Жилищное право

О.А. Егорова   Ю.Ф. Беспалов   Д.В. Гордеюк 

ЖИЛИЩНОЕ 
ПРАВО 

Учебно-практическое пособие

Ðåêîìåíäîâàíî Ó÷åáíî-ìåòîäè÷åñêèì öåíòðîì  
«Ïðîôåññèîíàëüíûé ó÷åáíèê» â êà÷åñòâå ó÷åáíîãî ïîñîáèÿ 
äëÿ ñòóäåíòîâ âûñøèõ ó÷åáíûõ çàâåäåíèé, îáó÷àþùèõñÿ  
ïî ñïåöèàëüíîñòè 030501 «Þðèñïðóäåíöèÿ» 
è íàó÷íîé ñïåöèàëüíîñòè 12.00.03 («Ãðàæäàíñêîå ïðàâî; 
ïðåäïðèíèìàòåëüñêîå ïðàâî; ñåìåéíîå ïðàâî;  
ìåæäóíàðîäíîå ÷àñòíîå ïðàâî») 

Çàêîí è ïðàâî Ìîñêâà 2017

ÓÄÊ 349.444(470+571)(075.8)(076.5) 
ÁÁÊ 67.404.212.47(2Ðîñ)ÿ73-5 
       Å30 

Ð å ö å í ç å í ò û: 
äîêòîð þðèäè÷åñêèõ íàóê, ïðîôåññîð Í.Ñ. Øåðñòíåâà 
äîêòîð þðèäè÷åñêèõ íàóê, ïðîôåññîð Å.Â. Áîãäàíîâ

Ãëàâíûé ðåäàêòîð èçäàòåëüñòâà Í.Ä. Ýðèàøâèëè, 
êàíäèäàò þðèäè÷åñêèõ íàóê, äîêòîð ýêîíîìè÷åñêèõ íàóê, ïðîôåññîð, 
ëàóðåàò ïðåìèè Ïðàâèòåëüñòâà ÐÔ â îáëàñòè íàóêè è òåõíèêè 

Åãîðîâà, Îëüãà Àëåêñàíäðîâíà. 
Å30    Æèëèùíîå ïðàâî: ó÷åá. ïîñîáèå äëÿ ñòóäåíòîâ, îáó÷àþùèõñÿ ïî ñïåöèàëüíîñòè 030501 «Þðèñïðóäåíöèÿ» / 
Î.À. Åãîðîâà, Þ.Ô. Áåñïàëîâ, Ä.Â. Ãîðäåþê. — Ì.: 
ÞÍÈÒÈ-ÄÀÍÀ: Çàêîí è ïðàâî, 
— 135 ñ. 
I. Áåñïàëîâ, Þðèé Ôåäîðîâè÷. 
II. Ãîðäåþê, Äìèòðèé Âèêòîðîâè÷.

ISBN 978-5-238-01652-8

Àãåíòñòâî CIP ÐÃÁ

Ðàññìàòðèâàþòñÿ ïðîáëåìû ïðèìåíåíèÿ ñóäàìè íîðì Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÔ î ïåðåóñòðîéñòâå è ïåðåïëàíèðîâêå æèëîãî ïîìåùåíèÿ, î âûñåëåíèè è  ïðåêðàùåíèè ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì. Ïðîâîäèòñÿ îáîáùåíèå ñóäåáíîé ïðàêòèêè ïî ðàçëè÷íûì êàòåãîðèÿì ñïîðîâ, âûòåêàþùèõ èç æèëèùíûõ ïðàâîîòíîøåíèé, â òîì ÷èñëå ñâÿçàííûõ ñ çàêëþ÷åíèåì, èçìåíåíèåì è ðàñòîðæåíèåì äîãîâîðîâ ñîöèàëüíîãî íàéìà, à 
òàêæå ñ âíåñåíèåì ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå. 
Àâòîðû — ñóäüè, ó÷åíûå, ñïåöèàëèçèðóþùèåñÿ â îáëàñòè æèëèùíîãî 
ïðàâà — ïðåäëàãàþò ðåøåíèÿ ðàçëè÷íûõ ïðîáëåì, âîçíèêàþùèõ â ñôåðå 
ïðèìåíåíèÿ æèëèùíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà. 
Äëÿ ñòóäåíòîâ è ïðåïîäàâàòåëåé þðèäè÷åñêèõ âóçîâ è ôàêóëüòåòîâ. 

ÁÁÊ 67.404.212.47(2Ðîñ)ÿ73-5 

ISBN 978-5-238-01652-8   © ÈÇÄÀÒÅËÜÑÒÂÎ ÞÍÈÒÈ-ÄÀÍÀ, 2009 
Ïðèíàäëåæèò èñêëþ÷èòåëüíîå ïðàâî íà èñïîëüçîâàíèå è ðàñïðîñòðàíåíèå èçäàíèÿ. 
Âîñïðîèçâåäåíèå âñåé êíèãè èëè ëþáîé åå ÷àñòè 
ëþáûìè ñðåäñòâàìè èëè â êàêîé-ëèáî ôîðìå, â òîì 
÷èñëå â èíòåðíåò-ñåòè, çàïðåùàåòñÿ áåç ïèñüìåííîãî 
ðàçðåøåíèÿ èçäàòåëüñòâà. 
© Îôîðìëåíèå «ÞÍÈÒÈ-ÄÀÍÀ», 2009 

2017.

От  авторов 

 
 
 
 
Æèëèùíûå ñïîðû â ñèëó îñîáîé ñîöèàëüíîé çíà÷èìîñòè æèëèùà âñåãäà ñîñòàâëÿëè îáîñîáëåííóþ êàòåãîðèþ ñïîðîâ â ñóäåáíîé ïðàêòèêå. Ïðè èõ ðàçðåøåíèè ó ñóäîâ èìåþòñÿ ñóùåñòâåííûå 
çàòðóäíåíèÿ â ïðèìåíåíèè ïðàâîâûõ íîðì.  ðåçóëüòàòå ñòàíîâëåíèÿ íîâîé ñèñòåìû ïðàâà Ðîññèè â êîíöå XX â. çàêîí, ðåãóëèðîâàâøèé æèëèùíûå ïðàâîîòíîøåíèÿ, ïåðåñòàë îòâå÷àòü óñëîâèÿì 
ñîâðåìåííîé äåéñòâèòåëüíîñòè. 
Çàêîíîäàòåëü ïîïûòàëñÿ óðåãóëèðîâàòü áûñòðî èçìåíÿþùèåñÿ 
îáùåñòâåííûå îòíîøåíèÿ â æèëèùíîé ñôåðå ïóòåì âíåñåíèÿ èçìåíåíèé â î÷åâèäíî óñòàðåâøèå ïðàâîâûå àêòû, ÷òî ïðèâåëî ê åùå 
áîëüøèì ïðîòèâîðå÷èÿì è îòñóòñòâèþ åäèíîîáðàçèÿ â ñóäåáíîé 
ïðàêòèêå. 
Ñ ââåäåíèåì ñ 1 ìàðòà 2005 ã. Æèëèùíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé 
Ôåäåðàöèè ñèòóàöèÿ íåñêîëüêî èçìåíèëàñü â ëó÷øóþ ñòîðîíó. Êîäåêñ óñòàíîâèë êëàññèôèêàöèþ æèëûõ ïîìåùåíèé è â çàâèñèìîñòè 
îò ïðèíàäëåæíîñòè æèëîãî ïîìåùåíèÿ òîé èëè èíîé êàòåãîðèè 
ïðåäóñìîòðåë îñîáîå ïðàâîâîå ðåãóëèðîâàíèå. Çàêîíîäàòåëüíîå çàêðåïëåíèå ïîëó÷èëè èíñòèòóòû ïåðåóñòðîéñòâà è ïåðåïëàíèðîâêè 
æèëîãî ïîìåùåíèÿ, ïåðåâîäà æèëîãî ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå è íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ â æèëîå, îïðåäåëåíû îñíîâàíèÿ âîçíèêíîâåíèÿ, 
èçìåíåíèÿ è ïðåêðàùåíèÿ æèëèùíûõ ïðàâîîòíîøåíèé. 
Âìåñòå ñ òåì èçìåíåíèå ïðàâîâîãî ðåãóëèðîâàíèÿ äàííîé ñôåðû 
îáùåñòâåííûõ îòíîøåíèé íåèçáåæíî ïîðîäèëî íîâûå ïðîáëåìû 
ïðàâîïðèìåíåíèÿ. Òàê, äî íàñòîÿùåãî âðåìåíè ïî çíà÷èòåëüíîìó 
êîëè÷åñòâó îòäåëüíûõ êàòåãîðèé æèëèùíûõ ñïîðîâ â ñóäåáíîé 
ïðàêòèêå íå äîñòèãíóòî åäèíîîáðàçèÿ. Ïðè ýòîì â ñóäåáíûõ àêòàõ 
âûñøåé ñóäåáíîé èíñòàíöèè — Âåðõîâíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèÿ âñòðå÷àþòñÿ ïðÿìî ïðîòèâîïîëîæíûå âûâîäû ïî îäíèì è 
òåì æå âîïðîñàì. 
Àâòîðû íàñòîÿùåé ðàáîòû — ó÷åíûå, ñóäüè, ñïåöèàëèçèðóþùèåñÿ â îáëàñòè ãðàæäàíñêîãî è æèëèùíîãî ïðàâà, ïðîâåëè ñèñòåìíûé îáùåòåîðåòè÷åñêèé è ïðàêòè÷åñêèé àíàëèç ñóäåáíîé ïðàêòèêè ïî æèëèùíûì äåëàì è ñäåëàëè ìîòèâèðîâàííûå âûâîäû êàê î 
ñëîæèâøåéñÿ ïðàêòèêå ïðèìåíåíèÿ îòäåëüíûõ ïðàâîâûõ íîðì, òàê 
è î òîì, êàêèå ïîäõîäû ñóäîâ ê òîëêîâàíèþ ïîëîæåíèé Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÔ íå ìîãóò áûòü ïðèçíàíû îáîñíîâàííûìè. 
 íàñòîÿùåé ðàáîòå àâòîðû èññëåäóþò íàèáîëåå ÷àñòî âñòðå÷àþùèåñÿ â ñóäåáíîé ïðàêòèêå ïðîáëåìû ïðèìåíåíèÿ íîðì Æè

ëèùíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè è íà îñíîâå àíàëèçà ñóäåáíûõ ïîñòàíîâëåíèé, ñîñòîÿâøèõñÿ ïî îòäåëüíûì êàòåãîðèÿì 
ñïîðîâ, ñäåëàëè ðÿä âûâîäîâ è ïðåäëîæåíèé. Îñîáîå âíèìàíèå óäåëåíî ïðîáëåìàì ðàçðåøåíèÿ æèëèùíûõ ñïîðîâ ñ ó÷àñòèåì ðåáåíêà 
êàê îñîáîãî ñóáúåêòà æèëèùíûõ ïðàâîîòíîøåíèé. 
Ïðè èçëîæåíèè ìàòåðèàëà àâòîðû èçó÷èëè ïðàêòèêó ïðèìåíåíèÿ íîðì Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÔ ñóäàìè ã. Ìîñêâû, Âëàäèìèðñêîé îáëàñòè è äðóãèõ ðåãèîíîâ ÐÔ. 
Àâòîðû íàäåþòñÿ, ÷òî ðàáîòà îêàæåòñÿ ïîëåçíîé ñóäüÿì, ðàáîòíèêàì ïðàâîîõðàíèòåëüíûõ îðãàíîâ, ôåäåðàëüíûõ îðãàíîâ âëàñòè è 
îðãàíîâ ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ, ñòóäåíòàì, àñïèðàíòàì, ïðåïîäàâàòåëÿì âûñøèõ ó÷åáíûõ çàâåäåíèé è âñåì ãðàæäàíàì, èíòåðåñóþùèìñÿ ïðîáëåìàìè ïðàâîïðèìåíåíèÿ æèëèùíî-ïðàâîâûõ íîðì. 
 
 
 

Глава 1 
 
Споры о переводе жилого помещения  
в нежилое помещение и нежилого помещения  
в жилое помещение 
 
 

1.1. Законодательные акты, регулирующие перевод 

Ïåðåâîä æèëîãî ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå ïîìåùåíèå äîëæåí îñóùåñòâëÿòüñÿ íà îñíîâàíèè íîðì Æèëèùíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Íî íàðÿäó ñ ïîëîæåíèÿìè Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÔ âîïðîñû ðåêîíñòðóêöèè îáúåêòîâ êàïèòàëüíîãî ñòðîèòåëüñòâà, à òàêæå èõ êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà, åñëè ïðè åãî ïðîâåäåíèè çàòðàãèâàþòñÿ êîíñòðóêòèâíûå è äðóãèå õàðàêòåðèñòèêè íàäåæíîñòè è áåçîïàñíîñòè òàêèõ îáúåêòîâ, ðåãóëèðóþòñÿ 
ïîëîæåíèÿìè Ãðàäîñòðîèòåëüíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, äðóãèìè íîðìàòèâíûìè ïðàâîâûìè àêòàìè. 
Àíàëèçèðóÿ ïîëîæåíèÿ íîðìàòèâíûõ ïðàâîâûõ àêòîâ â æèëèùíîé ñôåðå, ìîæíî ñäåëàòü âûâîä, ÷òî ïåðåâîä æèëîãî ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå ïîìåùåíèå è íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ â æèëîå 
ïîìåùåíèå äîïóñêàåòñÿ ñ ó÷åòîì ñîáëþäåíèÿ òðåáîâàíèé Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÔ è çàêîíîäàòåëüñòâà î ãðàäîñòðîèòåëüíîé 
äåÿòåëüíîñòè. 
Ïåðåâîä æèëîãî ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå ïîìåùåíèå íå äîïóñêàåòñÿ, åñëè äîñòóï ê ïåðåâîäèìîìó ïîìåùåíèþ íåâîçìîæåí áåç 
èñïîëüçîâàíèÿ ïîìåùåíèé, îáåñïå÷èâàþùèõ äîñòóï ê æèëûì 
ïîìåùåíèÿì, èëè îòñóòñòâóåò òåõíè÷åñêàÿ âîçìîæíîñòü îáîðóäîâàòü òàêîé äîñòóï ê äàííîìó ïîìåùåíèþ, åñëè ïåðåâîäèìîå 
ïîìåùåíèå ÿâëÿåòñÿ ÷àñòüþ æèëîãî ïîìåùåíèÿ ëèáî èñïîëüçóåòñÿ ñîáñòâåííèêîì äàííîãî ïîìåùåíèÿ èëè èíûì ãðàæäàíèíîì â êà÷åñòâå ìåñòà ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, à òàêæå åñëè 
ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà ïåðåâîäèìîå ïîìåùåíèå îáðåìåíåíî 
ïðàâàìè êàêèõ-ëèáî ëèö. 
Ïåðåâîä êâàðòèðû â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå â íåæèëîå ïîìåùåíèå äîïóñêàåòñÿ òîëüêî â òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà òàêàÿ êâàðòèðà 
ðàñïîëîæåíà íà ïåðâîì ýòàæå óêàçàííîãî äîìà èëè âûøå ïåðâîãî 
ýòàæà, íî ïîìåùåíèÿ, ðàñïîëîæåííûå íåïîñðåäñòâåííî ïîä íåþ, 
íå ÿâëÿþòñÿ æèëûìè. 

Ïåðåâîä íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ â æèëîå ïîìåùåíèå íå äîïóñêàåòñÿ, åñëè òàêîå ïîìåùåíèå íå îòâå÷àåò óñòàíîâëåííûì òðåáîâàíèÿì èëè îòñóòñòâóåò âîçìîæíîñòü îáåñïå÷èòü ñîîòâåòñòâèå 
òàêîãî ïîìåùåíèÿ óñòàíîâëåííûì òðåáîâàíèÿì ëèáî åñëè ïðàâî 
ñîáñòâåííîñòè íà òàêîå ïîìåùåíèå îáðåìåíåíî ïðàâàìè êàêèõëèáî ëèö. 
Ïåðåâîä æèëîãî ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå ïîìåùåíèå è íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ â æèëîå ïîìåùåíèå îñóùåñòâëÿåòñÿ îðãàíîì 
ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ (äàëåå — îðãàí, îñóùåñòâëÿþùèé ïåðåâîä ïîìåùåíèé). 
Äëÿ òàêîãî ïåðåâîäà ñîáñòâåííèê ñîîòâåòñòâóþùåãî ïîìåùåíèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîå èì ëèöî (äàëåå â íàñòîÿùåé ãëàâå — 
çàÿâèòåëü) â îðãàí, îñóùåñòâëÿþùèé ïåðåâîä ïîìåùåíèé, ïî 
ìåñòó íàõîæäåíèÿ ïåðåâîäèìîãî ïîìåùåíèÿ ïðåäñòàâëÿåò: 
• çàÿâëåíèå î ïåðåâîäå ïîìåùåíèÿ; 
• ïðàâîóñòàíàâëèâàþùèå äîêóìåíòû íà ïåðåâîäèìîå ïîìåùåíèå (ïîäëèííèêè èëè çàñâèäåòåëüñòâîâàííûå â íîòàðèàëüíîì ïîðÿäêå êîïèè); 
• ïëàí ïåðåâîäèìîãî ïîìåùåíèÿ ñ åãî òåõíè÷åñêèì îïèñàíèåì (â ñëó÷àå, åñëè ïåðåâîäèìîå ïîìåùåíèå ÿâëÿåòñÿ 
æèëûì, òåõíè÷åñêèé ïàñïîðò òàêîãî ïîìåùåíèÿ); 
• ïîýòàæíûé ïëàí äîìà, â êîòîðîì íàõîäèòñÿ ïåðåâîäèìîå 
ïîìåùåíèå; 
• ïîäãîòîâëåííûé è îôîðìëåííûé â óñòàíîâëåííîì ïîðÿäêå 
ïðîåêò ïåðåóñòðîéñòâà è/èëè ïåðåïëàíèðîâêè ïåðåâîäèìîãî 
ïîìåùåíèÿ (â òîì ñëó÷àå, åñëè ïåðåóñòðîéñòâî è/èëè ïåðåïëàíèðîâêà òðåáóþòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èñïîëüçîâàíèÿ òàêîãî ïîìåùåíèÿ â êà÷åñòâå æèëîãî èëè íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ). 
Îðãàí, îñóùåñòâëÿþùèé ïåðåâîä ïîìåùåíèé, íå âïðàâå òðåáîâàòü ïðåäñòàâëåíèÿ äðóãèõ äîêóìåíòîâ. Çàÿâèòåëþ âûäàåòñÿ 
ðàñïèñêà â ïîëó÷åíèè äîêóìåíòîâ ñ óêàçàíèåì èõ ïåðå÷íÿ è äàòû ïîëó÷åíèÿ îðãàíîì, îñóùåñòâëÿþùèì ïåðåâîä ïîìåùåíèé. 
Ðåøåíèå î ïåðåâîäå èëè îá îòêàçå â ïåðåâîäå ïîìåùåíèÿ 
äîëæíî áûòü ïðèíÿòî ïî ðåçóëüòàòàì ðàññìîòðåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî çàÿâëåíèÿ è äîêóìåíòîâ îðãàíîì, îñóùåñòâëÿþùèì 
ïåðåâîä ïîìåùåíèé, íå ïîçäíåå ÷åì ÷åðåç 45 äíåé ñî äíÿ ïðåäñòàâëåíèÿ óêàçàííûõ äîêóìåíòîâ â äàííûé îðãàí. 
Îðãàí, îñóùåñòâëÿþùèé ïåðåâîä ïîìåùåíèé, íå ïîçäíåå 
÷åì ÷åðåç òðè ðàáî÷èõ äíÿ ñî äíÿ ïðèíÿòèÿ îäíîãî èç ðåøåíèé 
âûäàåò (èëè íàïðàâëÿåò ïî àäðåñó, óêàçàííîìó â çàÿâëåíèè) 
çàÿâèòåëþ äîêóìåíò, ïîäòâåðæäàþùèé ïðèíÿòèå îäíîãî èç ðåøåíèé. Ôîðìà è ñîäåðæàíèå äàííîãî äîêóìåíòà óñòàíàâëèâà

þòñÿ Ïðàâèòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Îðãàí, îñóùåñòâëÿþùèé ïåðåâîä ïîìåùåíèé, îäíîâðåìåííî ñ âûäà÷åé èëè 
íàïðàâëåíèåì çàÿâèòåëþ äàííîãî äîêóìåíòà èíôîðìèðóåò î 
ïðèíÿòèè óêàçàííîãî ðåøåíèÿ ñîáñòâåííèêîâ ïîìåùåíèé, 
ïðèìûêàþùèõ ê ïîìåùåíèþ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî ïðèíÿòî 
óêàçàííîå ðåøåíèå. 
Âîçìîæåí îòêàç â ïåðåâîäå æèëîãî ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå 
ïîìåùåíèå èëè íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ â æèëîå ïîìåùåíèå â 
ñëó÷àå: 
• íåïðåäñòàâëåíèÿ íåîáõîäèìûõ äîêóìåíòîâ; 
• ïðåäñòàâëåíèÿ äîêóìåíòîâ â íåíàäëåæàùèé îðãàí; 
• íåñîáëþäåíèÿ óñëîâèé ïåðåâîäà ïîìåùåíèÿ; 
• íåñîîòâåòñòâèÿ ïðîåêòà ïåðåóñòðîéñòâà è/èëè ïåðåïëàíèðîâêè æèëîãî ïîìåùåíèÿ òðåáîâàíèÿì çàêîíîäàòåëüñòâà. 
Ðåøåíèå îá îòêàçå â ïåðåâîäå ïîìåùåíèÿ äîëæíî ñîäåðæàòü 
îñíîâàíèÿ îòêàçà ñ îáÿçàòåëüíîé ññûëêîé íà íàðóøåíèÿ. 
Ðåøåíèå îá îòêàçå â ïåðåâîäå ïîìåùåíèÿ âûäàåòñÿ èëè íàïðàâëÿåòñÿ çàÿâèòåëþ íå ïîçäíåå ÷åì ÷åðåç òðè ðàáî÷èõ äíÿ ñî 
äíÿ ïðèíÿòèÿ òàêîãî ðåøåíèÿ è ìîæåò áûòü îáæàëîâàíî çàÿâèòåëåì â ñóäåáíîì ïîðÿäêå (ñò. 24 ÆÊ ÐÔ). 
Ñòàòüè 22—24 ãëàâû 3 Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÔ ñîäåðæàò ìíîãî íîâûõ íîðì, îòñóòñòâîâàâøèõ â Æèëèùíîì êîäåêñå ÐÑÔÑÐ. 
 äàííîé ãëàâå äîñòàòî÷íî ïîäðîáíî ðåãëàìåíòèðîâàíû îòíîøåíèÿ, ñâÿçàííûå ñ ïåðåâîäîì æèëûõ ïîìåùåíèé â íåæèëûå è 
íåæèëûõ ïîìåùåíèé — â æèëûå. Äëÿ ñðàâíåíèÿ íàïîìíèì, ÷òî 
Æèëèùíûé êîäåêñ 1983 ã. ñîäåðæàë òîëüêî ñàìûå îáùèå ïðàâèëà î ïåðåâîäå æèëûõ ïîìåùåíèé â íåæèëûå.  
Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÔ òàêæå óïîìèíàåò òîëüêî î ïåðåâîäå 
æèëûõ ïîìåùåíèé â íåæèëûå. Òàêîé ïåðåâîä äîëæåí ïðîèçâîäèòüñÿ â ïîðÿäêå, îïðåäåëÿåìîì æèëèùíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì 
(ï. 3 ñò. 288). Ïîýòîìó íîðìû Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÔ, äîïóñêàþùèå òàêæå ïåðåâîä íåæèëûõ ïîìåùåíèé â æèëûå, ÿâëÿþòñÿ 
ïðèíöèïèàëüíî íîâûìè. 
 Ìîñêâå äåéñòâóåò Ïîðÿäîê ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé (äîìîâ) â íåæèëîé ôîíä â ã. Ìîñêâå, êîòîðûé óñòàíàâëèâàåò îáùèå 
òðåáîâàíèÿ ê ïåðåâîäó æèëûõ ïîìåùåíèé (äîìîâ) â íåæèëîé 
ôîíä â Ìîñêâå âíå çàâèñèìîñòè îò íàõîæäåíèÿ èõ â ãîñóäàðñòâåííîé (ìóíèöèïàëüíîé) ñîáñòâåííîñòè, ñîáñòâåííîñòè îáùåñòâåííûõ îáúåäèíåíèé èëè ÷àñòíûõ ëèö, à òàêæå íàõîäÿùèõñÿ â 
ïîëíîì õîçÿéñòâåííîì âåäåíèè èëè îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè 
ïðåäïðèÿòèé, ìèíèñòåðñòâ, ãîñóäàðñòâåííûõ êîìèòåòîâ è âåäîìñòâ. Äàííûé íîðìàòèâíûé àêò îïðåäåëÿåò îñíîâàíèÿ äëÿ 

ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé (äîìîâ) â íåæèëîé ôîíä, ïîðÿäîê 
îôîðìëåíèÿ äîêóìåíòîâ î ïåðåâîäå æèëûõ ïîìåùåíèé (äîìîâ) 
â íåæèëîé ôîíä. 
Îñíîâàíèåì äëÿ ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé (äîìîâ) â íåæèëîé ôîíä â ã. Ìîñêâå ÿâëÿåòñÿ ïðèçíàíèå: 
• æèëûõ ïîìåùåíèé (äîìîâ) íåïðèãîäíûìè äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ; 
• ïðèçíàíèå æèëûõ ïîìåùåíèé (äîìîâ) âðåìåííî íåïðèãîäíûìè (äî óñòðàíåíèÿ ïðè÷èí, îáóñëîâëèâàþùèõ íåïðèãîäíîñòü) äëÿ ïðîæèâàíèÿ; 
• ïðèçíàíèå â èñêëþ÷èòåëüíûõ ñëó÷àÿõ ôàêòà öåëåñîîáðàçíîñòè èçìåíåíèÿ ôóíêöèîíàëüíîãî íàçíà÷åíèÿ æèëûõ ïîìåùåíèé, ðàñïîëîæåííûõ íà ïåðâûõ ýòàæàõ 
ñòðîåíèé, â öåëÿõ óëó÷øåíèÿ æèëèùíî-êîììóíàëüíîãî 
è áûòîâîãî îáñëóæèâàíèÿ íàñåëåíèÿ, ïîëó÷åíèÿ äîïîëíèòåëüíûõ ñðåäñòâ äëÿ ðàñøèðåííîãî âîñïðîèçâîäñòâà 
æèëèùíîãî ôîíäà è ò.ï. 
 Â Ìîñêîâñêîé îáëàñòè äåéñòâóåò Çàêîí Ìîñêîâñêîé îáëàñòè 
«Î ïîðÿäêå è óñëîâèÿõ ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé (æèëûõ äîìîâ) â 
íåæèëûå» îò 16 àïðåëÿ 2004 ã. ¹ 55/2004-ÎÇ. Îí óñòàíàâëèâàåò 
ïîðÿäîê: èçìåíåíèÿ ôóíêöèîíàëüíîãî íàçíà÷åíèÿ æèëûõ ïîìåùåíèé (æèëûõ äîìîâ) íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè ñ 
öåëüþ íàäëåæàùåãî èñïîëüçîâàíèÿ è ñîõðàííîñòè æèëèùíîãî 
ôîíäà; ñîçäàíèÿ óñëîâèé äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ ïðàâà ñîáñòâåííèêà 
ïî ðàñïîðÿæåíèþ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì; íåäîïóùåíèÿ íåîáîñíîâàííîãî ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé (æèëûõ äîìîâ) â 
íåæèëûå; îãðàíè÷åíèÿ ïî èñïîëüçîâàíèþ ïîìåùåíèé, ïåðåâåäåííûõ â êàòåãîðèþ íåæèëûõ. 
 óêàçàííîì Çàêîíå ââåäåíû ïðàâèëà öåëåâîãî èñïîëüçîâàíèÿ æèëèùíîãî ôîíäà îïðåäåëåíû: ó÷àñòíèêè ïðàâîîòíîøåíèé ïî ïåðåâîäó æèëûõ ïîìåùåíèé (æèëûõ äîìîâ) â íåæèëûå; îñíîâàíèÿ è óñëîâèÿ äëÿ òàêîãî ïåðåâîäà ïîìåùåíèé; 
ñîñòàâ íåîáõîäèìûõ äëÿ ýòîãî äîêóìåíòîâ; îðãàíû, ïðèíèìàþùèå ðåøåíèå î ïåðåâîäå ïîìåùåíèé. Óñòàíîâëåíû òàêæå 
ïðàâèëà îðãàíèçàöèè äåÿòåëüíîñòè ñîîòâåòñòâóþùåé ìåæâåäîìñòâåííîé êîìèññèè è êîìèññèè ìóíèöèïàëüíîãî îáðàçîâàíèÿ, îãðàíè÷åíèÿ ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé (æèëûõ äîìîâ) â íåæèëûå è îãðàíè÷åíèÿ ïî ðàçìåùåíèþ â ìíîãîýòàæíîì æèëîì äîìå îáúåêòîâ ñîöèàëüíî-áûòîâîãî è ïðîìûøëåííîãî íàçíà÷åíèÿ, ïðàâèëà îá îñóùåñòâëåíèè êîíòðîëÿ çà 
íåöåëåâûì èñïîëüçîâàíèåì íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ. 

Òàê, ñò. 3 Çàêîíà Ìîñêîâñêîé îáëàñòè «Î ïîðÿäêå è óñëîâèÿõ ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé (æèëûõ äîìîâ) â íåæèëûå» ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî îñíîâàíèÿìè äëÿ ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé 
(æèëûõ äîìîâ) â íåæèëûå ÿâëÿþòñÿ: 
• ïðèçíàíèå æèëîãî ïîìåùåíèÿ (æèëîãî äîìà) íåïðèãîäíûì äëÿ ïðîæèâàíèÿ â óñòàíîâëåííîì çàêîíîäàòåëüñòâîì 
ïîðÿäêå; 
• èçìåíåíèå ôóíêöèîíàëüíîãî íàçíà÷åíèÿ æèëîãî ïîìåùåíèÿ (æèëîãî äîìà); 
• èçìåíåíèå ôóíêöèîíàëüíîãî íàçíà÷åíèÿ ïðèëåãàþùåé òåððèòîðèè èëè àðõèòåêòóðíî-ãðàäîñòðîèòåëüíûõ íîðì (òðåáîâàíèé) â öåëÿõ ïîâûøåíèÿ óðîâíÿ áëàãîóñòðîéñòâà æèëîãî 
ïîìåùåíèÿ. 
Ïðàâèëà î ïåðåâîäå ïîìåùåíèé, óñòàíîâëåííûå çàêîíîäàòåëüñòâîì ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ïîëó÷àþò êîíêðåòèçàöèþ â ïðàâîâûõ àêòàõ îðãàíîâ ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ. 
Äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ ïåðåâîäà æèëûõ ïîìåùåíèé â íåæèëûå 
Æèëèùíûé êîäåêñ ÐÔ óñòàíîâèë òðè èñêëþ÷åíèÿ èç óêàçàííîãî âûøå îáùåãî ïðàâèëà î äîïóñòèìîñòè òàêîãî ïåðåâîäà. Ïåðåâîä íå äîïóñêàåòñÿ â ñëåäóþùèõ ñëó÷àÿõ: 
1) äîñòóï ê òàêîìó ïîìåùåíèþ íåâîçìîæåí áåç èñïîëüçîâàíèÿ ïîìåùåíèé, îáåñïå÷èâàþùèõ äîñòóï ê æèëûì ïîìåùåíèÿì, è ïðè ýòîì îòñóòñòâóåò òåõíè÷åñêàÿ âîçìîæíîñòü îáîðóäîâàòü òàêîé äîñòóï ê äàííîìó ïîìåùåíèþ; 
2) òàêîå ïîìåùåíèå ÿâëÿåòñÿ ÷àñòüþ æèëîãî ïîìåùåíèÿ èëè 
èñïîëüçóåòñÿ ñîáñòâåííèêîì äàííîãî ïîìåùåíèÿ ëèáî èíûì 
ãðàæäàíèíîì â êà÷åñòâå ìåñòà ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ; 
3) ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà äàííîå ïîìåùåíèå îáðåìåíåíî 
ïðàâàìè êàêèõ-ëèáî ëèö — ôèçè÷åñêèõ èëè þðèäè÷åñêèõ (íàïðèìåð, ïîìåùåíèå ÿâëÿåòñÿ ïðåäìåòîì çàëîãà, íàéìà, àðåíäû 
è ò.ï. — ÷. 2 ñò. 22 ÆÊ ÐÔ).  
Îòìåòèì, ÷òî, èñïîëüçîâàííàÿ â Æèëèùíîì êîäåêñå ÐÔ 
ôîðìóëèðîâêà «âûøå ïåðâîãî ýòàæà» ïîçâîëÿåò ïðåäïîëîæèòü, 
÷òî â òàêèõ ñëó÷àÿõ ïîäðàçóìåâàåòñÿ ëþáîé äðóãîé, êðîìå ïåðâîãî, ýòàæ ìíîãîêâàðòèðíîãî äîìà, íàïðèìåð 10-é, 16-é è ò.ï. 
Îäíàêî íåîáõîäèìî ïîìíèòü î òîì, ÷òî ïåðåâîä æèëîãî ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå çàïðåùàåòñÿ, åñëè äîñòóï ê òàêîìó ïîìåùåíèþ íåâîçìîæåí áåç èñïîëüçîâàíèÿ ïîìåùåíèé, îáåñïå÷èâàþùèõ äîñòóï ê æèëûì ïîìåùåíèÿì, è ïðè ýòîì îòñóòñòâóåò òåõíè÷åñêàÿ âîçìîæíîñòü îáîðóäîâàòü òàêîé äîñòóï (íàïðèìåð, 
îáóñòðîèòü îòäåëüíûé âõîä). Ïîýòîìó óêàçàííóþ íîðìó, ñ íàøåé òî÷êè çðåíèÿ, ñëåäóåò òîëêîâàòü îãðàíè÷èòåëüíî: â íåé 
èìåþòñÿ â âèäó íèæíèå ýòàæè ìíîãîêâàðòèðíîãî äîìà. Äëÿ 

îñóùåñòâëåíèÿ ïåðåâîäà íåæèëûõ ïîìåùåíèé â æèëûå â ÷. 4 ñò. 22 
ÆÊ ÐÔ ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ òîëüêî äâà îãðàíè÷åíèÿ: 
1) òàêîé ïåðåâîä íå äîïóñêàåòñÿ, åñëè ñîîòâåòñòâóþùåå ïîìåùåíèå íå îòâå÷àåò óñòàíîâëåííûì äëÿ æèëûõ ïîìåùåíèé 
òðåáîâàíèÿì èëè îòñóòñòâóåò âîçìîæíîñòü îáåñïå÷èòü ñîîòâåòñòâèå òàêîãî ïîìåùåíèÿ óêàçàííûì òðåáîâàíèÿì (èìåþòñÿ â âèäó 
ñàíèòàðíûå è òåõíè÷åñêèå ïðàâèëà è íîðìû); 
2) ïåðåâîä íåâîçìîæåí, åñëè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåæèëîå ïîìåùåíèå îáðåìåíåíî ïðàâàìè ôèçè÷åñêèõ è/èëè þðèäè÷åñêèõ ëèö (íàïðèìåð, â ñèëó äîãîâîðîâ èïîòåêè, àðåíäû, íàéìà, äîâåðèòåëüíîãî óïðàâëåíèÿ è ò.ï.). 

1.2. Анализ судебной практики 

Ïîñëå ðàññìîòðåíèÿ îáùåòåîðåòè÷åñêèõ ïîëîæåíèé óìåñòíî 
îáðàòèòüñÿ ê ñóäåáíîé ïðàêòèêå — ñïîðàì î ïåðåâîäå æèëîãî 
ïîìåùåíèÿ â íåæèëîå è íàîáîðîò. 
 
Òàê, Á. ïðîæèâàëà è áûëà çàðåãèñòðèðîâàíà ïî ìåñòó æèòåëüñò
âà â êâàðòèðå â ã. Êîâðîâå. Ñïîðíîå æèëîå ïîìåùåíèå áûëî ïðåäîñòàâëåíî åé â êà÷åñòâå îáùåæèòèÿ ïî ðåøåíèþ àäìèíèñòðàöèè 
ÎÀÎ «ÊÁÀË» ã. Êîâðîâà ñ âûäà÷åé îðäåðà. Ðåøåíèåì Êîâðîâñêîãî 
ãîðîäñêîãî ñîâåòà íàðîäíûõ äåïóòàòîâ çäàíèå, â êîòîðîì íàõîäèòñÿ 
ñïîðíàÿ êâàðòèðà, áûëî ïåðåäàíî ñ áàëàíñà ÎÀÎ «ÊÁÀË» íà áàëàíñ 
ÌÓ «ÑÅÇ». Àäìèíèñòðàöèè ã. Êîâðîâà ïîðó÷èëè ðåøèòü âîïðîñ î 
ïðèñâîåíèè îáùåæèòèþ ïðàâîâîãî «ñòàòóñà» æèëîãî äîìà. 

Á. îáðàòèëàñü â ñóä ñ çàÿâëåíèåì, â êîòîðîì ïðîñèëà óñòðàíèòü 

íàðóøåíèå åå ïðàâà íà ïðèâàòèçàöèþ çàíèìàåìîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïóòåì ïðèñâîåíèÿ äîìó ïðàâîâîãî «ñòàòóñà» æèëîãî äîìà, îáÿçàâ 
àäìèíèñòðàöèþ è ÌÓ «ÑÅÇ» â òå÷åíèå ìåñÿöà âíåñòè ñîîòâåòñòâóþùèå èçìåíåíèÿ â òåõíè÷åñêóþ äîêóìåíòàöèþ. Îíà óêàçàëà, ÷òî äîì 
íå ÿâëÿåòñÿ è íèêîãäà íå ÿâëÿëñÿ îáùåæèòèåì, ïðè÷åì èñòåö èçíà÷àëüíî çàíèìàåò îòäåëüíóþ äâóõêîìíàòíóþ êâàðòèðó.  

Ðåøåíèåì Êîâðîâñêîãî ãîðîäñêîãî ñóäà Âëàäèìèðñêîé îáëàñ
òè îò 17 ìàÿ 2005 ã. çàÿâëåíèå Á. óäîâëåòâîðåíî â ïîëíîì îáúåìå. 
Çà çäàíèåì, â êîòîðîì íàõîäèòñÿ ñïîðíàÿ êâàðòèðà, óñòàíîâëåí 
«ïðàâîâîé ñòàòóñ æèëîãî äîìà». Ñóäîì ïîñòàíîâëåíî îáÿçàòü àäìèíèñòðàöèþ ã. Êîâðîâà è ÌÓ «Ñëóæáà åäèíîãî çàêàç÷èêà» â ìåñÿ÷íûé ñðîê ïî âñòóïëåíèè ðåøåíèÿ â çàêîííóþ ñèëó âíåñòè íåîáõîäèìûå èçìåíåíèÿ â òåõíè÷åñêóþ è ïðàâîóñòàíàâëèâàþùóþ 
äîêóìåíòàöèþ. Óäîâëåòâîðÿÿ èñêîâûå òðåáîâàíèÿ, ñóä èñõîäèë 
èç òîãî, ÷òî êàêèõ-ëèáî ïðåïÿòñòâèé äëÿ ïðèäàíèÿ òàêîãî ïðàâîâîãî «ñòàòóñà» äîìó íå èìååòñÿ. ÌÓ «ÑÅÇ» ïðåäñòàâëåíû ïèñüìà