1986. URL: https://www.nachbarrecht.com/pdf/
hessisches-nachbarrechtsgesetz.html#abschnitt_1_8211_nachbarwand