Защита прав и интересов миноритарных участников непубличного общества в праве России, США и Великобритании

ÌÎÑÊÂÀ 2019

И З Д А Т Е Л Ь С Т В О
С Т А Т У Т

Г.П. Галкин

ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАНИНА
ПРИ ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ
НА ЗАЛОЖЕННОЕ
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 

УДК 347.152+347.254
ББК 67.404.06+67.404.212.47

Г16

Автор книги Григорий Павлович Галкин – выпускник юридического 

факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова (2008 г.), окончил Российскую школу частного права (2014 г.), 
практикующий юрист.

Галкин, Григорий Павлович.

Г16  
Защита прав гражданина при обращении взыскания на зало
женное жилое помещение. – Москва : Статут, 2019. – 328 с.

ISBN 978-5-8354-1567-0 (в обл.)

Данная книга представляет собой исследование гражданско-правовых во
просов защиты физических лиц при обращении взыскания на заложенные ими 
по ипотечному кредиту (займу) жилые помещения.

В работе рассматриваются вопросы о правовой природе и основаниях об
ращения взыскания на заложенное имущество, роли требования о досрочном 
исполнении обеспеченного обязательства в механизме обращения взыскания 
на заложенное имущество. Основное внимание сосредоточено на системе гарантий защиты физических лиц при обращении взыскания на заложенные 
ими жилые помещения: последовательно рассматриваются условия, при которых обращение взыскания не допускается; гарантии, направленные на защиту 
от необоснованного отчуждения заложенного жилья; гарантии, призванные 
обеспечить справедливую цену реализации заложенного жилья и снижение 
долгового бремени гражданина после его реализации. Работа написана с использованием обширного материала практики судов общей юрисдикции (и арбитражных судов), зарубежных источников.

Нормативно-правовые акты, используемые в работе, приводятся по состоя
нию на 1 апреля 2019 г. 

Книга предназначена для практикующих юристов, преподавателей, аспи
рантов и студентов юридических вузов, а также для всех, кто интересуется вопросами ипотечного жилищного кредитования.

УДК 347.152+347.254

ББК 67.404.06+67.404.212.47

Электронные издания можно приобрести в интернет-магазине 

statut-digital.ru

ISBN 978-5-8354-1567-0

© Галкин Г.П., 2019

© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2019

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение .................................................................................................5

Глава 1. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение: 
понятие и основания .............................................................................11

§ 1. Правовая природа обращения взыскания на заложенное 

жилое помещение ........................................................................11

§ 2. Основания обращения взыскания на заложенное 

жилое помещение ........................................................................43

Глава 2. Условия, при которых обращение взыскания 
на заложенное жилое помещение не допускается .................................61

§ 1. Крайняя незначительность нарушения обеспеченного 

залогом обязательства и явная несоразмерность 
требований залогодержателя стоимости заложенного 
имущества ....................................................................................61

§ 2. Принадлежность предмета залога к имуществу, 

на которое не может быть обращено взыскание 
по исполнительным документам ................................................72

§ 3. Отсутствие вины должника в неисполнении 

или ненадлежащем исполнении обеспеченного 
залогом обязательства ..................................................................93

Глава 3. Гарантии защиты гражданина от необоснованного 
отчуждения заложенного жилого помещения .....................................105

§ 1. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное 

имущество и иные механизмы подтверждения 
залогодержателем возникновения оснований 
для обращения взыскания .........................................................105

§ 2. Право залогодателя прекратить обращение взыскания 

на заложенное жилое помещение исполнением 
обеспеченного обязательства или его просроченной части .....147

§ 3. Иные гарантии защиты гражданина от необоснованного 

отчуждения заложенного жилого помещения ..........................194

Оглавление

Глава 4. Гарантии, направленные на обеспечение реализации 
заложенного жилого помещения по справедливой цене 
и снижение долгового бремени заемщика после реализации 
предмета залога ..................................................................................242

§ 1. Гарантии, направленные на обеспечение реализации 

заложенного жилого помещения по справедливой цене .........242

§ 2. Гарантии, направленные на снижение долгового бремени 

заемщика после реализации заложенного жилого 
помещения .................................................................................265

Библиографический список ................................................................277

ВВЕДЕНИЕ

В условиях рыночной экономики большая роль в обеспечении 

граждан доступным и комфортным жильем отводится ипотечному 
жилищному кредиту (далее – ИЖК) как механизму, позволяющему 
преодолеть противоречие между стоимостью жилья и уровнем ежемесячного дохода гражданина.

В России развитие ИЖК за прошедшую четверть века достигло 

весомых результатов. Был принят Федеральный закон от 16 июля 
1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон 
об ипотеке)

1 и наработана практика его применения; создан и успешно 

функционирует рынок ИЖК; растут объем и количество выданных 
ипотечных жилищных кредитов, доля сделок с использованием ипотеки на рынке недвижимости

2. На фоне снижения ключевой ставки 

Центрального банка РФ жилищная ипотека в России обновляет один 
исторический рекорд за другим: в 2017 г. выдано 1 млн 92 тыс. 316 ипотечных кредитов на сумму 2 трлн 27 млрд 562 млн руб.

3, средняя ставка 

по выданным с начала 2018 г. ИЖК достигла по состоянию на 1 мая 
2018 г. рекордно низких 9,69% годовых

4.

Ипотека способна стать (и уже отчасти стала) мощным источником 

привлечения капитала в российскую экономику, развития целого ряда 
ее отраслей (строительство и связанное с ним промышленное производство, финансовый рынок), увеличения числа рабочих мест, а в 
результате – роста ВВП. Ипотечный жилищный кредит становится 
значимым механизмом поддержки экономики страны

5. 

1 Российская газета. 1998. 22 июля (№ 137).

2 Так, доля сделок с ипотекой на рынке жилья за первые 9 месяцев 2016 г. состави
ла 24,7% (см.: Итоги развития рынков ипотеки и жилищного строительства за 9 месяцев 2016 года // дом.рф/wp-content/uploads/2016/04/razv_rynkov_9m_2016.pdf (дата обращения: 17.01.2018). В Москве во II квартале 2017 г. 39% квартир на вторичном рынке 
жилья были приобретены с использованием ипотеки (по данным РБК Недвижимость. 
См.: realty.rbc.ru/news/5954ab779a7947bcf5da94b2 (дата обращения: 17.01.2018)).

3 По данным ЦБ РФ // http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=4
1&pid=ipoteka&sid=ITM_2357 (дата обращения: 05.06.2018).

4 См. там же.

5 Неслучайно поэтому внимание, которое государство уделяет ИЖК в условиях кри
зиса. Так, Постановлением Правительства РФ от 13.03.2015 № 220 были утверждены 

Введение

Тем не менее масштабы развития ИЖК в нашей стране все еще 

сравнительно невелики. Отношение объема задолженности по ИЖК 
к ВВП в 2016 г. в России составило 5,7%. Для сравнения в том же 2016 г. 
в 28 странах – членах Европейского союза это отношение составило 
в среднем 47,1%, в США – 55,4%

1. Это означает, что ИЖК в России 

обладает большим потенциалом роста. Но с развитием ИЖК расти 
будет и значение связанных с ним проблем.

Уместно вспомнить мысль, высказанную английской Комиссией 

по совершенствованию законодательства в докладе 1986 г. в связи 
с распространением залога принадлежащих гражданам жилых помещений: «…Огромное количество существующих в настоящее время залогов недвижимости в любой момент многократно увеличивает значение 
каждого дефекта в праве. Любая неудовлетворительная особенность 
залогового законодательства теперь затрагивает интересы множества 
людей, даже если она находит применение в очень небольшом количестве дел»

2.

Ипотека как механизм решения жилищной проблемы в отличие 

от распределения жилья государством в административном порядке 
основана на праве залогового кредитора в случае нарушения основного 
обязательства обратить взыскание на заложенное имущество в целях 
удовлетворения обеспеченных залогом требований. От эффективности 
процедуры обращения взыскания на заложенное имущество зависит эффективность залога в целом, а от нее, в свою очередь, зависят 
условия кредита для заемщиков. В 2016 г. в России судами первой 
инстанции вынесено более 12 тыс. решений об обращении взыскания 

«Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным 
организациям и открытому акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» // www.pravo.gov.ru 16.03.2015. 
Государственная программа субсидирования процентных ставок по ИЖК на покупку жилья в новостройках успешно поддержала рынок ИЖК, что, в свою очередь, обеспечило поддержку рынку первичного жилья, строительному и банковскому секторам. 
См.: Рынок жилья и ипотечного кредитования: итоги 9 месяцев 2015 года // Аналитический центр АО АИЖК. Ежеквартальный отчет, декабрь 2015. С. 15–17 // www.ahml.
ru; Круглый стол «Ипотека в России» (28 октября 2015 г. и 26 октября 2016 г.) // http://
raexpert.ru/project/ipoteka

1 Hypostat 2017: A review of Europe’s mortgage and housing markets. European Mort
gage Federation, September 2017. P. 105 // https://hypo.org/app/uploads/sites/3/2017/09/
HYPOSTAT-2017.pdf

2 Land Mortgages. Law Commission. Working paper N 99. London, Her Majesty’s sta
tionary office, 1986. P. 2–3 // https://s3-eu-west-2.amazonaws.com/lawcom-prod-storage11jsxou24uy7q/uploads/2016/08/No.099-Land-of-Mortgages.pdf

Введение

на заложенные гражданами жилые помещения

1. Обращение взыскания 

является основанием для принудительного выселения гражданина 
и членов его семьи из жилого помещения, в том числе являющегося 
для них единственным. Ясна поэтому социальная значимость вопросов, связанных с обращением взыскания на заложенные гражданами 
жилые помещения. Особую остроту они приобретают в периоды экономических кризисов, когда возникает угроза массового обращения 
взыскания на заложенное жилье.

Успешному преодолению последствий экономического кризиса 

2008–2010 гг. на российском рынке ИЖК способствовали меры поддержки ипотечных заемщиков, предпринятые Агентством ипотечного 
жилищного кредитования (АИЖК)

2. Этот опыт позволил изменить 

взгляд на проблему просроченной задолженности: кредиторы осознают, что реструктуризация задолженности в ряде случаев выгоднее обращения взыскания и все более активно применяют ее. В июле 2010 г. 
Правительством РФ была утверждена Стратегия развития ипотечного 
жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия 2030)

3. В ней обращалось внимание на необходимость 

постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, в целях снижения 
социальной напряженности.

На смену Стратегии 2030 в ноябре 2014 г. Правительством РФ была 

утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования 
в РФ до 2020 г. (далее – Стратегия 2020)

4, в которой вновь указывалось 

на необходимость совершенствования нормативной правовой и испол
1 Такой вывод сделан на основе сплошного анализа более трехсот решений судов 

общей юрисдикции из выборки, сформированной в СПС «КонсультантПлюс» за 2016 г. 
по соответствующим ключевым словам. В действительности число принудительно изъятых у граждан заложенных жилых помещений, вероятно, существенно больше, поскольку приведенная приблизительная величина не учитывает судебные решения, которые по тем или иным причинам не попали в СПС «КонсультантПлюс» или оказались 
не охвачены использованными автором критериями поиска; случаи принудительного 
изъятия жилых помещений на основании актов арбитражных судов (в рамках процедур 
банкротства физических лиц), решений третейских судов.

2 С марта 2018 г. АО «Дом РФ».

3 Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р (ред. от 26.03.2014) 

«Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»// Собрание законодательства РФ (далее – СЗ РФ). 2010. 
№ 3. Ст. 4118.

4 Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 № 2242-р «Об утверждении 

Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 
до 2020 года» // СЗ РФ. 2014. № 47. Ст. 6575. 

Введение

нительной систем защиты прав кредиторов и заемщиков, содействия 
формированию и развитию механизмов реструктуризации долгов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

За последние годы были предприняты масштабные шаги по рефор
мированию законодательства о залоге

1, принят Федеральный закон 

от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» 
(далее – Закон о потребительском кредите)

2, введены в действия по
ложения Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закона о банкротстве)

3 о про
цедурах, применяемых в делах о банкротстве физических лиц. Между 
тем вопросы, связанные с обращением взыскания на заложенные 
гражданами жилые помещения, пока так и не получили системного 
решения на законодательном уровне. Регулирование ряда ключевых 
для процедуры обращения взыскания на заложенное гражданином 
жилое помещение институтов – права залогодержателя требовать 
досрочного исполнения обеспеченного обязательства; условий, при 
которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается; права залогодателя прекратить обращение взыскания на заложенное имущество исполнением обеспеченного обязательства или 
его просроченной части; отсрочки реализации заложенного имущества 
и др. – не учитывает особенности ипотечного жилищного кредита: 
его потребительский и долгосрочный характер, соотношение размера 
ИЖК и ежемесячного дохода заемщика, основные причины просрочек 
по ИЖК и др. Бурное развитие ипотечного жилищного кредита за по
Постановлением Правительства РФ от 26.06.2017 № 746 Распоряжение Прави
тельства РФ № 2242-р признано утратившим силу в целях исключения дублирования мероприятий Стратегии 2020 с приоритетным проектом «Ипотека и арендное 
жилье» (паспорт проекта утв. Президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам, протокол от 19.10.2016 № 8 // 
СПС «КонсультантПлюс»). См. справку от 28.06.2017 «О документах в сфере ипотечного жилищного кредитования» на сайте Правительства РФ: http://government.
ru/docs/28229. Однако это не означает отказа от изложенных в Стратегии 2020 идей: 
в паспорте указанного приоритетного проекта не рассматриваются вопросы защиты прав кредиторов и заемщиков и содержится лишь общее положение о том, что 
к 30 августа 2020 г. предполагается внедрить «лучшие мировые практики в области 
ипотечного кредитования».

1 Принято несколько законов, направленных на совершенствование процедуры об
ращения взыскания на заложенное имущество; в рамках реформы Гражданского кодекса Российской Федерации изложен в новой редакции § 3 гл. 23 ГК РФ.

2 Российская газета. 2013. 23 дек. (№ 289).

3 Российская газета. 2002. 2 нояб. (№ 209–210).

Введение

следние 15 лет привело к тому, что это давно уже не частный случай, 
а доминирующий по социально-экономическому значению вид обеспеченного залогом кредита. 

Существующие сегодня гражданско-правовые механизмы защиты 

прав залогодателя не гарантируют, что в случае временной утраты возможности платить по кредиту по не зависящим от него причинам добросовестный (и готовый продолжать обслуживать кредит) гражданин 
сможет предотвратить обращение взыскания на заложенное им жилое 
помещение. Нельзя, чтобы обращение взыскания на заложенное 
жилье было основным способом решения проблемы просроченной 
задолженности, оно должно выступать крайней мерой, применяемой 
лишь в случаях, когда заемщик не в состоянии в долгосрочной перспективе обслуживать взятый им ипотечный жилищный кредит. Достигаться такое положение вещей должно не за счет неоправданного 
ущемления интересов залогодержателя, а на основе справедливого 
и эффективного баланса интересов кредиторов и заемщиков.

Если же обращение взыскания на заложенное жилое помещение 

неизбежно, необходимо обеспечить (гражданско-правовыми средствами) получение справедливой цены при реализации предмета залога (чтобы сохранить гражданину возможно больший объем средств 
на решение жилищной проблемы). Внимания заслуживают и правовые 
вопросы снижения долгового бремени тех заемщиков, задолженность 
которых не удается погасить из выручки от реализации заложенных 
жилых помещений.

До сих пор речь шла об ипотечном жилищном кредите, т.е. кредите, 

который предоставляется для приобретения жилья или иного улучшения жилищных условий. Между тем в тени ипотечного жилищного кредита стремительно растет нецелевой потребительский кредит под залог 
принадлежащего гражданам жилья. В правительственных стратегиях 
развития ипотечного кредитования, статистике Центрального банка РФ и АИЖК о нем нет ни слова. Если ИЖК направлен на решение 
жилищной проблемы, нецелевой потребительский кредит под залог 
жилья, наоборот, порождает ее: при обращении взыскания на жилое 
помещение, заложенное по ИЖК, гражданин фактически лишается 
тех средств, которые он вложил в приобретение нового жилья; если же 
взыскание обращается по нецелевому потребительскому ипотечному 
кредиту, гражданин лишается жилища, которое было приобретено 
отнюдь не на кредитные средства. Поэтому оставлять без внимания 
нецелевой потребительский кредит под залог принадлежащего гражданам жилья недопустимо. 

Введение

Судебная практика обращения взыскания на принадлежащие граж
данам заложенные жилые помещения пока далека от единообразия. 
Ее анализ свидетельствует, что социальная ответственность ипотечных 
кредиторов остается недостаточной, а имеющиеся инструменты, позволяющие, соблюдая баланс интересов кредиторов и заемщиков, избежать 
обращения взыскания на заложенное жилье, несовершенны.

Изложенное позволяет думать, что проблемы, исследуемые в на
стоящей книге, имеют большое общественное значение. 

Глава 1

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ 

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПОНЯТИЕ И ОСНОВАНИЯ

§ 1. Правовая природа обращения взыскания 

на заложенное жилое помещение

С момента возникновения соответствующих оснований залого
держатель получает право обратить взыскание на заложенное имущество. Категория «обращение взыскания на заложенное имущество» 
употребляется в российском законодательстве (как в материальном, так и в процессуальном), используется в отечественной судебной практике и науке гражданского права. Исследуемые в данной 
работе проблемы потребуют вновь и вновь использовать термин 
«обращение взыскания на заложенное жилое помещение». Между 
тем материальное гражданское законодательство не раскрывает 
значение родовой по отношению к этому термину категории «обращение взыскания на заложенное имущество», в отечественной 
судебной практике и науке гражданского права также не сложилось 
ее единого понимания

1. Отсутствие ясности по поводу содержания 

данной категории способно породить и ряд практических проблем 
при удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного жилого помещения, в частности: от правильного определения 
временны́х границ обращения взыскания может зависеть решение 
вопросов о предоставлении залогодателю гарантий в связи с обращением взыскания, о размере расходов, связанных с обращением 
взыскания, подлежащих погашению за счет выручки от реализации 
предмета залога; отсутствие четкого разграничения материи и процесса при обращении взыскания на заложенное имущество создает 
трудности при применении правил о действии законодательства 
во времени (которые в гражданском материальном и процессуаль
1 Вопрос об уяснении смысла категории «обращение взыскания на заложенное иму
щество» в той или иной мере затрагивался в ряде работ по гражданскому праву. Недавно он стал предметом подробного анализа в диссертации В.А. Мочаловой. См.: Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. С. 39–62.

Глава 1. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение

ном законодательстве различны)

1 и др. Изложенным определяется 

необходимость уяснить смысл и содержание категории «обращение 
взыскания на заложенное имущество», ее соотношение со смежными 
правовыми категориями.

Термин «обращение взыскания на заложенное имущество» ис
пользуется в ГК РФ, Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ 
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), некоторых других актах гражданского законодательства, однако значение 
данной категории в них не раскрывается и употребляется она не всегда 
последовательно

2.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъ
ятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда 
по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение 
взыскания на имущество по обязательствам. Согласно ст. 237 ГК РФ 
изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если 
иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или 
договором. Право собственности на имущество, на которое обращается 
взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения 
права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. 

Термин «обращение взыскания» употребляется еще в целом ряде 

норм ГК РФ, включая положения об обращении взыскания на заложенное имущество, закрепленные в § 3 гл. 23

3. Их анализ позволяет 

прийти к выводу, что нормы ст. 235, 237 хотя и не относятся к Общей 

1 Актуальность этой проблеме придают многочисленные изменения, вносимые 

в последние годы в законодательство о залоге и далеко не всегда содержащие специальные правила о действии соответствующих правовых норм во времени, а также необходимость решения вопросов о праве, применимом к отношениям, которые в момент 
своего возникновения регулировались законодательством Украины, в связи с вхождением Республики Крым и г. Севастополя в состав России.

2 Так, например, согласно п. 3 ст. 350.1 ГК РФ «суд может прекратить по требо
ванию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке 
и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов (статья 350)». Между тем п. 8 ст. 349 ГК РФ предусматривает обязанность залогодержателя или нотариуса, который производит обращение 
взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

3 Помимо § 3 гл. 23 и уже упомянутых ст. 235, 237 данный термин употребляется 

в ст. 24, п. 4, 7 ст. 63, п. 1 ст. 76, ст. 80, п. 4 ст. 86.1, п. 5 ст. 106.5, п. 5, 6 ст. 123.22, п. 2 
ст. 123.28, абзаце втором п. 1 ст. 126, п. 3 ст. 133, подп. 2 п. 8 ст. 146, п. 5 ст. 149.2, п. 3