Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений

УПРАВЛЕНИЕ 
ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ 
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Н.Я. КУЗИН
В.Н. МИЩЕНКО
С.А. МИЩЕНКО

2-е издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано 
Межрегиональным учебно-методическим советом 
профессионального образования в качестве учебного пособия 
для учебных заведений, реализующих программу 
среднего профессионального образования по специальности 
08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий 
и сооружений» (протокол № 2 от 28.01.2019)

Москва
ИНФРА-М
2020

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723
 
K89

Кузин Н.Я.
K89  
Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений : учебное пособие / Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко, С.А. Мищенко. — 2-е изд., 
перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2020. — 248 с. — (Среднее профессиональное образование).

ISBN 978-5-16-015214-1
Рассматриваются нормативно-правовые, экономические и технические вопросы управления собственностью. Особое внимание уделено 
организации управления недвижимостью профессиональными управляющими в многоквартирном доме.
Для студентов учреждений среднего профессионального образования, 
обучающихся по направлению подготовки 08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений». Может быть полезно всем, кто интересуется рынком недвижимости.

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723

Р е ц е н з е н т ы:
Паршин В.А., заместитель председателя Пензенской областной торгово-промышленной палаты;
Хрусталев Б.Б., доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и инвестиции» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

ISBN 978-5-16-015214-1
© Кузин Н.Я., Мищенко В.Н., 
Мищенко С.А., 2019

ПРЕДИСЛОВИЕ

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране можно выделить реформирование рынка недвижимости. Становление российского рынка недвижимости и его 
влияние на экономику подтверждает, что недвижимость составляет 
основу национального богатства. Первоначальные инвестиции идут 
на приобретение зданий и сооружений или строительство новых объектов как базы для производства и жилья.
Первые преобразования произошли в жилищной сфере. Приватизация жилья, создание первичного и вторичного рынка недвижимости формируют положительный социальный эффект. В то же время 
отсутствие надлежащих нормативно-правовых, финансовых, управленческих механизмов работы с недвижимостью способно существенно снизить рыночный потенциал и в отдельных случаях при вести 
к нежелательным последствиям, как это произошло в жилищно-коммунальной сфере. В настоящее время развитие жилищной сферы не 
соответствует предъявляемым к ней требованиям, что создает определенную напряженность между властью и населением. Жилищно-коммунальная сфера пока остается дотационной и отрицательно влияет 
на бюджет населенных пунктов и городов, снижая и без того низкий 
уровень жизни населения. Монополизм на энергоресурсы, неэффективное управление из-за недостаточной квалификации кадров, низкое 
качество предоставляемых услуг требуют коренной перестройки всей 
структуры управления и финансирования жилой недвижимости, перевод ее в экономически прибыльные условия. Рассматривая всю многогранность и обширные возможности рыночного обращения, владения, пользования и распоряжения, необходимо создать эффективную 
систему использования жилой недвижимости на всем протяжении 
жизненного цикла ее объектов.
Новая экономическая политика предполагает работу жилищнокоммунальной сферы в бездотационном режиме. Все отношения 
между собственниками недвижимости и коммунальными предприятиями должны строиться на договорных отношениях. Основной 
курс — создание конкурентной среды в сфере жилищно-коммунальных отношений, привлечение инвестиций, снижение издержек производителей, улучшение обслуживания потребителей. Предполагает

ся переход от дотирования высокодоходных слоев населения к адресной социальной поддержке семей с низкими доходами.
Вместе с тем в последнее время из-за финансовых затруднений 
практически не уделялось внимание сохранности, ремонту и восстановлению изношенных строительных конструкций и систем инженерного обеспечения. Вопросы управления технической эксплуатацией недвижимости оказались зависимы не только от финансовых 
средств, но и от правового вакуума, который создался из-за отсутствия законодательной базы и недостатка специалистов, способных 
эксплуатировать недвижимость в новых рыночных условиях экономики.
На первый план экономической модели жилищной сферы выступает управляющая компания, которая своевременно и качественно будет предоставлять жилищные и коммунальные услуги.
В предлагаемом учебном пособии рассматриваются интересные 
и важные вопросы, связанные с грамотным управлением недвижимостью, освещаются задачи специалистов, осуществляющих техническую эксплуатацию зданий и производящих диагностику состояния строительных конструкций и всего здания. Кроме того, изложены вопросы ремонтно-восстановительных работ, в том числе работ 
по усилению конструкций для повышения их надежности и увеличения сроков службы. Предложена система управления технической 
эксплуатацией зданий.

ВВЕДЕНИЕ

Экономическая эффективность эксплуатации, работоспособность и долговечность жилых и производственных зданий связаны с 
условиями эксплуатации, которые определяются закономерностями 
физического, морального износа и старения. Долговечность зданий 
зависит не только от района строительства, состояния грунтов, величины нагрузок, назначения зданий, качества окружающей среды, 
материалов, оборудования, конструктивных решений, но и от технических условий эксплуатации.
Большинство воздействий носит случайный характер, поэтому 
изучение причин получения отказов и износа позволит предупредить 
разрушения, аварии, а значит, и крупные ремонтные расходы.
В задачи службы технической эксплуатации входит не только 
сохранение здания во время эксплуатации, но и создание комфортных условий проживания в жилых зданиях, а также обеспечение 
условий для осуществления технологических процессов в производственных зданиях.
Использование здания по назначению требует постоянного контроля функционирования систем жизнеобеспечения (освещение, 
отопление, водоснабжение и т.п.) и уборки помещений. Техническое 
обслуживание предусматривает работы по санитарному содержанию, 
контролю и учету технического состояния конструкций, инженерных систем и оборудования зданий, созданию нормальных условий 
их функционирования. Указанные меры не влияют непосредственно 
на техническое состояние конструкций, но их невыполнение может 
привести к изменению свойств материалов конструкций, созданию 
условий для развития коррозии, что приводит в дальнейшем к отказу инженерных систем.
Эффективная эксплуатация зданий предполагает проведение современной диагностики его состояния, установление повреждений 
и причин их появления. Однако выявление причин повреждений — 
это только начальный этап работы. Еще важнее — своевременно устранить повреждения и причины их возникновения.

1

 УПРАВЛЕНИЕ 
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1.  
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

Управление недвижимостью — комплекс операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание зданий в рабочем 
состоянии, руководство рабочим персоналом, создание условий для 
арендаторов, определение условий для сдачи в аренду помещений, 
сбор арендной платы) в целях эффективного использования недвижимости в интересах собственника [3, 4].
Этот вид предпринимательской деятельности связан с операциями по инвестициям, строительству, риэлтерской деятельностью, 
подготовкой и реализацией залоговых и обменных документов (см. 
прил. 1).
Под управлением недвижимостью понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу или эффективность от проводимой 
собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.
Управление — процесс осуществления функций планирования, 
организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей [3, 4, 9].
Объектом управления являются:
 
• жилые дома, комплексы, деловые центры, отдельные офисы;
 
• торговые, гостиничные комплексы;
 
• ТСЖ;
 
• корпоративная собственность;
 
• государственные, унитарные предприятия жилищного хозяйства (ГУПЖКХ);
 
• имущественные права.
Услуги в сфере управления:
 
• управление недвижимостью как объектом инвестиций;
 
• разработка бизнес-плана управления;
 
• изменение назначения и перепланировка объекта;
 
• управление эксплуатацией;
 
• поддержка всех систем жизнеобеспечения объекта управления;
 
• управление риском;
 
• обеспечение и управление службой безопасности;
 
• юридическое представление интересов собственности;
 
• сохранность, комфортность, чистота.

Управление — это эффективное руководство созданием и функционированием объекта недвижимости, осуществляемое на свой 
риск и направленное на извлечение прибыли (от своего имени или 
по поручению собственника) от реализации полномочий владения 
пользования и распоряжения.
С экономических позиций — это процесс распределения ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, строительных и иных материалов.
Процесс управления недвижимостью сложный, длительный, 
многофункциональный, связанный также с планированием и организацией работ по возведению и эксплуатации недвижимости, созданию благоприятных условий труда для рабочих и получения соответствующей прибыли. Процесс, осуществляющий функции планирования, организации, создания и контроля, необходимые для 
формулирования и достижения поставленной цели, и есть управление.
Модель управления объектом может состоять из двух систем – 
формальной и неформальной [8, 9].
Формальная система управления базируется на организационной 
структуре предприятия. Сама по себе система жесткая — ей свойственна строгость в исполнении заданий. Неформальная — это мягкая 
система, поощряющая личную инициативу, которая позволяет самореализоваться подчиненному.
Формальная система хорошо работает при возможности количественной и качественной оценки объема работ работника и регламентации его обязанностей. Неформальная система предполагает 
постоянное изменение условий и объекта управления, т.е. создается 
нестабильность, при которой и руководитель не в состоянии по времени принимать решения.
Решение — основа управления или выбор лучшего действия.
Наиболее известны три группы теорий управления: классическая 
(традиционная — теория бюрократии, авторитета и власти); бихевиористская (неоклассическая); теория системного (современного) 
подхода.
Традиционная, или классическая, теория предполагает централизованное управление, высокую степень организации и разделения 
труда, наличие четких должностных инструкций по выполнению 
своих обязанностей и включает планирование, организацию, руководство, координацию, контроль.
Бихевиористская теория предполагает кооперативную работу, при 
которой для повышения мотивации труда необходимы как психологические, так и материальные стимулы. Для повышения производительности труда руководители пытались повысить заинтересованность работников (в Японии — участие в руководстве фирмы 

и пожизненный наем, в России — бригадный подряд с системой коэффициентов трудового участия).
Основой теории системного (современного) подхода является заинтересованность работников фирмы в своей работе, без чего фирма 
не может функционировать в быстроменяющейся обстановке и следовать в русле научно-технического прогресса. Эта система рассматривает организацию как «живой организм» в течение всего жизненного цикла фирмы. 
Организация должна совмещать классические и неоклассические 
формы правления. Финансовая устойчивость предприятия требует 
гибкого управления, заинтересованного, добросовестного отношение к своим обязанностям всех сотрудников фирмы.
Различают следующие организационные структуры управления: 
дивизионную; программно-целевую; единого строительного бизнеса.
Дивизионная структура определяется отдельными направлениями деятельности или управлением отделениями (единицами). Каждое отделение имеет полную самостоятельность. Оно вступает в договорные отношения, получает прибыль, осуществляет финансирование должностных лиц в установленных пределах по согласованию 
с руководством компании. Совершенно самостоятельная фирма, работающая в системе большой компании, направляет свои действия 
на единые стратегические цели.
Все чаще используется новое явление в теории и практике управления — контроллинг (контролировать, управлять), который ставит 
основной целью предприятия оптимизацию финансовой деятельно сти 
с целью получения наибольшей прибыли и увеличения стоимости 
предприятия как бизнеса или капитала. При этом необходима стратегическая постановка задачи с программно-целевым ее решением.
Стратегический подход (вместо должностного) требует от предприятия учета существующих условий, прогноза изменений, подготовки к возможным как отрицательным, так и положительным явлениям.
Стратегическое планирование требует создания хозяйственных 
специальных центров. Планы их не всегда совпадают с целями и задачами фирм, работающих в этой компании. Однако следование в одном 
направлении в конечном итоге приводит компании к успеху. Самостоятельность, независимость, максимальная прибыль, уважительное 
отношение к партнерам и конкурентам, учет интересов не только фирмы, но и компании требуют соблюдения следующих 10 принципов 
управления:
1) сильная вера в индивидуализм (уважение личности);
2) не существует изолированной схемы поведения, любое действие вызывает цепь поведенческих реакций;
3) единый статус всех работников;

4) приглашение специалистов высочайшего класса;
5) продолжительное обучение работников, особенно высших 
управляющих;
6) делегирование максимально возможной ответственности на 
самые низкие уровни управления;
7) некоторые ограничения деятельности линейных управляющих;
8) поощрение разногласий;
9) развитие горизонтальных связей;
10) личное стимулирование рабочих.
Для управления городской недвижимостью наиболее эффективна комплексная структура, при которой для решения общих задач 
применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения специальных работ приглашаются специализированные организации.
Управление — это процесс принятия и реализации стратегических и тактических решений с заданной целью и с учетом внешней 
среды и потенциальных возможностей системы. Основными видами 
управления являются: стратегический, персональный, финансовый, 
производственный менеджмент или административное управление 
[4, 10].

1.2. 
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

Стратегическое управление сосредоточивает свое внимание 
на приоритетных направлениях финансово-хозяйственной 
деятельно сти с учетом факторов внешней среды и имеющихся ресурсов. В процессе стратегического управления изучается потребительский спрос, определяются общие цели и формируется ответ на вопросы: что, как, для кого?
Определяется сфера и вид деятельности в соответствующем секторе рынка. Разрабатывается механизм привлечения инвестиций, 
технология производства, необходимые технические средства, рынок 
сбыта, распределение доходов между сферами накопления и потребления. Приоритетные направления задаются властными структурами, но способ выделения приоритетных сфер должен иметь экономическое обоснование, поскольку базируется на стимулах.
Одной из главных задач управления является определение целей, 
ради которых существует и развивается данное предприятие, или 
определение политики фирмы или предприятия. Стратегическое 
управление тесно связано с планированием на перспективу. Например, главное в стратегии жилищно-коммунального хозяйства — это 
обеспечение функционирования и развития системы во внешней 
окружающей среде. Анализ внешних и внутренних условий необхо

дим для выявления возможных угроз существованию системы, а также для определения возможности адаптации к изменяющейся внешней или внутренней среде.
К внешней среде можно отнести деятельность государственных 
структур, направленную на создание нормативной базы. Сюда же 
входят экономические изменения макроэкономического уровня, 
потенциальное развитие технологии и методов управления, а также 
политические и социальные перемены в стране и регионе. Кроме 
того, культура управления и труда, традиции поведения, международные процессы, имеющие отношение к муниципальному уровню, — все это внешние факторы.
Стратегия внутренней системы должна базироваться на деятельности, регламентированной документами предприятия (организации) — уставом, положениями, договорами, инструкциями, — и учитывать достигнутый уровень развития, определяемый качеством 
и количеством предоставляемых услуг, разработкой новых услуг 
и продукции, эффективностью использования всех видов ресурсов, 
уровнем хозяйственной деятельности, профессионализмом работников, их компетентностью, системой повышения квалификации 
и оплаты труда, эффективностью организации труда.

1.3.  
УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ 
В ПРОЦЕССЕ ВОСПРОИЗВОДСТВА

Новое строительство направлено на воспроизводство устаревших фондов путем возведения новых зданий для жилья или промышленного производства. Возмещение физически износившихся 
фондов называют простым воспроизводством, а возмещение морально устаревших и создание новых — расширенным воспроизводством.
Перед любой организацией всегда стоит один из важнейших вопросов реализации намеченного — как осуществлять управление? 
Функции управления делятся на общие и частные. Общие функции обусловлены для всех предприятий. Частные функции определены спецификой выпускаемой продукции, местоположением, 
родом занятий. Обычно предприятия называют «хозяйствующим 
субъектом» — это экономически независимые образования (юридическое или физическое лицо), руководимые одним лицом или несколькими (советом директоров).
Компании, фирмы, предприятия недвижимости могут являться 
юридическими или физическими лицами. В отношении недвижимости они могут преследовать различные цели:
 
• получение максимальной прибыли;
 
• возмещение издержек;
 
• обеспечение экономической, политической независимости;