Жилищное право


                1ИЩК@Е






УЧЕБНИК

ИЗДАНИЕ

Жилищное право


Под редакцией
заслуженного юриста Российской Федерации, доктора юридических наук, профессора Р.А. Курбанова, кандидата юридических наук, профессора П.В. Алексия, заслуженного юриста Российской Федерации, доктора юридических наук, профессора В.Н. Ткачева

Одиннадцатое издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано Министерством образования и науки Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Юриспруденция»
Рекомендовано Учебно-методическим центром
«Профессиональный учебник» в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Юриспруденция» и научной специальности 12.00.03 «Гражданское право;
предпринимательское право; семейное право;
международное частное право»

Рекомендовано Научно-исследовательским институтом образования и науки в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Юриспруденция» и научной специальности 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право»



юнити
UNITY
Москва • 2017

УДК 349.444(47)(075.8)
ББК 67.404.212.47(2Рос)я73
     Ж72





Главный редактор издательства Н.Д. Эриашвили, кандидат юридических наук, доктор экономических наук, профессор, лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники




         Жилищное право: учебник для студентов вузов, обуча-Ж72 ющихся по направлению подготовки «Юриспруденция» / под ред. Р.А. Курбанова, П.В. Алексия, В.Н. Ткачева. — 11-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 615 с.

         ISBN 978-5-238-02988-7
         Агентство CIP РГБ

         Раскрыты правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов, товариществ собственников жилья, управления многоквартирными домами, особенности ипотеки. Рассмотрены вопросы обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны, молодых семей, военнослужащих, а также способы, основания и порядок судебной защиты жилищных прав.
         Особое внимание уделено вопросу предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Дана общая характеристика деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства и Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
         Для студентов, аспирантов (адъюнктов) и преподавателей юридических вузов и факультетов, юристов-практиков, а также для всех интересующихся вопросами жилищных правоотношений.


ББК 67.404.212.47(2Рос)я73

ISBN 978-5-238-02988-7

© ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ-ДАНА, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009,
   2009, 2010, 2012, 2014, 2017
Принадлежит исключительное право на использование и распространение издания (Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ). Воспроизведение всей книги или любой ее части любыми средствами или в какой-либо форме запрещается без письменного разрешения издательства.

От авторов






   Основой проводимой в Российской Федерации жилищной реформы является плавный, поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника жилищного фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Появилась острая необходимость поиска новых подходов к решению ряда проблем в целях ускорения жилищной реформы и повышения ее социальной направленности, расширения возможностей граждан по распоряжению жильем.
   В настоящее время наблюдается позитивная тенденция к некоторому повышению ответственности государства перед населением в области жилищно-коммунального хозяйства и, с другой стороны, усилению государственного контроля за надлежащим исполнением своих обязательств в этой сфере субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и коммерческими организациями, действующими на рынке жилищно-коммунальных услуг. Налицо стремление государства стимулировать и поощрять проявление гражданами хозяйского отношения к своему жилью, осознание ими своей ответственности за его надлежащее состояние и сохранность.
   Подводя промежуточные итоги текущего этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, нужно отметить, что этот процесс носит длительный, комплексный, крупномасштабный характер и затрагивает все сферы жизни государства и общества: экономическую, правовую, социально-политическую, экологическую, демографическую и др.
   Жилищная реформа и формирование рынка жилья являются основными факторами перехода к новым социально-экономическим условиям, и от их осуществления во многом зависят развитие государства, повышение уровня жизни каждого человека.
   Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище (ст. 40). Надлежащее жилище является составной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. При помощи жилища мы удовлетворяем свои ежедневные потребности, используя его как место отдыха, научной, творческой и иной деятельности. Потребность в

жилье возникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни, носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
   В связи с этим учебный курс «Жилищное право» предусматривает изучение основных жилищно-правовых институтов во взаимодействии между собой и с нормами гражданского, административного, финансового, земельного и прочих отраслей права.
   В настоящем издании учебника широко используются положения и выводы, содержащиеся в работах представителей науки гражданского, жилищного, других отраслей права, общей теории права. Учебник подготовлен в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и ее субъектов с учетом изменений и дополнений по состоянию на первый квартал 2017 г.
   Одной из особенностей учебника является широкое использование его авторами метода проблемного обучения и, как следствие, его направленность на решение теоретических и практических проблем в сфере жилищных правоотношений.
   В каждой главе учебника приводится материал по судебной защите жилищных прав. При этом используется новый подход к изложению материала, в соответствии с которым способы защиты жилищных прав рассматриваются в связи с процессуальными правами. Дается классификация исков как процессуальных средств реализации способов защиты жилищных прав, рассматриваются процессуальные условия их судебной защиты с учетом особенностей жилищных правоотношений.
   В учебнике последовательно изложены такие темы, как понятие и система жилищного права, объекты жилищных прав, жилищные правоотношения, их возникновение, изменение, прекращение. Раскрываются правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов, товариществ собственников жилья, управления многоквартирными домами, рассматриваются вопросы переустройства и перепланирования жилых помещений, оплаты коммунальных услуг. Приводятся примеры из судебной практики судов общей юрисдикции, позиция Конституционного Суда Российской Федерации, а также разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
   Кроме того, подробно рассмотрены такие вопросы жилищного права, которым, несмотря на их актуальность, в учебной литературе ранее вообще не уделялось внимания либо они были освещены недостаточно.
   В частности, в главе 3 рассматриваются государственные меры по содействию развитию жилищного строительства в России, дается

общая характеристика деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Глава 9 посвящена ипотеке жилой недвижимости. В ней рассматриваются такие актуальные аспекты данной темы, как особенности ипотеки для военнослужащих и особенности установления порядка предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья. В главе 18 дается общая характеристика деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В главе 19 рассматриваются вопросы жилищного страхования, при этом используются новейшие статистические данные и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, включая те, которыми устанавливаются стоимостные параметры для целей жилищного страхования.
   Особое внимание в учебнике уделяется защите жилищных прав, в том числе прав граждан — участников долевого строительства жилых домов.
   Авторский коллектив выражает надежду, что новое издание учебника, переработанное и дополненное в соответствии с последними изменениями в российском законодательстве, будет полезным как для студентов и аспирантов (адъюнктов), так и для преподавателей юридических вузов и факультетов, юристов-практиков, а также всех интересующихся вопросами жилищных правоотношений.





Коллектив авторов:

     Н.Д. Эриашвили, А.И. Комзолов, Р.А. Курбанов, А.Н. Кузбагаров, Ю.Т. Ахвледиани, Р.М. Ахмедов, ЛВ. Щербачева, И.В. Джабуа, П.Н. Коршунов, И.В. Рыжих, О.Н. Лебединец, П.В. Алексий, Ж.Ю. Юзефович, А.В. Асташкина, В.Н. Ткачев, Т.С. Угрин, О.А. Пешкова, Х.В. Идрисов

Глава


        Понятие жилищного права



    1.1. Система жилищного права

   Одна из основных исходных и неотъемлемых потребностей человека — потребность в жилище. Жилищная проблема — одна из самых важных и трудноразрешимых в нашем обществе. Для ее решения власти во все времена предпринимали отдельные шаги и создавали целые государственные программы. Демократическая Россия приняла большое количество нормативных актов, казалось бы, полностью и всесторонне регулирующих данные отношения. Однако и по сей день, проблема остается не до конца решенной. Высокий уровень инфляции, «заморозка» большого количества объектов начатого строительства, «обманутые дольщики», обветшание старого жилищного фонда, высокая стоимость жилья и коммунальных услуг приводят к тому, что большая часть населения проживает в

Конституция Российской Федерации
Статья 40
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

условиях, которые трудно назвать удовлетворительными.
   Конституция РФ в ст. 40 закрепила право каждого человека на жилище. Для регулирования правоотношений в данной сфере жизнедеятельности в законодательстве любой страны имеется совокупность нормативных актов различного уровня, называемая жилищным правом.
   Понятие жилищное право употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищ-

ное право в широком смысле — это институт права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредст

Понятие жилищного права

7

венно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанных с жильем.
   В юридической науке довольно распространено мнение о необходимости различия жилищного законодательства и жилищного права . При этом жилищное право предлагается рассматривать как структурное подразделение гражданского права, состоящее из гражданско-правовых по своей юридической природе норм, а жилищное законодательство — как комплексное правовое образование, состоящее из нормативных актов различной отраслевой принадлежности. Представляется, что необходимости в таком разграничении нет, учитывая, что нормативные акты сами по себе состоят из правовых норм, поэтому и понятия жилищное право и жилищное законодательство по своей правовой природе совпадают¹.
   •  Задачами жилищного права являются:
   •  обеспечение и защита конституционного права граждан Российской Федерации на жилище;
   •  определение жилищных прав и обязанностей граждан Российской Федерации, прав и обязанностей юридических лиц в жилищной сфере;
   •  обеспечение сохранности жилищного фонда.
   •  Таким образом, основной задачей жилищного права можно выделить регулирование жилищных отношений в целях обеспечения:
   •  права на жилище, предоставленного Конституцией РФ;
   •  надлежащего использования жилых помещений;
   •  сохранения и улучшения жилого фонда;
   •  законности и правопорядка в области жилищных отношений.
   Российское жилищное право можно рассматривать в трех аспектах:
    1) как часть правовой системы;
    2) как учебную дисциплину;
    3) как научную дисциплину.
    Среди ученых-цивилистов отсутствует единое мнение по поводу правовой природы жилищного права¹ ². Некоторые ученые не отводят ему самостоятельной роли и считают подотраслью граждан

¹ Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.

² Гражданское право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» (Н.Д. Эриашвили и др.); под ред. М.М. Рассолова, А.Н. Кузбагарова. 5-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2016.

Глава 1

ского права¹. Но более обоснованной следует признать точку зрения, согласно которой жилищное право рассматривается как самостоятельная комплексная отрасль российской правовой системы¹ ².
    Чем же определяются самостоятельное значение и признание совокупности правовых норм отраслью права? Любая отрасль права имеет собственный предмет регулирования, относительно индивидуальные методы и источники права. Жилищное право удовлетворяет всем этим характеристикам.
    Таким образом, жилищное право как отрасль права — это система правовых норм и институтов, регулирующих отношения в сфере обеспечения прав гражданина на жилье.
    Как учебная дисциплина жилищное право представляет собой систематизированную для оптимизации процесса обучения информацию (учебный материал) о жилищном праве как науке, ее основных постулатах и категориях.
    Как наука оно представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития.
    Очень важно четко понимать различия между этими тремя понятиями термина «жилищное право». Базой для них является жилищное законодательство, т.е. совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в данной сфере. Рассматривая жилищное право как отрасль права, следует объединять все эти правовые акты в систему, являющуюся подразделением более крупной системы — частного права.
    Предметом жилищного права как отрасли права являются жилищные отношения, т.е. реально существующие общественные отношения, связанные с обеспечением прав граждан на жилье. Необходимо отметить, что при переходе жилья в частную собственность (при приватизации или ином приобретении жилья) решающее значение приобретают не жилищные отношения, а отношения собственности на жилье — владение, пользование и распоряжение им. Поэтому жилье, находящееся в собственности граждан, практически полностью выводится из сферы действия жилищного права и переходит в поле регулирования гражданского права.

¹ Гражданское право России: Учебник. Ч. 1 / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 1998. С. 26; Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2002. С. 13.

² Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. С. 204.

Понятие жилищного права

9

    При рассмотрении жилищного права как отрасли права используется в основном официальное толкование правовых норм. Официальное толкование может быть нормативным (аутентичное толкование дает орган, принявший нормативный акт; легальное исходит от уполномоченного органа) и казуальным (обязательным для конкретного случая).
    Предметом науки жилищного права, как вытекает из его определения, является изучение регулирования соответствующих отношений в применении жилищного законодательства на практике, а также история и тенденции его развития.
    Основным способом толкования жилищных норм в науке является доктринальный, под которым понимается их научное толкование учеными. Наука жилищного права использует как общенаучные (диалектический, исторический), так и частнонаучные (сравнительного правоведения, системного анализа, социологических исследований и др.) методы.
    Сущностью общенаучных методов является то, что жилищное право изучается не изолированно, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде.
    В ходе анализа исторического развития и нынешнего состояния правовых норм в них выявляются пробелы и коллизии, а также разрабатываются рекомендации по их устранению и намечаются тенденции развития правовых норм. Таким образом, наука не должна останавливаться на достигнутом, взгляд в будущее — одна из ее задач.
    С помощью сравнительного правоведения происходит сопоставление российского жилищного права с жилищным правом других стран.
    При применении системного анализа происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права.
    При проведении социологического исследования используются опросы, интервьюирование, анкетирование граждан и профессиональных юристов, анализ статистических данных в целях выявления общественного мнения и недостатков правовых норм.
    Немаловажное значение для жилищного права как учебной дисциплины имеют взгляды на нормы права и концепции, разработанные в научной теории. В идеале при преподавании учебной дисциплины должны рассматриваться не только общепризнанные наукой теории, но и альтернативные концепции, что дает возможность обучающимся и анализировать мнение преподавателя и лучше понимать предмет.