Сервейинг: организация, экспертиза, управление : Практикум в 3 ч. Ч. 1. Организационно-технологический модуль системы сервейинга

Сервейинг: 
организация, экспертиза, управление

Министерство образования и науки Российской Федерации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ 
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

СЕРВЕЙИНГ: 
ОРГАНИЗАЦИЯ, ЭКСПЕРТИЗА, 
УПРАВЛЕНИЕ

Практикум в трех частях

Под общей редакцией доктора экономических наук,
профессора П.Г. Грабового

Москва  2017

Министерство образования и науки Российской Федерации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ 
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

СЕРВЕЙИНГ: 
ОРГАНИЗАЦИЯ, ЭКСПЕРТИЗА, 
УПРАВЛЕНИЕ

Часть 1

ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ 
МОДУЛЬ СИСТЕМЫ СЕРВЕЙИНГА

Москва  2017

2-å èçäàíèå (ýëåêòðîííîå)

УДК 640: [33+65]
ББК
65.441
C32

Рецензенты:
канд. техн. наук, доц. А. Е. Наумов, зав. кафедрой экспертизы и управления недвижимостью 
Белгородского государственного технологического университета им. В. Г. Шухова;
д-р техн. наук, проф. К. Н. Макаров, зав. кафедрой строительства Сочинского  
государственного университета; д-р экон. наук, доц. В. В. Бредихин,
проректор Юго-Западного государственного университета

Авторы части 1:
д-р экон. наук, проф. Т. Ю. Овсянникова (гл. 1); д-р экон. наук, проф. Н. Ю. Яськова (гл. 2); 
д-р техн. наук, проф. И. С. Шукуров (гл. 3); д-р экон. наук, проф. С. А. Баронин, 
канд. экон. наук, доц. В. С. Гребенщиков (гл. 4); д-р техн. наук, проф. Е. А. Гусакова (гл. 5); 
канд. техн. наук, проф. С. Н. Петрова (гл. 6); д-р техн. наук, проф. С. А. Болотин (гл. 7); 
д-р экон. наук, проф. Г. М. Загидуллина, д-р экон. наук, проф. Р. М. Сиразетдинов, 
А. Р. Мавлютова (гл. 8); д-р экон. наук, проф. Б. Б. Хрусталев, канд. экон. наук, 
доц. Д. А. Семернин (гл. 9); д-р техн. наук, проф. В. И. Теличенко, Ю. А. Сумеркин (гл. 10); 
д-р экон. наук, проф. И. Я. Погребной, д-р экон. наук, проф. Н. И. Трухина (гл. 11)

C32
Сервейинг: организация, экспертиза, управление [Электронный ресурс] : практикум : в 3 ч. / авт.-сост.: Т. Ю. Овсянникова [и др.] ; под общ. 
ред. д-ра экон. наук, проф. П. Г. Грабового ; М-во образования и науки Рос. 
Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. — 2-е изд. (эл.). — М. : Изд-во МИСИ—
МГСУ, 2017. — ISBN 978-5-7264-1587-1.

Ч. 1. Организационно-технологический модуль системы сервейинга.  
— Электрон. текстовые дан. (1 файл pdf : 270 с.). — Систем. требования: Adobe Reader XI либо Adobe Digital Editions 4.5 ; экран 10". —  ISBN 
978-5-7264-1588-8 (ч. 1).

Изложен системный подход к организационно-управленческим и эксплуатационным вопросам, связанным со становлением, функционированием и развитием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла. Практикум подготовлен с целью закрепления теоретического курса основного 
учебника «Сервейинг: организация, экспертиза, управление» под ред. проф. 
П. Г. Грабового.
В первой части практикума представлены материалы, посвященные вопросам стратегического анализа развития недвижимости, управления проектами в сервейинговой деятельности, проектирования пространственно-территориального развития города и другим темам. 
Для студентов магистратуры, обучающихся по направлению подготовки 
08.04.01 Строительство, специалистов в области менеджмента, планирования и контроллинга на рынке недвижимости.
УДК 640: [33+65] 
ББК 65.441

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: 
Сервей инг: организация, экспертиза, управление : практикум : в 3 ч. / авт.сост.: Т. Ю. Овсянникова [и др.] ; под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. П. Г. Грабового ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. — 
М. : Изд-во МИСИ—МГСУ, 2016. — ISBN 978-5-7264-1363-1.

      Ч. 1. Организационно-технологический модуль системы сервейинга / авт.сост.: Т. Ю. Овсянникова [и др.] ; под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. П. Г. Грабового.  — 272 с. — ISBN 978-5-7264-1364- 8 (ч. 1).

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать от нарушителя возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1587-1
ISBN 978-5-7264-1588-8 (Ч. 1)
©  Национальный исследовательский 
Московский государственный 
строительный университет, 2016

ПРЕДИСЛОВИЕ

Учебный практикум «Сервейинг: организация, экспертиза, управление» нацелен на формирование практических навыков, освоение 
методов и приемов решения основных проблем, связанных с осуществлением организационных, экономических и управленческих процессов в сфере недвижимости и обеспечением ее эффективного развития. Важность и актуальность этих направлений невозможно переоценить: в конечном счете именно профессиональное, основанное на 
научном знании и обогащенное практическим опытом управление 
обеспечивает успех дела в любых отраслях и сферах национальной экономики.
Сфера недвижимости сложна и многогранна. В ней переплетаются 
научно-технические достижения в различных областях производственной деятельности, экономические интересы множества субъектов, 
традиции делового оборота и особенности его социальных условий, 
законодательные нормы и культурные веяния времени. Когда мы говорим, что недвижимость является основой национального богатства, 
то имеем в виду не только экономическое содержание данного понятия, но и все, чем обогащает недвижимость жизнь различных поколений. За долгие годы трудом отечественных управленцев, архитекторов 
и строителей, специалистов по планировке городов и работников жилищно-коммунального хозяйства создана капитальная основа развития национальной экономики, в центре которой — производственная, 
жилищная, социальная и инфраструктурная недвижимость. Вместе с 
тем многие проблемы остаются нерешенными, наблюдается существенное отставание уровня развития капитальных фондов нашей 
страны по сравнению с показателями экономически развитых стран.
Научно обоснованно ответить на вызовы времени, коренным образом изменить положение к лучшему невозможно без наличия специалистов, владеющих всеми передовыми достижениями мировой 
науки и умеющих применять их в конкретных практических ситуациях. Главная роль при этом несомненно принадлежит специалистамуправленцам. Управление недвижимостью на всех стадиях ее жизненного цикла становится в буквальном смысле решающим фактором 
устойчивого развития национальной экономики. Если в областях, 
связанных с созданием недвижимости — архитектуре, градостроительстве и реконструкции, имеются общепризнанные достижения, сформированы авторитетные научные школы и системно осуществляется 

кадровое обеспечение, то целостную и эффективную систему управления недвижимостью только предстоит создать.
В настоящее время в ряде регионов и городов Российской Федерации ведется активный поиск адекватных современным условиям механизмов и моделей управления недвижимостью. Возникает множество 
практических наработок и конструктивных предложений, прежде всего в управлении жилищной недвижимостью. Обобщение всех имеющихся результатов, учет как положительного, так и негативного опыта позволяют сориентировать данный практикум на реализацию реальных проектов развития недвижимости на всех стадиях ее 
жизненного цикла. Это важно и для собственников недвижимости, 
заинтересованных в углублении знаний о сущности, функциях и потенциале недвижимости, содержании ее жизненного цикла, целях пространственно-экономического развития, организации работы по ее 
управлению, возможных вариантах и прогнозах капитализации бизнеса и др.
В данном практикуме, который по сути является первым отечественным изданием, системно отражены проверенные временем и 
экспериментальные подходы к решению задач по основным разделам 
сервейинга недвижимости. Значительное место отведено актуальной 
для владельцев недвижимости совокупности проблем по ее содержанию и текущему ремонту, оценке технического состояния, экономии 
энергоресурсов, управлению арендой группового объекта недвижимости, структуре затрат и экономическим результатам от управления 
недвижимостью жилищной сферы. Изложены практические вопросы, 
касающиеся вложений инвестиций в недвижимость, оценки единичных объектов и групповой оценки объектов недвижимости. При этом 
оценка единичных объектов недвижимости и групповая оценка являются взаимодополняющими. Решение практических проблем увязано 
с оценкой рисков, а также управлением стоимостью имущественного 
комплекса.
Следуя функциональной нагрузке недвижимости и учитывая ее влияние на повышение благосостояния, развитие производственной сферы, охрану окружающей природной среды, авторский коллектив дополнил образовательный модуль решением практических задач по всем 
проблемным разделам учебного комплекса. Впервые в отечественной 
практике обучения представлен практикум в разрезе этапов управленческого цикла — строительства, эксплуатации, реконструкции и функциональной переориентации объектов в целях обеспечения их эффективного развития с позиций пользователей, владельцев недвижимости, 

участников ее создания и различных органов власти. Это позволило 
подойти к рассмотрению комплекса проблем с системных позиций, 
проанализировать разнообразные аспекты управления в стратегическом, тактическом и оперативном формате развития недвижимости.
Практическая направленность обеспечивается тем, что значительное место отведено организационным формам содержания недвижимости. Таким образом, будущие специалисты, действующие управленцы и собственники недвижимости приобретают представления не 
только в области теоретических основ, но и в части практических механизмов осуществления управленческого процесса в реальном масштабе времени с соответствующими методами обоснования и реализации эффективных управленческих решений.
В предметной области ресурсосбережения важный акцент сделан 
на решение проблемы энергосбережения. Повышенный расход энергоресурсов (в 4...5 раз по сравнению с уровнем экономически развитых 
стран) требует переориентации всей системы жилищно-коммунального хозяйства. Овладение представленными в практикуме прогрессивными методами энергосбережения безусловно позволит существенно повысить эффективность использования объектов недвижимости 
различного назначения.
Главная проблема в сфере недвижимости в наиболее общем виде 
может быть определена как существенное повышение эффективности 
применения рыночных механизмов. Ведущую роль играют экономические механизмы рынка, а именно ценообразование, налогообложение и страхование недвижимости. Включение этих механизмов в единую систему управления недвижимостью является отличительной 
особенностью авторской концепции, отвечающей современным научным тенденциям и реальным практическим запросам.
Авторы надеются, что практикум станет незаменимым помощником в решении практических проблем и подготовке эффективных 
управленческих решений для широкого круга специалистов: строителей, профессиональных управляющих недвижимостью, оценщиков, 
сервейеров, банковских работников, инвесторов и предпринимателей, 
а также работников государственных учреждений и органов власти.

Грабовый Петр Григорьевич,
профессор, заведующий кафедрой
организации строительства
и управления недвижимостью
НИУ МГСУ

ВВЕДЕНИЕ

Практикум состоит из нескольких типов заданий:
• Основные термины и понятия
Для выполнения данного задания необходимо для каждого термина, приведенного в списке, найти соответствующее определение, 
т.е. каждая буква, указывающая на термин, сопоставляется с числом, указывающим определение (например 5а, 1б, 7в и т.д.).
• Задачи
Решение задач должно начинаться с описания исходных данных. 
Необходимо привести расчетные формулы в общем виде, затем, 
подставив исходные данные, произвести вычисления и записать 
ответ. При необходимости решение следует сопровождать графиками или схемами. Задачи на экономическое сравнение вариантов 
рекомендуется решать в табличной форме.
• Тесты
Тесты содержат вопросы и варианты ответов, из которых нужно 
выбрать правильный ответ. Из приведенных вариантов ответов 
только один ответ верный. Результаты необходимо представить в 
следующем виде: 1б, 2в и т.д.
• Верно/Неверно
В задании приводится ряд утверждений по данной теме. Необходимо определить, является ли данное утверждение верным или 
нет. Если утверждение верно, ему присваивается цифра и буква В, 
если неверно — цифра и буква Н (например 1Н, 2В и т.д.).
• Проблемы и ситуации
Главным в содержании раздела является умение использовать 
общие принципы и цели развития в решении конкретных практических задач.
В целях их освоения выделены основные крупные проблемы, 
имеющие место в управлении недвижимостью:
• отбор конкретного проекта из совокупности доступных к внедрению;
• определение продолжительности проекта, под которой понимается обоснование решения о замене активов (иными словами, 
речь идет об оценке целесообразности продолжения эксплуатации 
активов действующего проекта или его прекращении, т.е. ликвидации активов и вложении средств в другой проект);

• составление оптимального плана капитальных вложений
(программные решения).
Каждая из перечисленных проблем подробно анализируется авторами с позиции теории и практики. Закономерно, что учебный 
практикум завершается разделом о развитии недвижимости. Развитие — главный ориентир любых результатов, высшая цель существования общества и его отдельных элементов. Выбор основных 
направлений, показателей оценки, конкретных форм и методов 
развития имеет первостепенное значение для сферы недвижимости.
Данный практикум содержит ответы и комментарии по каждой 
главе.

Глава 1

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СЕРВЕЙИНГА

Учебные цели

1. Рассмотреть этимологию и эволюцию термина «сервейинг».
2. Понять сущность современной концепции «сервейинг недвижимости».
3. Выявить содержание сервейинга на разных фазах жизненного цикла объектов недвижимости.
4. Понять преимущества и недостатки профессионального управления 
объектами недвижимости.
5. Научиться обосновывать управленческие решения, связанные с 
выбором формы управления или обслуживания объекта недвижимости.

1.1. Сущность и содержание сервейинга

Под сервейингом понимается профессиональная коммерческая 
деятельность хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости, 
включающая широкий комплекс экспертных и управленческих услуг, обеспечивающих эффективность процессов создания, эксплуатации, реновации и ликвидации объекта недвижимости.
Сервейинг как вид профессиональной деятельности на рынке 
недвижимости вобрал в себя целый ряд специализаций: землеустройство и кадастровое дело, инженерные и геологические изыскания, геодезию, различные виды экспертиз недвижимости и 
страхования, оценку недвижимости.
Современная концепция сервейинга заключается в системном 
подходе к управлению недвижимостью на всех фазах жизненного цикла объекта. Сервейеры как профессиональные участники рынка 
недвижимости выполняют функции по сбору, обработке и предоставлению информации о земле и других объектах недвижимости, 
планированию пространственного развития городов и населенных 
пунктов, подготовке, обоснованию и внедрению проектов развития недвижимости, определению стоимости проектов и оценке 
объектов недвижимости, управлению объектами недвижимости, 
инспектированию и контролю, а также комплексной технической, правовой, управленческой и финансово-экономической экспертизе.