ТСЖ: создание и организация деятельности

ТСЖ:

СОЗДАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Москва
РИОР

ИНФРА-М

КОНСАЛТИНГОВАЯ ГРУППА «ЛЕКС»

ООО «ЛЕКС-КОНСАЛТИНГ»

Н а ц и о Н а л ь Н ы е  п р о е к т ы

Серия основана в 2007 году

УДК 347.2/.3254(075.4)
ББК 67.404.1я7
 
Т80

ТСЖ: создание и организация деятельности — М.: РИОР: 
ИНФРА-М, 2011. — 333 с. — (Национальные проекты).

ISBN 978-5-369-00578-1 (РИОР)
ISBN 978-5-16-004190-2 (ИНФРА-М)

В учебном пособии рассмотрены основные вопросы, связанные с ра
ботой товариществ собственников жилья (ТСЖ). При подготовке книги 
учтены все положения актуальных нормативно-правовых актов.

В первом разделе подробно описаны этапы работы с ТСЖ, начиная с 

предварительного и заканчивая реорганизацией или ликвидацией ТСЖ. 
Во втором разделе дается практический комментарий к нормативноправовым актам, касающимся предоставления жилищно-коммунальных 
услуг.

Пособие содержит 45 приложений — бланков и примеров документов, 

необходимых для функционирования ТСЖ.

Книга издана в помощь управленческому персоналу ТСЖ.

Т80

ББК 67.404.1я7

© ООО «Лекс-Консалтинг», 2011

ISBN 978-5-369-00578-1 (РИОР)
ISBN 978-5-16-004190-2 (ИНФРА-М)

Предисловие

Все собственники помещений в многоквартирных домах должны опре
делить способ управления своими домами. Согласно Жилищному кодексу (ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ (п. 2 ст. 161) выбрать можно один из 
трех способов: 

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Многие специалисты отмечают, что ТСЖ — самый привлекательный 
способ управления многоквартирным домом, поскольку имеет ряд несомненных преимуществ перед другими способами управления: 

все собранные деньги тратятся на нужды ТСЖ, нет цели извлечения прибыли при осуществлении управления;
существует возможность постоянного учета мнения большинства 
собственников жилья;
принята упрощенная процедура смены управляющей компании, 
поставщиков и подрядчиков (на основании решения правления).

Но данный способ имеет определенные трудности в реализации: функ
ции управления должны выполнять лица, имеющие соответствующие 
знания и подготовку. 

В нашей стране функционируют тысячи товариществ, которые в про
цессе своей деятельности сталкиваются с многочисленными проблемами, 
обусловленными пробелами в законодательстве, отсутствием опыта. Эта 
книга создана как практическое пособие — в помощь управленческому 
персоналу ТСЖ, для облегчения его работы. 

Книга основана на тщательном анализе широкого спектра данных о 

деятельности ТСЖ в РФ и опыте Консалтинговой группы «Лекс» в области реализации проектов в сфере ЖКХ. При подготовке издания были 
учтены все положения ЖК РФ, постановлений Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (от 23.05.2006 
№ 307), «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...» (от 13.08.2006 № 491) и других действующих нормативных актов.

Практическое использование данных рекомендаций будет способство
вать эффективному функционированию ТСЖ, позволит разрешить спорные, проблемные вопросы, возникающие в процессе его деятельности.

•

•

•

•

•

•

К читателю

Уважаемый читатель!

Перед Вами книга, которая благодаря содержащимся в ней рекомен
дациям поможет создать товарищество собственников жилья и организовать его работу. 

Специалисты Консалтинговой группы «Лекс» разработали практиче
ское пособие, призванное стимулировать создание ТСЖ в Российской 
Федерации, облегчить работу уже существующих объединений собственников.

Этот способ управления позволяет собственникам влиять на решение 

основных вопросов в доме, при этом непосредственно оперативное 
управление осуществляется специально уполномоченными лицами.

Чтобы организовать эффективную работу ТСЖ, необходимо иметь 

представление о принципах деятельности объединения собственников, 
знать жилищное и гражданское законодательство, иметь знания и навыки 
в области оказания жилищно-коммунальных услуг, ведения договорной 
работы, управления персоналом и кадрового делопроизводства, бухгалтерского учета и налогообложения. 

Мы постарались систематизировать эти знания и передать их в прос
той, легко применимой на практике форме. Сделать это нам позволил 
обширный опыт в области реализации проектов в сфере ЖКХ. Предложенные в книге инструменты и методы управления уже использовались 
в практической деятельности, что позволило в значительной степени 
повысить эффективность деятельности организаций, осуществляющих 
управление многоквартирными домами.

Специалисты Консалтинговой группы «Лекс» принимали активное 

участие в реформировании системы ЖКХ, реализовали проекты: «Разработка порядка создания и функционирования ТСЖ на вновь вводимом и 
существующем жилищном фонде», «ТСЖ: создание и организация деятельности», «Бизнес-модель управляющей компании», «Передача домов 
в управление уполномоченным собственниками лицам» и т.п. Проводятся семинары «Эффективное управление многоквартирным домом», 
«Создание и организация деятельности ТСЖ» и др.

Надеемся, эта книга поможет Вам найти ответы на многие вопросы и 

станет надежным помощником в вашей деятельности. 



введение

Нормы действующего ЖК РФ коренным образом изменили наше 

представление об управлении жилищным фондом, предоставив ключевое 
место в этом процессе собственникам жилья. Теперь у жителей — собственников многоквартирных домов — появилась возможность реализовать свои права и обязанности в отношении общего имущества. 

Сегодня каждый собственник помещения в доме принимает участие в 

управлении жилищным фондом — активное либо пассивное. Пассивное 
участие — это бездействие собственника помещения в отношении выбора способа управления домом; такой собственник добровольно передает 
органам местного самоуправления право принять решение о том, кому 
передать дом в управление. Активное участие предполагает, что собственники помещений объективно оценивают свои права и обязанности в отношении принадлежащего им имущества, объединяют свои усилия и 
совместно принимают решение о выборе способа управления своим домом. ЖК РФ устанавливает, что жители могут выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом. Выбранный способ управления является обязательным для всех собственников жилья. Одним из 
таких способов коллективного управления многоквартирным домом является ТСЖ. 

Создание ТСЖ в многоквартирном доме — это не просто техническая 

операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жильцов. Вопрос эффективного управления домом является новым в нашей 
жизни и поэтому сложным и неоднозначным. Наличие положительных 
результатов реализации такого способа управления, как ТСЖ, во многом 
зависит от уровня информированности населения об общих принципах 
и конкретных механизмах организации деятельности ТСЖ, позволяющих 
эффективно управлять домом. 

Весь жизненный цикл ТСЖ, начиная с момента создания и заканчивая 

ликвидацией, можно представить следующим образом:

I этап. Предварительный: 

проведение агитации собственников помещений за выбор формы 
управления домом (ТСЖ);

•



проведение общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом (ТСЖ).

II этап. Создание ТСЖ:

проведение общего собрания собственников помещений по утверждению устава создаваемого ТСЖ, выбору будущего председателя и членов правления;
оформление государственной регистрации ТСЖ;
оформление земельного участка в общую долевую собственность 
собственников помещений;
оформление членства в ТСЖ;
проведение общего собрания членов ТСЖ по утверждению кандидатур председателя и членов правления созданного ТСЖ;
оформление передачи дома в управление созданному ТСЖ.

III этап. Подготовка к началу деятельности ТСЖ:

подготовка к собранию и проведение общего собрания членов 
ТСЖ по утверждению перечня работ/услуг по содержанию и ремонту дома, жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), сметы доходов и расходов ТСЖ, размера и порядка внесения платы за жилое 
помещение и коммунальные услуги;
заключение договоров с собственниками помещений (нечленами 
ТСЖ), поставщиками ЖКУ и прочими участниками;
организация и ведение бухгалтерского учета в ТСЖ, составление 
бухгалтерской отчетности;
организация налогового учета в ТСЖ;
построение и ведение управленческого учета в ТСЖ.

IV этап. Текущая деятельность ТСЖ:

организация и ведение контроля над качеством ЖКУ, предоставляемых по заключенным договорам;
расчет, начисление и сбор платежей членов ТСЖ/собственников 
помещений за содержание и ремонт, коммунальные услуги, осуществление перерасчета;
расчет с поставщиками ЖКУ;
организация работы по взысканию задолженности по оплате 
ЖКУ;
организация и проведение ревизии финансовой деятельности 
ТСЖ.

V этап. Реорганизация/объединение/ликвидация ТСЖ:

проведение процедуры реорганизации/объединения/ликвидации 
ТСЖ в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

Основными результатами деятельности ТСЖ в доме являются: 

благоприятные и безопасные условия проживания граждан (благоприятность проживания определяется удобством пребывания 
людей в квартире, здании, на территории придомового участка. 
Безопасность означает соответствие состояния жилого дома санитарно-гигиеническим, экологическим, архитектурно-градострои
•

•

•
•

•
•

•

•

•

•

•
•

•

•

•
•

•

•

•

тельным, противопожарным требованиям, установленным законодательством РФ);
надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном 
доме (планирование и организация работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, улучшению его технического состояния; организация системы технического контроля за состоянием дома; ведение технической документации); 
эффективное решение вопросов пользования общим имуществом 
(заключение договоров аренды, организация ремонта/отделки общих помещений с целью коммерческого/общественного использования и т.п.); 
бесперебойное предоставление коммунальных услуг гражданам, 
проживающим в доме.

В соответствующих разделах книги будут рассмотрены вопросы, свя
занные с деятельностью ТСЖ на каждом из названных этапов. Для удобства читателей в начале книги даны определения основных понятий, 
употребляемых в тексте. 

Основная идея книги — описание общих правил и конкретных дей
ствий, сочетание теории и практики, необходимой на этапах создания и 
деятельности ТСЖ. Реализация этой идеи осуществляется путем изложения как основных положений нормативно-правовых актов, регулирующих 
деятельность товариществ, так и практических рекомендаций для всех, 
кто создает или уже создал ТСЖ. Кроме того, в книге приводятся примеры из судебной практики и представлен практический опыт создания и 
функционирования ТСЖ в нашей стране.

•

•

•



основные исПользуемые термины и Понятия

Жилищные услуги — услуги и работы по текущему содержанию и ремонту 

общего имущества дома (в том числе услуги по управлению домом).

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-пра
вовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в 
собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии 
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов 
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства (создания) на 
этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на 
строительство.

Индивидуальный прибор учета — средство измерения, используемое для 

определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов потребителями, проживающими в одном жилом помещении 
многоквартирного дома или в жилом доме.

Капитальный ремонт — комплекс работ по восстановлению ресурса обще
го имущества с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые. 

Коллективный (общедомовой) прибор учета — средство измерения, исполь
зуемое для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом.

Коммунальные ресурсы — холодная вода, горячая вода, электрическая 

энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг.

Коммунальные услуги — деятельность исполнителя по холодному водо
снабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению, обеспечивающая комфортные 
условия проживания граждан в жилых помещениях.

Норматив потребления коммунальных услуг — месячный объем (количе
ство) потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при 
отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.

Общий (квартирный) прибор учета — средство измерения, используемое 

для определения объемов (количества) потребления коммунальных 
ресурсов в коммунальной квартире.

Ревизия — система обязательных контрольных действий по документаль
ной и фактической проверке законности и обоснованности совершенных в ревизуемом периоде хозяйственных и финансовых опера

ций, правильности их отражения в бухгалтерском учете и отчетности, 
а также законности действий председателя и правления ТСЖ.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома — комплекс работ по 

восстановлению исправности или работоспособности общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства на земельном участке многоквартирного дома. 

Текущий ремонт — комплекс работ по защите частей общего имущества 

(несущих конструкций) от воздействия окружающей среды и предотвращения преждевременного износа посредством смены неисправных частей общего имущества (участков покрытий кровли, отделки 
фасадов, отмосток, отделки подъездов и др.), восстановления работоспособности отдельных конструкций и изделий (участков трубопроводов, запорно-регулировочных устройств, дверей, окон в подъездах, электропроводки и пр.).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организа
ция, объединение собственников помещений в многоквартирном 
доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством 
пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме 
(ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ).

раздел 1  
ПраКтичесКие мероПриятия  
По созданию и орГанизаЦии 
деятельности тсЖ

1.1. Первый этаП — Предварительный

1.1.1. Понятие, условия и принципы создания 

товариществ собственников жилья

Понятие товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это, как уже упомина
лось, некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом 
недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ). ТСЖ с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, имеет печать со своим 
наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. 

Как некоммерческая организация ТСЖ может осуществлять предпри
нимательскую деятельность лишь в том случае, если это служит достижению ее уставных целей. Деятельность ТСЖ направлена не на извлечение 
прибыли, а на:

совместное управление комплексом недвижимого имущества в 
многоквартирном доме;
обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в 
многоквартирном доме;
владение общим имуществом в многоквартирном доме;
пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Являясь юридическим лицом, ТСЖ имеет право заключать любые до
говоры, необходимые для осуществления своей деятельности. 

ТСЖ действует на основании устава, который утверждается на общем 

собрании собственников жилья (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). Число членов ТСЖ, 
создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 
ст. 135 ЖК РФ). Срок деятельности ТСЖ не ограничен. Исключения со
•

•

•
•
•